株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
再建築不可物件の処分についての知りたい情報を一覧で表示
この記事では再建築不可物件について、再建築不可物件とは何かという説明から、所有するリスクや再建築可能にする方法、売却方法など網羅的に解説します。
そこで、あなたが知りたい内容にすぐたどり着けるように、掲載内容を一覧にしましたので、ぜひご活用ください。
| 知りたいこと | 見るべき見出し |
|---|---|
| 再建築不可物件とは何ですか？ | 再建築不可物件とは建て替えができない土地 |
| 再建築できない条件は？ | なぜ再建築不可物件になるのか？2つの原因を解説 |
| 再建築不可物件の調べ方は？ | 再建築不可物件かどうか調べるのは簡単！3つの方法を紹介 |
| 再建築不可物件を所有するリスクは？ | 再建築不可物件の7つのリスク【所有や購入で後悔しないために】 |
| 再建築可能にする方法は？ | 再建築不可物件を再建築可能にするのはプロでも難しい |
| 再建築不可物件はどんな活用法は？ | 再建築不可物件を活用しても赤字になる可能性が高い |
| 再建築不可物件はどうすればいい？ | 再建築不可物件は売却して手放すのが得策！ |
| 再建築不可物件の売却相場は？ | 売却相場が通常の物件より安くなる |
| 再建築不可物件の購入者はどんな人？ | 仲介で売却できるのは立地と状態が良く築20年以内 |
| 再建築不可物件は築何年なら売れる？ | 仲介で売却できるのは立地と状態が良く築20年以内 |
なお、現在再建築不可物件を所有していて、すぐにでも手放したいという方は専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。
再建築不可物件は通常の不動産業者（不動産仲介業者）に依頼して、一般の個人に売却しようとしても売れにくいですが、専門の買取業者であれば、スピーディーに買い取ってくれます。
専門の買取業者は買い取った再建築不可物件を活用して利益を生み出すことができるためです。
ただ、そう言われても、どの買取業者に依頼すればいいかわからないと思いますので、弊社が再建築不可物件の買取実績や口コミを精査した上で、絶対お勧めできる3社を厳選しました。
お急ぎの方は、まずは以下の3社に買取査定依頼をしてみてください。
| 買取業者 |  株式会社AlbaLink |
 ㈱リアルエステート |
 ㈱ティー･エム･プランニング |
|---|---|---|---|
| おすすめ度 | ★★★★★ | ★★★★☆ | ★★★☆☆ |
| 対応エリア | 全国 | 記載なし | 東京・神奈川 |
| 買取実績・相談実績 | 買取実績年間600件超 相談件数年間5000件（※） |
再建築不可物件など | 再建築不可物件 競売にかけられた物件 共有持分の物件など |
| 問い合わせ先 | 詳細 | 詳細 | 詳細 |
※訳あり物件買取プロ：2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
再建築不可物件とは建て替えができない土地
再建築不可物件とは、建て替えができない土地のことです。
基本的に再建築不可物件は都市計画区域と準都市計画区域内にあり、一度建物を取り壊したら、二度とその土地で建物を建てることができません。
この章では、そんな再建築不可物件に関する以下の内容を詳しくお伝えしていきます。
なお、再建築不可物件の概要については、「再建築不可物件とは？注意点や売却方法など後悔しないための知識を完全紹介」で解説しています。
なぜ再建築不可物件になるのか？2つの原因を解説
再建築不可物件となってしまう主な原因は「接道義務を満たしていない」ことにあります。
具体的には接道義務で定められた以下の2点を満たさない土地が再建築不可物件となります。
- 幅員4m以上（地域によっては幅が6m以上）の道路に2m以上敷地が接していなければならない
- 敷地が接するのは幅員4ｍ以上かつ、建築基準法で定められた道路でなくてはならない
接道義務は「土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと、救急車や消防車などの緊急車両が該当する土地に進入したり、すれ違ったりできない」という安全上の理由で設定されています。
また、「建築基準法で定められた道路」とは、以下7つ道路を指します。
- 42条1項1号道路（道路法による道路）
- 道路法の道路（国道、都道及び市町村道）で、幅員4m以上のもの。
- 42条1項2号道路（開発道路）
- 都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可等を受けて築造した道路で、幅員4m以上のもの。
- 42条1項3号道路（既存道路）
- 建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）と当該市町村が都市計画区域に指定された日のいずれか遅い時点に、既に幅員4ｍ以上の道として存在し、現在に至っているもの。
- 42条1項4号道路（計画道路）
- 道路法、都市計画法その他の法律による新設又は変更の事業計画のある道路で、事業者の申請に基づき、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。
- 42条1項5号道路（位置指定道路）
- 土地の所有者が「築造」する幅員4ｍ以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたもの。
- 42条2項道路（みなし道路）
- 建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）と当該市町村が都市計画区域に指定された日のいずれか遅い時点に存在する幅員4ｍ未満の道ではあるが、特定行政庁が定めるその他の基準を満たし、特別に認められたもの。
- 43条1項道路（ただし書き道路）
- 42条に定める道路ではないが、特定行政庁が周囲の状況から、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可されたもの。
実際、東京23区の住宅の4.9％が接道義務を満たさず、再建築不可物件となっています。
もしあなたが所有する物件の間口が狭かったり、前の道の幅員が狭い場合は接道義務を満たしていない可能性があります。
気になる方は管轄の役所に問い合わせてみましょう（再建築不可物件の調べ方はこの記事の「再建築不可物件かどうか調べるのは簡単！3つの方法を紹介」を参照ください）。
再建築不可物件となる原因については、「再建築不可物件となる3つ接道条件を画像付きで解説【不動産のプロが監修】」の記事でより詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
再建築不可物件はいつから出現した？1950年の法改正がポイント
再建築不可物件が出現したのは、「昭和25年（1950年）」に行われた建築基準法の法改正からです。
この法改正で、前述した「接道義務」の基準が正式に定められ、「幅員4m以上の建築基準法上の道路に2m以上接道してない物件」はすべて再建築不可物件となりました。
ですから、昭和25年以前に建てられた物件の中には、接道義務を満たしていない物件が数多くあります。
これらの物件は違法建築ではありませんが、「既存不適格物件」とされ、既存の建物に住み続けることはできますが、建て替えや大規模なリフォームはできません。
- 違法建築
- 元から法律に違反して建てられた物件。所有しているだけでは罪にならないが、是正措置の命令を受ける。
- 既存不適格
- 法改正により違反となってしまった物件。現状のまま使用する分には問題ない。ただ、一定の条件で是正措置の命令を受けることがある。
日本全国にある再建築不可物件の数は、以下のようにおよそ「421万戸」とされています。
| 幅員2m未満の道路に接している物件数 | 292万戸 |
|---|---|
| 敷地が道路に接していない物件数 | 129万戸 |
日本全国の物件の数は「6240万戸」ですから、物件全体のおよそ「7％」が、昭和25年から再建築不可物件の状態で使用されている、もしくは放置されていることになります。
つまり、再建築不可物件は昭和25年から現在まで、建て替えが一切されていない状態ですから、かなり老朽化が進んでいる傾向にあります。
それが原因で、再建築不可物件はあらゆるリスクを抱えているのです（リスクについては後述します）。
なお、違法建築と既存不適格の違いについては「違法建築と既存不適格の違いがまるわかり！再建築不可の解消法も伝授！」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
再建築不可物件は建て替えできないがリフォームはできる
再建築不可物件は、前述したように建て替えはできませんが、リフォームはできます。
建て替えは「一度建物をすべて取り壊してから新しく建物を建てる行為」ですが、リフォームは「建物の一部を改築または修繕する行為」であり、建て替えには該当しないからです。
しかし、再建築不可物件の場合、「建築確認申請」が必要なリフォームは行うことができません。
「建築確認申請」では、建築物が建築基準法に適合しているかどうかを審査するため、再建築不可物件は現行法違反とみなされて許可が下りないためです。
【再建築不可物件でできること】
| 建て替え | できない |
|---|---|
| 建築確認申請が必要なリフォーム | できない |
| 建築確認申請がいらないリフォーム | できる |
なお、建築確認申請が必要なリフォームとは、「増改築」や「壁・柱・床・梁・屋根または階段などの主要構造部を1/2を上回る範囲で模様替えする場合」などが挙げられます。
対して、建築確認申請がいらないリフォームとは、キッチンや浴室などの水回りの入れ替えや壁・床の張替え程度のリフォームのことです。
もし、リフォームすることを前提に再建築不可物件の購入を検討している場合は、自身が予定しているリフォームが建築確認申請をせずに実施可能か購入前に確認しましょう。
なお、再建築不可物件のリフォームはどの程度までできるのかについては、「再建築不可の物件は増築やリフォームはできる？注意点を解説」の記事でも深く解説していますので、参考にしてみてください。
再建築不可物件の6つの例を画像付きで解説
「再建築不可物件は接道義務を満たしていない物件です」と言われても、実際にどんな物件なのかイメージしづらいですよね。
再建築不可物件の例として以下の6つが挙げられます。
これらを画像付きで詳しく紹介します。
旗竿地
再建築不可物件の代表例の1つ目は「旗竿地」です。
旗竿地とは、細長い路地を通った先にある奥まった土地のことで、一般的に四方を別の所有者の土地に囲まれています。
文字通り、土地の形が「旗」のようであることから旗竿地と呼ばれています。
旗竿地は、上記のように接道部分（間口）が狭いのが特徴で、物件によっては2m未満となっているケースがあります。
その場合、前述した建築基準法第43条の「2m以上敷地が接していなければならない」という基準を満たせず、再建築不可物件となってしまいます。
あなたの土地が四方を他者の家に囲まれていて、公道に出るまでに長い通路がある形状をしているなら旗竿地です。
その場合は、間口を図り、再建築不可物件かどうかを確認してみてください（この記事の再建築不可物件かどうか調べるのは簡単！3つの方法を紹介を参照ください）
なお、旗竿地については「間口の狭い旗竿地が売れない6つの理由【高額売却の秘訣を伝授】」の記事でも詳しく解説しています。
袋地（死に地）
再建築不可物件の代表例の2つ目は「袋地（ふくろじ）」です。「死に地」とも呼びます。
袋地（死に地）とは、以下のように他の土地に囲まれて、公道に出られない土地のことです。
袋地の周りを囲んでいる土地を囲繞地（いにょうち）と呼びます。
上記の画像をご覧の通り、袋地は道路に接していない（＝接道義務を満たしていない）ので、再建築不可物件となります。
「じゃあ、袋地所有者はどうやって敷地の外に出ているの？」と思うかもしれませんが、袋地所有者には「囲繞地を通って公道に出て良い」ことが法律で認められています。
これを「囲繞地通行権」と言います。
ですから、袋地所有者は建物の建て替えはできませんが、生活に支障はありません。
また、注意したいのは、実際の見た目では前述した「旗竿地」と「袋地」の見分けがつきにくいことです。
あなたが所有している土地は「間口が2m以上ある建築可能な旗竿地」だと思っていたのに、いざ登記簿謄本を見たら通路部分は囲繞地所有者のもので、自分の土地は袋地だったなんてこともゼロではありません。
旗竿地でも袋地でも普段の生活に支障はないため、このような勘違いが起きやすいのです。
よって、あなたの土地が袋地なのか旗竿地なのかわからない場合は、登記簿謄本で土地の所有状況を確認する必要があります（この記事の「再建築不可物件かどうか調べるのは簡単！3つの方法を紹介」を参照ください）。
袋地については、「袋地や囲繞地を売却する4つの方法！高額で売るコツや活用術も解説！」の記事でも詳しく解説しています。
袋小路の土地
再建築不可物件の代表例の3つ目は「袋小路（ふくろこうじ）の土地」です。
袋小路の土地とは、「行き止まりになって通り抜けられない小路にある土地」のこと言います。
袋小路の土地は、接道義務を満たしていないケースが多く、再建築不可物件となっている傾向が強い土地です。
例えば、前面に接している道路が狭くて間口が2ｍ以上なかったり、接する道路がそもそも私道で「建築基準法上の道路」として認められていなかったりするケースがあります。
個人または団体が所有している土地を道路として使用している区域のこと。
袋小路の土地の場合、前面道路が「建築基準法上の道路」で「幅員4ｍ以上」であれば、必然的に「間口2ｍ以上」もクリアできるので、再建築不可物件とはなりません。
あなたの土地が袋小路の土地に該当するなら、前面道路の状況を調査をして、再建築不可物件かどうかを確認する必要があります（この記事の「再建築不可物件かどうか調べるのは簡単！3つの方法を紹介」を参照ください）。
袋小路の土地については、「袋小路の土地が売れないは嘘！5つの売却方法や価格相場を徹底解説！」の記事でも詳しく解説しています。
高圧線下地
再建築不可物件の代表例の4つ目は「高圧線下地（こうあつせんかち）」です。
高圧線下地とは、「鉄塔から鉄塔を結ぶ送電線の下にある土地」のこと言います。
高圧線は、電圧の数値によって以下の3種類に分類されています。
| 低圧 | 直流：750ボルト以下 交流：600ボルト以下 |
|---|---|
| 高圧 | 直流：750ボルト超～7000ボルト以下 交流：600ボルト超～7000ボルト以下 |
| 特別高圧 | 直流・交流：7000ボルト超 |
上記のうち、「高圧線」と「特別高圧線」の下の土地が「高圧線下地」に該当し、一定の建築制限がかかっています。
例えば、電圧が「17万ボルト以上」の場合は、高圧線の直下を含む側方3mの範囲に建物を建てることはできません。
また、電圧が「17万ボルト以下」場合は、送電線から直線距離3m以上離隔しなければ、建物の建造ができません。
もし、あなたの物件の上に高圧線が通っているなら、建築制限がかかってないか確認する必要があります
なお、高圧線下地であるか確認する方法は「高圧線下の土地の価格に影響する3つの要因とは？高額売却の秘訣も紹介」の記事でも解説していますので、参考にしてください。
建ぺい率や容積率がオーバーしている物件
再建築不可物件の代表例の5つ目は「建ぺい率や容積率がオーバーしている物件」です。
「建ぺい率」とは、敷地に対してどのくらいの建築面積（建物を真上から見たときの面積）の家が建てられるのかを定めたものです。
また、「容積率」とは、敷地面積に対して延床面積が占める割合のことです。
建ぺい率や容積率は、用地地域によって基準値が定められており、その基準値を超えて建物を建築することができないと、建築基準法によって定められています。
良好な住環境や利便性の増進などのために建築可能な建物の種類や用途を制限したルール。「第一種低層住居専用地域」や「第一種中高層住居専用地域」など13種類に分けられ、それぞれの地域で建てられる建物が細かく制限されている。
例えば、以下の画像のように、建ぺい率が敷地面積に対して40％までと決まっている土地に、50％で建ててしまえば建ぺい率オーバーとなります。
また、以下の画像のように、容積率が70㎡と決まっている土地に、80㎡で建ててしまえば容積率オーバーとなります。
前述したように、用途地域によって定められている建ぺい率と容積率を超える家は建てられませんが、現在建築されている物件の中には、以下2つの理由で建ぺい率・容積率をオーバーした物件が存在しています。
- 法改正によって基準を満たさなくなった「既存不適格物件」
- そもそも基準を満たさず建てられた「違法建築」
上記の場合、一度建物を取り壊したら二度と同じ条件で建物を建てられません。
ですから、あなたの物件を建て替えたり増改築する予定があるなら、接道状況の確認と合わせて、建ぺい率と容積率の確認も必要です。
建ぺい率や容積率の確認方法は「建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件を高確率で売却する方法」の記事で解説していますので、参考にしてください。
水路に面した土地
再建築不可物件の代表例の6つ目は「水路に面した土地」です。
水路に面した土地とは、以下の画像のように「土地と前面道路との間に水路がある土地」のこと言います。
この場合、土地が前面道路に接しておらず、接道義務を満たせないため、再建築不可物件となります。
上記の画像のように、水路の幅が広くて人が通れない状態であれば、土地の所有者の生活に支障をきたすので、以下の画像のように幅2ｍ以上の橋を設置して人が通れるように対策が行われます。
この対策によって「再建築可能」にもなるので、水路の幅が広い場合、再建築不可のまま放置されることはほぼありません。
しかし、以下の画像のように、水路が幅が狭くて排水溝のような形をしている場合、再建築不可物件ではあるものの、人の通行は可能なので、土地の所有者の生活に支障をきたすことはありません。
ですから、再建築不可物件のまま放置されているケースが少なくないのです。
もし、あなたの土地が上記の画像のような水路と接しているようなら、法務局に備え付けられている「公図」で地図上に「水」という表記がないか確認しましょう。
確認方法については「水路に面した再建築不可物件も売れる！不動産買取のプロが売却方法教えます」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
再建築不可物件かどうか調べるのは簡単！3つの方法を紹介
あなたの物件が再建築不可物件かどうかを調べる方法は、主に以下の3つがあります。
-
- 役所で調べる
- 自治体のホームページで調べる
- 専門の不動産業者に調べてもらう
上記の再建築不可物件の調べ方の中で、最も一般的なのは「役所で調べる方法」です。
あなたの物件の住所を管轄する役所に訪問し、以下4つの書類を「建築関係の窓口」に持っていけば、担当者が調べてくれます。
| 資料 | 目的 | 取得方法 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 土地の所有者名や住所、建物面積、構造、建築年月日などの情報を把握し、登記情報に誤りがないか確認するための書類 | 法務局で取得 |
| 公図 | 土地の位置や形状を確定するための地図で、不動産登記の際に用いられる書類 | 法務局で取得 |
| 地積測量図 | 土地面積や位置、境界を公示するための書類 | 法務局で取得 |
| 建物図面 | 敷地に対する建物の配置や形状が表記され、建物を新築や増改築して床面積・構造の変更などを登記申請する際に必要な書類 | 法務局で取得 |
なお、登記事項証明書とはいわゆる登記簿謄本のことで、以下のように不動産・所有者についての情報が記されています。
必要書類をもち、建築関係の窓口に行ったら、役所の担当者に以下の内容を聞き取りしてください。
- 前面道路が「建築基準法上の道路」か（※前述した7つの道路のこと）
- 前面道路が「間口2ｍ以上」であるか？
- 「建築可能な地域」かどうか（※接道とは関係なく、物件が位置しているエリアそのものが建築の制限を受けている場合もあるため）
この3つを聞き取りし、すべての条件をクリアしていれば、再建築不可物件ではないと思って大丈夫です。
ただ、再建築不可物件かどうかをもっと簡単に調べたい場合は、再建築不可物件を専門に扱っている不動産業者に相談してみてください。
専門の不動産業者なら、「物件の住所」と「あなたの氏名と連絡先」だけ伝え、「再建築不可かどうか調べて欲しい」と言えば、担当者が率先して調べてくれます。
弊社Albalinkでも再建築不可物件かどうか調べられますので、下記無料買取査定フォームからお気軽にお問い合わせください。
また、弊社に売却していただいた場合の買取金額もお伝えしますので、ぜひ検討してみください（無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
再建築不可物件の調べ方については、「再建築不可物件の調べ方は簡単！必要書類や物件の活用術まで解説！」の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。
再建築不可物件の7つのリスク【所有や購入で後悔しないために】
前述したとおり、再建築不可物件は、一度建物を取り壊すと二度と建物を建てられない物件です。
それ以外にも、再建築不可物件にはあらゆるリスクが潜んでいます。
再建築不可物件の主なリスクは以下の7つです。
それぞれ詳しく解説していきます。
放置すると隣地や通行人に危害を与え「損害賠償」を請求される
前述したとおり、再建築不可物件は建て替えができないため、老朽化が進んでいるケースがほとんどです。
そのため、再建築不可物件を空き家のまま放置している場合、地震や台風の影響で家屋が倒壊しやすい状況にあります。
よって、もし家屋が倒壊して屋根や外壁などが隣家に当たって傷をつけたり、通行人に当たって死傷させた場合、民法第717条による土地工作物責任により、損害賠償を請求される可能性があるのです。
実際に、家屋が倒壊して隣家を傷つけたり通行人を死傷させた場合の被害額を、日本住宅総合センターが試算しています。
上記の通り、物件被害の場合は約1500万円、人身被害の場合は約2憶円の損害額となるとされています。つまり、再建築不可物件を放置した場合、最高2億円ものお金を失うかもしれないのです。
上記はあくまで試算なので、現実となる可能性は低いかもしれませんが、可能性はゼロではないので、再建築不可物件を放置することは避けた方が無難です。
更地にすると固定資産税が6倍に上がる
再建築不可物件の建物が老朽化により倒壊したり、もしくは老朽化しているからといって所有者自ら解体してしまうと、固定資産税が最大6倍にまで跳ね上がってしまいます。
というのも、更地にしてしまうと「住宅用地の特例」の対象外となるからです。
「住宅用地の特例」とは、居住用の土地（住宅やアパートなどに居住用の家屋に利用される土地）に関する固定資産税と都市計画税が、以下のように軽減される制度のことです。
- 小規模住宅用地
- 住宅やアパート等の敷地のうち、200㎡以下の部分。敷地が300㎡なら「200㎡」の部分。
- 一般住宅用地
- 住宅やアパート等の敷地で200㎡を超える部分。敷地が300㎡なら「100㎡」の部分。
再建築不可物件が倒壊して更地になると、もう二度と建物を建てることができません。
つまり、居住用の土地ではなくなるため、住宅用地の特例の対象外となり、固定資産税が上がってしまうのです。
例えば、土地の固定資産税評価額が1000万円だった場合、「住宅用地の特例（小規模宅地：200㎡未満）」の対象になる場合とそうでない場合では、固定資産税の金額は以下のように変わってきます。
【住宅用地の特例の対象】
土地の固定資産税＝1,000万×1/6×1.4％＝2万3,333円（年間）
【住宅用地の特例の対象外】
土地の固定資産税＝1,000万×1.4％＝14万円（年間）
このように、住宅用地の特例の対象外となるだけで、年間10万円も固定資産税の支払いが増えることになります。
解体しなくても、再建築不可物件は築年数が古い物件が多いため、地震や台風などでいつ倒壊するかわかりません。
もしあなたの再建築不可物件が倒壊する危険性があるのであれば早めに専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。
専門の買取業者であれば、築年数の古い建物が建つ再建築不可物件であっても問題なく買い取ってくれます。
専門の買取業者はそうした物件を運用・再販して利益を生み出すノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも再建築不可物件の買取を積極的に行っております。
建物をそのままにして再建築不可物件を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、再建築不可物件と固定資産税の関係については「再建築不可物件の固定資産税は安価！だが爆発的に増加する危険アリ」の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
インフラ設備がなく、風通しや日当たりが悪い場合がある
再建築不可物件の購入を検討している場合、ガスや水道などインフラ設備が通っているかと、風通しや日当たりが良好化を確認しましょう。
インフラが通っている場合でも、どこを通っているかを確認しておきましょう。
通常、インフラの修繕費は自治体などが負担しますが、もし私道などを通ってインフラが引き込まれている場合、私道部分の不具合に関しては修繕費をあなたが負担しなくてはなりません。
たとえば、私道部分の水道管が破裂した場合、修繕費を負担しなくてはならないということです。
また、袋地のように周囲を建物に囲まれている場合、風通しや日当たりが悪い恐れがあるため、購入前に何度か現地に足を運び、確認した方が良いでしょう。
購入時、住宅ローンの審査が通りにくい
再建築不可物件は、住宅ローンの審査が通りにくい傾向があります。
住宅ローンの審査が通りにくい1つ目の理由は「担保評価が低くなる」ことです。
担保とは「ローンを借りた人がローン返済しなかった場合、その損害を補うもの」を指します。
再建築不可物件は建物が老朽化しており、建物の価値がゼロに等しいケースがほとんどです。
銀行はお金を貸す代わりに土地と建物を担保に入れるのですが、その担保の価値がなければ、つり合いが取れず、お金を貸すことができないのです。
住宅ローンの審査が通りにくい2つ目の理由は「倒壊の危険性があるから」です。
前述したとおり、再建築不可物件は倒壊の危険性があります。
もし、住宅ローンを貸した後に家屋が倒壊すれば、ローンの債務者は生活できなくなり、ローンの支払いが滞る可能性があります。
そんなリスクを抱えた再建築不可物件に、銀行はお金を貸そうとは思わないのです。
このように、再建築不可物件は住宅ローンが通りにくいため、買いたい人がいたとしてもローンが通らず購入することができません。
ですから、再建築不可物件は売却価格が下がるどころか、永遠に売れない可能性もあるのです。
なお、再建築不可物件でも住宅ローンを組む方法について「再建築不可物件のローンは組める？ローンを組む方法を解説します！」の記事で解説していますので、参考にしてください。
通常の物件よりリフォーム費用が高くなる
再建築不可物件を所有している方で、リフォームを検討している方や、リフォームすることを前提に、再建築不可物件の購入を検討している方もいるかもしれません。
そうした方にお伝えしたいのは、再建築不可物件のリフォーム費用は、通常の物件より高くなる傾向にあるということです。
再建築不可物件は接道義務を満たしていないため、道幅が狭く、通常の工事車両が入れないことがあります。
そのため、工事車両を小さくして運搬回数を増やす必要があり、その分、運搬費や人件費などのリフォームコストが上がってしまうのです。
リフォーム費用の相場は工事の規模によって変わりますが、通常の物件のリフォーム費用の相場が200万円～500万円なのに対し、再建築不可物件のリフォーム費用の相場は数百万～1,000万円に及びます。
今あなたにリフォームの予定がなくても、地震や台風の影響で家屋の一部が崩れ、修繕が必要になるかもしれません。
その場合、通常の倍以上のリフォーム費用が発生することを覚悟しなくてはなりません。
売却相場が通常の物件より安くなる
再建築不可物件の売却価格は、再建築可能な通常の物件よりも安くなる傾向があります。
前述したとおり、再建築不可物件は建て替えができない物件なので、一般の買い手からの需要が少ないからです。
一般の買い手は、すぐに住むことができ、終の棲家となる物件を探しています。
ですから、老朽化が進んでいて住める状態ではなく、しかも一度家屋を取り壊したら二度と建物を建てられない再建築不可物件を買いたがる一般の買い手はほとんどいません。
買い手からの購入需要がなければ、不動産の価値は下がりますから、必然的に売却価格も下がるのです。
再建築不可物件の売却相場は、建築可能でその他の条件は似ている物件に対して「3～7割程度」になると言われています。
しかし、実際は査定をする不動産業者によって価格は変わるので一概には言えません。
正確な売却価格を知りたい場合は、実際に不動産業者に査定を依頼する必要があります。
再建築不可物件を放置すれば、さらに老朽化が進み、倒壊する危険性も高まりますから、なおさら売却価格は下がります。
よって、将来的に再建築不可物件を売却する予定なら、早めに決断することをおすすめします（売却方法についてはこの記事の「再建築不可物件は売却して手放すのが得策！」を参照ください）
子供や孫に「負の遺産」を相続してしまう
再建築不可物件をそのまま放置した場合、子や孫に「負の遺産」を相続することになります。
再建築不可物件をそのまま相続するということは、これまで紹介した以下5つのリスクをそのまま引き継ぐということだからです。
- 家屋の倒壊により隣家や通行人に危害を加えて数千～億単位の損害賠償を請求される
- 家屋が倒壊して更地になり、固定資産税が6倍に上がる
- 建築可能な通常の物件よりも倍以上高いリフォーム代を支払わされる
- 再建築不可物件を不当に安い価格で買い叩かれる
- 再建築不可物件を売りに出しても売れない
これらが現実となれば、再建築不可物件を引き継いだお子さんやお孫さんは経済的に困窮することになるのは間違いありません。
お子さんやお孫さんの生活を守るためにも、あなたの代で再建築不可物件に対して適切に対処しておくことをおすすめします。
再建築不可物件を再建築可能にするのはプロでも難しい
前述したように、再建築不可物件にはあらゆるリスクが潜んでおり、早急に適切な対処をしておく必要があります。
その「適切な対処法」の一つとして、「再建築不可物件を再建築可能にする、ということが挙げられます。
再建築不可物件を再建築可能にする方法は以下の7つです。
- 自分の土地をセットバックして接道義務を満たす
- 隣地を購入して接道義務を満たす
- 隣地を借りて接道義務を満たす
- 自分の土地と隣地の一部を交換して接道義務を満たす
- 位置指定道路の申請をする
- 建築基準法第43条の但し書き道路許可を申請する
- 42条2項道路（みなし道路）の申請をする
以下でそれぞれ解説しますが、正直にお伝えすると、再建築不可物件を建築可能にするのはかなり困難です。
建築可能にするには役所とのやりとりが必要ですが、不動産のプロでも書類を何度も突き返されるほど難しい手続きとなるからです。
なお、再建築不可物件を再建築可能にする方法については「【プロ直伝】再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザ6選！」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
自分の土地をセットバックして接道義務を満たす
再建築不可物件を建築可能にする1つ目の方法は「自分の土地をセットバックする方法」です。
もし、土地の前面道路の幅が「4m未満」であることで接道義務を満たしていないなら、以下の画像のように自分の土地を後退させて道路の幅を確保すれば、接道義務を満たせて再建築不可を解消できます。
例えば、上記の画像のように前面道路の幅員が3.5mであることで再建築不可となっていたなら、自分の土地を0.5mだけ後退させれば、道路の幅を4mにできるので、再建築不可の状態を解消できます。
しかし、セットバックするにはお金がかかります。費用相場は土地の状況によって変わりますが、およそ「約20～80万円」となります。
セットバックする際は自治体から補助金も出ますが、土地所有者が自治体に申請手続きを行う必要があります。
よって、資金を確保できればセットバックを検討しても良いですが、資金を確保できないなら他の対処法を検討するしかありません。
セットバックについては、「セットバックの工事費用は20万～80万！工事前に知っておくべき全てを解説」の記事でも詳しく解説していますので参考にしてみてください。
隣地を購入して接道義務を満たす
再建築不可物件を建築可能にする2つ目の方法は「隣地を購入する方法」です。
もし、「接道部分の間口が2m未満であること」や「道路に一切接道していないこと」で接道義務を満たしていないなら、隣地を購入して間口を確保すれば、接道義務を満たせて再建築不可を解消できます。
例えば、以下の画像のように、接道部分の間口が1.9mしかなくて再建築不可物件となっているなら、0.1m分の幅を確保できるように隣地を購入すれば、間口が2mとなり再建築可能になります。
また、以下の画像のように、あなたの土地が袋地で、建築基準法上の道路に接していないことで再建築不可となっているなら、隣人から間口2m以上となるように通路部分を購入すれば、再建築可能になります。
しかし、隣地を購入するのは現実的に考えてかなり難しいです。
隣人からしたら、お金に困っていない限り土地を売るメリットがないですし、土地を売買するにも契約書を取り交わす必要があり、面倒な作業が発生するからです。
もし、隣人との関係が良くないなら、なおさら陳地購入は難しくなります。
よって、すでに隣人と話がついていて、土地購入の承諾を得ているなら良いですが、そうでないなら無理に交渉を行うと隣人との関係がこじれる可能性もあるので隣地購入は控えた方が無難です。
隣地を借りて接道義務を満たす
再建築不可物件を建築可能にする3つ目の方法は「隣地を借りる方法」です。
もし、「接道部分の間口が2m未満であること」や「道路に一切接道していないこと」で接道義務を満たしていないなら、隣地を借りて間口を確保すれば、接道義務を満たせて再建築不可を解消できます。
例えば、前述した「隣地を購入する」と同様に、接道部分の間口が1.9mしかなくて再建築不可物件となっているなら、0.1m分の幅を確保できるように隣地を借りれば、間口が2mとなり再建築可能になります。
また、接道していないことで再建築不可になっている場合も、間口2mの通路部分（＝隣地の土地）を借りれば建築可能にできます。
どちらの方法でも、隣地を借りたあとは、自治体に建築確認を申請します。
申請が通り、再建築可能の物件として認められたら、借りた隣地は返却することになります。
この方法は隣地を借りるだけなので、「隣地を購入する方法」よりハードルが低い方法のように思えます。
しかし、隣人との関係が悪ければそもそも隣地を借りられませんし、建築確認申請の手続きも複雑になるので、やはり実現は難しいでしょう。
隣地を借りる方法については、「敷地設定で他人の土地を利用して再建築可能に！重要ポイントをまるっと解説」詳しく解説しています。
自分の土地と隣地の一部を交換して接道義務を満たす
再建築不可物件を建築可能にする4つ目の方法は「自分の土地と隣地の一部を交換する方法」です。
もし、「接道部分の間口が2m未満であること」や「道路に一切接道していないこと」で接道義務を満たしていないなら、自分の土地と隣地の一部を交換することで間口を確保すれば、再建築不可を解消できます。
例えば、以下の画像のように、間口が1.9mしかなくて再建築不可になっている場合、自分の余っている土地と隣地の0.1m分の土地と交換して間口を2m以上にすれば、再建築不可を解消できます。
また、以下の画像のようにあなたの土地が袋地で、道路に接していないことで再建築不可になっている場合、自分の余っている土地と間口2mの通路部分の土地と交換すれば、再建築不可を解消できます。
ただし、あなたの敷地が狭いなどの理由で余った土地がない場合は交換が成立しませんし、この方法も隣人との交渉や契約書の締結が必要なので、隣人が面倒に感じて交換に応じてくれない可能性があります。
この方法で再建築不可物件を解消するには、いくつもの条件をクリアする必要があるので、やはり実現は難しいでしょう。
位置指定道路の申請をする
再建築不可物件を建築可能にする5つ目の方法は「位置指定道路の申請を行う方法」です。
もし、あなたの土地と接する道路が「幅員4m以上、間口2ｍ以上」の条件をクリアしていても、「建築法上の道路でない」ことで再建築不可になっている場合は、位置指定道路の申請を行うことで建築可能にできます。
位置指定道路とは、前述したように、土地の所有者が築造する幅員4ｍ以上の道について、特定行政庁がその位置の指定をした道路のことです。
例えば、以下の画像のように前面道路が私道でも、「幅員4m」や「長さ2mのすみ切り」、「舗装構造」などの基準をクリアすれば、建築基準法上の道路として認められます。
その他にも、位置指定道路として認められるには、以下の条件をクリアする必要があります。
- 砂利敷きなどぬかるみとならない構造であること
- 縦断勾配が12％以下であること
- 道と道に接する敷地内の排水に必要な施設を設けること
位置指定道路を申請するには、以下の書類を準備して、物件の住所を管轄する役所の建築安全課や建築指導課に相談します。
■道路位置指定添付書類は、申請書・道路位置指定申請図・位置図・案内図・公図写・求積図（地積図・丈量図）・土地利用計画図・地籍図・構造図・土地全部事項証明書（申請道路の地番全て）・印鑑証明書（申請人及び申請道路の所有者全て）・委任状・概要書などです。
上記の必要書類を見るとわかりますが、私道を位置指定道路に指定するには私道の「所有者全員の承諾」を得て、所有者全員の印鑑証明書を揃える必要があります。
私道所有者の中には、「別に位置指定道路にならなくても困らないし、手続きとか面倒だから協力したくない」という人も一定数いますから、承諾を得て印鑑証明書を揃えるのがこの方法の難関の一つと言えます。
このように、位置指定道路の指定を獲得するには、いくつもの条件をクリアしたり、必要書類を準備したり、私道所有者全員の承諾を取るなど、多くのハードルがあるので、実現はかなり難しいと言えます。
なお、位置指定道路については「再建築不可の位置指定道路とは？再建築を可能にする方法や売却法を解説」の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください
建築基準法第43条の但し書き道路許可を申請する
43条但し書き申請を行い、建築審査会の許可が得られれば再建築不可物件であっても、再建築可能になります。
建築主事（建築確認を行う権限をもつ、地方公務員のこと）を置いている各都道府県や各市町村に設置される組織のこと。
43条但し書き申請とは、接道義務を満たさなくとも国が定めた一定の基準を満たせば、物件が接している道路を「43条但し書き道路」と認定し、再建築可能にするというものです。
接道義務が制定された1950年より前に建てられたことにより再建築不可物件となってしまった物件の救済措置として設けられた制度です。
43条但し書き申請が認められるには、以下のような基準を満たす必要があります。
- 両端が他の道路と接続していること
- 接続する道路と交わる部分に隅切り（上図参照）がされていること
- 砂利敷を敷くなどぬかるみにならないこと
- 縦断勾配が12％以下で階段状ではないこと
- 側溝や街渠など、排水設備を設けることなど
- 敷地の周囲に広い空地を有する建築物であること
所有する再建築不可物件がこれらの基準を満たしている場合は、43条但し書き申請が可能か、管轄の役所に確認してみると良いでしょう。
なお、43条の但し書き道路については「43条但し書き道路（43条2項2号許可）で起こりえるトラブル4選！揉め事の回避法も紹介」の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
42条2項道路（みなし道路）の申請をする
私道は建築基準法上の道路とは認められていないため、私道に接している建物は再建築不可物件となります。
そのような物件でも「42条2項道路」の認可を受ければ再建築可能になります。
42条2項道路とは建築基準法第42条2項に定められている道路のことで、「みなし道路」とも呼ばれます。
42条2項道路に認められるのは、接道義務制定時や、都市計画区域への編入時にすでに道路として使用されており、道路沿いに建物が建っている幅員4ｍ未満の道路です。
具体的には42条2項道路の申請を行い、特定行政庁に許可されることで再建築可能になります。
ただし、申請する際は、同じ道沿いの建物の住民の許可を得る必要があります。
さらに、実際に建て替えを行う際はセットバックを行い、幅員4ｍ以上を確保しなくてはなりません。
費用と手間がかかる方法ではありますが、チャレンジしてみたい方は43条但し書き申請同様、まずは管轄の役所に相談してみることをお勧めします。
再建築不可物件を活用しても赤字になる可能性が高い
前章でお伝えしたとおり、再建築不可物件を「建築可能」にするのはかなり難しいです。
ですから、巷の専門家や不動産会社の中には「では、再建築不可物件は活用しましょう」と主張しているところもありますが、こちらも正直言って現実的な対処法とは言えません。
「活用する」とは「事業を行う」ということです。
事業にを行うには初期費用がかかるため、ビジネスの知識がなければ収益化できないどころか、赤字になる恐れも十分あります。
再建築不可物件を活用する方法は以下のようにたくさんあります。
- 賃貸収益物件として貸し出す
- レンタルトランクルームを設置する
- 解体し更地にして駐車場として活用する
- 自動販売機を設置する
- 家庭・ソーラーパネルの設置
- 資材置き場として活用する
- 栽培園として利用する
- ドッグランとして活用する
しかし、上記のいずれも需要のある立地でないと収益化できません。
たとえばレンタルトランクルームを設置して収益を上げるのであれば、住宅街にある程度近い立地でないと、利用者を獲得できないでしょう。
また、1台トランクルームを設置するのに500万円ほどかかります。
これだけの初期費用を改修するのは容易ではありません。
そのため、もし再建築不可物件を活用するのであれば収益化を目指すのではなく、物置として使うなど、個人として活用するのにとどめておく方が無難です。
なお、再建築不可物件をの活用方法については、「再建築不可物件の活用方法7選！適正価格で売却する裏ワザも紹介！」の記事で解説しているので、参考にしてみてください。
再建築不可物件は売却して手放すのが得策！
前章まで読んだあなたは、「再建築不可物件は建築可能にするのもダメ、活用するのもダメ、それならいったいどうすれば良いの？」と思っているかもしれません。
再建築不可物件の最適な対処法として当サイトで推奨しているのは「売却して手放す」ことです。
再建築不可物件を売却すれば、あなたは前述した「再建築不可物件に潜むリスクから解放される」だけでなく、「まとまったお金も手に入れることができる」からです。
不動産を売却する方法には、「仲介業者に相談する方法」と「専門の買取業者に依頼する方法」の2種類があります。
- 「仲介業者」に売却を依頼する方法
- 売主から不動産の売却依頼を受けた不動産会社が、チラシやネットを活用して一般の買い手を探し、契約・決済までを取りまとめる取引方法です。
- 「買取業者」に直接買い取ってもらう方法
- 売主の所有物件を、不動産会社が直接買い取ることです。仲介業者のように広報活動や買主探しを行うことはしません。
「仲介」と「買取」の違いについては「仲介と買取の違いをサクッと理解しよう！【どちらが最適か教えます】」の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
結論から言いますと、老朽化した再建築不可物件を売却するなら「専門の買取業者」に相談することをおすすめします。
専門の買取業者なら、どんなに老朽化した再建築不可物件でも「そのままの状態」で「確実」に買い取ってくれるからです。
仲介より買取が良い理由について、以下より詳しく解説していきます。
仲介で売却できるのは立地と状態が良く築20年以内
再建築不可物件であっても、築20年以内で状態と立地が良ければ仲介で一般の買手に売却できる可能性があります。
再建築不可物件であるというデメリットより立地や状態の良い物件を通常の物件より安く買えることにメリットを感じる買手も一定数いるためです。
また、築20年以内であれば、現行の耐震基準を満たしているため、地震による倒壊のリスクが低く、その点も買手にとっては安心材料となるでしょう。
実際、弊社が行ったアンケートでも8割の人が不動産を購入するのであれば築20年以内の物件、と答えています。
ただし、逆を言えば、築20年以上経っていたり、状態や立地が良くない再建築不可物件は仲介で売却するのは難しいということです。
築年数が古く、状態や立地が悪い物件はマイホームに向かず、一般の買手には敬遠されてしまうからです。
ですから、所有する再建築不可物件が上記で述べた仲介で売却できる条件を備えていない場合は、専門の買取業者へ売却した方が良いでしょう。
専門の買取業者への売却については、次項で詳しく解説します。
買取業者なら立地が悪く築古の物件でも買い取ってくれる
築20年以上経っており、状態や立地の悪い再建築不可物件は専門の買取業者への売却することをおすすめします。
専門の買取業者ならどんなに老朽化した再建築不可物件でも「そのままの状態」で「確実」に買い取ってくれるからです。
専門の買取業者は老朽化した再建築不可物件でも、必要最低限のコストで再生・活用し、利益を生み出すノウハウを持っています。
弊社Albalinkも再建築不可物件の買取実績が豊富な専門の買取業者です。
たとえば、下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができるのです。
弊社は、再建築不可物件のような訳アリ物件専門の買取業者として、テレビ朝日の「グッド！モーニング」など、多数のメディアにも紹介されており、上場も果たしています。
「再建築不可物件だし、老朽化してしまっている」「他社に断られて困っている」そういった方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
訳アリ物件専門の買取業者として、これまで培ってきたノウハウをフル活用し、あなたの物件の価値を見出し、なるべく高値で買い取らせていただきます。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
再建築不可物件を専門に扱う優良買取業者の選び方5選
優良な買取業者を選ぶポイントは以下の5つです。
- 相談料が完全無料
- あなた物件があるエリアに対応している
- 担当者の対応が誠実（迅速で丁寧）
- 査定額が高く、根拠も提示してくれる
- 信憑性の高い口コミを掲載している
上記の点を踏まえて買取業者を選ばないと、不当に安く物件を買い叩かれてしまったり、買取を拒否される恐れもあります。
買取業者にも得手不得手があり、再建築不可物件の買取に慣れている業者ばかりではないからです。
なお、弊社Albalinkの場合、相談・買取査定は無料ですし、日本全国に対応しています。
また、買取に関してはお客様が不安を抱くことがないよう、丁寧な説明と、質問に対しては素早いレスポンスを心がけています。
買取査定額に関しても、根拠を示して提示しており、あとから不当に値下げするようなことはありません。
実際、こうしたお客様ファーストな対応を徹底した結果、買取を行わせていただいたお客様から、「対応が早かった」「丁寧に対応してもらえた」といった好意的な評価を多数いただいております。
信頼できる買取業者に安心して売却したいという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、買取業者の選び方については「再建築不可物件の買取業者30選！高額＆スピード買取できる業者の選び方」の記事で詳しく解説していますので必ず確認してみてください。
まとめ
今回は、「再建築不可物件」について、概要からリスク、対処方法まで詳しく解説してきました。
再建築不可物件とは建て替えができない物件です。
ですから、老朽化が進んでいることが多く、倒壊の危険性が高かったり、税金が上がるなどの様々なリスクを抱えています。
そのため、再建築不可物件を所有することになったなら、早めに適切な対処を行う必要があります。
その対処方法としては、再建築不可物件を「建築可能」にする方法だったり、「活用」する方法が巷の情報サイトでは紹介されていますが、正直言ってはそれらは全く現実的な対処法とは言えません。
再建築不可物件を「建築可能」にするのは不動産のプロでも難しい手続きを行う必要がありますし、「活用」するにもまとまった投資資金が必要になるので、一個人が実現するにはハードルが高いからです。
ですから、再建築不可物件は「専門の買取業者」に売却を依頼することをおすすめします。
専門の買取業者なら、どんなにボロボロの再建築不可物件でも「そのままの状態」で「確実」に買い取ってくれるからです。
仲介業者に依頼して売却する方法もありますが、仲介で売却できるのは、築浅で立地や状態が良い再建築不可物件に限られます。
今、あなたが所有している再建築不可物件をどうすれば良いのかわからず悩んでいるなら、専門の買取業者に一度相談してみてください。優良業者ならあなたに最適な解決策を提示してくれるはずです。
なお、弊社は再建築不可物件を専門に扱う買取業者です。
年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
「再建築不可物件をできる限り高く売却し、リスクからも一刻も早く解放されたい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。
相談・査定はこちら
