再建築不可物件の固定資産税は安価！だが爆発的に増加する危険アリ

固定資産税・都市計画税のキホンを解説

再建築不可物件の固定資産税について解説する前に、ここでは固定資産税・都市計画税の概要について解説します。

固定資産税は不動産を所有していると毎年かかる税金

固定資産税とは、毎年1月1日の時点で土地や家屋などの固定資産を所有している人（登記簿上の所有者）が市町村へ支払う税金のことです。

総務大臣が定める「固定資産評価基準」に基づいて評価された額に、税率をかけて算出した金額が、固定資産税額となります。

税率は各市町村によって異なりますが、原則1.4%とされています。

また、都市計画税も固定資産税と同様に、都市計画法による市街化区域内に不動産を所有している人が、市町村に支払う税金です。

都市整備などの費用に充てるために、市町村が毎年、目的税として課税します。

目的税とは、使い道が特定されている税金のことです。都市計画税は目的税の1種に含まれており、「このお金は、水道や公園、道路などの整備に充てる」と、税金を徴収する段階で目的が決められています。

固定資産税の計算方法

固定資産税の計算方法は下記のとおりです。

たとえば、固定資産税評価額が1000万円だとすると、14万円が固定資産税となります。

固定資産税評価額の決まり方

土地と建物では、固定資産税評価額の算定方法が異なります。
ここでは土地に絞って解説します。

土地の評価額の算出方法は、下記のとおりです。

土地の路線価は公示価格の「およそ7割」です。

公示価格は、国土交通省が運営する土地総合情報システムで確認できます。
「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から地域を選択し、対象を地価公示価格に設定して検索すると、検索したい地域の平米単価（㎡単価）がわかります。

たとえば、公示価格1㎡あたり100万円の土地であれば、路線価は70万円となります。

土地の面積が100㎡だとすると、路線価70万円×土地面積100㎡で、固定資産税評価額は7,000万円です。

ただし、住宅が建っている土地（宅地）は税負担を軽減するための特例措置が適用されるので、算出した評価額より減額されることがほとんどです。（次の見出しで解説します。）

固定資産税評価額は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、基準年の1月1日に各自治体により決定されます。

住宅用地の特例

先程軽く触れましたが、住宅やアパートなどの人が居住するための家屋が建っている敷地には、住宅用地の特例が適用されており、固定資産税評価額が減価されています。

• 小規模住宅用地（200平方メートル以下の宅地）
  固定資産税：評価額×1/6、都市計画税：評価額×1/3
• 一般住宅用地（200平方メートルを超える宅地）
  固定資産税：評価額×1/3、都市計画税：評価額×2/3

例えば、先程の「固定資産税評価額7,000万円の土地」が小規模住宅用地に該当する場合は、7,000×1/6で評価額は「1,100万円強」まで減価されます。

固定資産税の納付スケジュール

固定資産税の納付は年4回に分けられ、4月〜6月にかけて振込用紙と納税通知書が郵送されます。

納付期限は各自治体によって異なりますが、おおむね以下の時期に納付します。

• 6月：第一期分の納付
• 9月：第二期分の納付
• 2月：第三期分の納付
• 翌年2月：第四期分の納付

上記のように通常4回に分けられますが、一括で納付も可能です。

一括払いの納付書は、固定資産税の納税通知書に同封されており、右端に赤字で「1年分一括払用」と記載があります。

納付書をもって、金融機関・コンビニ等で支払いましょう。

再建築不可物件の固定資産税は安価になりやすい

再建築不可物件の固定資産税は、一般の物件よりも安価になりやすいです。

安くなる理由を見ていきましょう。

資産価値が低いから

固定資産税の額は不動産の価値によって決まります。正式には、固定資産税を算出するために必要な評価額の部分に影響します。

再建築不可物件は、建築基準法上の接道義務を満たしていないことが主な原因で、建物がなくなると、二度と建て替えができません。

用途が限定的であることから資産価値が低く、固定資産税評価額も安価になります。

建物の築年数が古い場合が多いから

再建築不可物件となってしまう大きな要因として、1950年に施行された建築基準法の度重なる改正があります。

建築基準法は、国民の安全を守るために建築物の構造や用途に最低限のルールを定めたもので、過去に自然災害による被害が発生するたびに改正が行われました。

その繰り返しの改正によって、現行法律と適合しなくなり建て替えができなくなった不動産の多くは、築数十年経過していることがほとんどです。

建物の固定資産税評価額は、築年数ごとに経年減価補正率で引き下げられるため、築古の再建築不可物件は建物の固定資産税も安価になります。

以下で、築5年と築25年の木造住宅で経年減価補正率を適用した金額の比較を見てみましょう。

「建物の固定資産税評価額＝再建築費用評点×経年減点補正率」より、再建築費用評点（建物の評価額の素点となるもの）が5,000万円と仮定すると、

このように、築5年では44万8,000円だった固定資産税が、築25年を迎えると14万7,000円まで、税金が安くなります。

固定資産税がゼロ円になることはほぼ無い

再建築不可物件の固定資産税は安価になりますが、決して0円になることはありません。

先ほどお伝えした、経年減価補正率は一番低くて20%です。
それ以降は建物がなくなるまで20%が続き、0になることはありません。

また、土地は経年減価補正率が適用されないため、固定資産税が破格に安くなることはありません。

固定資産税が0円になるのは、不動産を手放したときだけです。

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再建築不可物件でも固定資産税が増加するおそれがある

安価で済むはずの再建築不可物件の固定資産税ですが、放置していると増加する可能性があります。

以下で、どういったケースで増加となるのか解説します。

建物が倒壊し更地になった場合

住宅には小規模宅地の特例など課税の軽減措置がありますが、更地になると適用外となります。

小規模宅地の特例とは、小規模な住宅用地の固定資産税・都市計画税の税負担を軽減する措置のことです。

固定資産税の場合は、​​200㎡以下の部分に対する標準課税が6分の1に軽減され、200㎡以上であれば3分の1に軽減できます。

下記の表で、土地の面積が100㎡・固定資産税評価額が7,000万円のケースで、住宅があるかないかでどの程度、固定資産税が変わるか比較してみましょう。

建物ありの土地にかかる固定資産税	建物なしの土地にかかる固定資産税
約163,300円 / 年	980,000円 / 年

更地となった場合、建物の固定資産税はなくなりますが、表のように、土地の税金は最大6倍まで跳ね上がります。

物件を放置し行政から「特定空き家」に指定された場合

長年人が住んでいない空き家状態で管理せずに放置すると、行政から特定空き家に指定される可能性があります。

特定空き家とは、倒壊の危険があったり景観を損なったり、近隣住民に悪影響を及ぼす空き家のことです。

特定空き家に指定されると前述の宅地特例が適用外となり、固定資産税が最大6倍になるので注意が必要です。

また、特定空き家は行政代執行の対象となり、建物が強制的に解体されます。

解体にかかった工事費用は所有者に強制徴収されるため、空き家のまま放置してはいけません。

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再建築不可物件の固定資産税評価額を調べる方法

ここまで、再建築不可物件の固定資産税が安価になる理由や、増加するケースについてお伝えしました。

次に、固定資産税評価額を調べる方法について解説します。

固定資産税額の3つの確認方法

固定資産税額の確認方法は、下記の3つです。

課税明細書を確認する

不動産を所有している人に、市区町村から毎年4月〜6月にかけて、納税通知書と一緒に課税明細書が郵送されます。

課税明細書の「価格」の欄に、固定資産税評価額が記載されています。

役所で固定資産課税台帳を閲覧する

役所で固定資産課税台帳を閲覧すれば、そこに固定資産税評価額が記載されています。

固定資産課税台帳とは、総務大臣が定めた評価基準に則って各市町村が作成した帳簿のことで、課税対象となる不動産の所在・所有者・評価額などが確認できます。

窓口で閲覧する際に必要となる書類等は、本人確認書類と各自治体が設定している手数料（300円程度）のみです。

郵送による閲覧申請を希望する場合は、下記の書類等を準備しましょう。

• 役所のHPにある申請書をダウンロードして記入を終えたもの
• 本人確認書類の写し
• ​​手数料分の定額小為替
• 返信用封筒と切手

なお、郵送での取得にかかる日数は、おおむね1～2週間です。

固定資産評価証明書を取得する

固定資産評価証明書とは、前述した固定資産課税台帳に登録されている内容をを証明する書類です。

取得に必要な書類は、固定資産課税台帳と同様で、対象の不動産が所在する役所の窓口、もしくは郵送でも請求できます。

固定資産税評価額から様々な税金の金額もわかる

固定資産税額評価額がわかると、都市計画税・不動産取得税・登録免許税の金額も算出できます。

以下で、それぞれの計算方法を見ていきましょう。

都市計画税

都市計画税の税率は各市町村によって異なりますが、上限は0.3%と定められています。

固定資産税評価額がわかれば、以下の計算式で算出できます。

不動産取得税

不動産取得税は、不動産を取得した人が都道府県に対して納める税金です。

土地や家屋の購入・贈与・建築などで不動産を取得したあと、おおむね6カ月から1年の間に納税通知書が手元に届きます。

不動産取得税は取得したときのみ発生する税金なので、毎年支払う必要はありません。

計算式は以下のとおりです。

登録免許税

登録免許税とは、登記の手続きの際にかかる税金を指します。

登記の内容によってそれぞれ登録免許税が異なるため、以下の表をご参照ください。

登記の種類	必要となる場面	登録免許税の税率
表題登記	建物を新築したとき	課税なし
所有権保存登記	所有権を明示したいとき	固定資産税評価額×0.4％
所有権移転登記	売買や相続などで不動産の所有権を移転したとき	固定資産税評価額×2.0％
抵当権設定登記	住宅ローンで担保を設定するとき	借入額（債権額）×0.4％

活用する予定の無い再建築不可物件は早めに処分する

自分が住んだり、誰かに貸したり、活用する予定が今後もないのであれば、早めに処分をしましょう。

先述したとおり、固定資産税の納付は所有者である限り、毎年発生します。

一般の住宅と比べて、再建築不可物件の固定資産税は安価にはなりますが、土地の価額は減少しないため、破格に安くなることはありません。

また、老朽化が進行している場合は、倒壊する可能性もあります。

自然災害が原因であったとしても、更地となった時点で土地の固定資産税は6倍に跳ね上がります。

活用しない再建築不可物件を所有し続けると、無駄な税金負担を背負い続けることになるので、処分するのが得策です。

再建築不可物件専門の不動産買取業者へ相談

再建築不可物件は一般の買手から敬遠されますが、専門の不動産買取業者に相談すれば、すぐに買い取ってもらえます。

前提として、不動産の売却方法には、仲介・買取の2通りがありますので、それぞれの特徴と仕組みから解説します。

仲介とは、売主の広告活動を手伝い、買主との売買契約が成立するまでをサポートする業者です。
インターネット広告やポータルサイトの搭載などで買主を幅広く募るので、不動産の市場価格に近い金額で売却できます。

ただし、仲介業者の利益は、売買契約が成立した際に、売主・買主の両方からもらえる仲介手数料のみです。成約しない限り報酬が得られないため、売れなさそうな物件は積極的に宣伝されず、何年経っても売れ残るリスクがあります。

立地が良い、建物がキレイ、などいわゆる人気がありそうな不動産であれば、仲介業者に依頼するのがおすすめです。

対して、買取は不動産業者が売主から直接不動産を買い取る売却方法です。

売却金額は比較的安くなります。買い取った不動産にリフォーム等を施して再販・運用することを目的にしており、商品化にかかるコストが差し引かれるからです。

しかし、仲介業者のようにマイホームを想定している層に販売するのではなく、不動産投資家をメインターゲットに売却活動を行います。

そのため、ボロ物件・悪立地など、いわゆる人気がなくて売れなさそうな物件も売却できます。

買取業者が買主となるため、依頼から1週間〜1ヶ月というスピード売却が可能です。早く売りたい方は、買取業者に相談するのがおすすめです。

しかし、すべての買取業者が売れにくい物件を積極的に買い取るわけではありません。再建築不可物件のように特殊性をもった不動産は、再建築不可物件専門の不動産買取業者への依頼がベストです。

というのも、買取業者のなかでも得意・不得意の分野があり、相談する業者によっては買取を断る、あるいはほぼ金額がつかない価格での買取となるからです。

再建築不可物件専門の買取業者であれば、物件の特殊性を加味したうえで収益物件に再生できるため、どのような物件でも適正な金額で買い取れます。

弊社も、再建築不可物件を得意とした不動産買取業者です。無料相談や査定依頼を、365日対応しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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まとめ

今回の記事では、再建築不可物件の固定資産税が安くなる理由や固定資産税評価額の調べ方について解説しました。

記事内でもお伝えしたとおり、再建築不可物件を空き家のまま所有し続けると、無駄な税金負担となります。

今後、住んだり貸したりする予定がないのであれば、専門の買取業者へ売却しましょう。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、2011年に創業して以来、全国の再建築不可物件など、売れにくいとされる物件を数多く買い取ってきました。

売主様が納得して売却できますよう、弊社スタッフが全力で対応させていただきます。

ご相談だけでも歓迎しておりますので、お気軽にお問い合わせください。

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