再建築不可物件とは
再建築不可物件は、建築基準法に抵触している物件のため、現在建てられている物件を取り壊した場合、新たに物件を建築出来ない不動産のことを指します。
一般的には、建築基準法では道路について規定されており、道路に接していない土地が、再建築不可物件として取り扱われています。
建築基準法第42条では、敷地に接している道路についてが規定されており、定められている道路に接していない敷地は物件を建築できません。
規定されている内容は下記の通りです。
こちらの規定は都市計画区域、もしくは準都市計画区域にある土地に適用されており、都市計画区域外の土地には適用されていません。
以上のことから、再建築不可物件は都市計画区域や準都市計画域にある敷地の中で、幅員4m以上の道路に2m以上接していない土地に建っている物件になります。
なぜ再建築不可物件が存在するのか
基本的に、建築基準法に違反した物件を建てることは出来ません。
しかし、なぜ道路に接していない土地に物件が建てられているのでしょうか。
その理由は二つあり、一つは建築基準法が制定されたのが昭和25年であることが原因です。
昭和25年以前に建てられた物件は、現行の建築基準法が制定される前に建てられた物件のため、接道義務を果たしていない物件があってもおかしくありません。
もう一つの理由として、都市計画区域などが制定されている都市計画法が制定されたのが昭和43年であることです。
昭和43年以前は建築基準法があっても、現在のように区域分けがされていませんでした。
東京都のような都心であっても、昭和43年以前に建てられた物件の中には、接道義務を果たしていない物件が数多く存在します。
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再建築不可物件の購入はローンを組めないのか
再建築不可物件は物件を建てられないというデメリットがあるため、周辺の土地と比較しても評価が低く、安価な価格で売却されるケースが多いです。
なるべく安価で土地や建物を購入したいと考えている人にとっては、魅力的に映る不動産ではありますが、再建築不可物件は銀行の住宅ローンが組めないという大きな問題があります。
そのため、再建築不可物件を購入する際は現金払いになるのですが、なぜ住宅ローンが組めないのでしょうか。
ローンが組めない理由について解説していきましょう。
住宅ローンが組めない理由
再建築不可物件は絶対に住宅ローンが組めない訳ではありませんが、通常の物件と比較しても非常に通りづらくなっているのは事実です。
住宅ローンが組めない理由は、主に二つあります。
1.担保としての価値が低い
前述したように、再建築不可物件は周辺の建築可能な物件と比較して、不動産としての評価が低くなります。
また、再建築不可物件は昭和43年以前に建てられた物件がほとんどのため、家屋自体の価値は0に近く、土地自体の評価額も低いのです。
住宅ローンを組む際に、担保として対象の土地や家屋を担保に入れるのですが、再建築不可物件は評価自体が低いため、銀行側にとって貸す金額と担保の価値が釣り合わないと判断します。
再建築不可物件以外に有用な担保があれば、それを担保にローンを組めるかもしれませんが、再建築不可物件を担保にして住宅ローンを組むのは難しいでしょう。
2.家屋の倒壊リスクが高い
再建築不可物件において、建てられている建物は昭和43年以前の建物です。
建物自体の価値が低いのもありますが、それ以外の問題として耐震性の低さや、建物の経年劣化が挙げられます。
日本は地震大国であり、大きな地震が発生した際に家屋が倒壊してしまう可能性は低くないでしょう。
仮に地震などの災害によって家屋が倒壊してしまっても、再建築できないため、土地を更地にするしかありません。
また、その物件に住んでいた場合は新居を探す必要があるため、再建築不可物件を購入する時に住宅ローンを組んでしまうと、住宅ローンの返済と新居費用の支払いが重なってしまいます。
再建築不可物件の土地を売却して、新居費用に充てようと考えたとしても、不動産自体の評価が低いため、売却出来たとしても住宅ローンを返済できる金額になることは無いでしょう。
このように、銀行側も貸し倒れのリスクがある再建築不可物件に対して、住宅ローンの審査を通さないのです。
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再建築不可物件でローンを組むには
再建築不可物件を購入する時に、通常の住宅ローンを組むのは非常に難しいです。
しかし、ローンの種類によっては再建築不可物件であってもローンが組めます。
1.ノンバンクのローンを利用する
ノンバンクとは、クレジットカード会社や消費者金融など、銀行以外の金融機関のことを指します。
銀行と同じように、ローンを組む際は審査が行われますが、銀行よりも比較的に通りやすく、再建築不可物件でもローンを組める可能性が高くなるでしょう。
また、ノンバンクは銀行よりも融資開始が早く、早ければ審査後2週間程度で融資されるというメリットもあります。
しかし、いくらローンが組みやすいといっても、必ず審査が通る訳ではありません。
安定した職業に就いており、一定の収入があることが大前提となります。
その前提をクリアしたとしても、銀行と同じように再建築不可物件への与信審査は非常にシビアになるため、ノンバンクでも審査が通る可能性は低いでしょう。
さらに、ノンバンクのローンは銀行と比較して、金利が高く設定されていることがほとんどです。
例えば、銀行の住宅ローンは金利1％前後であることが多いですが、ノンバンクの場合は4％前後に設定されています。
そのため、返済金額の総額は銀行の住宅ローンよりも高くなるので注意が必要です。
2.フリーローンを利用する
銀行には住宅ローンの他に、使用用途を問わないフリーローンが存在します。
住宅ローンよりも借入金額が低いケースが多いですが、使用用途を問わないローンのため、住宅ローンと比較すると借り入れがしやすいローンになります。
また、再建築不可物件に一定の価値があれば、その物件を担保に借入金額を高くすることも出来るのも強みの一つです。
基本的に、不動産価格の全額を借りるのは難しいので、まとまったお金を持っており、不足分を補う際などに利用するといいでしょう。
デメリットとして、ノンバンクのローンと同じく金利が高いことが挙げられます。
ノンバンクと同等か、それ以上に金利が高いケースもあるので、返済のための支出が増えることになるでしょう。
3.リフォームローンを利用する
再建築不可物件は新しく物件を建てることが出来なくても、一定の規模のリフォームなら可能です。
基本的に再建築不可物件は接道義務を果たしておらず、建築基準法に抵触している物件のため、建築確認申請が必要になるような大規模リフォームはできません。
そのため、再建築不可物件でリフォーム可能な範囲は下記の通りになります。
・主要構造部（壁・柱・床・はり・屋根・階段）のうち、過半（2分の1）の範囲を超えない修繕もしくは模様替え
・4号建築物に該当する建物に対するリフォーム
参照：法律上の手続きと補助・融資等の制度
この中で注目してほしいポイントが、4号建築物に関することです。
4号建築物には、下記のような物件が当てはまります。
| 戸建て住宅・事務所等 | |
| 木造 | 2階建て以下 延べ面積500㎡以下 高さ13m、軒高9m以下 |
| 非木造 | 平屋 延べ面積200㎡以下 |
大きな家屋でもない限り、ほとんどの住宅が4号建築物に当てはまるでしょう。
4号建築物に該当するのであれば、建築確認申請をする必要がなく、大規模リフォームやリノベーションを行えます。
しかし、再建築不可物件は接道面積が狭いことから、大型の重機を利用することが難しいなど、リフォームをする上でのデメリットが多くあります。
リフォーム費用が通常のケースよりも高額になる、リフォーム期間が長期になるなどの悪影響も出るでしょう。
それでも古い物件を新築同様にすることが出来るため、現金で再建築不可物件を購入し、リフォームローンを組んで大規模リフォームを行うことで、快適な住宅を手に入れることが出来ます。
4.担保を他に用意する
再建築不可物件の住宅ローンが通りにくい理由として、担保とする物件の価値が低いことが挙げられます。
逆に考えると、再建築不可物件以外に価値のある不動産を担保にすることで、不動産担保ローンを組める可能性があります。
他に保有している住宅や土地などの不動産があれば、その不動産を担保にすることで、ローン審査が通る確率を高めることが出来るでしょう。
しかし、担保にする他の不動産のローンが残っていて、抵当権が付いている物件の場合は注意が必要です。
世帯の収入にもよりますが、現在残っているローンと建築不可物件の購入費用としてのローンの2つを、果たして払い続けられるのかという点を銀行側は考えます。
2つのローンを払い続けられるくらい収入がある場合は、ローンが通る可能性がありますが、余程の高収入で無ければ難しいでしょう。
一つの手段として、再建築不可物件の購入費用全額のローンを組むのではなく、頭金として現金で購入費用の半額を支払い、残りの費用としてローンを組む方法です。
この方法なら全額のローンを組むよりも、借りる金額を下げることで審査が通りやすくなり、月々の返済金額も低く設定されるので、返済の総額を抑えられます。
5.再建築可能な物件にする
再建築不可物件を再建築可能な物件にすることで、不動産の評価額を上げることが出来ます。
例えば、接道している隣地を買い取ることで、再建築不可物件と合筆して接道義務の問題を解消し、物件を建てられます。
しかし、この方法は隣地の住人や持ち主が土地の売買に合意しなければ成立しません。
また、再建築不可物件の購入費用の他に、隣地の購入費用も重なるので、多額の費用が掛かってしまいます。
そこで、隣地の買取以外でも出来る建築可能な物件にする方法を紹介しましょう。
1.セットバックを行う
セットバックとは、土地を後退させることで、セットバック部分を道路幅に加えて、道路の幅員を4m以上にする方法です。
例えば、接している道路の幅員が2mだった場合、土地を2m後退して、後退した2mを道路として扱うことで、道路の幅員が4mになります。
接道面積が2m以上だけど、道路の幅員が4m以下の場合に用いられる手法で、建築可能面積が減るデメリットがありますが、再建築不可物件を建築可能にすることが出来ます。
2.43条の但し書き申請を行う
建築基準法第43条には、下記の通りのように書かれています。
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
（中略）
２ 前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。一 その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの二 その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
引用先：建築基準法第43条 条文
このように建築物の敷地は道路に2m以上接している必要がありますが、「43条但し書き規定」が条文に書かれています。
この規定をクリアした場合は、道路に2m以上接していない場合でも、申請を行うことで物件を建築することが出来ます。
建築基準法第43条の条文において、一般住宅は第43条2項2号が当てはまるので、規定の内容を見ていきましょう。
まとめ
再建築不可物件は住宅を建てることも出来ず、購入費用としてローンを組むことも簡単ではありません。
そのため、価格が安くても中々手が出しにくい物件ではありますが、ローンを組む方法がいくつもあります。
ローンの種類は住宅ローンだけでは無いので、ノンバンクのローンなど他の借入先を検討するのもよいでしょう。
また、条件さえ揃えば建築可能な物件にすることも出来るので、購入前に不動産業者に建築可能な土地にすることが出来るのか聞いてみるのも一つの手です。
このように、再建築不可物件はデメリットが多い不動産ではありますが、条件さえ揃えば非常に有効に運用できる土地でもあります。
これから土地の購入を考えている人は、再建築不可物件も候補に入れて、土地探しをしてみてはいかがでしょうか。
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