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仲介と買取の違いをサクッと理解しよう!【どちらが最適か教えます】

その他

「不動産売却には仲介と買取があるけど、違いは何?」

不動産会社に依頼する売却方法には「仲介」と「買取」の2通りあることは知っているけれど「どっちを選ぶべきか?」という判断は、最大の難問と言っても良いでしょう。

結論から言いますと、仲介と買取のどちらを選ぶべきかは「物件状況」と「シチュエーション」次第です。

ですから、この記事ではあなたのシチュエーションや物件の状況からベストな選択できるようにナビゲートしていきます。あなたの不動産であればどちらが良いのか、判断材料を網羅して解説します。

さらに、両者の概要だけではなく、安心できる不動産屋の選び方もお伝えします。安心できる不動産屋と二人三脚で、不動産売却を成功させてください。

ただ、「読んでも良くわからない」「直接プロに相談したい」といった方は、所有する不動産に関しての簡単な情報だけ教えていただければ、不動産業界に精通した弊社スタッフが回答いたします。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、全国の買い手がつきにくい物件など、幅広い不動産を取り扱っている買取業者です。

相談や査定は、随時無料で行っております。弊社では、売主様の納得感を重視しておりますので無理な営業はいたしません。ぜひお気軽にご連絡ください。

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目次
  1. 「仲介」の仕組み
    1. 仲介を行うための3つの媒介契約
      1. 一般媒介契約の仕組み
      2. 専任媒介契約
      3. 専属専任媒介契約
      4. 媒介契約を表で解説
  2. 「買取」の仕組み
  3. 「仲介」と「買取」の違い
    1. 買主の違い
    2. 売却価格の違い
    3. 売却期間の違い
    4. 自己負担費用の違い
      1. 仲介手数料
      2. リフォーム、リノベーション費用
      3. 解体費用
      4. 残置物撤去費用
      5. クリーニング費用
      6. 測量費用
    5. 売主の手間の違い
    6. 契約不適合責任の有無
    7. 引き渡し方法の違い
  4. 仲介と買取のどちらを選ぶべきか「物件状況」と「シチュエーション」次第
    1. 「仲介」がおすすめなパターン
      1. 立地や建物の状態が良い
      2. 時間的に余裕がある
    2. 「買取」がおすすめなパターン
      1. 立地や建物の状態が悪い
      2. 時間的な制約がある
      3. 売却することを知られたくない
      4. 不動産に何らかの瑕疵を抱えている
    3. 仲介か買取かを選ぶ際の注意点
      1. 売主にリフォームや解体を勧める仲介業者に注意
      2. 仲介を選ぶ場合でも買取業者へも査定は依頼すべき
      3. 仲介業者の斡旋する買取業者に注意
  5. 「仲介」と「買取」のそれぞれの流れ
    1. 「仲介」で売却する流れ
      1. ①売主が査定を依頼する
      2. ②仲介業者が査定をする
      3. ③売主と仲介業者が媒介契約締結する
      4. ④仲介業者と売主が売却活動をする
      5. ⑤売主と買主が売買契約締結する
      6. ⑥売主と買主は引き渡しと決済をする
    2. 「買取」で売却する流れ
      1. ①売主が査定を依頼する
      2. ②買取業者が査定する。
      3. ③売主と買取業者が条件をすり合わせる。
      4. ④売主と買取業者が売買契約締結する。
      5. ⑤売主と買取業者は引き渡しと決済をする
  6. まとめ

「仲介」の仕組み

仲介とは、売主から不動産の売却依頼を受けた不動産会社が、チラシやネットを活用して買主を探し、契約・決済までを取りまとめる取引方法です。

仲介で契約まで至ると、仲介した不動産会社(以下、仲介業者)は、買主側・売主側の双方から仲介手数料を受け取ることができます。

仲介を行うための3つの媒介契約

不動産会社に仲介を依頼するにあたって、売主は仲介業者と「媒介契約」を結びます。

媒介契約とは、売主に代わって仲介業者が売買成功に向けて営業努力を約束する契約のことです。

媒介契約には、下記の3種類があります。

一般媒介契約の仕組み

「一般媒介契約」は、同時に複数の仲介業者へ売却活動を依頼できる契約です。

売主の自由度が高く、それぞれの業者がもつ独自のネットワークを同時並行で活用できるので買い手を探す範囲を広げられます。

購入希望者があらわれた際に、より良い条件で売却しやすいのがメリットです。

一方でデメリットは、仲介業者の売却活動に対するモチベーションが下がりやすいことです。

仲介業者のビジネスモデルは成果報酬のため、自社で成約が決まらない限り報酬がありません。つまり、他の業者で成約してしまって、タダ働きになるかもしれない案件に、本気になりにくいのです。

仲介業者のモチベーションが下がると物件は売れにくくなりますし、複数の業者とのやり取りが必要となるので、一般の方には難易度が高い契約方法と言えます。

専任媒介契約

「専任媒介契約」は、契約をした1社にしか売却依頼ができない契約です。ただし、自分で見つけた買主とは契約できます。

他社で成約が決まる懸念がないため、仲介業者のモチベーションが上がりやすく、お金や時間をかけた積極的な販売活動をしてもらえます。

デメリットとしては、売主の自由度が低く、1社の力量に左右されてしまう点です。営業スキルに欠けている担当者にあたってしまうと、売却にかかる期間が長引く可能性があります。

専任媒介契約は、契約期間が「3ヶ月」と定められており、信頼できる優秀な担当を見つけることが必須です。

参照元:e-gov法令検索|宅地建物取引業法 第34条の2(媒介契約)

ただし、専任媒介契約は業者のモチベーションは確実に上がるため、不動産売買に不慣れな一般の方は、こちらを選ぶのがおすすめです。

専属専任媒介契約

「専属専任媒介契約」は、契約をした1社にしか売却依頼ができない契約です。自分で見つけた買主であっても契約は禁止されています。

専任媒介契約との大きな違いは、自分で見つけた買主との契約も禁止されている点です。その分、成約が決まれば、ず仲介手数料が入ることを約束されているため、広告費もかけてもらいやすいです。

一方でデメリットは、売主が買い手を見つけて直接契約できないため、担当の力量次第で、売却する期間や金額が左右されてしまいます。

基本的には、専任媒介契約とほとんど変わりはなく、担当者に勧められた方で契約すると良いでしょう。

媒介契約を表で解説

上記のように、複数の不動産会社と媒介契約を結べるかどうか以外にも下記のような違いがあります。

一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約
①複数の仲介業者と媒介契約を結ぶこと × ×
②自分で買手を見つけること ×
③売主への報告義務 なし 2週間に1回以上 1週間に1回以上
④レインズへの登録義務 なし あり あり

表の②③④について、簡単に解説します。

②の自分で買い手を見つけるとは、売主の知人、もしくは不動産情報サイトなどで募集をかけて、売主と買主が直接契約をする行為です。専属専任媒介契約では、売主自らの営業努力で買主を見つけた場合も、必ず業者を通して契約しなければなりません。

③の売主への報告義務は、依頼者に対して、決められた間隔で業務の処理状況を報告しなければならない義務です。内容としては、広告展開の状況や問い合わせの反響数など、売却に関わる進捗状況を報告します。

④のレインズとは、不動産会社のみ閲覧できるネットワークシステムのことです。専任・専属専任媒介契約を締結する場合、レインズに搭載し、売り出し物件であることを不動産会社に公開する義務があります。

参照元:国土交通省|不動産情報の整備・連携について

「買取」の仕組み

「買取」とは、売主の所有物件を、不動産会社が直接買い取ることです。

不動産買取の仕組み

売主の所有物件を買い取った不動産会社(以下、買取業者)は、リフォームなどで再生して商品化を行い、その後に自社での運用したり再販したりといった事業をおこなうことで収益を得ます。

「仲介」と「買取」の違い

ここまでの話を端的に振り返ると、仲介と買取の概要は以下の通りです。

空き家と仲介の違い

  • 「仲介」とは、仲介業者に買主を探してもらうこと
  • 「買取」とは、買取業者に直接買い取ってもらうこと

仕組み上の根本的な違いは上記した通りですが、そのほかにも異なる点が多々ありますので、詳しく見ていきましょう。

買主の違い

先ほどお伝えしたとおり、仲介は、仲介業者に買主を探してもらう取引方法です。

不動産仲介業者

たとえば、以下のようなイメージです。

  • 売主Aから所有物件の売却依頼を受けた仲介業者Xが、ネットなどで広告宣伝をする
  • その広告をみた買主BがXに問い合わせをし、業者Xが案内などを行って、契約決済までを行う

このような流れが、一般的にイメージする不動産取引ではないでしょうか。

仲介において、買主はほとんどが自身の居住用物件を探している一般の人です。

そして、多くの不動産会社が仲介を生業としています。街で看板を出している多くの不動産屋はイコール仲介業者と考えてもらって間違いないでしょう。

なぜ仲介業者がここまで多いかというと、一般の人向けの不動産市場がもっとも大きいからです。また、自社で何かを仕入れたり、作ったりするわけではないため、初期費用の面で開業しやすい点も理由の1つでしょう。

一方で、買取は、売主の所有物件を買取業者が直接買買い取ります。

不動産買取業者

下記のような流れと目的で、収益を発生させます。

  • 売主Aから所有物件の買取依頼を受けた買取業者Xが直接買い取りを行う
  • 買主は宅建免許を取得したプロの不動産業者であり、事業目的で購入している
  • 事業目的の詳細としては、リフォームなどで不動産を再生し賃貸で家賃収入を得る。大規模なフルリノベーションを行い再度一般の人向けに販売することもある

買取業社を運営するには、継続的に不動産の仕入れ、かつリフォームやリノベーションを行い続ける資金力など安定した経営基盤が必要です。

そのため、仲介業者と比べ、買取業者は圧倒的に少数派です。

売却価格の違い

仲介業者に依頼することで、売主は希望の売却価格に近い金額を狙えると一般的には言われています。

ネットなどを通して広く買い手を募ることで、売主の希望する売却価格で購入してくれる買主に出会える可能性が高まるからです。

ただし、そもそも一般の買い手から需要のない物件であれば、何年経っても売れないリスクがあります。

後述する買取業者のように直接買い取ってくれるわけではなく、仲介業者はあくまで買主を見つけるのが業務です。需要を生むような、リフォームやリノベーションをしてくれるわけではないのです。

需要のないものを需要のないまま売り出しているわけですから、仲介業者がいくら頑張っても、売れることはありません。頑張っても売れなければ、仲介業者も広告費は使いたくないと考えるため、さらに売れないという負のループに突入してしまいます。

極論ですが、仲介業者は売れなかったとしても、とくに損はありません。仕入れにお金が掛かっているわけではないからです。困るのは売主だけ、ということになります。

一方で、買取業者に直接買い取ってもらうと、仲介で売却するより「2〜4割」ほど売却価格は安くなります。

リフォームやリノベーションなど、買取業者が買取後に商品化にかけるコスト等が差し引かれるからです。

ただし、上記したとおり、あくまで買取業者は事業目的で不動産を買い取ります。一般の人が見向きもしないような、どんなに状態や条件が悪い不動産でも、別の角度からなんらかの方法で活用ができないか検討します。

収益を得られる見込みさえ立てば、買い取ってくれるのがメリットです。

売却期間の違い

仲介業者に依頼すると一般的に売却期間は長いです。

買い手からの需要の高い不動産であれば、売却の相談から「3ヶ月〜6ヶ月」が一つの目安となります。

ある程度の人気物件であっても、5件程度の内覧数があって初めて正式な申し込みが入るため、そもそもの販売期間が長くなりがちです。

また、せっかく申し込みがあったとしても、買い手が住宅ローン審査に通らなければ振り出しになってしまいます。

半年を超えても売れ残るようだと、そのままの状態では一般の買い手からの需要がないと判断できるでしょう。

この段階で、買取業者に直接買い取ってもらうことを検討しなければなりません。

一方、買取業者は売主と買取業者で価格の合意があり次第、決済に進めるため、「最短数日」で現金化も可能です。

一般の消費者のように自身の終の棲家とするわけではないので、心情的な部分や、将来の家族設計などに悩むことはないです。

どんなに不動産の条件や状態が悪くても、なんらかの活用方法で収益を得られる見込みさえ立てばすぐにでも買い取ります。

なお、弊社は訳あり物件に強い専門の買取業者で、年間600件以上の買取実績(※2023年1月~10月の実績)を元に買取価格を正確に算出しています。スピーディーに買取可能ですので、お気軽に弊社へお声かけください。

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自己負担費用の違い

仲介は、売却が完了するまで、正確には現金の受け取り(決済)と、物件の引き渡しを行うまでに多くの費用を自己負担で支払う必要があります。

細かくあげればもっとありますが、ここでは総額が「10万円以上」の項目を解説します。実際はもっと高くなりますので、あくまで参考までにご覧ください。

仲介手数料

仲介業者に依頼した物件が実際に売却に至れば、売主は「仲介手数料」を支払う必要があります。

仲介手数料とは

400万円以上の物件であれば「売買価格×3%+6万円」の仲介手数料がかかります。

参照元:国土交通省|宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額

例えば、3,000万円の不動産を売却した場合、業者に支払う仲介手数料は96万円です。

リフォーム、リノベーション費用

仲介業者から「リフォームやリノベーションをして売却しましょう」提案された場合、リフォームの金額は工事内容によりますが、「建物の㎡単価×10万円前後」となります。

仮に6畳の部屋だけをリフォームしたとしても100万円を超える可能性が十分あります。

前述した通り、仲介の買い手は一般の消費者のため、築年数が経過している古い不動産をそのまま売却することは困難です。

「築20〜30年」を超えた物件は、建物のいたるところに傷みが出始めていますし、丁寧に使用していても、新築時よりは「古さ」や「使いにくさ」が出てしまうからです。

ですが、仲介業者からリフォームを提案されても、それを鵜呑みにするのは危険です。かけたリフォーム費用以上に物件が高く売れる保証はどこにもないからです。

詳しくは後述しますが、売主自身が費用を負担してリフォームやリノベーションをしてから売却することは危険ということだけ覚えておいてください。

解体費用

こちらも上記と同じく、「解体して土地のみで売却すれば、買い手が見つかる可能性がある」と仲介業者から解体を進められるケースがあります。

かなり老朽化が進んでいる物件だと、そのまま一般の買い手に売却することは難しいからです。

その場合、解体費用は㎡単価で「1.5万円」程度かかります。100㎡ほどのコンパクトな戸建住宅だとしても、150万円ほどかかる計算になります。

ですが、こちらもリフォームと同様、支払った解体費用以上に物件が売れる保証はないので、売主自身が費用を負担して解体してから売却するのは危険です。

なお、建物を解体して売却するリスクについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

更地にして売るのはNG!建物を解体せずに売却すべき3つの理由!
この記事では、不動産の専門家が更地にして売るメリット・デメリット、売却前の解体はおすすめしない理由をご紹介します。「更地にして売却すると税金はどうなる?」「更地にする費用の相場は?」についても解説しています。

残置物撤去費用

相続などで突然引き継いだ実家であれば、大切なもの以外は家財品を処分する専門業者(残置物撤去業者)に引き取って貰う必要があります。

依頼する業者や家財の種類にもよりますが、残置物撤去費用は㎡単価で「10,000円」程度かかります。一般的な戸建住宅だと、残置物撤去費用の相場は「15万円〜30万円」程度です。

当然ですが、親や親族が残した荷物であるため、残置物撤去費用は売主や相続人の負担となります。

古い家財が残ったままの状態で、一般の買い手に売却するのは難しいので、残置物撤去費用は必ず支払うことになります。

ただし、買取業者なら残置物撤去も代行して行ってくれるので、面倒ごとを避けたいなら買取業者を選ぶことをおすすめします。

クリーニング費用

どんなに築年数の浅い物件であっても、クリーニングは必要になります。

建物の広さにもよりますが、クリーニング費用は「10〜20万円」前後かかります。

賃貸でも、退去時には原状回復費用やクリーニング費用は当たり前に請求されるので、売却でも必然的にかかる費用と言えるでしょう。もちろん売主の負担です。

いくら新しい物件だとしても、水回りが汚れていたり使用感があれば、やはり内覧希望者の購入意欲は落ちてしまいますから、クリーニングは費用として見込んでおいた方が良いです。

測量費用

測量費用とは、所有している土地の面積・境界線・権利関係を明らかにするために測量作業を行う費用です。

不動産売買時には、仲介業者は境界を買主に明示しなければならないと民法415条で義務付けられています。

測量方法は複数あり、どの程度の測量でどのような土地かによって変わりますが、安くても「10万円〜20万円」程度かかります。売主は売却時に測量費用を負担することになります。

なお、境界の確認方法が知りたい方は、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。

敷地境界線を巡るトラブルを一発解決!境界の確認方法や事例も簡単解説
売れない訳あり不動産の情報メディア

売主の手間の違い

仲介取引は、当然ですが仲介業者が先回りして先導してくれますが、実際は売主自身の手間も多いのが実情です。

例えば、内覧希望者の対応は仲介業者に任せられますが、物件への質問に回答することを考えると、売主自身も内覧に同席した方が良いでしょう。住みやすさや過ごしやすさなど、物件の良さを本当に伝えられるのは、そこに住んでいた売主自身だからです。

また、内覧前は常にきれいな状態を保たなくてはいけません。近隣に住んでいれば自分で清掃することもできますが、売却期間が長引いて、売主自身も遠方住まいとなると、複数回クリーニングを入れる必要があるのです。

さらに、すでに軽く触れましたが、仲介における購入者は一般の方なため、住宅ローンを利用します。

しかし、住宅ローンの審査に通過しなければそもそも白紙となります。

参照元:公益社団法人 全日本不動産協会|住宅ローン特約

白紙になればこれまでの手間や労力が水の泡となり、再びゼロから売却活動をスタートしなければなりません。

一方で、買取業者に買い取ってもらうのであれば、内覧は一回で済みます。

見に来る人も不動産のプロなので、重点的に確認すべき箇所は完全におさえており、1回のチェックで済むのは当然と言えるでしょう。

契約不適合責任の有無

「契約不適合責任」とは、簡単に言うと、契約内容と異なるモノを引き渡した際に、売主が負わなければならない責任のことです。

参照元:e-Gov法令検索|民法第566条(目的物の種類又は品質に関する担保責任の期間の制限)

仲介は、間に仲介業者を挟んでいるものの、一般の売主と一般の買主で行われる取引です。取引においては、その物件の所有者の方が有利であることから、買主を保護する必要があります。

そのため、不動産の引き渡し後の一定期間は、売主は買主に対して契約不適合責任を負います。期間は、個人間であれば「3ヶ月」で設定されることがほとんどです。

つまり、売主は売買が完了しても、3ヶ月以内に不具合が起きれば、修繕費用を負担したり損害賠償を請求される恐れがあります。

一方で買取業者に直接買い取ってもらう場合、契約不適合責任は免責できます。買主自身がプロの宅建業者であるため、保護をする必要がないからです。

買取業者は契約不適合責任が免責

なお、弊社があなたの不動産を買取した場合でも契約不適合責任は免責になりますので、売却後も管理責任から綺麗サッパリ逃れたいとお考えなら、まずは弊社へご相談ください。

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引き渡し方法の違い

仲介取引は、何度も言いますが、買い手は一般の方です。

中古物件であるため、もちろん新築に等しい品質は想像していないですが、清潔感は求められます。

上記した、残置物撤去やクリーニングは必須ですし、おすすめはしませんがリフォームや解体を勧められることもあるでしょう。

一方で買取業者は、そもそも買い取った後にリフォームをする前提で買い取ります。

買取業者は、不要な荷物や家具が残っていても、クリーニングをしていなくても、問題なくそのままの状態で買い取ってくれます。

仲介と買取のどちらを選ぶべきか「物件状況」と「シチュエーション」次第

仲介と買取のどちらを選ぶべきかは一概には言えません。立地や建物、シチュエーションによって適切な選択が変わってくるからです。

ここでは、仲介・買取のそれぞれがおすすめなパターンについて解説しますので、ぜひ判断材料としてご活用ください。

「仲介」がおすすめなパターン

下記の両方の条件を満たすのであれば、仲介で希望金額での売却を狙ってもよいでしょう。

希望金額で売りたいと考えるのは当然の心理だからです。詳細を見ていきましょう。

立地や建物の状態が良い

いわゆる需要が高そうな不動産であれば、仲介業者がおすすめです。

立地の面で言うと、徒歩10分以内の物件や、地方なら中心市街地まで車で10分圏内の物件です。

状態であれば、築20年もしくは30年近かったとしても、丁寧に使っており、直近でリフォームなど行っている建物を指します。

仲介での売却が適した物件

上記の不動産であれば、そもそも購入希望者が多いため、希望金額で売却しやすいでしょう。

時間的に余裕がある

時間的に余裕のある方でないと仲介での売却は難しいでしょう。

仲介取引では、売れるタイミングは誰にもわからないからです。

先述したように、不動産の条件がよくてもタイミングが悪ければ長期で売れ残ることもあります。

半年、もしくは年単位で売れなくても金銭的に問題がない方であれば、仲介業者がおすすめです。

「買取」がおすすめなパターン

下記の項目を複数満たすのであれば、買取業者に買い取ってもらうのがおすすめです。

「希望金額が狙えるなら、必ず仲介で売らなければ」と、固執する気持ちもあるでしょう。

しかし、需要のないものを高く売ろうとして、下手にリフォームや解体などの出費をすることは危険です。

手間や労力なく、確実に利益を取りにいくのも賢い選択と言えるでしょう。

立地や建物の状態が悪い

いわゆる、世間的に需要がなさそうな不動産であれば、買取業者がおすすめです。

立地が、都市部なら駅から徒歩15分以上の物件や、地方であれば中心市街地まで車で15分以上かかる物件です。

建物の状態で言うと、築年数が20年〜30年以上経っており、直近でリフォームなども行っていないのであれば、買取業者がおすすめでしょう。

時間的な制約がある

時間的な制約がある場合は、買取を選択するべきです。

買取業者の売却にかかる期間は、平均1週間〜1ヶ月」と言われていますが、不動産によっては最短数日で決済が完了するからです。

繰り返しになりますが、買取業者はあらゆる角度から事業として検討し、収益がプラスになるのであれば、すぐにでも買い取ります。

なので、以下のような理由で時間的に余裕がない場合は、仲介よりも買取を選んだ方が賢明です。

  • 住み替えでまとまった資金が必要
  • 税金の支払い期限が迫っている
  • ローンの返済期限が間に合わない

売却することを知られたくない

売却することを他者に知られたくない場合は、買取を選ぶべきです。

仲介業者は、不動産ポータルサイトやネットワークを駆使して、幅広く宣伝広告をします。

その反面、売却する事実や売値が一般公開されてしまい、近隣住民に知られる側面があります。

ですから、売却することを知られたくない場合は、買取業者に依頼しましょう。

買取業者であれば、売主と業者の2者のみで契約が完結するため、水面下で売却できます。

不動産に何らかの瑕疵を抱えている

あなたの不動産が何らかの瑕疵を抱えている場合は、買取を選ぶべきです。

瑕疵を抱えている不動産は、一般の買い手は好まないため、仲介業者ではほぼ売れないからです。

瑕疵とは、欠点や欠陥のことを言います。

不動産が瑕疵を抱えている状態とは、物件そのものや周辺環境に問題があることを指します。例えば、雨漏りが起きていたり、物件の周辺にヤクザの事務所など嫌悪施設がある場合です。

瑕疵物件には、以下の4種類があります。

瑕疵とは?

心理的瑕疵物件
過去に物件内で自殺・他殺などが起こり、心理的抵抗感を与える物件

参照元:国土交通省|宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

物理的瑕疵物件
雨漏りや壁のヒビ割れ、シロアリ被害など物理的な欠陥を抱えた物件
法律的瑕疵物件
再建築不可物件や違法物件など、現行の法律に適合していない法律的な欠陥をもった物件
環境的瑕疵物件
近隣にヤクザの事務所や墓地があるなど、物件そのものではなく、周辺の環境に欠陥がある物件

買取業者であれば、上記のような瑕疵に合わせた活用方法を見出せるため、問題なく買い取ってもらえます。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、訳あり物件を得意とした買取業者です。築古などの事情で売れにくい物件から瑕疵物件まで、幅広い不動産を取り扱っています。

活用ノウハウがあるからこそ、強気な金額で買取可能です。

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仲介か買取かを選ぶ際の注意点

ここまでは、仲介と買取のそれぞれおすすめなパターンについて解説しました。

次に、選ぶ際の注意点についてお伝えします。

売主にリフォームや解体を勧める仲介業者に注意

上記でも軽く触れましたが、売主は売却前に仲介業者からリフォームや解体を勧められても断りましょう。

何度もお伝えしますが、仲介に確実に売れる保証はありません。売れなければ、リフォーム費用や解体費用は丸々赤字ですし、そもそも売れたとしても費用が回収できない可能性が高いです。

仲介業者は、売れさえすれば仲介手数料が入りますし、売れなかったとしても費用を出すわけではないのでノーダメージです。冷静に考えて、ここまで売主が不利な条件を打診するのは無責任であると言えます。

安易にリフォームや解体の提案に乗らないようにしましょう。そのお金を先出しするくらいであれば、そのままの状態で買取業者に買い取ってもらった方が損するリスクは極めて低いです。

仲介を選ぶ場合でも買取業者へも査定は依頼すべき

先ほど、需要が高い物件は、仲介業者に依頼するのがおすすめとお伝えしました。

しかし、人気の不動産でも、仲介業者と同時進行で買取業者にも査定金額は出してもらいましょう。

上記したように、悪徳な仲介業者にあたってしまうと「リフォームすると高く売れる」「解体すれば買い手が見つかる」など、あらゆる口車に乗せられ、無駄な出費が多くなることもあります。

高く売りたくて仲介に相談したのに、最終的に残ったお金は買取と変わらないなんてことも起こりがちです。

ほとんどの不動産会社では、無料査定を行っています。損をしないためにも、仲介と買取の両方に査定を依頼しましょう。

弊社も無料査定を随時行っています。もちろん、弊社以外の買取業者にも査定を依頼してみてください。

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仲介業者の斡旋する買取業者に注意

仲介で売り出しても、半年一年売れないと「業者に買い取ってもらいましょう」と仲介業者から打診されることがありますがその手に乗ってはいけません。

これは、仲介業者を介在させたまま買取業者に買い取ってもらうということです。つまり、買取業者が買主なのに、仲介業者に仲介手数料を払うことになります。

先述したとおり、買取業者に直接売ればそもそも仲介手数料を支払う必要はありません。

こうした意味でも、仲介への依頼を検討していても、売主は直接買取業者に査定金額は出しておいてもらうべきです。

あらかじめ査定価格を把握しておくことで、話を持ちかけられた際に、損を回避しやすくなるでしょう。

「仲介」と「買取」のそれぞれの流れ

最後に、仲介と買取のそれぞれの売却に至るまでの流れについて、ご紹介します。

両者の基本的な流れは以下の通りです。

買取と仲介における流れの違い

「仲介」で売却する流れ

仲介業者の売買の流れは、下記のとおりです。

①売主が査定を依頼する

売主が、不動産一括査定サイトや、業者のホームページから仲介業者に査定を依頼します。

②仲介業者が査定をする

仲介業者が、入力してもらったデータから、大まかな査定価格を算出します。

売主から希望があれば、実際に現地に出向いてヒアリングを行いながら、正確な査定価格を提示します。

③売主と仲介業者が媒介契約締結する

売主が査定価格に納得すれば、売主と仲介業者で媒介契約を締結します。

④仲介業者と売主が売却活動をする

チラシや広告、レインズ登録や不動産ポータルサイトへの搭載など、不動産を幅広く周知させます。

⑤売主と買主が売買契約締結する

購入希望者が価格や契約内容などに合意すれば、売買契約締結に進みます。

仲介業者が、重要事項や売買契約書の内容について説明を行います。

⑥売主と買主は引き渡しと決済をする

買主がローン審査に通過すれば、売主は物件を引き渡し、買主は売買価格を支払います。

双方が受け取りを終えたら、売主と買主は、業者に仲介手数料を支払います。

これで、不動産仲介の取引は終了です。

「買取」で売却する流れ

次に、買取業者に依頼する際の流れを見ていきましょう。

①売主が査定を依頼する

売主が、不動産一括査定サイトや、業者のホームページから仲介業者に査定を依頼します。

②買取業者が査定する。

買取業者が、入力してもらったデータから大まかな査定価格を提示し、希望があれば、実際に現地確認をして正確な査定価格を算出します。

③売主と買取業者が条件をすり合わせる。

物件引き渡しの日や家財の処分をどうするかなど、売買契約においての細かな条件を打ち合わせします。

④売主と買取業者が売買契約締結する。

契約内容に、売主と業者が合意すれば、売買契約を締結します。

売買契約書の読み合わせや、手付金の受領などが行われます。

⑤売主と買取業者は引き渡しと決済をする

引き渡しの当日は司法書士が立ち会い、抵当権の抹消手続きや、鍵や関係書類の引き渡しなどを行います。

司法書士は法務局にいますが、売主と業者で取引をする場合は業者のオフィスで立ち会い、手続きを進めます。

手付金を差し引いた買取代金を、振込もしくは現金手渡しをして、決済は完了です。

これで、不動産買取の取引は終了です。

まとめ

今回の記事では、仲介と買取の違いを網羅的に解説しました。

結論を言うと、一般の買い手から需要のある物件であれば仲介で売却するべきで、需要のない物件であれば買取業者に直接買い取ってもらうべきです。

理由は言うまでもなく、売却金額や手間など、あらゆる面でメリットが大きいからです。

もし、この記事を読んでも仲介と買取で悩んでいるようであれば、弊社AlbaLink(アルバリンク)に、お気軽にご相談ください。

年間600件以上の買取実績(※2023年1月~10月の実績)とノウハウを元に、訳あり物件をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。

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仲介と買取の違いに関するよくある質問

仲介と買取では、結局どちらが良いのですか?
不動産売却において、仲介か買取のどちらが良いかは、あなたの「物件」と「シチュエーション」次第で決まります。一概にどちらが良いと言い切ることはできません。詳しくは当記事で解説していますのでご覧ください。
不動産買取における注意点はありますか?
買取における最大の注意点は「売却価格が下がること」です。一般的には、仲介で売却する価格の7割程度が目安とされています。しかし、買取価格は物件の状態や立地の影響もあるので、一概に7割に下がるとは言えません。詳しくは当記事で解説しているので参考にしてみてください。
不動産売買における「仲介」の仕事内容って何ですか?
不動産売却で「仲介」を選んだ場合、仲介担当者があなたに代わって買主を探してくれます。あなたの買主をマッチングさせ、不動産売買の手伝いをするのが彼らの仕事です。その仕事内容に対して、売主や買主は「仲介手数料」という報酬を支払います。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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