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【再確認】そもそも再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、建て替えができない物件のことです。
建て替え不可となる主な要因は、建築基準法上の道路（原則、幅員4m以上の道路）に2m以上接していないことにあります。
こうした制限があることに加え、再建築不可物件は住宅ローンの利用でも制約を受けやすく、「売却・買取相場が低くなりやすい」という特徴を持ちます。
再建築不可物件の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件の売却相場と注意点
再建築不可物件の売却相場は、方法によって大きく異なります。
目安となる相場は、以下のとおりです。
- 隣地の所有者に売却する場合：通常物件の60〜80%程度
- 仲介で売却する場合：通常物件の50〜70%程度
- 買取業者に直接売却する場合：通常物件の20〜50%程度
まずは、不動産売却における代表的な2つの方法、「仲介」と「買取」について簡単にご説明します。
不動産仲介業者とは売主から依頼を受けて、マイホームなどを探している一般の買主とのマッチング・契約をサポートする業者です。
街中で見かける不動産会社の多くがこのタイプにあたります。
これに対して不動産買取業者は、仲介を挟まず、業者自身が売主から物件を直接購入します。
売却先を問わず、再建築不可物件の価格が下がりやすい背景には、「需要の低さ」があります。
建て替えやリフォームの制限、住宅ローンの組みにくさから、通常物件より活用の自由度が低いことがその一因です。
再建築不可物件が売れない理由についてより詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください。
需要が乏しいと仲介・買取のどちらの方法を選んでも価格は下がりやすく、売れないまま時間だけが過ぎていくケースも珍しくありません。
また、需要の影響をそこまで受けない隣地所有者への売却であっても、相手に断られてしまえば、そこで話は行き詰まります。
そのため、売却を希望する場合は、「再建築不可物件に強い専門の買取業者」に依頼することをおすすめします。
再建築不可物件に強い買取業者であれば、業者自身が買い手となるため、買い手を探す手間もかかりません。
弊社アルバリンクも、再建築不可物件の買取を得意とする不動産買取業者です。
再建築不可物件に強い買取業者だからこそ、できる限り相場より高い価格でのご提案が可能です。
無料相談・無料査定はいつでも承っておりますので、お気軽にお問い合わせください
再建築不可物件の評価額や固定資産税の計算方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：再建築不可物件の評価額・固定資産税はいくら？計算方法や売却方法を解説
再建築不可物件の相場を左右する査定のポイント3選
再建築不可物件の相場は、主に以下3つの要素によって大きく左右されます。
物件の立地
再建築不可物件の相場を左右する1つ目の要素は、物件の立地です。
なお、ここでいう「物件の立地」は、「生活の利便性」を表します。
たとえば、都心の物件なら最寄り駅までの距離が、再建築不可物件の相場を左右する重要なポイントです。
実際弊社がおこなったアンケート調査でも、マイホームの購入に際して「立地を優先する」と回答した方がもっとも多い結果となっています。
言うまでもありませんが、最寄り駅までの歩く距離が長くなるほど、再建築不可物件の相場は安くなります。
一方、地方の物件なら市街地までの移動距離が長くなるほど、再建築不可物件の相場も安くなります。
家屋の状態
再建築不可物件の相場を左右する2つ目の要素は、家屋の状態です。
「家屋の状態」と一口にいっても様々な要素がありますが、上位を占めるものとしては、築年数の経過に伴う建物の基礎部分（地盤と建物の間にあり、建物を支える土台となる部分）の劣化度合いが挙げられます。
建て替えができない再建築不可物件において、残りどの程度の期間住めるかは、極めて重要なポイントだからです。
以下のアンケート調査結果からもわかるように、不動産の築年数が新しいほど売れやすい傾向にあります。
「不動産を購入するなら築何年以内がベストか」
当然、築年数が長くなるほど、建物の基礎部分の劣化度合いもそれに応じて大きくなります。
建物の基礎部分の劣化度合いが大きくなるということは、再建築不可物件の相場もその分安くなるということです。
再建築可能にできるか
再建築不可物件の相場を左右する3つ目の要素は、再建築可能にできる余地が残っているか否かです。
「再建築不可物件を建て替え可能にすることなんてできるの？」と思われるかもしれませんが、再建築可能にするための方法は存在します。
たとえば、隣地を買い取ることでご自身の敷地面積を増やし、接道義務（建築基準法上の道路に、2m以上接する）に適合させることができれば、再建築可能な物件になります。
再建築可能にできる余地が残っていれば当然、相場（売却価格）もその分高くなるということです。
もし、再建築不可物件を再建築可能にする余地が残っていなければ、上述の「物件の立地」と「家屋の状態」にもよりますが、通常物件よりかは著しく相場が安くなります。
再建築不可物件の売却相場を調べる方法
先ほど「売却相場と注意点」では、再建築不可物件のおおよその売却相場をお伝えしました。
とはいえ、実際には「正確な売却相場」と呼べるものは存在せず、示した数値もあくまで参考値に過ぎません。
再建築不可物件の正確な価格を把握する方法は、査定を依頼し、「売却・買取価格は◯円」と回答を得る方法のみといえます。
また、物件の価値を左右する最大のポイントは「立地」です。
都市部であれば相場より高い価格がつきやすい一方、人口減少が進む地方部などでは相場を下回るなど、物件ごとに差が生じるでしょう。
そのため、再建築不可物件を取り扱っており、なおかつ都市部・地方部を問わず対応できる不動産会社に査定を依頼するのがおすすめです。
弊社アルバリンクは年間相談件数26,000件超（※）の実績を持つ、全国対応の再建築不可物件買取業者です。
（※2025年1月1日〜2025年12月31日の実績）
再建築不可物件のプロとして培ったノウハウを活かし、安心してご契約いただけるよう真摯に対応いたします。
まずはお気軽に、無料査定フォームよりご相談ください。
再建築不可物件を相場以上の価格で売るためにできる3つの対策
前述のとおり、再建築不可物件は通常物件の建て替えできる物件と比較すると、どうしても相場は安くなります。
しかし、再建築不可を再建築可能にする余地が残っていれば、再建築不可物件の相場以上で売却することは可能です。
再建築不可を再建築可能にするための手段としては、下記に紹介する3つの方法があります。
ただし注意点として、どの方法も一般の方が簡単にできるものではありません。
もし、再建築可能にするのが難しく、それでも売却したいと考えているときは、記事内の「再建築不可物件の売却方法」の章も併せてご覧ください。
なお、再建築不可物件を建築可能にする裏技については、以下の記事で詳しく解説しています。
隣地の一部を買い取る
隣地の一部を買い取り、自分の敷地を広げて再建築を可能にすると、通常物件と同じ価格帯での売却活動を行えます。
たとえば、所有する再建築不可物件が「旗竿地（はたざおち）」であるがために、土地と接している道路の長さが2mに足りていないなら、その不足分のみを隣地から買い取ります。
敷地の入口部分が狭くなっていて、その先に敷地が広がっている土地のこと。
あるいは、所有する物件が「袋地（ふくろち）」であるがために、そもそも建築基準法上の道路と一切接していないなら、袋地と道路の間にある隣地を横2m分買い取ります。
敷地の周りが他人の敷地に囲まれていることで、道路と一切接していない土地のこと。なお、袋地を囲んでいる土地のことを「囲繞地（いにょうち）」と呼ぶ。
もちろん、隣地の買い取りをするために交渉を行ったとしても、相手の方がこちらの条件に応じてくれる保証はありません。
隣人との交渉を成功させるためには、相手からの信頼を得るための高度なコミュニケーション能力が求められます。
そのため、隣人と日頃から良好な人間関係を築けているなら、交渉する価値は大いにあります。
セットバックの対象道路であることを確認する
セットバックの対象道路であることを確認できると、その分価格を高めて売却活動を行えます。
再建築する際に、建物を前面道路（建物の敷地と接している道路）から後ろへ引き下げて建築する手法のこと。
万が一、地震や寿命などで建物が倒壊しても、セットバックにより道路の幅員を4m以上確保できれば、再建築ができるからです。
なお、セットバックを行うことで再建築が可能になる対象の道路は、以下のとおりです。
| 道路の種類 | 概要 |
|---|---|
| 2項道路（みなし道路） | 道幅が4m未満で特定行政庁（建築主事をおく地方公共団体および、その長）から指定を受けた道路のこと。 |
| 位置指定道路 | 私道（個人や団体が所有する道路）ではあるものの、特定行政庁から「土地のこの部分は道路である」と認定を受けた道路のこと。 |
| 協定道路（但し書き道路） | 2人以上の私道所有者が互いに協定を結ぶことで、お互いの土地を道路として使えるようにした道路のこと。 |
もし、再建築不可物件と接している道路の種類が分からないときは、ご自身が住んでいる地域の役所へ問い合わせましょう。
セットバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
建築基準法43条2項2号(旧但し書き道路)の申請をする
接道義務を満たせていないときでも、建築基準法43条2項2号に記載されている以下の内容が認められると、例外的に再建築可能になります。
再建築が可能になるということは、その分価格を高めて売却活動を行えるということです。
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
引用元：建築基準法第43条
ちなみに、上記の引用文で国土交通省が定めている基準は、以下の3つです。
一その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。
そのうえ、もし上記の基準をクリアできたとしても、役所へ行って複雑な手続きを行わなくてはなりません。
なお、但し書き規定の申請方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件の活用方法
再建築不可物件は建て替えができませんが、以下の方法で活用することが可能です。
賃貸物件として貸す
再建築不可物件であっても、建築確認申請がいらない範囲であればリフォームをすることが可能です。
そのため所有している再建築不可物件の内装や設備などをリフォームしたのち、賃貸物件として貸し出すのは選択肢のひとつです。
マイホームの購入を検討している方とは違い、賃貸物件を借りたいと考えている方にとって物件が建て替えできるかどうかは関係ありません。
したがって所有している再建築不可物件が駅から近いなど立地条件がよい場合には、スムーズに借り手が見つかって毎月安定した家賃収入を得られるでしょう。
ただし、借り手が見つからない限り、家賃収入は得られない点には注意する必要があります。
また、賃貸物件を貸し出すにあたって数百万円ものリフォーム費用を捻出しなければならない点もデメリットです。
もしあなたの再建築不可物件の立地が悪くて借り手が見つかりそうもない、活用にあたって費用をかけたくないのなら、次でご紹介する「売却」を検討するとよいでしょう。
売却する
前述のように、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
再建築不可物件をどちらで売却するべきかは、再建築可能にできる余地があるか否かによって異なります。
再建築可能にできる余地があるなら基本的には「仲介」で、再建築可能にできる余地がないなら「買取」で売却しましょう。
その理由を以降で解説します。
仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
仲介で一般の個人に売却する
再建築可能にできる余地があるなら、仲介で一般の個人へ売却するのが賢明だといえます。
なぜなら、仲介なら市場価格付近での売却を狙えるからです。
というのも、売主から依頼を受けた仲介業者は、主にインターネットを活用して、買手を広く募ります。
広く買主を募る分、市場価格付近での売却を狙いやすくなる、ということです。
ただし、再建築可能にできる余地がある物件でも、例外として専門の買取業者に売却した方がいいケースがあります。
具体的には、セットバックできる余地があるものの、土地のそもそもの面積が狭い物件（10坪が目安）です。
セットバックにより土地の面積が10坪より狭くなると、戸建て住宅として一般の個人への売却はとても難しくなります。
土地の面積が狭い物件だと、金融機関も資金の貸し出しに対して慎重になり、結果として買主が住宅ローンを組めない可能性があるからです。
仮に売却できたとしても、売却までにかかる費用（仲介手数料）と時間を考慮すると、割に合わないものとなるでしょう。
専門の買取業者に売却する
再建築可能にできる余地がないときと、上記の例外（セットバックできる余地があるものの、土地のそもそもの面積が狭い物件）に当てはまるときは、再建築不可物件の買取実績が豊富にある専門の業者への依頼を検討しましょう。
市場価格付近での売却を狙って仲介で売り出しても、再建築不可物件では買主が現れず、永久に売れ残り続ける恐れがあります。
建て替えができない家を、生涯を終えるまでの住居にしたいと思う一般の買主は滅多に現れないからです。
「でも、再建築不可物件だったら、買取業者も買い取りできないのでは？」と思われるかもしれませんが、専門の買取業者なら高確率で買い取ります。
専門の買取業者は、買い取った再建築不可物件を商品化するノウハウを豊富に持っているからです。
たとえば、専門の買取業者は、売主から買い取った再建築不可物件にリフォームを施したあと、以下のように商品化します。
- 賃貸入居者を募り、収益物件として投資家に売却する
- 収益物件として、自社で運用する
- 古民家カフェや飲食店など事業目的の建物に改築して、オーナーに売却する
したがって、再建築可能にできる余地が残っていないときは、各業者のホームページなどをチェックしたうえで、信頼できそうな専門の買取業者に買い取ってもらいましょう。
なお以下の記事では、専門の買取業者の選び方やオススメの買取業者を解説しているので併せてご覧ください。
ちなみに弊社アルバリンクは、日本全国の再建築不可物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
再建築不可物件をできるだけ早く、手軽に売却したい方は弊社までお問い合わせください。
弊社Albalinkの再建築不可物件の買取事例
ここまで再建築不可物件の相場や建築可能にする方法などについてお伝えしてきました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の再建築不可物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再販先・運用方法を豊富に持っているため、「売却相場が安い」といわれる再建築不可物件でも適正価格で買い取れます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
再建築不可物件を安易に解体してはいけない
所有している再建築不可物件は、絶対に解体しないでください。
解体してしまうと、専門の買取業者が、その土地を買い取れなくなってしまう恐れがあるからです。
先ほど、再建築不可物件の商品化ノウハウを紹介しましたが、あれらはすべて建物があることで成立する手段です。
くどいですが、再建築不可物件は一度解体すると、基本的にその土地に建物を建てられません。
更地になってしまっては、専門の買取業者も商品化する手段が著しく制限されてしまいます。
そうなると、専門の買取業者に土地の売却依頼をしたとしても、買い取りを拒否されかねません。
そのうえ、再建築不可物件を解体すると、所有者に課せられる固定資産税が6倍に跳ね上がります。
その理由を以降で解説します。
再建築不可物件を更地にすると固定資産税が6倍に跳ね上がる
前提として住宅用の建物は、土地の面積に応じて固定資産税が減免される住宅用地の特例が適用されています。
| 区分 | 面積 | 固定資産税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 | 固定資産税評価額×1/6 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 固定資産税評価額×1/3 |
しかし再建築不可物件を解体すると、住宅用の建物として見なされなくなるので、固定資産税が最大6倍まで跳ね上がります。
したがって、もし所有している再建築不可物件に今後、住む予定がないのなら、専門の買取業者に買い取ってもらいましょう。
まとめ
これまでお伝えしてきたように、再建築不可物件の相場は通常物件と比較すると、安くなります。
しかし、実際にどの程度安くなるかは、主に以下3つの要素が複雑に絡まりあって決まります。
もし、再建築可能にできる余地が残っているときは、基本的には「仲介」で一般の個人へ売却しましょう。仲介なら一般の市場価格付近での売却を狙いやすいからです。
反対に、再建築可能にできる余地が残っていないときは、「買取」で専門の業者へ売却しましょう。
というのも、専門の買取業者は、再建築不可物件の商品化ノウハウを持っています。
商品化ノウハウを持っているということは、再建築不可物件でも買い取りができるということです。
当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物に強い専門の買取業者です。
- 再建築不可物件の正確な売却価格を知りたい
- 再建築不可物件の売却も視野に入れているから、プロの話を聞いてみたい
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