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【再確認】そもそも再建築不可物件とは
始めに、再建築不可物件の概要について確認します。「概要とかは大丈夫だから、早く再建築不可物件の相場について教えてくれ」という方は、次章の「再建築不可物件の相場は通常物件より安くなる」へお進みください。
以降では、再建築不可物件の概要をおさらいします。
再建築不可物件とは、建築基準法上の道路と2m以上接していない建物のことを指します。
建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
引用元：建築基準法第43条
なお、ここでいう道路は原則、道幅が4m以上あるものを指します。実際、建築基準法第42条にも、以下の内容が明記されています。
この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
引用元：建築基準法第42条
再建築不可物件の相場（売却価格）は通常物件より安くなる
冒頭でもお伝えしたとおり、再建築不可物件の相場（売却価格）は、通常物件と比較すると安くなります。言うまでもありませんが、再建築不可物件は建て替えができないからです。
とはいえ、再建築不可物件の相場が実際にどの程度安くなるかは、各物件ごとで大きく異なります。そのため再建築不可物件の相場は、「通常物件の〇割」と一概に言えるものではありません。
というのも、再建築不可物件が実際に通常物件よりもどの程度安くなるかは、主に以下3つの要素によって決まるからです。ただし、3つの要素を知っても、ご自身で再建築不可物件の評価額を正確に見積もることは簡単なことではありません。
もし、再建築不可物件の正確な評価額を知りたいなら、不動産会社に査定依頼してもらいましょう。
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以降では、再建築不可物件の相場を左右する3つの要素を紹介します。
再建築不可物件の相場を左右する3つの要素
再建築不可物件の相場は、主に以下3つの要素によって大きく左右されます。
- 物件の立地
- 家屋の状態
- 再建築可能にできるか
各要素が再建築不可物件の相場にどう影響するのか、一つずつ解説していきます。
物件の立地
再建築不可物件の相場を左右する1つ目の要素は、物件の立地です。なお、ここでいう「物件の立地」は、「生活の利便性」を表します。
たとえば、都心の物件なら最寄り駅までの距離が、再建築不可物件の相場を左右する重要なポイントです。言うまでもありませんが、最寄り駅までの歩く距離が長くなるほど、再建築不可物件の相場は安くなります。
一方、地方の物件なら市街地までの移動距離が、再建築不可物件の相場を左右する重要なポイントです。当然、市街地までの移動距離が長くなるほど、再建築不可物件の相場も安くなります。
家屋の状態
再建築不可物件の相場を左右する2つ目の要素は、家屋の状態です。
「家屋の状態」と一口にいっても様々な要素がありますが、上位を占めるものとしては、築年数の経過に伴う建物の基礎部分（地盤と建物の間にあり、建物を支える土台となる部分）の劣化度合いが挙げられます。
基本的に建て替えができない再建策不可物件において、残りどの程度の期間住めるかは、極めて重要なポイントだからです。
当然、築年数が長くなるほど、建物の基礎部分の劣化度合いもそれに応じて大きくなります。建物の基礎部分の劣化度合いが大きくなるということは、再建策不可物件の相場もその分安くなるということです。
再建築可能にできるか
再建築不可物件の相場を左右する3つ目の要素は、再建築可能にできる余地が残っているか否かです。
「再建築不可物件を建て替え可能にすることなんてできるの？」と思われるかもしれませんが、再建築可能にするための方法は存在します。
たとえば、隣地を買い取ることでご自身の敷地面積を増やし、接道義務（建物の敷地は建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない）に適合させることができれば、再建築可能な物件になります。
再建築可能にできる余地が残っていれば当然、相場（売却価格）もその分高くなるということです。
なお、再建築可能にするための具体的な方法は次章の「再建策不可物件でも建て替え可能にできれば相場以上で売却可能」で詳しく解説しています。
もし、再建築不可物件を再建築可能にする余地が残っていなければ、上述の「物件の立地」と「家屋の状態」にもよりますが、通常物件よりかは著しく相場が安くなります。
再建策不可物件でも建て替え可能にできれば相場以上で売却可能
前述のとおり、再建築不可物件は通常物件の建て替えできる物件と比較すると、どうしても相場は安くなります。しかし、再建築不可を再建築可能にする余地が残っていれば、再建策不可物件の相場以上で売却することは可能です。
再建築不可を再建築可能にするための手段としては、下記に紹介する3つの方法があります。
ただし注意点として、どの方法も一般の方が簡単にできるものではありません。もし、再建築可能にするのが難しく、それでも再建築不可物件を売却したいと考えているときは、次章の「再建築不可物件の売却方法」の章も併せてご覧ください。
隣地の一部を買い取る
隣地の一部を買い取ることで再建築が可能になると、通常物件と同じ価格帯での売却活動を行えます。
たとえば、所有する再建築不可物件が「旗竿地（はたざおち）」であるがために、土地と接している道路の長さが2mに足りていないなら、その不足分のみを隣地から買い取ります。
敷地の入口部分が狭くなっていて、その先に敷地が広がっている土地のこと。
あるいは、所有する物件が「袋地（ふくろち）」であるがために、そもそも建築基準法上の道路と一切接していないなら、袋地と道路の間にある隣地を横2m分買い取ります。
敷地の周りが他人の敷地に囲まれていることで、道路と一切接していない土地のこと。なお、袋地を囲んでいる土地のことを「囲繞地（いにょうち）」と呼ぶ。
もちろん、隣地の買い取りをするために交渉を行ったとしても、相手の方がこちらの条件に応じてくれる保証はありません。隣人との交渉を成功させるためには、相手からの信頼を得るための高度なコミュニケーション能力が求められます。
そのため、隣人と日頃から良好な人間関係を築けているなら、交渉する価値は大いにあります。
セットバックの対象道路であることを確認する
セットバックの対象道路であることを確認できると、その分価格を高めて売却活動を行えます。
再建築する際に、建物を前面道路（建物の敷地と接している道路）から後ろへ引き下げて建築する手法のこと。
万が一、地震や寿命などで建物が倒壊しても、セットバックにより道路の幅員を4m以上確保できれば、再建築ができるからです。
なお、セットバックを行うことで再建築が可能になる対象の道路は、以下のとおりです。
| 道路の種類 | 概要 |
|---|---|
| 2項道路（みなし道路） | 道幅が4m未満で特定行政庁（建築主事をおく地方公共団体および、その長）から指定を受けた道路のこと。 |
| 位置指定道路 | 私道（個人や団体が所有する道路）ではあるものの、特定行政庁から「土地のこの部分は道路である」と認定を受けた道路のこと。 |
| 協定道路（但し書き道路） | 2人以上の私道所有者が互いに協定を結ぶことで、お互いの土地を道路として使えるようにした道路のこと。 |
もし、再建築不可物件と接している道路の種類が分からないときは、ご自身が住んでいる地域の役所へ問い合わせましょう。
但し書き規定の申請をする
接道義務（建物の敷地は建築基準法上の道路に、2m以上接していなければならない）を満たせていないときでも、建築基準法43条2項2号に記載されている以下の内容が認められると、例外的に再建築可能になります。再建築が可能になるということは、その分価格を高めて売却活動を行えるということです。
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
引用元：建築基準法第43条
ちなみに、上記の引用文で国土交通省が定めている基準は、以下の3つです。
一その敷地の周囲に公園、緑地、広場等広い空地を有する建築物であること。
二 その敷地が農道その他これに類する公共の用に供する道（幅員四メートル以上のものに限る。）に二メートル以上接する建築物であること。
三 その敷地が、その建築物の用途、規模、位置及び構造に応じ、避難及び通行の安全等の目的を達するために十分な幅員を有する通路であつて、道路に通ずるものに有効に接する建築物であること。
ちなみに、上記の引用文の中で定められている「広い空地」とは、2,500㎡以上の規模を指します。これは、東京ドーム約25個分に相当する規模です。
そのうえ、もし上記の基準をクリアできたとしても、役所へ行って複雑な手続きを行わなくてはなりません。なお、但し書き規定の申請方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件の売却方法
前提として、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
- 仲介
- 仲介手数料を支払うことで売主の代わりに、不動産仲介業者に買主（マイホームを探している一般の個人）を見つけてもらう売却方法。
- 買取
- 不動産買取業者に直接、物件を買い取ってもらう売却方法。
再建築不可物件をどちらで売却するべきかは、再建築可能にできる余地があるか否かによって異なります。
再建築可能にできる余地があるなら基本的には「仲介」で、再建築可能にできる余地がないなら「買取」で売却しましょう。その理由を以降で解説します。
仲介で一般の個人に売却する
再建築可能にできる余地があるなら、仲介で一般の個人へ売却するのが賢明だといえます。なぜなら、仲介なら市場価格付近での売却を狙えるからです。
というのも、売主から依頼を受けた仲介業者は、主にインターネットを活用して、買手を広く募ります。広く買主を募る分、市場価格付近での売却を狙いやすくなる、ということです。
ただし、再建築可能にできる余地がある物件でも、例外として専門の買取業者に売却した方がいいケースがあります。
具体的には、セットバックできる余地があるものの、土地のそもそもの面積が狭い物件（10坪が目安）です。
セットバックにより土地の面積が10坪より狭くなると、戸建て住宅として一般の個人への売却はとても難しくなります。土地の面積が狭い物件だと、金融機関も資金の貸し出しに対して慎重になり、結果として買主が住宅ローンを組めない可能性があるからです。
仮に売却できたとしても、売却までにかかる費用（仲介手数料）と時間を考慮すると、割に合わないものとなるでしょう。
専門の買取業者に売却する
再建築可能にできる余地がないときと、上記の例外（セットバックできる余地があるものの、土地のそもそもの面積が狭い物件）に当てはまるときは、再建策不可物件の買取実績が豊富にある専門の業者に売却してください。
市場価格付近での売却を狙って仲介で売り出しても、再建築不可物件では買主が現れず、永久に売れ残り続ける恐れがあります。建て替えができない家を、生涯を終えるまでの住居にしたいと思う一般の買主はまず現れないからです。
「でも、再建築不可物件だったら、買取業者も買い取りできないのでは？」と思われるかもしれませんが、専門の買取業者なら再建築不可物件でも買い取りできます。
専門の買取業者は、買い取った再建築不可物件を商品化するノウハウを豊富に持っているからです。
たとえば、専門の買取業者は、売主から買い取った再建築不可物件にリフォームを施したあと、以下のように商品化します。
- 賃貸入居者を募り、収益物件として投資家に売却する
- 収益物件として、自社で運用する
- 古民家カフェや飲食店など事業目的の建物に改築して、オーナーに売却する
したがって、再建築可能にできる余地が残っていないときは、各業者のホームページなどを入念にチェックしたうえで、最も信頼できそうな専門の買取業者に買い取ってもらいましょう。
なお以下の記事では、専門の買取業者の選び方やオススメの買取業者を解説しているので、よろしければそちらも併せてご覧ください。
ちなみに弊社は、日本全国の再建築不可物件をスピーディー買い取りしております。余計な手間をかけることなく、確実に再建築不可物件を売却したい方は、ぜひ弊社へお問い合わせください。
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再建築不可物件を安易に解体してはいけない
所有している再建築不可物件は、絶対に解体しないでください。解体してしまうと、専門の買取業者が、その土地を買い取れなくなってしまう恐れがあるからです。
先ほど、再建築不可物件の商品化ノウハウを紹介しましたが、あれらはすべて建物があることで成立する手段です。くどいですが、再建築不可物件は一度解体すると、基本的にその土地に建物を建てられません。
更地になってしまっては、専門の買取業者も商品化する手段が著しく制限されてしまいます。そうなると、専門の買取業者に土地の売却依頼をしたとしても、買い取りを拒否されかねません。
そのうえ、再建築不可物件を解体すると、所有者に課せられる固定資産税が6倍に跳ね上がります。その理由を以降で解説します。
再建築不可物件を更地にすると固定資産税が6倍に跳ね上がる
前提として住宅用の建物は、土地の面積に応じて固定資産税が減免される特例が適用されています。
| 区分 | 面積 | 固定資産税 |
|---|---|---|
| 小規模住宅用地 | 200㎡以下の部分 | 固定資産税評価額×1/6 |
| 一般住宅用地 | 200㎡を超える部分 | 固定資産税評価額×1/3 |
しかし再建築不可物件を解体すると、住宅用の建物として見なされなくなるので、固定資産税が6倍に跳ね上がります。
したがって、もし所有している再建築不可物件に今後、住む予定がないのなら、専門の買取業者に買い取ってもらいましょう。
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まとめ
これまでお伝えしてきたように、再建築不可物件の相場は通常物件と比較すると、安くなります。しかし、実際にどの程度安くなるかは、主に以下3つの要素が複雑に絡まりあって決まります。
- 物件の立地
- 家屋の状態
- 再建築可能にできるか
もし、再建築可能にできる余地が残っているときは、基本的には「仲介」で一般の個人へ売却しましょう。仲介なら一般の市場価格付近での売却を狙いやすいからです。
反対に、再建築可能にできる余地が残っていないときは、「買取」で専門の業者へ売却しましょう。というのも、専門の買取業者は、再建築不可物件の商品化ノウハウを持っています。商品化ノウハウを持っているということは、再建築不可物件でも買い取りができるということです。
冒頭でもお伝えしたとおり、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物に強い専門の買取業者です。
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