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事故物件のおすすめ買取業者は?相場価格や高く売却する方法をご紹介!

事故物件おすすめの買取業者は?相場価格や高く売却する方法をご紹介!事故物件
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所有する物件が事故物件になってしまった

事故物件を高く売る方法があれば知りたい

このような悩みがある方はいませんか?

事故物件は売れないイメージがありますが、売り方や買取業者の選び方を工夫すれば高く売ることができます。

そこで本記事では、以下について解説します。

ポイント
  • 事故物件を高く売却する方法
  • 買取業者の選び方
  • 事故物件の買取をスムーズに進める方法

事故物件を高く売却する方法から、業者へ買取を依頼した後の流れまで理解できるので、事故物件の売却で困っている方は、ぜひ参考にしてください。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

事故物件とは

事故物件とは

一般的な事故物件のイメージは、物件内で人が死亡した物件というイメージが強いですが、それだけが事故物件ではありません。

事故物件には、心理的瑕疵物件と物理的瑕疵物件の2種類があります。

それぞれに当てはまる例をいくつか挙げると、以下の通りです。

瑕疵の例
心理的瑕疵物件

心理的瑕疵

  • 殺人事件で人が死亡した
  • 自殺があった
  • 火災で人が死亡した
  • 自然死でも特殊清掃が必要な場合
  • 近隣にお墓がある
  • 近隣に暴力団組織の物件がある
  • 近隣に宗教団体の物件がある
物理的瑕疵物件

物理的瑕疵

  • シロアリの被害がある
  • 雨漏りの被害がある
  • 極端に立地が悪い

物件内で人が亡くなる以外にも、シロアリや雨漏りの被害がある物件なども事故物件に該当することを知らない方は多いです。

さらに、殺人事件や自殺で人が亡くなった場合は事故物件ですが、病死や孤独死、生活の中での事故による死亡などの自然死は、事故物件になりません。

病死や孤独死でも、死亡してから発見まで期間が空いてしまい、特殊なクリーニング作業が必要になった場合は、例外的に事故物件になることもあります。

事故物件を売却する際に大切なのが、告知義務です。

告知義務

事故物件に分類される物件を売却する際は、買主に対して物件に瑕疵があることを告知する義務があります。

違反すると、買主から損害賠償などを請求される可能性があるので、注意が必要です。

事故物件を売却する際に、買取ではなく不動産会社を仲介して売却する場合は、不動産会社だけでなく売主も告知義務違反の責任を問われることがあるので、注意が必要です。

以前は、告知の範囲や期間に明確な定めがなかったので、不動産会社ごとに独自のルールを定めて告知義務を果たしてきました。

しかし、2021年10月8日に事故物件の取り扱いに関するガイドラインが制定されたので、事故物件を売却する際は一度内容を確認しましょう。

事故物件を高く売却するには

事故物件を高く売却するには

事故物件を高く売却する方法は、以下の通りです。

できるだけ高く売却するために、紹介する方法が実行できるか確認してみましょう。

1.相場価格を調べる

まずは、事故物件がある地域の一般的な物件相場がどのくらいなのか把握しましょう。

通常の物件の相場を知ることで、事故物件をどのくらいの価格に設定するべきか分かります。

事故物件を売却する際は、通常の物件より安い価格に設定して売却することが一般的です。

しかし、あまりにも安い価格に設定すると、買主が不審に思い購入しないので、適切な価格を設定する必要があります。

通常の物件の相場と比較して、事故物件の価格をどのくらい安く設定すればいいのか目安をお伝えすると、以下の通りです。

相場からの割引額
孤独死や自然死で長期間放置された場合の物件10〜20%
自殺が起きた物件20〜30%
殺人や事故が起きた物件30〜50%

あくまで目安ですが、相場と比較して上記くらい安く価格を設定するべきです。

事故物件の相場

事故の内容によって相場からの割引額は異なりますが、最低でも10%、最高で50%の割引が目安です。

相場と自分の所有する物件で起きた事故の内容に合わせ、買主が不信感を抱かないような価格を設定しましょう。

2.事故の痕跡をなくす

事故の痕跡をクリーニングやリフォームなどできれいな状態にすると、何もしない状態と比較して高く売却できる可能性が高まります。

買主目線で考えると理由は明白です。事故の形跡が残った物件よりも、きれいな状態の物件を購入したいと考えます。

クリーニングやリフォームの内容の例をお伝えすると、以下の通りです。

  • 汚れた畳やクロス、壁紙の交換
  • 部屋の消臭
  • 汚れが取れない場合は物件の一部をリフォーム

事故物件のクリーニングやリフォームは特殊な方法で行うため、通常物件の料金と比較して高額ですが、高く売却するためには必要な出費です。

リフォーム

事故の内容によってお清めやお祓いも合わせて行うと、買主の事故物件へのネガティブなイメージをより払拭できる場合もあるので、検討してください。

事故物件をクリーニングやリフォームする資金がない場合は、事故物件の買取を専門としている業者へ買取を依頼しましょう。

事故物件専門の買取業者は、自社でクリーニングやリフォームを行っている場合があるので、自費でクリーニングなどせずに事故物件を売却できます。

記事の後半では、事故物件専門の買取業者について解説しているので、ぜひ確認してください。

3.更地にする

事故物件を更地にして売却する方法もあります。

事故物件は買主の心理的負担が大きいので、売却価格を安く設定・クリーニングの実施など工夫し、買主が購入しやすい物件にする必要があります。

更地にすれば買主の心理的負担をかなり軽減できるので、事故物件を売却するより買主を見つかりやすいメリットがあります。

物件としてだけでなく、以下のように活用することも可能です。

  • 駐車場
  • コインパーキング
  • 新しく物件を建てる

上記の通り、駐車場など賃貸物件以外の活用方法が増えるので、買主の対象が広がります。

駐車場やコインパーキングとして利用するのであれば、以前建っていた物件が事故物件だったことはそこまで気になりません。

更地にする

デメリットとしては、更地にする解体費用が発生する点です。物件周辺の環境や物件の大きさなどによっては、高額になる場合もあります。

解体費の相場をお伝えすると、以下の通りです。

マンション
  • 鉄筋コンクリート:坪単価4〜8万円
  • 鉄骨鉄筋コンクリート:坪単価5〜8万円
アパート
  • 坪単価3〜6万円
一軒家
  • 鉄筋コンクリート:坪単価6〜8万円
  • 鉄骨造:坪単価5〜7万円
  • 木造:坪単価3〜5万円

あくまでも目安ですが、マンションか一軒家、木造か鉄筋コンクリートかなどによって、解体費に違いがあるとわかります。

規模が大きい物件の解体となると、数千万円かかる場合もあるので、予算や見積もりを考慮して実行しましょう。

さらに、更地にして新しく物件を建てる場合は、再建築できるか事前に確認することが大切です。

解体前の物件が建てられていても、更地にして新しく物件が建てられない再建築不可物件の可能性があります。

解体してから再建築不可能なことが判明しても困るので、建築基準法に記載されている細かい条件をチェックしましょう。

4.期間をあける

事故物件になった直後は、買主が見つかりにくかったり売却価格が安くなる場合が多いです。

事故物件を少しでも高く売却したい場合は、事故物件になってすぐ売却するのではなく、期間を開けて売却しましょう。

先ほどもお伝えした通り、事故物件は買主の心理的負担があるため、売却価格を安く設定しないと飼い主が見つかりにくいです。

そこで、事故物件になってから期間をあけて売却すれば、買主の心理的な負担が少し軽減されるので、大幅に安い価格に設定せず売却できる可能性があります。

注意点としては、期間を開けて売却する際も、買主への告知義務は発生する点です。

告知義務を怠ると、買主から以下の請求を受ける可能性があります。

  • 補修請求:物件の不具合や損害を補修
  • 減額請求:物件の購入費の減額
  • 契約解除:売買契約の解除
  • 損害賠償請求:売買契約で負担した費用を売主が負担

売却の告知義務は無期限

過去には、物件内で起きた7年前の殺人事件を告知しなかったことで、損害賠償1575万円、弁護士費用160万円の計1735万円の支払いが命じられた判例もあります。

50年前の事件についての告知がなかったことを理由に、心理的瑕疵が認められた判例もあるので、数年たったから告知しないなどと勝手に解釈するのは危険です。

告知義務を怠るだけで、上記のような請求をされる可能性があるので、告知義務は確実に果たしましょう。

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事故物件の買取業者を選ぶには

事故物件の買取業者を選ぶには

事故物件の買取を業者に依頼する際、業者が多いためどの買取業者に任せようか悩む人が多いです。

業者選びを間違えてしまうと、買取までの手間が増えたり適正な価格で売却できないこともあるので、慎重に選ぶ必要があります。

買取業者を選ぶ際は、以下のポイントを考慮して選びましょう。

1つずつ内容を解説します。

1.実績がある

事故物件の買取業者を選ぶ際は、過去に事故物件を買取した実績がある業者を選びましょう。

過去に事故物件を買取した実績がある業者であれば、事故物件を売却するノウハウがあると判断できます。

事故物件を売却するノウハウがある業者に買取を依頼するメリットは以下の通りです。

  • 適正な価格で買い取ってくれる
  • 買取までがスムーズ

過去に事故物件を売却した実績がない業者に買取を依頼すると、必要以上に安い価格設定をされたり、買取まで時間がかかる場合があるので注意しましょう。

大手の業者だからという理由で買取業者を決めるのも危険です。

広告を出して買主を募っても、事故物件であると伝えると購入してくれなかったり、トラブルになると会社の名前に傷がつくので、積極的に売却してくれない場合があります。

事故物件の売却を希望する方の中には、すぐにでも売却して資金を作りたい方もいるので、スムーズに売却したい方は、事故物件の買取実績がある業者に依頼しましょう。

2.サポートが手厚い

買取業者がどんなサポートをしてくれるのかも大切なポイントです。

全くサポートがない買取業者に買取を依頼してしまうと、清掃業者の選定などを自分で行う必要があり、買取まで時間や手間がかかってしまいます。

サポート内容の例は、以下の通りです。

  • ゴミの片付け
  • クリーニング
  • リフォーム
  • 当日査定

殺人事件が起きた物件などは、特殊なクリーニングやリフォームをしないと売却は難しいです。

遺体の腐敗だけでなく、部屋がゴミで埋め尽くされていることも珍しくありません。

しかし、自分で事故物件のクリーニングやリフォームをしてくれる業者を探し、見積もりや作業日時の調整などを行うのはとても大変です。

クリーニング

このような工程を買取業者がサポートしてくれると、自分の負担がかなり軽減されるので、買取業者がどんなサポートをしてくれるのか事前に確認しましょう。

3.仲介手数料がかからない

事故物件を売却する方法は、主に2つあります。

  • 不動産業者に売却の仲介を依頼する
  • 買取業者に直接買取を依頼する

おすすめは、買取業者に直接買取を依頼する方法です。

不動産業者に事故物件の売却の仲介を依頼すると、買主と売主をつなぐ仲介手数料が発生します。

しかし、買取業者に直接買取を依頼すると、買主を探す必要がないので仲介手数料がかかりません。

仲介手数料

事故物件は、ただでさえ通常の物件より価格を安く設定しないと売却が難しいので、仲介手数料のような費用はできるだけ払いたくないのが普通です。

仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法で定められており、以下の通りです。

仲介手数料
200万円以下の部分取引額の5%以内(別途消費税)
200万円〜400万円以下の部分取引額の4%以内(別途消費税)
400万円越の部分取引額の3%以内(別途消費税)

事故物件を売却する際は、不動産会社に「仲介」を依頼するのではなく、買取業者に「買取」を依頼し、仲介手数料を節約しましょう。

さらに、仲介よりも買取を依頼した方がすぐに現金化できるので、今後の資金計画を早く立てたい方などにもおすすめです。

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事故物件の買取をスムーズに進めるには

専門業者へ依頼する

事故物件は、できるだけ早く売却したいと考える方も多いです。

しかし、一般的な不動産会社に事故物件の買取を依頼すると、過去に事故物件を扱った実績がない場合、買取がスムーズに進みません。

そこでここでは、事故物件の買取をスムーズに進める方法をお伝えします。

事故物件をスムーズに売却したい

事故物件をすぐに現金化したい

このような方はぜひ参考にしてください。

1.専門業者へ依頼する

事故物件の買取をスムーズに進めるには、事故物件の買取専門業者へ買取を依頼しましょう。

仲介で売却するとなると、買主が決まるまで時間がかかりますが、事故物件専門の買取業者に買取を依頼すれば、買主を探す必要がなく、売却までの時間を大幅に削減できます。

例えば、通常物件でも自分で買主を探したり仲介業者に依頼して物件を売却するまでに、数ヶ月はかかります。

これが事故物件となると、売却までさらに時間がかかることは明白です。

さらに、事故物件専門業者へ買取を依頼するメリットは他にもあり、以下の通りです。

  • 適正な価格で買い取ってくれる
  • 現状のまま買い取ってくれる
  • 買取後の物件の責任を負わずに済む

一般的な不動産業者に事故物件の買取を依頼する場合、物件内で起きた事故の内容によっては、特殊なクリーニングやリフォームが必要になります。

しかし、事故物件専門の買取業者は、事故物件のクリーニングやリフォームを自社で行っていることが多いので、現状のまま買い取ってくれます。

特殊なクリーニングやリフォームを業者に頼んだり、高額な費用を払う必要がないので、お金と時間をかけずに売却できるのは嬉しいポイントです。

専門業者に依頼

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まとめ

今回は、事故物件を高く売却する方法から、買取業者の選び方まで解説してきました。

事故物件を高く売却する方法をもう一度お伝えすると、以下の通りです。

  1. 相場価格を調べる
  2. 事故の痕跡をなくす
  3. 更地にする
  4. 期間を開ける

まずは、その地域の物件の相場を知ると、事故物件をどのくらいの価格に設定するべきかわかります。

他に売主ができる工夫としては、事故の痕跡をクリーニングなどできれいにしたり、期間を開けて売却する方法もあります。

更地にすると、駐車場やコインパーキングとして活用でき、買主の対象を広げられますが、解体費用がかかるので利用できる資金と相談して決めましょう。

事故物件の買取業者を選ぶポイントは、以下の通りです。

  1. 実績がある
  2. サポートが手厚い
  3. 仲介手数料がかからない

事故物件の買取業者を選ぶ際は、実績がある業者だと安心です。

実績がある業者は利用者の満足度が高いと考えられるので、サポートなどが手厚い可能性があります。

サポートの手厚い買取業者は、ゴミの回収やクリーニングまでサポートしてくれるので、売主が業者に頼む手間を省けます。

自分で業者に頼むとなるとお金だけでなく時間もかかるので、業者を選ぶ際は、特にサポート内容を重視して選ぶべきです。

自分の所有する物件が事故物件になった方は、今回紹介した方法で事故物件を高く売却しましょう。

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