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接道距離2m未満の土地は原則として再建築不可
大前提として、日本で建物を建築する際は、1950年（昭和25年）に制定された法律「建築基準法」を遵守しなくてはなりません。
建築基準法とは、国民の安全や財産の保護を目的として、建築物の敷地や設備、構造や用途について一定の基準を定めたルールです。
建築基準法第42条・第43条では「建築基準法で定められた道路に2m以上接していない土地では、建物の再建築ができない（再建築不可）」という、接道義務が定められています。
接道義務を満たしていない土地は、火災・地震発生などの緊急時に緊急車両が通れない、家屋が倒壊などしたら避難経路が確保できない等、人が生活を営む土地として安全性を確保できないからです。
1950年までは接道義務はなかったため、それ以前からある土地には義務を満たしていないものが多くあります。
しかし、法律の制定や改正より前に作られた建物は、「既存不適格」として「新しい基準に合わせなくてもよい」とされており、現在も残っています。
建築当時は適法だったが、法改正で現行基準に合わなくなった建物のこと
再建築不可物件となる3つの接道条件については、以下の記事でも詳しく解説しています。
関連記事：再建築不可物件となる3つ接道条件を画像付きで解説【不動産のプロが監修】
建築基準法で定められている道路
接道義務は「建築基準法で定められた道路に2m以上接していること」ですが、「建築基準法で定められた道路」といっても様々な種類の道路があります。
基本的に「建築基準法で定められた道路」には、以下の種類の道路が含まれます。
| 建築基準法 | 道路の種類 | 道路の詳細 |
|---|---|---|
| 42条1項1号道路 | 道路法による道 | 国道・都道府県道・市区町村道などの公道 |
| 42条1項2号道路 | 開発道路 | 都市計画法や土地区画整理法などの法律により作られた道路 |
| 42条1項3号道路 | 既存道路 | 建築基準法が制定される前から存在する道路 |
| 42条1項4号道路 | 計画道路 | 都市計画法や土地区画整理法などで2年以内に事業が行われる予定がされていて、なおかつ特定行政庁が指定したもの |
| 42条1項5号道路 | 位置指定道路 | 建物を建てるために一定の基準で作られた道で、特定行政庁が「道路」として指定したもの |
| 42条2項道路 | みなし道路 | 幅員4m未満ではあるものの、特定行政庁が指定したもの |
これらの土地に2m以上接していなければ、接道義務を満たしているとは言えません。
なお、2m以上接道しているものの、接している道路が「建築基準法で定められた道路」ではない場合の解決策は次章で解説します。
接道が2m未満の土地を建て替えを可能にする方法3つ
接道義務を満たしていない土地は建て替えできないと理解していただけたところで、接道が2ｍ未満の土地を建て替え可能にする方法についてお伝えします。
接道が2ｍ未満の土地として代表的なのが「旗竿地」です。
旗竿地とは下図のように、敷地の間口が狭く、狭い通路の先に建物が建つ、旗竿のような形をした土地のことです。
旗竿地のような、接道が2ｍ未満のため再建築不可である物件を、再建築可能にする方法は以下の3つです。
ただし、再建築を可能にするには、どの方法を用いるとしても隣地所有者との交渉が必要となります。
もし、隣地との交渉をせず接道2ｍ未満の土地や物件を手放したいのであれば、専門の買取業者に売却することをおすすめします。
弊社アルバリンクは接道義務を満たしていない物件であっても、現状のまま買取いたします。
隣地所有者との交渉なしで土地を手放したい方は、弊社までお問い合わせください。
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隣接する土地を一部購入する
隣地の一部を購入して、接道距離を2m以上に広げられれば再建築可能になります。
例えば、接道距離が現状1.9mしかないケースであれば、隣地を0.1m分購入すれば接道義務を満たせるので再建築可能です。
ただし、当然ながら、この方法はそもそも隣地所有者の合意がなければ成立しません。
また、もし隣地所有者の合意がとれたとしても、隣地の購入には当然費用がかかります。
再建築のために、あなたが隣地の一部を必要としていると知った隣地所有者は、相場以上の金額で強気に取引しようとしてくるおそれもあります。
何にせよ、隣地購入の交渉をする際は、隣地所有者とトラブルにならないよう細心の注意を払わなければなりません。
交渉の段階でトラブルになれば、建て替えどころではなくなってしまうからです。
以下のポイントに注意して、円滑な取引を目指しましょう。
交渉の際に注意するポイント
- 交渉の回数を何度かに分けて少しずつ丁寧に話を進める
- 日頃から良好なご近所付き合いをしておく
- 相手が提示してきた金額が想定より高くても無理矢理値切らない など
隣接する土地の一部を等価交換する
隣地の一部と自身の土地の一部を等価交換して、接道距離を2m以上に広げれば再建築可能になります。
隣地の一部と自身の土地の一部を等価交換して、接道距離を2m以上に広げれば再建築可能になります。
この方法は、隣地所有者にとっても「土地の形状が整う」「使い勝手が良くなる」といったメリットがある場合に限り成立する方法です。
等価交換を行う場合の流れと費用の目安は、以下のとおりです。
- 境界確定測量・分筆を行う（土地家屋調査士への依頼費用：30〜100万円）
- 土地交換契約を締結する（印紙税：数百円〜数万円）
- 所有権移転登記を行う（登録免許税：固定資産税評価額 × 2%）
土地の交換は法律上「譲渡」にあたり、原則として譲渡所得税の対象です。
ただし、一定の要件を満たせば「固定資産の交換の特例」により課税が繰り延べられる場合があるため、検討時は税理士に確認しましょう。
隣地所有者から、購入・交換の合意が得られない場合は、次章の「賃貸」もご検討ください。
また、手間をかけずに現状のまま接道が2m未満の土地を手放したい場合は、専門の買取業者への売却も一つの手段です。
弊社アルバリンクも再建築不可物件を積極的に買い取っておりますので、価格の確認だけでも、ぜひ一度無料査定をご利用ください。
隣接する土地の一部を借りる
自治体によっては、建て替え工事の期間のみ隣地の一部を借りて接道2m以上を満たせれば、再建築可能と認めてくれることもあります。
つまり、隣地の一部をわざわざ購入しなくても、借りるだけで再建築可能になるということです（この方法が認められるか否かは、土地を管轄する地域の役所に直接確認してください）。
隣地の一部を借りるにも隣地所有者の同意が必要ですが、購入や等価交換と比べると同意してもらえるハードルは低いでしょう。
なぜなら、土地を貸すのであれば、隣人にとっては、土地を失うことも、土地の形状が変わることもなく、賃料という現金を手にできるからです。
また、購入費用より賃借料の方が基本的に安いため、あなたの費用負担も抑えられます。
ちなみに、土地を借りる際の契約には「普通借地」と「定期借地」の2種類があります。
普通借地は、借地人（借りた者）が望む通りに自動的に契約更新されるのに対し、定期借地は契約期間が定められていて契約更新は原則ありません。
建て替え工事の期間のみ接道義務を満たしたいのであれば、工事の期間のみ定期借地で隣地の一部を借りれば問題ないでしょう。
一方、隣地を借りることが難しい方は、再建築可能にする目的が売却の場合は、専門の不動産買取業者に依頼しましょう。
専門の不動産買取業者であれば、再生・活用ノウハウを豊富に持っているため、再建築不可のまま買い取ってくれるからです。
弊社Albalinkも再建築不可物件の現況買取に対応しているので、お気軽にお問い合わせください。
建て替えできない旗竿地を再建築可能にする方法は、以下の記事でも詳しく解説しています。
建築基準法上の道路に接していない土地を建て替え可能にする方法3つ
接道が2m未満の土地を再建築可能にする方法を3つご紹介しました。
そこで次に、「接している道路が建築基準法上の道路ではない場合」に建て替え可能にする方法をお伝えします。
接道2ｍ以上ではあるものの、接している道路が「建築基準法で定められた道路」ではない土地を建て替え可能にする方法は以下の3つです。
それぞれ、実施するにあたり注意点や、条件が定められていますので、以下で1つずつ解説します。
なお、いずれの方法も時間や費用がかかり、細かく条件も決められています。
ですから、できれば時間も費用もかけず再建築不可物件を手放したいという方は、そのままの状態で、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
セットバックする
再建築を可能にするためには、2m以上接している道路が幅員4m以上でなければなりません。
そこで、接している道路の幅員4mを確保するために用いられるのが「セットバック」という方法です。
セットバックには「後退」という意味があり、名前の通り、自身の土地を道路の中心線から2ｍの位置にまで後退することで接している道路の幅員を4m以上に広げ、接道義務を満たします。
ただし、セットバックの工事には20～80万円の費用がかかります。
また、セットバックした分、敷地が狭くなるため、将来建て替えを行う際は、現在と同じ延べ床面積の建物は建てられなくなります。
なぜなら、敷地に対する延べ床面積の割合は地域ごとで上限が定められているためです。
位置指定道路の申請をする
位置指定道路とは、私道でありながら「建築基準法で定められた道路」として特定行政庁に認められた道路を指します。
建築確認や違反建築物に対する是正命令などを行う行政機関
位置指定道路がどういったときに生まれるかというと、例えば、面積が大きい土地を分筆して複数の宅地に分けるときです。
上記画像の左側の図のように、1つの大きな土地を6つの宅地に分けて建物を建てた場合、③～⑥の家は、公道に出るための道が存在しないことになってしまいます。
そのため、上記画像の右側のグレー部分に道を作り、③～⑥の家が公道に出られるようにします。
そして、このグレー部分が、位置指定道路と認められれば、①～⑥土地はすべて「建築基準法で定められた道路」に接していることになり、再建築が可能になります。
なお位置指定道路と認められるには、特定行政庁への申請が必要です。
申請をする前に、まずは役所の建築課等に、接道している道が位置指定道路の条件を満たしているか確認しましょう。
ちなみに位置指定道路として認められるには、以下のような細かい、いくつもの条件を満たす必要があります。
位置指定道路に認められるための主な条件
- 幅員4m以上
- 道路形態・道路境界が明確
- 排水整備が設けられている
- 原則として通り抜けできる
- 行き止まりなのであれば長さ35m以下 など
43条但し書き（43条2項2号）の申請をする
43条但し書き（43条2項2号）の申請とは、建築基準法上の道路に接していなくても一定の基準を満たせば再建築可能になる特例です。
ちなみに、一定の基準を満たし「建築基準法で定められた道路」と認められた道路は通称、「43条但し書き道路」と呼ばれます。
43条2項2号の許可を得られると、2m以上接している土地は建て替え可能となります。
申請によって再建築可能になる土地の条件は、主に以下の3つです。
43条但し書き（43条2項2号）の申請によって再建築可能になる土地の条件
- 近隣に公園や広場、広い道がある
- 地域の消防署長に消火活動に問題ないと認められる
- 雨水や排水を処理できるインフラがある など
43条但し書き（43条2項2号）の申請をする際は、はじめに自治体の都市計画窓口に問い合わせ、条件を満たせるか確認しましょう。
しかし、条件を満たし、申請したとしても再建築を認める許可がおりるとは限りません。
そうした、43条但し書き（43条2項2号）の申請に関するリスクなどについては、下記の記事で詳しく解説しているので、あわせてご確認ください。
この章で解説してきたように、接している道路が「建築基準法上の道路」ではない場合、建て替え可能にするためには時間や費用がかかります。
ですから、もし建て替えを可能にしたい理由が、建て替えできるようにして土地や建物を手放したい、ということであれば、専門の買取業者に売却してしまうことをお勧めします。
弊社Albalinkにご依頼いただけば、建て替え可能にしなくても、そのままの状態で、できるだけ高値で買い取らせていただきます。
ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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建て替えできない土地をそのまま活用する方法3つ
接道が2m未満、もしくは、接している道路が建築基準法で定められた道路でない等の再建築不可の土地を活用する方法を3つご紹介します。
詳細は後述しますが、「リフォームして住み続ける」場合、建築基準法の制限により、あくまで小規模な範囲でのリフォームに限られます。
加えて、クロスの張り替えだけでも6畳程度で5〜8万円ほどかかるなど、リフォーム費用自体が割高になりやすい点にも注意が必要です。
また、賃貸に出して家賃収入を得る方法もありますが、需要がなければ入居者は決まらず、利回り計算などの専門知識も必要なため、簡単にできる方法ではありません。
「活用」と言いつつ、実際は使う予定がなく処分を先延ばしにしているだけ、という方は、この機会に「売却」も検討してみてください。
売却方法には主に3つありますが、手間やリスクをかけずに進めたい場合は「再建築不可物件専門の買取業者」に相談するのがよいでしょう。
リフォームして住み続ける
現在建っている建物に小規模なリフォームを施して住み続けることもできます。
ただし、小規模とはいえ、リフォームを繰り返すと費用は軽く100万円を超えてしまうでしょう。
また、小規模なリフォームを繰り返したところで、永遠に住み続けることはできないため、いつかは再建築可能にするか、売却するなど、何らかの対応を取らなくてはなりません。
なお、もし再建不可物件に、増改築など、建物の1/2以上に及ぶ大規模なリフォームを施す場合は、建築確認申請を行い、自治体の許可を得る必要があります。
建築物が建築基準法に適合しているかどうかを自治体や、自治体から委託された専門機関に審査してもらうための申請
再建築不可物件のリフォーム可能な範囲について、より詳しく知りたい方は以下の記事をご確認ください。
賃貸物件として貸し出す
今すぐ建て替えが必要でないなら、再建築不可の物件を賃貸物件として活用する方法もあります。
大抵、賃貸物件の入居者は数年で退去するので、物件が再建築不可であろうとあまり問題にしないためです。
ただし、物件の立地（最寄り駅、店や公共施設までの距離など）がよほど良くない限り、継続的に入居者を確保するのは困難です。
実際、弊社が独自に行ったアンケートでも、「家を購入する際に立地を重視した」という方が85％にのぼります（下記グラフ参照）。これは、賃貸であっても同じことが言えるでしょう。
参照元：【家の立地で後悔していることランキング】男女455人アンケート調査
また、賃貸物件として貸し出す前には、賃貸物件用のリフォーム（およそ数百万）を施すのが一般的です。ただし、入居者が確保できなければリフォーム費用がまるまる赤字になってしまいます。
月数万円の家賃収入で数百万円のリフォーム費用を黒字にするのは、不動産や賃貸経営の深い知識がある方でないと難しいでしょう。
ですから不動産業者並みの知識がある方以外は、うかつに賃貸経営に乗り出さない方が無難です。
売却する
小規模なリフォームのみで再建築不可物件に永遠に住み続けることはできませんし、賃貸物件として黒字を出すのも困難です。
そのため、建て替えできない土地をそのまま活用する方法として最も賢明なのは、売却＆現金化であると言えます。
再建築不可物件を売却する方法は以下の3つです。
以下で1つずつ順に解説しますが、上記3つの中で最もスムーズに売却できる方法は、専門の買取業者に売却する方法です。
隣地所有者に売却する
1つめにご紹介する建て替えできない土地の売却方法は「隣地所有者に買い取ってもらう」です。
たとえ再建築不可の土地でも、隣地所有者が購入すれば、敷地を拡大できるという大きなメリットがあります。
そのため、隣地所有者に話を持ち掛けてみる価値はあるでしょう。
しかし、メリットがあると言っても、土地の購入費用は決して安くありませんし、買主には不動産取得税等の税金が課されるデメリットもあります。
ですから、隣地所有者にそれなりの経済力がなければ、買い取ってもらうのは難しいでしょう。
更地にしてから売り出す
住宅地や観光地が近い等、駐車場として需要がある立地なのであれば、今建っている建物を解体して駐車場として売り出すのも1つの方法です。
ただし、建物の解体費用（およそ200万円前後）は、売主が負担しなければなりません。
また、解体した翌年からは土地に課される固定資産税が6倍に増額してしまいます。
固定資産税が増額する理由を簡単に説明すると、そもそも住宅用の土地には「住宅用地の特例」が適用されていて、固定資産税が1/6されています。
しかし、建物を解体した土地は住宅用地とは認められません。
結果として、住宅用地の特例の適用外となり、翌年から固定資産税が6倍になってしまうのです。
ただし、6倍となった固定資産税の支払いを回避する方法があります。
それは、建物を解体した翌年の1月1日までに更地を売却することです。
なぜなら、固定資産税は毎年1月1日に課されるからです
なお、上記の期限までに売却するのが難しそうで、増額した固定資産税も支払いたくない場合は、更地にする前に、専門の買取業者に売却してしまいましょう。
弊社アルバリンクも、再建不可物件に強い不動産買取業者です。
ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
建物を解体せずに売却したほうがよい理由は、以下の記事でも詳しく解説しています。
専門の不動産買取業者に直接売却する
建て替えできない土地をスムーズに売却したいのであれば、再建築不可に特化した専門の不動産買取業者に直接売却するのが賢明です。
専門の買取業者であれば、建て替えできない土地にも適切な金額をつけ、平均1週間〜1ヶ月程度で買い取ってくれるからです。
売主様は売却して得た代金で、再建築可能な物件を新たに購入することもできるでしょう。
なお弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件をはじめ、他の業者では取り扱えない不動産も積極的に買い取っています。
実際、下記のような接道が2ｍ未満の再建不可物件を500万で買い取ったこともあります。
弊社が再建不可物件を高額で買い取れるのは、幅広い不動産の買取を実現でき収益化するノウハウを豊富に持っているからです。
例えば上記物件は買取後、必要最低限のリフォームを施したあと、賃貸物件として不動産投資家に再販しました。
ですから、弊社に売却していただけば、解体やリフォームなど、売主様が売却前に高額な費用負担をする必要はありません。
弊社は、訳アリ物件専門の買取業者として、上記のような再建不可物件をはじめ、多数の訳アリ物件を買い取ってきました。
結果、お客様から感謝のお言葉をたくさんいただいております（下記Googleの口コミ参照）
ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用いただき、所有している再建築不可物件がいくらになるか確かめてみてください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
再建築不可の土地（接道義務を満たしていない土地）で建て替えを行う方法を解説しました。
接道2m未満の土地で建て替えを行う方法
接している道路が建築基準法で定められた道路でない土地で建て替えを行う方法
再建築不可の土地で建て替えを行う方法は複数ありますが、どれも手間や時間、費用がかかってしまいます。
再建築不可の土地にコストをかけずに活用したいなら、売却して現金化してしまうのが賢明でしょう。
売却して得た代金で、接道義務を満たしている不動産を新たに購入することもできるでしょう。
再建築不可物件でお困りでしたら、ぜひ弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談ください。
実際、弊社は再建築不可物件をはじめ、訳アリ物件を専門に買い取る業者として、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
また、弊社は「全国対応」でスピード買取にも対応しています。
「再建不可物件をなんとか早く高値で手放したい」という方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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