建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件を高確率で売却する方法

建ぺい率・容積率オーバーだと同規模の住宅を再建築できない

建物を建てる際は、法律で定められた「建ぺい率」や「容積率」の基準を守る必要があります。

しかし建ぺい率や容積率という言葉は目にしたことがあっても、具体的な内容まではわからない方も多いのではないでしょうか。

そこでまずは、建ぺい率や容積率について解説します。

建ぺい率は「敷地面積に対する建築面積の割合」

建ぺい率とは、敷地に対してどのくらいの建築面積（建物を真上から見たときの面積）の家が建てられるのかを定めたものです。

敷地全体を100％としたときに利用できる土地の範囲を示した指標で、建ぺい率が50％の場合は土地の半分を使って建物を建てられるということです。

つまり、土地に対してどのくらいの広さの建物を建ててもよいのかを定めた基準が「建ぺい率」なのです。

たとえば、敷地面積が200㎡、建ぺい率が60％のケースでは、最大120㎡の土地に建物を建てられます。

ただし、庇等で外壁より１mを超えるような部分がある場合は、その部分は建築面積に算入されます。

なお、建ぺい率は都市計画法に基づいている用途地域によって異なり、30～80％の間で設定されています。

エリアごとに建ぺい率が細かく定められている理由のひとつは、防火対策です。

敷地一杯に家を建ててしまうと、いざ火災が発生した際に周囲の家に燃え広がってしまいかねません。

そこで敷地の周囲に適切なスペースを確保することで、安全性を担保しているのです。

また、建物と建物の間に一定の間隔を空けることで、日当たりや風通しをよくして良好な住環境を形成するという目的もあります。

なお、特定行政庁が指定した角地の場合は指定されている建ぺい率に10％加算されます。また、建ぺい率が80％に設定されている地域かつ防火地域で、建物が耐火建築物等の場合は建ぺい率の制限がありません。

容積率は「敷地面積に対する延床面積の割合」

建物を建てる際には、建ぺい率に加えて容積率も守る必要があります。

容積率とは、敷地面積に対して延床面積が占める割合のことです。

一般的な2階建ての住宅の場合は、1階と2階の床面積の合計が延床面積に該当します。

家の広さを制限した建ぺい率に対して、容積率は「家の高さ」を制限している点に特徴があります。

たとえば、敷地面積が200㎡、容積率が200％の土地では、延床面積が最大400㎡の家を建てられます。

容積率も建ぺい率と同様、用途地域によって異なり、50～1,300％の間で設定されています。

容積率が設定されているのは、やはり良好な住環境を形成するためです。

もし容積率の制限がなければ、水道やガス、電気、道路などのインフラ整備が不十分な地域でも高層マンションなどが建ち並びかねず、人口が増えてしまう恐れがあります。

人口が増えれば、水道やガスの供給に対応できなかったり、交通量が増加してしまったりする可能性があり、住環境が悪化してしまいかねません。

そこで容積率を設けて建てられる建物のスケールを調節することで、その地域における人口を調整しているのです。

また建ぺい率同様、日当たりや景観、風通しの確保や防火対策といった目的もあります。

建ぺい率・容積率オーバーの原因は2つ

家を建てる際には、建ぺい率と容積率を守る必要があります。

そのため、地域ごとに設定された建ぺい率と容積率の上限を超える建築面積・延床面積の家は建てられません。

しかし、すでに建築されている家の中には、以下2つの理由によって建ぺい率・容積率をオーバーしたものも存在しています。

それぞれの特徴について、具体的に見ていきましょう。また、既存不適格物件と違法建築の見分け方についても解説します。

法改正によって基準を満たさなくなった「既存不適格物件」

既存不適格物件とは、建築時の法律を守って建築したにもかかわらず、建築基準法や都市計画法の改正などで現行の法律の基準を満たさなくなってしまった物件を指します。

ただし、建築当時は合法であったことから、現状は法律に適合していないものの、違法建築とは扱われません。

次にご紹介する違法建築のように自治体から使用禁止や取り壊しなどを命じられることはありませんが、家を建て替えたり増改築工事を行う際には現行の建ぺい率・容積率に適合させる必要があるため、既存の建築面積・延床面積よりも小さくする必要があります。

そもそも基準を満たさず建てられた「違法建築」

違法建築とは、その名のとおり法律に違反して建てられた建物のことです。

違法建築が生まれてしまう理由として、主に以下の2つが挙げられます。

新築工事や大規模な増改築工事をおこなう際は自治体に申請し、建物が法律に適合しているかを確かめてもらう必要があります（建築確認申請）。

その後、建物が完成したら、建築確認申請のとおりに建築されたかどうかを再び確認してもらいます（完了検査）。完了検査の結果、問題がないと判断されれば検査済証が交付されます。

国土交通省の「建築確認検査制度の概要」によると、現在でこそ完了検査率は90％を超えていますが、かつては完了検査を受けるケースが少なく、1998年には全体のわずか38％にしか過ぎませんでした。

参照元：国土交通省住宅局建築指導課「建築確認検査制度の概要」

建築確認申請後にワンフロアを増築するなど申請内容と異なる建物を建築した場合は違法建築に該当しますが、完了検査を受けなかったらほぼ発覚することはありません。

そのため、築年数の古い家の中には建築後に完了検査を受けず、違法建築として利用され続けているものも存在するのです。

また、新築した際に完了検査を受けたとしても、その後、増改築工事をおこなって建ぺい率や容積率がオーバーしてしまい、違法建築になってしまうケースもあります。

既存不適格物件か違法建築かの確認方法

相続した実家や所有している物件が既存不適格物件の場合は、前述のように法に問われることはありません。

しかし、違法建築に該当するときは「建物の使用禁止や取り壊しなどの行政処分」「懲役や罰金といった罰則」などの処分を下される恐れがあるため、注意が必要です。

所有している物件が「既存不適格」か「違法建築」かは、検査済証の存在を確認すればわかります。

検査済証があれば、きちんと完了検査を受けていることの証左となります。

もし検査済証が見当たらない場合は、当時の建築主の承諾を得たうえで物件の住所地を管轄する自治体で台帳記載事項証明書を取得しましょう。

台帳記載事項証明書は、検査済証の番号や交付年月日が建築台帳にきちんと記載されていることを証明する書類です。

ただし、検査状況によってはそもそも台帳に記載がないケースも少なくありません。

また、法改正のたびに建築に関する基準は変わっているため、専門家ではない限り、日付を見ただけでは既存不適格物件か違法建築かを見極めるのは難しいでしょう。

時間や手間をかけずに確認したい場合は、不動産のプロである不動産会社に尋ねるのが得策です。

弊社AlbaLink（アルバリンク）でも無料相談を受け付けております。

「売却するかはまだ決めてないけど、既存不適格物件か（違法建築か）調べてほしい」という方のご相談も大歓迎です。

どなたでもお気軽にお問い合わせください。

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建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件は売りづらい

建ぺい率や容積率がオーバーしている再建築不可物件・既存不適格物件であっても、住み続けることは可能です。しかし、売りに出しても買手が見つかりにくいのが現実です。

売却しづらい理由は主に以下の通りです。

ここからは、建ぺい率や容積率がオーバーしている再建築不可物件・既存不適格物件が売却しにくい3つの理由について見ていきましょう。

住宅ローンが組みづらい

建ぺい率や容積率がオーバーしている既存不適格物件や違法建築は通常の物件よりも担保価値が低いため、買手が住宅ローンを組みづらいデメリットがあります。

金融機関は住宅ローンを貸し出すにあたり、物件に担保としての抵当権を設定します。

これにより、債務者が万が一返済不能に陥ったとしても、金融機関は物件を競売にかけて現金化し、債務を回収することが可能となります。

しかし既存不適格物件や違法建築は買手がつきにくく、売却できたとしても売却価格は安くなるのが一般的なので、金融機関によっては融資の対象としていないところがあります。一方、建ぺい率・容積率の超過率が10～20％ほどであれば融資を受けつけている金融機関も存在します。

住宅を購入する際は住宅ローンを組む形が一般的なため、融資が下りづらい物件は買手の購入機会の損失につながってしまいかねないのです。

将来同規模の住宅が建てられない

建ぺい率や容積率がオーバーしている物件を建て替えようとしても、現在と同じ面積にはできません。

現行の建ぺい率や容積率に合わせて物件を設計しなければならないため、必然と建物のサイズが小さくなる点は買い手にデメリットと受け止めらてしまうこともあります。

もし買手が現状の間取りを気に入っていたとしても、将来建て替える際に狭くなることを知ったら、あまりよいイメージを抱かないでしょう。

現状の建物が大きいケースでは建て替えによって買手の家族構成に応じた適切な間取りへ変更しやすい側面がありますが、この場合は土地が広いために金額が高くなりやすく、やはり買手からは敬遠されてしまいがちです。

リフォームにも制限がかかる

建ぺい率や容積率がオーバーしている物件は、リフォーム内容が制限される点も売却しにくい理由のひとつです。

基本的に、延床面積が500㎡以下の木造2階建ての住宅や、延床面積が200㎡以下の木造以外の平屋のリフォームをおこなう際には建築確認申請がいりません。（ただし、2025年3月31日まで）

そのため、たとえ建ぺい率や容積率がオーバーしている既存不適格物件であっても、リフォームで間取りを大幅に変更することは可能です。

また、木造3階建てや鉄骨造など木造2階建て以外の住宅も、クロスの張り替えやトイレ・キッチンなど住設機器の交換といった主要な構造部（壁・柱・床・梁・屋根または階段）に関わらないリフォームの場合は建築確認申請が不要です。

しかし、木造2階建ての住宅でもカーポートを設置するなど床面積が10㎡を超えるリフォームをおこなう場合は建築確認申請をしなければなりません。

平屋・木造2階建て以外の住宅で主要構造部を1か所以上、2分の1を超える範囲でリフォームする際にも建築確認申請が必要です。

2025年4月1日より、構造によらず階数２以上又は延床面積が200㎡を超える建築物は全て確認申請が必要となります。

いずれにせよ、建ぺい率や容積率がオーバーしている物件は、建物の一部を取り壊すなどして現行法の基準を満たすようにしない限り、建築確認申請は通りません。

自由なリフォームが制限されてしまう既存不適格物件を、あえて購入しようする方はほぼいないでしょう。

建ぺい率・容積率オーバーの再建築不可物件の売却方法

ここまで解説してきたように、建ぺい率や容積率がオーバーしている再建築不可物件・既存不適格物件は売却しにくい傾向にあります。

このような物件を所有していて、「いったいどうすればよいのだろうか」と悩んでいる方も少なくないでしょう。

しかし、ご安心ください。

建ぺい率や容積率がオーバーしている再建築不可物件・既存不適格物件であっても、以下の方法を用いれば売却が可能です。

売却に際してなるべく費用や手間をかけたくない方は、専門の買取業者に依頼することをおすすめします。

専門の買取業者であれば現状で買い取ってくれ、1週間～1か月ほどで現金化が可能です。

なお、専門の買取業者の探し方については後述の「再建築不可物件でも高額で売却できる不動産買取業者の選び方」で解説しているので、合わせてご参照ください。

では、建ぺい率や容積率がオーバーしている再建築不可物件・既存不適格物件を売却する3つの方法を解説していきます。

隣地を買い取り基準を満たしてから売却する

ひとつ目は、隣地を買い取る方法です。

建物の床面積が現行の建ぺい率や容積率の基準を満たすように隣地の一部を買い取って敷地面積を広げれば、通常の物件同様の売却が可能となります。

ただし、必ずしも隣地の方が土地を売却してくれるとは限りません。

日頃から親しい付き合いをしていたとしても、突然「土地を売ってほしい」と持ち掛けても応じてはくれないでしょう。

隣地が空き地であるならばともかく、あまり現実的な方法とはいえません。隣地を買い取るための資金が必要な点もデメリットです。

減築リフォームをおこなってから売却する

2つ目は、建物を減築リフォームしてから売却する方法です。

減築とは、建物の一部を解体するなどして建築面積や延床面積を減らすことを指します。

現行の建ぺい率・容積率を満たすように建築面積・延床面積を減らせば、通常の物件同様、何の問題もなく売却できます。

ただし、減築リフォームをおこなう際には外壁や柱、屋根などの構造に手を加える必要があります。

相場は1㎡10～15万円ほどですが、現行の耐震基準を満たしていない場合は耐震補強工事費が、シロアリが見つかった場合には駆除費などが別途かかるため、ケースによっては総工費が1,000万円を超えてしまうことも少なくありません。

工事の範囲によっては仮住まい先を手配しなければならないこともあるでしょう。

既存不適格物件を減築リフォームすれば現行の法律を満たすように作り変えられますが、一方で建物が小さくなった分の資産価値は当然下がります。

また、減築リフォームをしたからとはいえ、必ずしも売却できるとも限らない点に注意が必要です。

高額なリフォーム代をかけて売却できなかったときには金銭面で大きな負担を被ることになってしまうため、この売却方法もあまりおすすめはできません。

専門の買取業者に依頼して売却する

3つ目は、専門の買取業者に依頼して売却する方法です。

買取業者は、買い取った不動産にリフォームなどを施し、資産価値を向上させてから自社の賃貸物件として活用したり、再販したりして利益を上げることを目的としている不動産会社です。

専門の買取業者には、既存不適格物件を商品化して再活用するノウハウがあります。

そのため、一般の買手が見つからないような既存不適格物件であっても買い取ることが可能なのです。

ただし一口に買取業者といっても企業によって得意としている物件種別はまったく異なるため、買取業者に依頼する際には再建築不可物件・既存不適格物件の扱いに長けているかどうかを見極めることが重要です（高額で売却できる不動産買取業者の選び方については、次の項目で詳しく解説します）。

ちなみに、弊社Albalinkは、既存不適格物件や再建築不可物件に特化した専門の不動産買取業者です。

「売り出しているけどなかなか買手が見つからない」「不動産業者に売却（買取）を断られた」そんな方はぜひ弊社にご相談ください。

日本全国に対応しておりますので、たとえ地方の田舎町に所在する物件であっても、できる限りの金額で買い取らせていただきます。

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再建築不可物件でも高額で売却できる不動産買取業者の選び方

前述のように再建築不可物件・既存不適格物件であっても専門の買取業者に依頼すれば買い取ってもらえますが、少しでも高値で売却するためには以下の点に注意して探すことが大切です。

ここからは、建ぺい率や容積率がオーバーしている再建築不可物件・既存不適格物件を専門の買取業者に売却する際に押さえておきたい3つのポイントを解説します。

再建築不可物件に特化している業者かチェック

専門の買取業者を探す際にもっとも気をつけたいポイントは、再建築不可物件・既存不適格物件の取り扱いに長けているかどうかです。

再建築不可物件・既存不適格物件に特化している専門の買取業者であれば、最小限の修繕を施して賃貸収益物件として商品化・再活用するノウハウを有しているため、より高値で買い取ってもらえます。

一方、再建築不可物件・既存不適格物件の取り扱い実績がない買取業者の場合は買い取ったとしても活用できないため、買取を断られるか、安価で買いたたかれてしまうかのどちらかでしょう。買取実績の有無は、ホームページを見れば確認できます。

各社のHPを比較し、再建築不可物件・既存不適格物件の扱いに長けた買取業者を数社ピックアップしましょう。

なお、弊社Albalink（アルバリンク）は、再建築不可物件や既存不適格物件の買取・活用実績が多数ございます。

実際のお客様の声を弊社HPに掲載しておりますので、売れない物件でお困りの方はぜひ覗いてみてください。

複数業者に査定を出して提示価格を比較する

再建築不可物件・既存不適格物件の扱いに長けた買取業者を複数社ピックアップできたら、どのくらいの価格で買い取ってもらえるのか、査定を依頼します。

買取の場合は基本的に「査定価格＝買取金額」になるので、少しでも高く売却したいのであれば、各社の査定価格を比較することが大切です。

ただし買取業者の中には、自社で物件を買い取るためにあえて他社よりも高額な査定価格を提示し、契約直前になって「家電や家具の処分費用やリフォーム代が想定以上にかかることが判明したため、買取価格から減額させていただきます」などと難癖をつけ、結果的に安く買いたたこうとする悪質なところもあるため、注意が必要です。

悪質な買取業者にだまされることを防ぐためにも、査定価格の大小だけで判断するのではなく、なぜその価格になったのか、根拠を聞くようにしましょう。

信頼のできる買取業者であれば、過去の周辺取引事例や査定に際してプラス・マイナスとなったポイントなど、査定価格を算出するにいたった根拠を丁寧に説明してくれるはずです。

一方、査定価格の根拠を聞いても言葉をはぐらかすだけで答えてくれない場合は悪質な買取業者である可能性が高いといえるでしょう。

担当者の質を見比べる

買取業者を選ぶ際は、営業担当者の能力や人柄を比較することも重要です。

疑問点に対して明確な返答をしてくれるか、メールのレスポンスは早いか、身だしなみやマナーはきちんとしているかなど、信頼できる営業担当者かどうかを見極めましょう。

とにかく契約を急がせる、こちらが要望していないのに訪問や電話営業がしつこい、レスポンスが遅いなど、少しでも不安を感じる要素があれば、断ったほうが無難です。

信頼できる営業担当者であれば、売買契約を交わす前に売主の疑問をすべて解消してくれます。より安心して大切な不動産を売却できるようになるでしょう。

再調査をすれば建ぺい率・容積率が適合となるケースもある

築年数が古い家の場合は再調査をおこなうことで、建ぺい率や容積率がじつはオーバーしていなかったことが判明することがあります。

以下の3つのケースに該当する場合は再建築不可物件・既存不適格物件ではない可能性があるため、再調査を検討することをおすすめします。

それぞれのケースについて、詳しく解説します。

土地測量がずれていた

土地の測量技術は年々向上しているため、改めて測量をおこなった結果、過去に測量をした土地の区画とは異なっていたというケースは珍しくありません。

場合によっては土地の面積が広がり、オーバーしていたと思っていた建ぺい率と容積率が現行法の範囲内に収まっている可能性も十分考えられることです。

そのため、再建築不可物件・既存不適格物件を売却する際は、土地家屋調査士に依頼して再度測量をし直すとよいでしょう。

なお、測量費用の相場は、土地の現況を測定する現況測定で10～20万円、隣地所有者に立ち会ってもらったうえで境界の確認をおこなう確定測量で35～80万円です。

建築面積に入れる必要のない部分を登記していた

登記簿を確認した結果、建築面積には算入しなくてもよい箇所まで登記をしていたというケースも少なくありません。

建築基準法上、建築面積・床面積に含めなくてもよい箇所には主に以下のようなものがあります。

もしこれらの建築面積・床面積が登記されていた場合、それを訂正することで建ぺい率・容積率が下がり、現行の基準を満たすようになる可能性はあります。

一度調べてみる価値はあるといえるでしょう。

用途地域などの見直しにより基準の緩和があった

建ぺい率、容積率が緩和されていたら、現行の建築面積・延床面積でも基準を満たすようになる可能性があります。

建ぺい率や容積率は、用途地域によって異なります。

たとえばもっとも建築に関する制限が厳しい第一種低層住居専用地域の場合、建ぺい率は30～60％、容積率は50～200％の間で設定されています。

ただし、建ぺい率・容積率は常に固定されているわけではなく、定期的に見直しがおこなわれています。

たとえば、2019年6月には「建築基準法の一部を解説する法律」が施行され、準防火地域における耐火・準耐火建築物の建ぺい率が10％上乗せ（緩和）されました。

建ぺい率、容積率の緩和によって、現行の建築面積・延床面積でも基準を満たすようになる可能性があるので、売却前に自治体の都市計画課に問い合わせて確認してみるとよいでしょう。

まとめ

建ぺい率や容積率がオーバーしている再建築不可物件・既存不適格物件には、同規模の住宅へと建て替えられない、買手が住宅ローンを組みにくいなどのデメリットがあるため、売却しようとしても買手はなかなか見つかりません。

しかし、そのような物件であっても、専門の買取業者に依頼すれば、現状のままスムーズに買い取ってもらえます。1週間～1か月ほどで現金化が可能なため、いますぐ再建築不可物件・既存不適格物件を手放したい方におすすめの売却方法です。

ただし、買取業者といっても千差万別のため、少しでも高く売りたいのであれば、以下3つの要素を満たした専門の買取業者に依頼しましょう。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件・既存不適格物件の買取を専門としている買取業者です。

建ぺい率や容積率がオーバーしていて一般の買手には売却できない物件であっても、可能な限りの金額で買取いたします。

建ぺい率や容積率がオーバーしている再建築不可物件・既存不適格物件を売却できずにお困りの際には、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。

なお、再建築不可物件・既存不適格物件に精通した営業担当者が誠意を持ってサポートいたしますので、まだ売却すると決めていない方も「売るとしたらいくらになるか」「いつ売るのがいいか」など、お気軽にご相談ください。

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