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再建築不可物件となる3つ接道条件を画像付きで解説【不動産のプロが監修】

再建築不可物件

「相続した物件が接道の関係で再建築不可物件になると言われたけど、どんな接道状況だと再建築不可物件になるの?」
「再建築不可物件だと何か不都合があるのだろうか?」

一般的に、建築基準法42条と43条に定められた「接道義務」を満たしていない物件は「再建築不可物件」となります。

再建築不可物件は建て替えができないので、ほとんどの物件で老朽化が進んでいます。

そのため、一度建物が壊れた場合、もう二度と建物を建てられず、その土地に住むことができなくなります。

このように、人生を左右しかねないリスクが潜んでいるため、再建築不可物件は購入需要がなく、ほとんど売れません。

ですが、ご安心ください。
仮にあなたの物件が「再建築不可」と認定されても、「建築可能にする方法」や「そのままの状態でも高く売却できる方法」があります。

この記事では、以下の内容について詳しく解説していきます。

この記事を読めば、あなたの物件が再建築不可物件だったとしても、「建て替える・活用する・売却する」の中からあなたにとってベストな解決策を見つけることができます。

なお、当サイトを運営している「株式会社アルバリンク」は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者です。

実際に、「道路に面していない再建築不可物件を買取した実績」も数多くあり、お客さまからは感謝のお言葉をいただけております。

参照元:「お力になりたいと言っていただいて、とても嬉しく心強かったです」(お客様の声より)

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目次
  1. 再建築不可物件とは「接道義務」を満たしていない物件
  2. 再建築不可物件かどうかは「3つの接道条件」で決まる!
    1. 【接道条件1】敷地に接する道路の幅員が「4m未満」である
    2. 【接道条件2】敷地の前面道路の接道部分が「2m未満」である
    3. 【接道条件3】「建築基準法上の道路」でない
  3. 【再建築不可物件の調べ方】接道状況や道路の種類を一瞬で把握する方法
  4. 再建築不可物件を所有し続ける6つのリスク
    1. 地震や火事等による倒壊リスクがある
    2. 更地になると固定資産税が「最大6倍」に増額する
    3. 通常の物件よりリフォーム費用が高くなる
    4. 隣地や通行人に危害を与え「損害賠償」を請求されるリスクがある
    5. 一般の不動産業者では売れにくい
    6. 子供や孫に「負の遺産」を相続してしまう
  5. 接道義務をクリアして再建築不可物件を「建築可能」にする6つの方法
    1. 自分の敷地を「セットバック(後退)」する
    2. 隣地を「購入」して接道義務を満たす
    3. 隣地を「借りる」ことで接道義務を満たす
    4. 自分の土地と隣地の一部を「交換」して接道義務を満たす
    5. 「位置指定道路」の申請をする
  6. 再建築不可物件を活用する4つの方法【ただ、実現は難しい…】
    1. 「リフォーム」する
    2. 「賃貸物件」として貸し出す
    3. 「トランクルーム」にする
    4. 「駐輪場」にする
  7. 【そのまま売れる】再建築不可物件は「専門業者による買取」が正解!
    1. 弊社Albalinkの再建築不可物件の買取事例
  8. まとめ

再建築不可物件とは「接道義務」を満たしていない物件

再建築不可物件とは「接道義務」を満たしていない物件

再建築不可物件とは、建て替えできない物件のことを指します。

基本的に、建築基準法上における接道義務」を満たしていない土地は、建物を建ててはいけないとされています。

具体的に、接道義務とは「幅員4m以上(地域によっては幅が6m以上)の道路」「敷地が2m以上接していなければならない」という義務のことです。

接道義務

建築基準法における接道義務が制定されたのは「昭和25年(1950年)」。

そのため、昭和25年以前に建てられた物件の中には「接道義務を果たしていない再建築不可物件」が多数存在します。
これを既存不適格物件と言います。

既存不適格物件とは

では、具体的にどのような接道状況だと再建築不可物件となってしまうのか、次の章で解説していきます。

再建築不可物件の概要については、以下の記事でわかりやすく解説しています。

再建築不可物件とは?注意点や売却方法など後悔しないための知識を完全紹介
再建築不可物件とは「再建築=建て替え」ができない土地です。本記事では、再建築不可物件の概要・建築可能にするのが難しい理由・活用が現実的ではない理由・好条件で売却して手放す方法について解説します。

再建築不可物件かどうかは「3つの接道条件」で決まる!

再建築不可物件かどうかは「3つの接道条件」で決まる!

再建築不可物件となってしまう原因は、以下3つの「接道条件」にあります。

【接道条件1】敷地に接する道路の幅員が「4m未満」である

あなたの敷地に接している道路が「幅員4m未満(地域によっては幅員6m未満)」だと再建築不可物件になります。

「幅員4m未満」だと、救急車や消防車などの緊急車両が進入したりすれ違ったりできず、安全上問題があるからです。

例えば、以下の画像のように、前面道路の幅が4mに達していない物件は再建築不可物件に該当してしまいます。建築基準法上の道路ではない「建築基準法第42条」でも、「幅員4m以上(地域によっては幅員6m以上)」でなければ、建築基準法上の道路として認めないと定められています。

(道路の定義)
第四十二条 この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル(特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。)以上のもの(地下におけるものを除く。)をいう。

引用元:建築基準法第四十二条

このように、あなたの物件が「幅員4mに満たないこと」で再建築不可となっているなら、道路の幅を広げ、建築基準法上の道路にすることで建築可能にできます。

建築可能にする方法については、記事内の「接道義務をクリアして再建築不可物件を「建築可能」にする6つの方法」をご確認ください。

【接道条件2】敷地の前面道路の接道部分が「2m未満」である

あなたの敷地に接している前面道路の接道部分が「2m未満」だと再建築不可物件になります。

建築可能と建築不可脳の違い

接道部分が「2m未満」の場合も、前述した「幅員4m未満」の時と同様、救急車や消防車などの緊急車両が親友できず、安全上に問題があるからです。

「建築基準法第43条」でも、「接道部分が2m以上」でなければ道路として認めないと定められています。

(敷地等と道路との関係)
第四十三条 建築物の敷地は、道路(次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。)に二メートル以上接しなければならない。

引用元:建築基準法第四十三条

例えば、以下の画像のように、前面道路の接道部分が2mに達していない「旗竿地」は再建築不可物件に該当してしまいます。

また、そもそも道路に接していない袋地も、再建築不可物件となります。

再建築不可

よって、前面道路の接道部分が2mに達していない「旗竿地」を再建築可能にするには、接道部分の長さを広げることで、建築可能にできます。

また、道路に接していない「袋地」の場合は、接道義務を満たすように通路を確保すれば、建築可能にできます。

【接道条件3】「建築基準法上の道路」でない

あなたの敷地に接している道路が、以下6つの「建築基準法上の道路」に該当しなければ、再建築不可物件となります。

参照元:東京都都市整備局「道路について」

42条1項1号道路(道路法による道路)
道路法の道路(国道、都道及び市町村道)で、幅員4m以上のもの。
42条1項2号道路(開発道路)
都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可等を受けて築造した道路で、幅員4m以上のもの。
42条1項3号道路(既存道路)
建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)と当該市町村が都市計画区域に指定された日のいずれか遅い時点に、既に幅員4m以上の道として存在し、現在に至っているもの。
42条1項4号道路(計画道路)
道路法、都市計画法その他の法律による新設又は変更の事業計画のある道路で、事業者の申請に基づき、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。
42条1項5号道路(位置指定道路)
土地の所有者が「築造」する幅員4m以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたもの。
42条2項道路(みなし道路)
建築基準法の施行日(昭和25年11月23日)と当該市町村が都市計画区域に指定された日のいずれか遅い時点に存在する幅員4m未満の道ではあるが、特定行政庁が定めるその他の基準を満たし、特別に認められたもの。
43条2項2号道路(ただし書き道路)
42条に定める道路ではないが、特定行政庁が周囲の状況から、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可されたもの。

なので、もしあなたの物件が「幅員4m以上、間口2m以上」で、前述した接道義務を満たしていても、再建築不可物件だと言われた場合、上記のいずれかの道路に該当していない可能性が高いです。

42条・43条・道路の種類

あなたの物件に接している道路が「建築基準法上の道路」に接しているかどうかを確認する方法は、次の章で解説しているので、確認してみてください。

【再建築不可物件の調べ方】接道状況や道路の種類を一瞬で把握する方法

【再建築不可物件の調べ方】接道状況や道路の種類を一瞬で把握する方法

あなたの物件が再建築不可物件かどうかは、以下3つの方法で調べられます。

再建築不可物件か調べる3つの方法

  • 役所で調べる
  • 自治体のホームページで調べる
  • 専門の不動産業者に調べてもらう

上記の中では、「役所で調べる方法」が一般的です。

役所で調べるなら、まずは以下4つの書類を準備します。

資料 目的 取得先
登記事項証明書 土地の所有者名や住所、建物面積、構造、建築年月日などの情報を把握し、登記情報に誤りがないか確認するための書類 法務局
公図 土地の位置や形状を確定するための地図で、不動産登記の際に用いられる書類 法務局
地積測量図 土地面積や位置、境界を公示するための書類 法務局
建物図面 敷地に対する建物の配置や形状が表記され、建物を新築や増改築して床面積・構造の変更などを登記申請する際に必要な書類 法務局
【登記事項証明書の見本】登記簿謄本・建物表題(戸建てver)

そして、役所の「建築関係の窓口」へ行き、 以下の内容を聞き取りしてください。

  • 前面道路が「建築基準法上の道路」か(※前述した7つの道路のこと)
  • 前面道路が「間口2m以上」であるか?
  • 「建築可能な地域」かどうか(※接道とは関係なく、物件が位置しているエリアそのものが建築の制限を受けている場合もあるため)

この3つを聞き取りし、すべてクリアしていれば、建築可能な物件と思ってもらって大丈夫です。

住居建築可能な条件

ただ、再建築不可物件かどうかをもっと「確実」かつ「簡単」に調べたいとお考えなら、再建築不可物件を専門に扱っている不動産業者に調べてもらうことをおすすめします。

専門の不動産業者なら、あなたの「物件の住所・氏名・連絡先」だけ伝え、「再建築不可かどうか調べて欲しい」と言えば、担当者が率先して調べてくれます。

なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」も、再建築不可物件に強い専門の買取業者です。

「再建築不可物件かどうか調べて欲しい」というご要望にも、迅速かつ丁寧に対応させていただいていますので、一度弊社へご相談ください。

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再建築不可物件の調べ方については、以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

再建築不可物件の調べ方は簡単!必要書類や物件の活用術まで解説!
この記事では、所有している不動産が再建築不可物件かどうかの調べ方を徹底解説します。不動産のプロの立場からおすすめする再建築不可物件の活用方法や、再建築不可物件の売却相場の調べ方もご紹介します。

再建築不可物件を所有し続ける6つのリスク

再建築不可物件を所有し続ける6つのリスク

再建築不可物件を所有し続けることには、以下6つのリスクが潜んでいます。

上記6つに共通するのは、リスクが現実化すると甚大な「経済的損失」を被るということです。

それぞれ詳しく解説していきます。

地震や火事等による倒壊リスクがある

再建築不可物件には、地震や火事などによって倒壊するリスクがあります。

災害によって家屋が倒壊した場合も建て替えできない

前述したとおり、再建築不可物件は老朽化が進んでいるケースが多く、建て替えできる通常の物件よりも倒壊する可能性が非常に高いです。

再建築不可物件が一度倒壊すると、二度と建物を建てられません。つまり、もうその土地に住めません。

その場合、住居を用意するには、新しく家を買うか賃貸物件を借りる必要がありますが、もし倒壊した物件に対してローンが残っていたら最悪です。新しい家の出費と合わせて「二重支払い」となるからです。家計を圧迫するのは明確です。

再建築不可物件を所有し続けるなら、リフォームを行って建物を新しくするか、売却して手放すことを早めに検討しておいたほうがよいです。

再建築不可物件が地震で倒壊するリスクと対策については、以下の記事でも詳しく解説しています。

危険すぎる!再建築不可物件が地震で倒壊するリスクと対策
再建築不可物件は、地震や火災、建物の老朽化等どんな原因であれ建物が倒壊(半壊)したら、新たな建物を再建築できません。この記事では、再建築不可物件が倒壊した際のリスクや、被害を最小限にするための対策をご紹介します。

更地になると固定資産税が「最大6倍」に増額する

倒壊や取り壊しによって、再建築不可物件が更地(=土地のみ)になると、固定資産税が「最大6倍」に跳ね上がるというリスクがあります。

一般的に、建物が建っている土地の固定資産税には、以下のように住宅用地の特例が適用されています。
税額計算の基準となる固定資産税評価額が、小規模住宅用地なら「1/6」、一般住宅用地なら「1/3」になっています。

ですが、建物がない土地には「住宅用地の特例」が適用されません。

住宅用地の特例とは?

つまり、再建築不可物件においても、建物を取り壊して更地(=土地のみ)にしてしまうと、特例率が適用されず、固定資産税の金額が上がってしまうのです。

例えば、「土地評価額:1000万円」の小規模住宅用地の場合、「建物あり」と「建物なし」では、以下のように固定資産税の金額が大きく変わります。(※土地のみで比較)

【建物あり】

土地の課税評価額:1000万円×1/6(小規模住宅用地の特例率)=166万円
土地の固定資産税:166万円×税率1.4%=23,240円

【建物なし】

土地の課税評価額:1000万円
土地の固定資産税:1000万円×税率1.4%=140,000円

上記の通り、実に「6倍」の差がついてしまいます。

建物を取り壊したり、倒壊してしまうと、固定資産税も跳ね上がるので金銭的負担はさらに大きくなってしまいます。

通常の物件よりリフォーム費用が高くなる

再建築不可物件は、建て替えはできませんが、リフォームは可能です。

ですが、建築可能な通常の物件よりも「リフォーム代が高くなる」というリスクがあります。

前述したとおり、再建築不可物件は接道義務を満たしておらず、緊急車両が十分に通れない状態であることがほとんどです。
なので、当然「工事車両」も通れません。

その場合、小さな工事車両を使うことになるので、資材の搬入回数が増えたり、工期が長引くことで人件費が増えるなど、業者の手間や予算がかさみます。
それに伴ってリフォーム費用も上がるのです。

再建築不可物をリフォームして住むデメリット

リフォーム費用の相場については、工事の規模によって費用は変わるので一概には言えません。

しかし、「建築可能な物件」と「再建築不可物件」では、以下のように金額が大きく変わります。

【建築可能な物件】200~500万円

【再建築不可物件】数百万~1,000万円(2,000万円近くかかることも)

再建築不可物件を持ち続けるなら、老朽化が進んでリフォームが必要なった際に「リフォーム代ってこんなにかかるの?」と慌てることがないよう、十分に資金を確保しておく必要があります。

隣地や通行人に危害を与え「損害賠償」を請求されるリスクがある

再建築不可物件を所有し続けると、損害賠償を請求されるリスクがあります。

再建築不可物件は老朽化しているケースが多いので、台風や地震によって建物の一部が飛ばされ、その飛来物が隣家や通行人に直撃する事故が少なくないです。

その場合、以下の事例のように億単位」の損害賠償を請求されるケースもあります。

空き家倒壊による被害額シミュレーション

引用元:空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果

数億円もの損害賠償を請求されれば、あなたやご家族の人生にかかわるのは間違いありません。

一般の不動産業者では売れにくい

再建築不可物件は、一般の不動産業者に売却を依頼しても、ほとんど売れません。

一般の不動産業者に売却を依頼すると「一般の個人」が買い手となります。
終の棲家を探している一般の個人が建て替えできない再建築不可物件を買いたいと思うことはほとんどありません。

そもそも、再建築不可物件に対して、銀行も「住宅ローン」を融資してくれません。

再建築不可物件はリスクが大きい分、担保評価を低く見積もります。
価値の低い物件にお金は貸せないと考えているのです。

住宅ローンの仕組み

ですから、万が一再建築不可物件を買いたいという一般の個人が現れても、住宅ローンが使えないので、購入できません。

よって、再建築不可物件は永遠に売れない可能性がある」ことを覚悟をしておくべきです。

再建築不可物件の住宅ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。

再建築不可物件は住宅ローンを組めるのか
売れない訳あり不動産の情報メディア

子供や孫に「負の遺産」を相続してしまう

再建築不可物件のまま放置しておくと、「負の遺産」としてそのまま子供や孫に相続することになります。

再建築不可物件を放置するリスク

これまで解説してきた再建築不可物件のすべてのリスクを、子供や孫に押し付けることになります。

  • 建物倒壊による二重ローン
  • 6倍に跳ね上がる固定資産税
  • 数億円単位の損害賠償請求

これらによって子供や孫を苦しめる可能性があります。
もしそうなれば、あなたが亡くなった後、子供や孫は永遠にあなたを恨み続けることになるかもしれません。

子供や孫の将来を考えるなら、再建築不可物件は今のうちにリフォームや売却といった対処を検討すべきです。

接道義務をクリアして再建築不可物件を「建築可能」にする6つの方法

接道義務をクリアして再建築不可物件を「建築可能」にする6つの方法

再建築不可物件を「建築可能」にする方法が5つあります。

すべて、接道義務を満たすための施策になりますので、詳しく解説していきます。

自分の敷地を「セットバック(後退)」する

「敷地に接している前面道路の幅員が4m未満であること」が原因で再建築不可となっているなら、セットバック(後退)」をすれば建築可能にできます。

あなたの敷地をセットバックさせて道路の幅を広くすると、「幅員4m以上(地域によっては幅が6m以上)の道路でなければならない」という、建築基準法42条の接道義務を満たせるからです。

例えば、以下の画像のように、幅員が3.6mしかなくても、あなたの敷地を0.4m後退させれば、幅員4mを確保でき、建築可能にできます。

セットバック

ただし、セットバックするにはお金がかかります。セットバック部分の距離の測量や道路の舗装などに対して費用が発生するのです。

土地の状況によって変わりますが、セットバック費用の相場は「約20~80万円」です。

決して安くない金額ですが、自治体によっては費用の一部を負担してくれる場合もあります。

例えば、世田谷区の場合には、セットバック工事を行うことが「適正」と認められた場合、一部条件付きではありますが「奨励金」や「助成金」として補助金が出る仕組みがあります。

奨励金
後退用地や隅切り用地を寄附いただいた場合、土地所有者等に「200万円」を上限として奨励金を交付。
助成金
家の建て替えや増改築を伴わない場合、工作物等の撤去費用などの一部について、「1万~30万円」の範囲で助成金を交付。

参照元:狭あい道路拡幅整備に伴う奨励金・助成金について

ただし、補助金を受け取るには、土地所有者が自治体へ申請しなければなりません。
土地所有者以外の方(建築主や関係権利者など)が申請する場合は、土地所有者の「委任状」が必要です。

よって、あなたに資金的に余裕があるならセットバックを検討してもいいですが、資金がない場合は他の対処法を考えなければなりません。

セットバックについては、以下の記事でも詳しく解説しているので、参考にしてみてください。

セットバックの工事費用は20万~80万!工事前に知っておくべき全てを解説
セットバックの費用は、隣地との境界線が明確であれば20万円〜30万円・明確でなければ50万円〜80万円が目安です。本記事では、セットバックの概要・セットバックの工事費用・セットバック面積の計算方法・セットバックの手続きの流れについて解説します。

隣地を「購入」して接道義務を満たす

あなたの敷地に対して「接道部分の間口が2m未満」の場合や「そもそも接道していない」場合は、隣地を「購入」して接道義務を満たすことで、建築可能にできます。

例えば、以下の画像のように間口が1.9mしかないことで再建築不可になっているなら、隣地から0.1m分の敷地を購入して間口を2mにすれば、建築可能にできます。

隣地の一部を買取(賃貸借)して間口を広げる

また、以下の画像のように、そもそも接道していないことで再建築不可になっているなら、間口2mの通路部分(=隣地の土地)を購入すれば、建築可能にできます。

土地(通路部分)を購入する

ただし、隣地を購入するには隣人との交渉が必要です。もし普段からコミュニケーションがなく、関係が悪いなら、交渉は上手くいかない可能性が高いです。

もし、隣人との関係が悪いなら、隣地購入は諦めて他の対処法を検討しなければなりません。

隣地を「借りる」ことで接道義務を満たす

あなたの敷地に対して「接道部分の間口が2m未満」の場合や「そもそも接道していない」場合は、隣地を一時的に「借りる」ことで接道義務を満たせば、建築可能にできます。No147隣地の一部を借りて間口を広げる

例えば、前述した「隣地を購入する」と同様に、間口が1.9mしかないことで再建築不可になっているなら、隣地から0.1m分の敷地を借りて、間口を2mにすれば、建築可能にできます。

また、そもそも接道していないことで再建築不可になっている場合も、間口2mの通路部分(=隣地の土地)を借りれば、建築可能にできます。

どちらの場合も、隣地を借りて接道義務を満たしたら、自治体に「建築確認」を申請します。

建築確認申請が必要な工事

 建築確認申請
建築物を建築したり、大規模な修繕をするとき、建物の建設工事に着工する前に都道府県や市などの担当課に必要な書類を提出し、「建築確認」の手続きの申し込みをすること。

その申請が通過して建築可能になったら、借りた土地は隣人へ返却します。

ただし、隣地を借りる場合にも隣人との交渉が必要です。もし関係が悪いなら、交渉は上手くいかないでしょう。

土地を一時的に借りるだけなので、前述した「隣地を購入する方法」よりハードルは低いように思えますが、この方法も隣人との関係が悪ければ実現しませんし、建築確認申請の手続きも複雑になります。

ですから、交渉力と建築確認申請の知識がない場合は、隣地を借りることは避けて他の対処法を検討しておきたいです。

自分の土地と隣地の一部を「交換」して接道義務を満たす

あなたの敷地が「接道部分の間口が2m未満」の場合や「そもそも接道していない」場合は、隣地を「交換」して接道義務を満たすことで、建築可能にできます。

例えば、以下の画像のように間口が1.9mしかないことで再建築不可になっているなら、自分の余っている土地を隣地の0.1m分の敷地と交換して、間口を2mにすれば、建築可能にできます。

自分の土地と隣地の土地を交換する

また、以下の画像のように、そもそも接道していないことで再建築不可になっているなら、間口2mの通路部分(=隣地の土地)とあなたの余った土地を交換すれば、建築可能にできます。

隣地の通路部分と同等の土地を交換する

ただし、「土地が狭い」などの理由で、あなたの土地に隣地に差し出せる部分がない場合、交換は成立しません。

また、土地を交換するにも隣人との交渉が必要です。関係が悪いなら、交渉は上手くいかない可能性が高いです。

あなたの「土地の状態」や「隣人との関係」を加味して、交換が可能であれば検討したい方法です。

「位置指定道路」の申請をする

あなたの敷地に接道している道路が「幅員4m、間口2m」の条件をクリアしていても、「私道」であることで再建築不可になっているケースは、「位置指定道路」の申請をすれば建築可能にできます。

 位置指定道路
土地の所有者が「築造」する幅員4m以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたもの。

例えば、以下の画像のように前面道路が私道でも、セットバックやすみ切り、舗装構造などの基準をクリアすれば、建築基準法上の道路として認められます。

既存道路と住宅

その他にも、位置指定道路に指定するには、以下の条件があります。

  • 砂利敷きなどぬかるみとならない構造であること
  • 縦断勾配が12%以下であること
  • 道と道に接する敷地内の排水に必要な施設を設けること

位置指定道路の基準

位置指定道路の申請を行うためには、以下の書類を準備して、役所の建築安全課や建築指導課へ事前に相談を行います。

■道路位置指定添付書類は、申請書・道路位置指定申請図・位置図・案内図・公図写・求積図(地積図・丈量図)・土地利用計画図・地籍図・構造図・土地全部事項証明書(申請道路の地番全て)・印鑑証明書(申請人及び申請道路の所有者全て)・委任状・概要書などです。

引用元:道路位置指定申請の必要書類(栃木県那須町の場合)

また、私道を位置指定道路に指定するには、私道の「所有者全員の承諾」を得る必要があります。

ですから、あなたが建て替えしたいから位置指定道路にしたいと望んでも、他の所有者が「なんか面倒そうだし、私は今のままでも・・・」と協力してくれなけい場合は実現できません。関係が悪ければ協力を得るのはさらに難しいでしょう。

私道の所有者全員の承諾が取れるようならチャレンジすべきですが、難しい場合は他の対処法を考えなければなりません。

位置指定道路については、以下の記事で詳しく解説しています。

位置指定道路を3分で解説!再建築不可になる理由と対処方法もご紹介
売れない訳あり不動産の情報メディア

再建築不可物件を活用する4つの方法【ただ、実現は難しい…】

再建築不可物件を活用する4つの方法【ただ、実現は難しい…】

再建築不可物件を建築可能にするのが難しい場合は、以下4つの活用方法を検討してみてください。

ただ、どの活用方法も一個人が気軽に行えるものではありません、「活用」とはいわば「利益を得る=商売する」ことなので、事業として本気でやっていく覚悟が必要です。

その覚悟がないと、仮に活用したとしても赤字に終わって逆に金銭的に損をしてしまいます。

以下より活用方法を解説していきますが、実際に行動に移すかどうかは慎重に判断してください。

再建築不可物件の活用方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。

再建築不可物件の活用方法13パターン【簡単に収益化する方法も解説】
売れない訳あり不動産の情報メディア

「リフォーム」する

前述したように、再建築不可物件は、建て替えはできませんがリフォームはできます。

リフォームすれば、新築同様の家で、あなた自身が快適に住み続けられます。

また、老朽化による建物の損壊や倒壊のリスクも小さくできるので、更地になって固定資産税が上がるリスクや、損壊した建物の一部が隣家や通行人に当たり、損害賠償を請求されるリスクも小さくできます。

再建築不可物件リフォーム:出来る事・出来ない事

ただし、こちらもすでにお伝えしたように、再建築不可物件のリフォーム費用は、建築可能な通常の物件よりも高くなります。
再建築不可物件のリフォーム費用の相場は1000万円前後」とされています。

1000万円ものリフォーム費用を支払える十分な資金がある場合は、リフォームやリノベーションを行って快適に住み続けることを検討してみてください。

「賃貸物件」として貸し出す

再建築不可物件を「賃貸用物件」にリフォームして賃借人に貸せば、大家さんとして家賃収入を得られます。

ただし、再建築不可物件で家賃収入を得るのはとても難しいです。

仮に、1000万でリフォームして、貸し出したとします。しかし、賃貸需要のない立地なら、空室が続くリスクは常に付きまといますし、設備が壊れたりしたら大家の責任で直さなければなりません。

賃貸人が付かずに家賃収入がゼロで、その上給湯器交換の必要性に迫られれば、数十万から数百万円の出費になりますから、1000万円の投資資金を回収するのはほぼ不可能です。

再建築不可物件は賃貸物件として活用できますが、利益を得るのはとても難しいので、現実的な方法とは言えません。

「トランクルーム」にする

再建築不可物件が更地となっているなら、トランクルームを設置する活用方法があります。

トランクルームは、コンテナを並べてスペースを貸し出す方法で、利用者は主に「物置」に使います。

コンテナを購入するだけで始められますし、ランニングコストも少ないので、費用をかけずに活用できるのが一番のメリットです。

ただし、その土地に「本当にトランクルームの需要があるのか?」を事前に調査する必要があります。
いくら投資費用が少ないからと言って、誰もトランクルームを借りてくれなければ、赤字に終わります。

トランクルームとしての活用方法も、不動産投資の一つなので、知識がないまま手を出すのは危険です。

「駐輪場」にする

前述したトランクルームと同様、再建築不可物件が更地になっているなら、「駐輪場」としても活用できます。

自転車やオートバイなら、そこまでスペースを取らないので、上手く利用者を増やせばそこそこの利益になります。

ただし、駐輪場についても、事前に「需要があるか?」を調査する必要があります。
お金をかけて準備をしても、利用されなければ赤字になるからです。

駐輪場も不動産投資の一つなので、本格的に始めたいなら事業を始める覚悟を持って専門知識を身につける必要があります。

【そのまま売れる】再建築不可物件は「専門業者による買取」が正解!

【そのまま売れる】再建築不可物件は「専門業者による買取」が正解!

再建築不可物件は、「専門の買取業者」に買い取ってもらうのが最もおすすめです。

No913_専門の買取業者なら再建築不可物件でも買取可能

これまで解説してきたように、再建築不可物件は「一般の不動産業者では売れない」ことに加え、「建築可能」にするのも「活用」するのも難しい物件だからです。

再建築不可物件を「建築可能」にするには、接道義務を満たす必要があります。

ただ、その手続きは複雑で、不動産のプロでも役所から何度も申請書類を突き返されるほど困難を極めます。

また、再建築不可物件を活用する方法もありますが、「事業」として行う覚悟が必要です。
活用とはいわば「収益化=商売」なので、一個人が軽い気持ちで手を出せば、逆に赤字となって借金を抱える可能性もあります。

「じゃあ、再建築不可物件を持ち続けなければならないのか?」という話になりますが、これも前述したように、持ち続けることにもリスクがたくさんあります。
場合によっては、数億円単位の損害賠償請求をされる危険性もあるので、持ち続けるのも避けたいところ…。

ですから、再建築不可物件は「専門の買取業者」に買い取ってもらうのが、最もラクで確実な対処法と言えます。

専門の買取業者は、再建築不可物件の扱いに慣れており、「商品化=収益化」して再販するノウハウを持っています。
ですから、再建築不可物件をそのままの状態でも比較的高額で買い取れるのです。

しかも、再建築不可物件の買取に関する手続きはすべて担当者がやってくれるので、あなたが仕事や用事で忙しくても、ラクに物件を手放すことができます。

再建築不可物件をどう対処していいか迷っているなら、専門業者に買い取ってもらえば、物件を抱えるリスクやストレスから一瞬で解放してくれます。

なお、弊社AlbaLinkは再建築不可物件に強い専門の買取業者です。

年間600件以上の買取実績(※2023年1月~10月の実績)とノウハウを元に、再建築不可物件をできる限り高く買い取っています。

査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討しているなら、まずは弊社へ一度ご相談ください。

>>【再建築不可物件でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

弊社Albalinkの再建築不可物件の買取事例

前項では、再建築不可物件の売却方法は専門の買取業者への売却である旨をお伝えしました。

そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の再建築不可物件の買取事例を紹介します。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。

たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。 千葉県富津市の再建築不可物件 また、下の写真の「BEFORE」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 千葉県富津市の再建築不可物件のビフォーアフター このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。

実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております(下記Google口コミ参照)

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。

これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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まとめ

この記事では、再建築不可物件の原因となる「2つの接道義務」をメインに解説してきました。

再建築不可物件(=建て替えできない物件)となってしまうのは、建築基準法における「接道義務」、つまり「敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接すること」を満たしていないからです。

建て替えできないので、老朽化している物件がほとんど。そのまま持ち続けると、倒壊して損害賠償を請求されるリスクなどが潜んでいます。

とはいえ、「建築可能」にするにも手続きが困難ですし、「活用」するにも気軽に手を出したら赤字になって金銭的に損をするリスクがあるなど、現実的には難しい。

ですから、再建築不可物件のすべてのリスクを回避したいなら、専門の買取業者に買い取ってもらうのがベストな選択と言えます。

専門の買取業者は、再建築不可物件の扱いに慣れており、「商品化=収益化」して再販するノウハウを持っています。ですから、再建築不可物件をそのままの状態でも比較的高額で買い取れるのです。

しかも、再建築不可物件の買取に関する手続きはすべて担当者がやってくれるので、あなたが仕事や用事で忙しくても、ラクに物件を手放すことができます。

再建築不可物件をどう対処していいか迷っているなら、専門業者に買い取ってもらえば、物件を抱えるリスクやストレスから一瞬で解放してくれます。

なお、当サイトを運営している「株式会社アルバリンク」は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者です。

年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績(※)があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。

実際に、一般の不動産会社で取り扱われない廃墟化した家屋のような訳あり物件も買い取っており、フジテレビの「イット」で特集された実績もございます。

イットで紹介されました

※2023年1月1日~2023年10月25日現在の実績:相談/5,555件:買取/600件

「再建築不可物件をできる限り高く売却し、物件を抱えるストレスやリスクから一刻も早く解放されたい」という場合は、一度弊社へご相談ください。

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「再建築不可物件の接道義務」に関連するよくある質問

再建築不可物件を建て替え可能にする「裏ワザ」はありますか?
再建築不可物件を「再建築可能」にする方法はあります。具体的には・・・ ・みなし道路の申請をする ・セットバックする ・隣地を買い取る ・隣地を借りる ・位置指定道路を申請する ・土地を等価交換する などがあります。 具体的なやり方については当記事で解説しているので参考にしてください。
「再建築不可物件かどうか?」を確認する方法を教えてください。
あなたの物件が再建築不可物件かどうかは、以下3つの方法で調べることができます。 ・役所で調べる ・自治体のホームページで調べる ・不動産会社に調べてもらう 一般的なのは「役所」で調べる方法ですが、一番楽なのは「不動産会社」に調べてもらう方法です。 当記事ではそれぞれの特徴について解説しているので参考にしてみてください。
再建築不可物件は、なぜあるのでしょうか?
再建築不可物件は、度重なる法改正の過程で誕生しました。再建築不可物件が登場したのは、「建築基準法(昭和25年5月24日公布)」や「都市計画法(昭和43年6月15日公布)」が制定されてからです。 そのため昭和25年以前に建てられた家や、都市計画区域の指定以前に建てられた家の中には、接道義務を満たしていない物件が存在します。これを「既存不適格物件」と言います。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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