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再建築不可物件の相続は人生を狂わす?適切な対処法を専門家が伝授!

再建築不可物件

「実家を相続することになったけど、再建築不可で建て替えができないらしい…」
「再建築不可物件を持ち続けても税金がかかるし、何か良い対処法はないだろうか?」

建て替えできる普通の家ならまだしも、「建て替えできない家」なんて相続して本当に大丈夫なのか、不安になりますし、恐怖さえ覚えますよね。

本文で詳しく解説しますが、再建築不可物件には4つのリスクが潜んでいます。

  • 建て替えができないので、建物が一度壊れると二度とその土地に住めなくなる
  • 老朽化した建物からの飛来物が隣家や通行人に直撃し、損害賠償を求められる
  • 更地になると固定資産税が「最大6倍」に跳ね上がる
  • 「再建築不可物件=負の遺産」を放置すると次の世代の子供や孫を苦しめる

ですから、これから相続する人も、すでに相続した人も、自分の状況にあった対処法を知って、少しでもこれらのリスクを回避したいですよね。

結論として、再建築不可物件の相続前なら「物件を引き継がない方法」が、相続後なら「そのままの状態でも高額で確実に手放す方法」があります。

この記事では、上記を含めた「再建築不可物件の9つの対処法」について、「相続前」と「相続後」に分けて詳しく解説しています。

相続における再建築不可物件の対処法を網羅しているので、あなたに最適な対処法が必ず見つかります。

ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」は、再建築不可物件に強い専門の買取業者です。

年間買取件数200件の実績があり、再建築不可物件に関する売買ノウハウを大量に保有しています。

実際に、再建築不可物件を相続したお客さまの物件を買取した際も、感謝のお言葉をいただくことができました。

参照元:F.S様「わかりやすい説明と丁寧な対応で安心できたことが決め手になりました」(お客様の声より)

弊社は日本全国対応ですので、再建築不可物件の相続に関するお悩みがあれば気軽にご相談ください。迅速で丁寧な対応をお約束します。

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再建築不可物件を相続する4つのリスク【人生を狂わす可能性も】

再建築不可物件とは、建物が一度倒壊したり、取り壊されたりすると、二度と建物を建てられない土地のことです。

原則として、建物を建てるには「建築基準法」に適合していなければなりません。

その建築基準法の中に、「幅員4m以上(地域によっては幅が6m以上)の道路に2m以上敷地が接していなければならない」という「接道義務」の要件があります。

参照元:建築基準法第四十二条、四十三条

建築可能と建築不可脳の違い

そして、この再建築不可物件を相続することには、以下4つのリスクが潜んでいますので、順番に解説していきます。

  • 建て替えができないので、建物が一度壊れると二度とその土地に住めなくなる
  • 老朽化した建物からの飛来物が隣家や通行人に直撃し、損害賠償を求められる
  • 更地になると固定資産税が「最大6倍」に跳ね上がる
  • 「再建築不可物件=負の遺産」を放置すると次の世代の子供や孫を苦しめる

二度と建て替えられない

再建築不可物件を相続するリスクの1つ目は「二度と建て替えられない」ことです。

再建築不可物件は、一度建物を取り壊すと、二度と建物を建てることができません。

「じゃあ、リフォームし続けて住めば問題ありませんよね?」と思うかもしれませんが、建物が壊れる理由は解体だけではありません。

あなたが解体しなくても、万が一火事や地震で家が倒壊してしまえば、再度家を建てることができませんから、もうその土地に住むことはできなくなるのです。災害によって家屋が倒壊した場合も建て替えできない

もし災害により家を失った場合、新居を用意するには「別の土地の家を買う」か「賃貸物件を借りる」ことになりますが、もし倒壊した物件に対してローンが残っていたら、新しい家の出費と合わせて「二重支払い」となります。

あなたが望まなくても、災害により一度建物が倒壊してしまえば、二度とその土地に住めなくなるだけでなく、家計が火の車となります。

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再建築不可物件が地震で倒壊するリスクと対策については、以下の記事でも詳しく解説しています。

危険すぎる!再建築不可物件が地震で倒壊するリスクと対策
再建築不可物件は、地震や火災、建物の老朽化等どんな原因であれ建物が倒壊(半壊)したら、新たな建物を再建築できません。この記事では、再建築不可物件が倒壊した際のリスクや、被害を最小限にするための対策をご紹介します。

「億単位」の損害賠償を請求される可能性がある

再建築不可物件を相続するリスクの2つ目は「損害賠償を請求される可能性があること」です。

再建築不可物件の建物は、そのほとんどが老朽化しています。

そのため、地震や台風により、建物の屋根や外壁が剥がれ落ち、隣家を損傷させたり、通行人に当たりケガをさせるといった事故が起こりやすいです。

老朽化していることを知りながら適切な修繕を怠っていた場合、民法第717条の土地工作物責任により、売主への損害賠償請求が認められます。

日本住宅総合センターの資料では、建物の倒壊により、数千万から数億円単位の損害賠償を請求される試算が公表されています。

引用元:空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果

このように、再建築不可物件は多大な賠償金を支払うかもしれないリスクを抱えているのです。

更地になると固定資産税が「最大6倍」に上がる

再建築不可物件を相続するリスクの3つ目は「更地になると固定資産税が最大6倍に上がること」です。

通常、建物が建っている土地に関しては、「住宅用地の特例」が適用され、固定資産税の金額が安くなっています。

しかし、建物が取り壊されて「土地のみ」となった瞬間に、住宅用地の特例が適用外となり、土地の固定資産税が高くなります。

具体的に、住宅用地の特例率は以下のように設定されています。住宅用地の課税標準の特例

例えば、建物が建っている小規模住宅用地(土地評価額1000万円)であれば、土地の固定資産税は以下のように計算されます。

 1000万円×1/6×税率1.4%=23,240円

対して、建物がない小規模住宅用地(土地評価額1000万円)の土地の固定資産税は以下のように計算されます。

 1000万円×税率1.4%=140,000円

上記の通り、固定資産税の金額が10万近くも変わります。(土地の評価額が高ければもっと増えます)

このように、再建築不可物件を所有し続けると、前述した「損害賠償請求のリスク」だけでなく、費用面でも金銭的リスクがが発生します。

子や孫に「負の遺産」を相続することなる

再建築不可物件を相続するリスクの4つ目は「子や孫に負の遺産を相続してしまうこと」です。

あなたが再建築不可物件に何の対策もせずに所有し続けた場合、今までお話しした3つのリスクをそのまま子や孫に相続することになります。No54_子供や孫に負の財産を相続する可能性がある

つまり、子や孫が「億単位の損害賠償」を請求されたり、6倍に跳ね上がった固定資産税を毎年払い続けたりなど、金銭的に苦しむ人生を送る可能性があるということです。

上記のリスクが現実となれば、お子様やお孫さんの「人生が台無しになる」と言っても過言ではありません。
あなたが「負の遺産」を相続してしまえば、子や孫に恨まれることになる恐れがあります。

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再建築不可物件を相続しても、普通の不動産会社ではほぼ売れない

前章で解説した4つのリスクがあることで、建築不可物件は「普通の不動産業者」ではほぼ売れません。

普通の不動産業者は、マイホームを探している「一般の個人」に向けて物件情報を公開し、売却活動を行います。

しかし、再建築不可物件の売却となると、買い手となる「一般の個人」がほとんど見つかりません。

リスクだらけの再建築不可物件を「終の棲家」として購入してくれる個人の買主は滅多に現れないからです。

実際に、過去に弊社で買取させていただいたお客さまにも、「他社では断られるばかりで途方に暮れていました」という方が多くいらっしゃいました。

他社に断れていたお客様

引用元:「お客様の声」株式会社アルバリンク

ですから、再建築不可物件を相続しても「売れない」と思っておくべきです。

ちなみに、再建築不可物件を相続するメリットはほとんどありません。

強いて言うなら、再建築不可物件の評価額が通常の土地より「3~7割」ほど下がるので、「固定資産税が安くなる」のがメリットと言えるくらいです。

ただ、上記のリスクでもお伝えしたように、建物が倒壊して更地になった場合は「固定資産税が最大6倍になる」ということを忘れてはいけません。

再建築不可物件は、あなたの人生を狂わすかもしれない大きなリスクを抱えているので、相続するのは「できる限り避けたい」ところです。

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再建築不可物件の固定資産税については、以下の記事で詳しく解説しています。

再建築不可物件の固定資産税は安価!だが爆発的に増加する危険アリ
固定資産税・都市計画税のキホンを解説 再建築不可物件の固定資産税について解説する前に、ここでは固定資産税・都市計画税の概要について解説します。 固定資産税は不動産を所有していると毎年かかる税金 固定資産税とは、毎年1月1日の時点で土地や家屋...

「相続前」にできる再建築不可物件の3つの対処法

この章では、「相続前」にできる再建築不可物件の対処法を3つほど解説していきます。

  • 相続放棄
  • 代償分割
  • 換価分割

すでに再建築不可物件を相続している場合は、「相続後にできる再建築不可物件の6つの対処法」の章からご覧ください。

相続放棄

再建築不可物件を相続することになった場合、相続発生から「3か月以内」かつ「相続登記による名義変更を行っていない」なら再建築不可物件を放棄できます。

相続放棄を行いたい場合は、以下の書類を準備して家庭裁判所に提出すれば申請できます。

相続放棄

  • 相続放棄申述書
  • 被相続人の住民票除票(または戸籍附票)
  • 申立人の戸籍謄本

申請が認められれば、再建築不可物件を引き継ぐ必要がなくります。

ただし、相続放棄はあまりおすすめできません。

相続放棄を行うと「プラスの財産(預貯金・株式・車・宝石など)」と「マイナスの財産(借金などの支払義務)」を同時に放棄することになります。

ですから、もし「再建築不可物件を相続するのが嫌で相続放棄しようとしたけど、よく確認したらプラスの財産の方が多かった」という場合、放棄する方が損をしてしまうのです。

相続放棄

また、再建築不可物件を利活用しているなど、現に占有している場合は相続放棄後も「管理責任」が残る可能性があります。

参照元:e-Gov法令検索|民法第940条

例えば、相続放棄した再建築不可物件が倒壊して第三者にケガをさせた場合、放棄したあなたにも管理責任を問われ、損害賠償を請求される恐れがあります。
この管理責任から完全に逃れるには、多額の費用をかけて裁判所で手続きする必要があります。

再建築不可物件を相続放棄する場合、プラス財産よりマイナス財産の方が多いなら効果的ですが、そうでない場合は逆に金銭的に損をする可能性があります。

よって、安易に相続放棄をせず、他の対処法を知った上で慎重に検討するべきです。

代償分割

「代償分割」は「1人の相続人が財産を取得し、その相続人が他の相続人に代償金を支払うことで遺産を分割する方法」です。

代償分割とは、遺産の分割に当たって共同相続人などのうちの1人または数人に相続財産を現物で取得させ、その現物を取得した人が他の共同相続人などに対して債務を負担するもので現物分割が困難な場合に行われる方法です。

引用元:「代償分割が行われた場合の相続税の課税価格の計算」国税庁

代償分割

例えば、再建築不可物件を代償分割する場合、「遺産の再建築不可物件(推定1000万円)を長男が相続する代わりに、その長男は次男に500万円支払う」というようなイメージで行われます。

なので、もしあなたのご兄弟が「再建築不可物件の相続を希望している」なら、あなたは「兄弟から代償金を受け取りつつ、再建築不可物件から手を切る」ことが可能になります。

ただし、再建築不可物件の相続人(上記でいう長男)に「代償金として支払うお金」がない場合、代償分割は行えません。

再建築不可物件の相続人に「代償金を払えるお金がある」ことが、代償分割の前提条件となります。

換価分割

「換価分割」とは「遺産を売却してお金に代え、そのお金を相続人同士で分ける方法」です。

換価分割

再建築不可物件などの不動産の場合、そのままだと遺産として各相続人の相続分通りに分けることが難しいです。しかし、一度お金に換えることでスムーズに分割できるようになります。

ただ前述したように、再建築不可物件は「普通の不動産業者」ではほとんど売れないので、なかなかお金に変えられず、いつまでも換価分割できない可能性が高いです。

換価分割ができず、相続分のお金を受け取れない状態が続けば、相続人同士のトラブルに発展しかねません。

ですから、普通の不動産業者で売れない場合は、後ほど解説する「専門の買取業者に買取してもらう方法」を検討してみてください。(相続後の話になるので、少し話は変わりますが)

買取であれば、「最短3日」で現金化できるケースもあるので、スムーズに換価分割を行えます。

共有物の分割方法の種類については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有物分割請求にはどんな方法がある?価格賠償についてわかりやすく解説
売れない訳あり不動産の情報メディア

再建築不可物件を相続する「4つの手順」をわかりやすく解説

再建築不可物件を相続することが決まった場合、以下4つのステップで手続きが進みます。

  1. 相続人と財産の確定
  2. 財産の評価
  3. 遺産の分割
  4. 相続税の申告と相続登記

上記の手順についてご説明はしますが、あなたが全部を覚える必要はありません。
信頼できる不動産業者や弁護士さえ見つければ、あなたに代わって相続完了まで誠実に導いてくれます。

なお、弊社は再建築不可物件に強い専門の買取業者ですので、「相続手続き」に関する不安やお悩みがあれば、遠慮なくご相談くださいませ。

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不動産相続の全体の流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産を相続する7つの流れがまるわかり!最適な活用方法も伝授します!
不動産を相続する際の手続きの流れを分かりやすく解説します。相続した不動産を放置するリスクや売却方法もご紹介しているので、この記事を読めば不動産の相続から売却までの流れをスムーズに進められるようになります。

相続人と財産の確定

再建築不可物件の相続が発生したら、まずは「相続人」と「財産」を確定させます。

相続においては、被相続人(亡くなった人)の財産を「法定相続人」へ「法律で決められた取り分(=法定相続分)」に沿って財産を分配することになります。

相続人の範囲
死亡した人の配偶者は常に相続人となり、配偶者以外の人は、次の順序で配偶者と一緒に相続人になります。

引用元:国税庁「相続人の範囲と法定相続分」

法定相続分
<配偶者と子供が相続人である場合>
配偶者2分の1 子供(2人以上のときは全員で)2分の1
<配偶者と直系尊属が相続人である場合>
配偶者3分の2 直系尊属(2人以上のときは全員で)3分の1
<配偶者と兄弟姉妹が相続人である場合>
配偶者4分の3 兄弟姉妹(2人以上のときは全員で)4分の1

引用元:国税庁「相続人の範囲と法定相続分」

相続人の法定相続分

ただし、もし被相続人が書いた「遺言書」が出てきた場合、法定相続人以外の人物が財産を受け継ぐケースもあります。

とはいえ、法制相続人には「遺留分」を受け取る権利があります。遺留分とは

ですから、仮に遺言書に「財産はすべて長男に譲る」と書かれていても、そのほかの兄弟は遺留分の財産を受け取る権利を遺産分割協議を行って主張できます。(遺産分割協議についての詳細は後述します)
これを遺留分侵害額請求といいます。

相続人を把握するには、被相続人の「戸籍謄本」を確認します。

この戸籍謄本の確認を怠ると、

  • 被相続人に認知した子どもがいた
  • 孫と養子縁組していた
  • 不動産が共有名義になっていた

など状況が後になってわかり、トラブルに発展する可能性がありますので、しっかり確認する必要があります。

また、「財産」を確定させるには、「固定資産税納税通知書」や「配当金支払明細書」などを調査します。

【固定資産税納税通知書の見本】

固定資産税納税通知書相続がすべて完了した後に新たな遺産が見つかってしまった場合、「最初(財産の評価)」からやり直すことになるので、相続人と同様、こちらも慎重に調査する必要があります。

遺留分侵害額請求については、以下の記事で詳しく解説しています。

遺留分侵害額請求とは?法定相続分との関係もわかりやすく解説
売れない訳あり不動産の情報メディア

財産の評価

相続人と財産が確定したら、財産の「評価額」を確定させます。

特に不動産や株式などは「相続開始時点の価値」で評価します。
このように評価額が変動しやすい財産は、相続人同士の争いの元になるので、相続人全員が納得できる方法で評価額を決定してください。

また、不動産の場合は、以下のように評価方法が様々なので、相続人全員が納得する評価方法を選ぶ必要があります。

  • 固定資産税評価額
  • 相続税評価額
  • 不動産会社が算出する査定額
  • 不動産鑑定士による鑑定評価額

評価額が確定したら、以下のような「財産目録」を作成します。

相続財産目録(見本)

財産目録とは、被相続人の財産や負債などを一覧でまとめたもので、

  • 相続税申告の要不要の判断
  • 相続税の納付額の目安の確認
  • 相続財産の明確化

などに役立ちます。

そして、その財産目録を元に「遺産分割協議」を進めていきます。

相続人それぞれの相続割合を決め、相続人全員の合意が得られるまで協議します。

あとでトラブルにならないように、協議結果を「遺産分割協議書」として書面に残しておくことが重要です。

遺産分割協議書の作成方法・注意点については以下の記事で詳しく解説しています。

不動産を共有名義で相続する時の遺産分割協議書の書き方や注意点
売れない訳あり不動産の情報メディア

遺産の分割

財産の評価額が確定したら「遺産(財産)の分割」を行います。

確定した相続人間で「遺産分割協議」を行い、遺産の分割方法を決定します。

もし、相続人間の遺産分割協議でも話がまとまらない場合は「調停」を行います。相続時の遺産分割の流れ

調停手続では,当事者双方から事情を聴いたり,必要に応じて資料等を提出してもらったり,遺産について鑑定を行うなどして事情をよく把握したうえで,各当事者がそれぞれどのような分割方法を希望しているか意向を聴取し,解決案を提示したり,解決のために必要な助言をし,合意を目指し話合いが進められます。

引用元:遺産分割調停「裁判所」

調停でも相続人全員の合意が得られなかった場合は「審判」に進みます。

審判では、調停までの協議内容や資料、各相続人の要望をもとに裁判所が遺産分割方法を指定します。相続人は審判で決まった内容を必ず守らなければなりません。

相続税の申告と相続登記

遺産分割の内容が確定したら、「相続税の申告」及び「相続登記」を行います。

相続税の申告と納付は、被相続人が亡くなった日から「10ヶ月以内」に行う必要がありますので、遅れないように注意してください。

また、相続により不動産を取得した場合は「相続登記」も行います。

相続登記とは、亡くなった人から相続人に名義変更する手続きです。

No777相続登記とは?

相続登記は義務なので、相続登記をしないと、

  • 相続した不動産があなたのものであることを第三者に証明できない
  • 売却できなくなる
  • 次の世代に相続するときに手続きが面倒になる

など、デメリットしかありませんので、相続登記は必ず行ってください。

相続登記はあなたご自身で行うこともできますが、専門的な知識が必要なので、司法書士に手続きを依頼することをおすすめします。

再建築不可物件の相続時にかかる「3つの税金」をわかりやすく解説

再建築不可物件を相続すると、以下3つの税金がかかります。

  • 相続税
  • 登録免許税
  • 固定資産税(及び都市計画税)

再建築不可物件を相続した後になって「払えない…」となっては困りますから、簡単にで良いので事前に把握しておきましょう。

とはいえ、税金についてもあなたがきっちり覚える必要はなく、信頼できる不動産業者を見つければ、事前にアナウンスしてくれます。

なお、弊社は再建築不可物件に強い専門の買取業者ですので、相続に伴う「税金」に関して、不安やお悩みがあれば遠慮なくご相談くださいませ。

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相続税

再建築不可物件を相続した際にかかる1つ目の税金は「相続税」です。

相続税とは、被相続人から受け継いだお金や土地などの財産にかかる税金です。

相続税は、亡くなられた親などから、お金や土地などの財産を受け継いだ(相続した)場合に、その受け取った財産にかかります。

引用元:「相続税について教えてください。」財務省

相続した再建築不可物件の「相続税」は以下の計算式で算出します。

相続税の金額=(再建築不可物件の相続税評価額※1-基礎控除額※2)×税率※3-控除額※3

※1:相続税評価額

再建築不可物件の相続税評価額は、土地と建物を分けて算出します。

土地 土地の評価額を「路線価方式」と「倍率方式」のどちらかで算出し、さらに「間口狭小補正率」をかける。再建築不可の土地の評価額は、通常の土地より「最大40%」ほど減少する傾向がある。
建物 「固定資産税評価額」を採用。

※2:基礎控除額

基礎控除額=3,000万円+600万円×法定相続人の数

※3:「税率」と「控除額」

以下の税率と控除額を採用します。

相続税の税率

引用元:「相続税の税率」国税庁

仮に、再建築不可物件の相続税評価額が「3000万円」で、相続人が「配偶者」と「子供2人」の3人だった場合、相続税の金額は以下のようになります。

相続税の金額=(3000万円-4800万円)×15%-50万円=0円

このように、再建築不可物件の相続税評価額が基礎控除額を下回った場合は、相続税はかかりません。

ただ、再建築不可物件以外の財産がある場合は、相続税評価額(※1)が増えるので、計算結果は変わってきます。(相続税評価額が増えるほど、相続税は高くなります)

もし、あなたの財産評価額がすでに決まっているなら、上記の計算式に当てはめて算出してみてください。

ただし、後でトラブルにならないためにも、弁護士のような専門家に正確な相続税を計算してもらってください。

不動産の相続税については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産の相続税とは?概要や納付方法、共有持分の計算方法について解説!
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登録免許税

再建築不可物件を相続した際にかかる2つ目の税金は「登録免許税」です。

登録免許税とは、不動産を相続登記した際に発生する税金です。

相続登記の登録免許税の金額は、該当不動産の「固定資産税評価額×税率0.4%」で算出されます。

固定資産税評価額
各市区町村が算定。3年に1度見直され、公示価格の70%の水準に調整されている。固定資産税評価額は市区町村から毎年届く納税通知書の「価格」の欄に記載されている。

たとえば、土地の評価額2,000万円・建物の評価額1,000万円の場合、登録免許税は以下のとおりです。

土地:8万円
建物:4万円

固定資産税・都市計画税

再建築不可物件を相続した際にかかる3つ目の税金は固定資産税都市計画税です。

No528固定資産税と都市計画税-1

固定資産税 その年の1月1日時点での物件(土地や家屋)の所有者に対して課される。税額はその物件の価格の「1.4%」。
都市計画税 市街化区域内に1月1日時点の物件の所有者に課される。税率は最高「0.3%」。

不動産の所有者は、年に一回、上記の税金を支払う必要があります。

例えば、一般的な戸建ての場合、定資産税の金額は「10~15万円」ほどになり、固定資産税が10万円と仮定すれば、都市計画税の金額は「約2~3万円」になります。

もし、被相続人が固定資産税を滞納していた場合、その滞納分は相続人に引き継がれ、支払い義務が発生します。

固定資産税には、納付期限から5年間を経過すると、時効により支払い義務が消滅するルールがあります

しかし、役所が納税義務者に支払いの督促を行えば時効そのものが消滅してしまうので、「実質的に時効はない」とされています。

よって、請求が来ている固定資産税の滞納分はすべて支払わなければなりません。

活用していない再建築不可物件に対する固定資産税は大損失

前述したように、更地の場合は固定資産税の金額が「最大6倍」に増えるなどのルールもありますので、税理士や弁護士に相談して、正確な税額を算出してもらってください。

「相続後」にできる再建築不可物件の6つの対処法

再建築不可物件をすでに相続している場合、以下6つの対処法があります。

  • そのまま住む
  • 「リフォーム」する
  • 自治体に「寄付」する
  • 「空き家バンク」に登録する
  • 建て替えできるようにする
  • 「専門の買取業者」に直接売却する

再建築不可物件を相続して後悔しているかもしれませんが大丈夫です。上記の中に、あなたに最適な対処法が必ず存在します。

そのまま住む

再建築不可物件の建物がまだ新しい場合は、「そのまま住む」ことができます。

「再建築不可物件=接道義務を満たしていない物件」と言えど、普通の家として機能していれば、そのまま住み続けても法律的には何の問題もないからです。

ただ前述したように、火事や災害などで建物が倒壊した場合、二度と建物を建てられず、もうその土地に住むことができないというリスクがあります。

また、更地になると固定資産税が「最大6倍」になってしまうリスクも忘れてはいけません。

再建築不可物件でも、建物が新しければそのまま住み続けても問題ありませんが、「再建築不可物件を所有し続けるリスク」を抱えているという自覚は必要です。

リフォームする

前述したように、再建築不可物件は建て替えはできませんが、「リフォーム」はできます。

リフォームすれば、賃貸物件として他人に貸し出し、大家さんとして家賃収入を得ることができます。

しかし、再建築不可物件のリフォーム費用は、通常の物件よりも高くなります。

前述したように、再建築不可物件のような「接道義務」を満たしていない土地の場合、リフォーム業者のトラックや重機が入れないほど、進入路が狭いケースが多くあります。

その場合、小さな車両を使うことで資材の搬入回数が増えたり、工期が長引くことで人件費が増えるなど、業者の手間や予算がかさみます。それに伴い、あなたが支払うリフォーム費用も上がってしまうのです。

また、リフォームして他人に貸し出したとしても、リフォーム費用を回収できるほどの家賃収入を得られる保証はありません。

仮に、500万でリフォームして賃貸に出したとします。

しかし、賃貸需要のない立地なら空室リスクが常に付きまといますし、設備が壊れたりしたら大家の責任で直す必要があります。

仮に給湯器の交換なら、数十万から数百万円の出費になりますから、500万円の投資資金を回収するのはほぼ不可能です。

リフォームをして賃貸に出したとしても、逆に「赤字」になる可能性が高いのです。

自治体に「寄付」する

再建築不可物件と同じエリアある自治体に依頼すれば、「寄付」という形で引き取ってくれるケースがあります。

自治体に寄付する

ただし、自治体がすんなりと受け取ってくれることはほとんどありません。

自治体は「税収」で公共サービスを運営している組織です。
その税収の中には、不動産所有者から徴収している「固定資産税」も含まれます。

なので、再建築不可物件だからと言って、わざわざ寄付という形で引き取り、固定資産税の対象物件を減らすような真似はしないのです。

ただ、「市民の役に立つ」と判断できる物件や土地などは、寄付を受け付けることがあります。

実際に、平成29年度に神戸市では、道路用地など自治体が必要と判断した土地を8件引き取っています。

参照元:一般財団法人 国土計画協会|神戸市における土地の寄附受けの現状

上記のような特殊なケース以外は、自治体が不動産の寄付を受け付けることはほとんどないので、再建築不可物件の対処法として紹介はしましたが、あまり現実的ではありません。

自治体への空き家・空き地の寄付については、以下の記事で詳しく解説しています。

土地を自治体へ寄贈したら必ず引き取ってもらえる?【専門家が解説】
土地を自治体へ寄贈したいと考えている方へ向けて、必ず引き取ってもらえるのかについて解説します。土地を自治体に寄贈できない場合の対策もご紹介しているので、この記事を読むと確実に土地を手放せるようになります。

「空き家バンク」に登録する

空き家バンクとは、簡単に言うと「空き家の売り手と買い手をつなげるサービス」です。

空き家バンク

空き家バンクの定義
・「空き家の売却又は賃貸等を希望する所有者等から申込みを受けた情報を、本市への 定住等を目的として空き家の利用を希望する者に対し紹介する制度をいう

引用元:「空き家(情報)バンク制度の立ち上げ」国土交通省

売り手から受け取った空き家の情報を、各自治体が専用サイトに登録し、買い手に情報を提供しています。なので、あなたの再建築不可物件を空き家バンクに登録しておけば、買い手が簡単に見つかる可能性があります。

ただ、空き家バンクに登録できても、「再建築不可」という問題は解決していません。

空き家バンクには「再建築可能な物件」も登録されていますから、あなたの「空き家+再建築不可」の物件を登録しても、見向きもされない可能性が高いです。

空き家バンクに登録しておいて損はないのですが、「買主が現れる」ことに対して、あまり期待はできません。

空き家バンクを有効活用する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

空き家バンクで失敗しない!実態と知らなきゃ損する有効活用のコツ3選も大公開
この記事では、空き家バンクにおける実際の失敗事例や空き家バンクを有効活用するためのポイントを解説します。空き家バンクの利用以外に空き家を売却できる方法もメリットと併せてご紹介します。

建て替えできるようにする

再建築不可物件でも、一定の条件を満たせば「再建築可能」にできます。

再建築可能にできれば、建て替えてあなたが住んだり、通常の物件として一般の不動産業者で売ったりできます。

具体的に、再建築可能にする方法には以下の7つがあります。

  • セットバックして接道義務を満たす
  • 隣地の土地を一部買い取って接道義務を満たす
  • 土地の等価交換を行って接道義務を満たす
  • 隣地の一部を借りて建築申請を行い、接道義務を満たす
  • 「位置指定道路」の申請を行って接道義務を満たす
  • 「但し書き規定」の申請をして接道義務を満たす
  • 特定行政庁による確認検査をクリアして建築制限を解消する

上記の方法については、以下の記事で詳しく解説しているので、一度確認してみてください。

建て替えできない土地の原因と対処法7選&高額売却のコツも解説!
建て替えできない土地が生じる原因や建て替えできない土地を所有するリスク、建て替えできるようにする方法を解説します。「建て替えできない家をどうする」か悩んでいる方へ向けて、確実に売却できる方法もご紹介します。

ただし、上記7つの方法で再建築可能にできることは稀です。知識のある不動産会社の営業マンでも、役所から何度も申請書類を突き返されるくらい難しい手続きだからです。

7つの方法を確認して、再建築可能の条件をクリアできそうならチャレンジすべきですが、難しそうなら他の対処法を検討してください。

再建築可能にこだわり、頑張って申請を繰り返しても、徒労に終わる可能性が高いです。

「専門の不動産買取業者」に買取してもらう

前述したように、再建築不可物件は「普通の不動産業者」では売れませんが、「専門の買取業者」であれば「そのままの状態」でもより早く、より高く売却が可能です。

専門の買取業者は、再建築不可物件を以下のように「商品化=収益化」するノウハウを豊富に持っているからです。

  • 必要最低限のリフォームを施してから入居者を見つけて、投資家に売却する
  • 入居者を見つけて、買取業者自身で運用を行い、家賃収入を得る
  • 古民家カフェなどの商業施設に改造して、オーナーに売却する

このように、専門の不動産買取業者は再建築不可物件を買い取っても損をしない仕組みが出来上がっているので、比較的良い条件で買い取ってくれます。

ですから、再建築不可物件を「手間なく、より高額で売却したい」なら、専門業者での買取をおすすめします。

その他、「専門の買取業者」による買取には、以下のようなメリットもあります。

  • 現状のまま手放せる
  • 再建築不可物件を「最短3日」で決済を完了できる
  • 士業と連携しているので、登記手続きなどもワンストップで行える。
  • 「仲介手数料」がかからない
  • 売主の「契約不適合責任」が免除される
  • 交渉事や役所手続きなどを営業マンが代行してくれる

「上記6つの詳細」や「買取を依頼する具体的な手順」については、以下の記事で解説しているので、一度確認してみてください。(※優良な買取業者を選ぶコツも紹介しています)

再建築不可物件の買取業者30選!高額&スピード買取できる業者の選び方
この記事では、再建築不可物件を少しでも高く売却できるおすすめの不動産買取業者を地域別にご紹介します。再建築不可物件が売れないときに生じるリスク、買取価格の相場の決まり方についても解説しています。

なお、弊社は再建築不可物件を専門に扱う買取業者です。

弊社は2011年に創業して以降、年間相談件数5000件年間買取件数600件(※)の買取実績があり、再建築不可物件を商品化するノウハウやデータを大量に保有しています。

※2023年1月1日~2023年10月25日現在の実績:相談/5,555件:買取/600件

おかげさまで、

  • 他社は全く相手にしてくれなかったが、アルバリンクは迅速で丁寧な対応をしてくれた。

など、お客さまよりありがたいお言葉を数多くいただいております。

アルバリンクで買取していただいたお客様の声

弊社は日本全国で買い取り対応を行っておりますので気軽にご相談ください。
専門家に相談するだけでも、あなたが抱える不安や悩みがあっさり解決してしまうことも珍しくありません。

>>【再建築不可物件でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

(※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください)

弊社Albalinkの再建築不可物件の買取事例

ここまで再建築不可物件の相続における対処方法などについてお伝えしてきました。

そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の再建築不可物件の買取事例を紹介します。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。 たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。

千葉県富津市の再建築不可物件 また、下の写真の「BEFORE」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 千葉県富津市の再建築不可物件のビフォーアフター

このように弊社は再建築不可物件の再販先・運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。

実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております(下記Google口コミ参照)

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。

ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

>>【再建築不可物件でも高額売却!】無料で買取査定を依頼をする

まとめ

今回は、再建築不可物件を「相続する前の対処法」と「相続した後の対処法」について、詳しく解説してきました。

本文でも解説したように、再建築不可物件を所有すると、以下のように様々なリスクがあります。

  • 建て替えできないので、建物が一度壊れると二度とその土地に住めなくなる
  • 老朽化した建物からの飛来物が隣家や通行人に直撃し、損害賠償を求められる可能性がある
  • 更地になると固定資産税が「最大6倍」に跳ね上がる
  • 「再建築不可物件=負の遺産」を放置すると次の世代の子供や孫を苦しめる

上記のとおり、再建築不可物件を相続するリスクはとても大きいので、これらが現実となれば「あなたの人生を狂わせてしまう」と言っても過言ではありません。

ですから、再建築不可物件は、できる限り「最初から相続しない」か「相続してもすぐに手放す」ことを検討するべきです。

その方法については本文で詳しく解説していますが、「相続前」でも「相続後」でも共通しておすすめできる再建築不可物件の対処法は「専門の買取業者に買取してもらうこと」です。

再建築不可物件を専門業者に買取してもらい、すぐに現金化できれば、「相続前」の対処法の中で最も実現しやすい換価分割がスムーズに行えます。

また、再建築不可物件の「相続後」でも、専門業者に買取してもらう方法が最も「簡単・高額・スピーディー」に手放せます。

前述したように、専門の買取業者は、再建築不可物件を「商品化=収益化」するノウハウを豊富に持っています。再建築不可物件を買い取っても損をしない仕組みが出来上がっているので、比較的良い条件で買い取ってくれるのです。

ですから、再建築不可物件を相続する場合は、一度「専門の買取業者」に相談することをおすすめします。

ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」は、再建築不可物件に強い専門の買取業者です。
弊社は2011年に創業して以降、年間相談件数5000件年間買取件数600件の買取実績があり、再建築不可物件に関するノウハウが豊富です。

※2023年1月1日~2023年10月25日現在の実績:相談/5,555件:買取/600件

弊社は日本全国で買い取り対応を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
迅速で丁寧な対応をお約束します。

再建築不可物件を抱える不安やストレスから一刻も早く解放されましょう。

>>【再建築不可物件でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

(※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください)

「再建築不可物件の相続」に関連するよくある質問

再建築不可物件は「相続放棄」できると聞いたのですが本当でしょうか?
再建築不可物件は「相続放棄」により手放すことが可能です。ただし、相続放棄を行うと「プラスの財産(預貯金・株式・車・宝石など)」と「マイナスの財産(借金などの支払義務)」を同時に放棄することになるので注意が必要です。詳しくは当記事で解説しているので参考にしてみてください。
再建築不可物件は「リフォーム」できるのでしょうか?
再建築不可物件は建て替えはできませんが、リフォームはできます。ただし、再建築不可物件のリフォーム費用は通常の物件よりも高くなるので注意が必要です。詳しくは当記事で解説しておりますので参考にしてみてください。
再建築不可物件を処分したいのですが、どんな方法がありますか?
再建築不可物件を処分(=手放す)方法はいくつもあります。「相続放棄する」「自治体に寄付する」「空き家バンクに登録する」「建て替えできるようにして売却する」「専門の買取業者に買取してもらう」などです。当記事ではそれぞれの方法について詳しく解説しておりますので参考にしてみてください。
再建築不可物件の相続税評価額は安くなりますか?
接道義務を果たしていない再建築不可物件の相続税評価額は、通常の不動産に比べて最大で40%低くなります。 通常の土地よりも使い勝手が悪い土地は、その形状などの条件によって評価額が減額されます。 再建築不可物件の評価額については、 再建築不可物件の評価額・固定資産税はいくら?計算方法や売却方法を解説 で詳しく解説しています。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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