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再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、一言でいうと建て替えができない家のことです。
建て替えができない理由は様々ありますが、一般的には接道義務を満たしていないことが要因として挙げられます。
接道義務とは、建築基準法第43条で定められている敷地と道路に関する規定のことで、建物は原則、幅員4m以上の道路に2m以上接していなければなりません。
接道義務を果たすことで、万が一災害が起きたときに緊急車両がスムーズに救助活動を行えるようになるため、地域の人々の安全を確保しやすくなるのです。
再建築不可物件になる3つの要件
再建築不可物件になる3つの要件は下記のとおりです。
- 接道道路の幅員が4m未満
- 接道間口が2m未満
- 接道道路が法上道路ではない
上記の幅員4ｍ以上・間口2ｍ以上を満たしていたとしても、接道している道路が建築基準法で定義されている道路でなければ、再建築不可となってしまいます。
以下の記事で、6つの建築基準法上の道路について解説しているので、気になる方はお読みください。
再建築不可物件の活用方法を7つ紹介
再建築不可物件は、活用するのが難しいと敬遠されがちですがいくつか方法はあります。
順番に詳しく見ていきましょう。
賃貸収益物件として貸し出す
再建築不可物件のまま、第三者に貸し出して家賃収入をもらう方法です。
建て替えできないことから「一生住めない」と一般個人の買い手には敬遠されがちですが、賃貸入居者にとっては普通の家です。建物自体に欠陥があるわけではないため、借り手が見つかる可能性は十分あります。
ただし、築年数が数十年経過している物件であれば、貸し出すために最低限のリフォーム工事が必要になります。その際に、初期費用が高額になりやすい側面があるので要注意です。
再建築不可物件は接道義務を満たしていないことからわかるように、多くは車両の侵入がままならないほどの狭い住宅密集地に位置しています。
工事車両が侵入できなければ、職人の手作業でリフォーム工事を進めるため、状況によっては建て替えと変わらないほど高額になる可能性もあります。
建築確認が不要な範囲でリフォームを行う
建て替えはできないものの、建築確認申請が不要な範囲であればリフォームは可能です。
建築確認申請は、建築基準法などの条例を守っているかどうかを確認するための審査であり、申請が必要な場合はそもそも対象外になってしまいます。
では、建築確認申請が必要なのはどのような工事かというと、増改築や敷地内での移転、壁・柱・床・梁・屋根または階段などの主要構造部を2分の1を上回る範囲で模様替えといった場合です。
ある程度のリフォームで自身が住んだりはできますが、躯体から作り変えることはできないため、ツギハギとなりいつかは寿命が来てしまいます。
トランクルームとして活用する
コンテナを並べて、企業や個人に倉庫として貸し出す方法です。
コンテナは土地に定着させないタイプであれば建築確認が不要なので、再建築不可物件でも設置が可能です。
初期費用が安く、トランクルーム本体の価格は100万円程度で入手できます。設置費用を含めた料金相場は、9坪弱の大きさで1台あたり400?500万円程度です。
住宅と違い、修繕費なども発生しないためランニングコストもほぼかかりません。
解体し更地にして駐車場として活用する
今ある家を解体して、コンクリート舗装して駐車場として活用する方法です。
月極駐車場として月額で、あるいはコインパーキングとして時間単位で貸すなどすれば、収益を得られます。ただし、住宅街や駅の近く、大型施設の近くなど、駐車場ニーズがある立地かどうかは非常に重要です。
もちろん駐車場も固定資産税はかかるので、ニーズがない場所で運営すると赤字を垂れ流すことになってしまいます。
自動販売機を設置する
上記の駐車場やトランクルームと並行して自動販売機を設置すると、より高い収益が期待できます。
自動販売機ビジネスには、オーナー自らがすべて管理をする「セミオペレーション方式」・業者に土地を貸して管理をすべてお任せする「フルオペレーション方式」の2種類があります。
フルオペレーションであれば初期費用は不要で、手数料として売上の20%程度が必要です。ランニングコストとして、電気代が2,000～3,000円程度かかります。
自販機単体では赤字になることが多いですが、なにかと並行して運営するのであれば収益性を高められる可能性があります。
プレハブ小屋を設置し物置にする
トランクルームと同様に、コンテナを設置して自身が使用する物置にすることもできます。
自動車用品・ガーデニング用品・DIYの道具など、室内に収納しきれない荷物があり、なおかつ近場に住んでいる場合は活用しやすいでしょう。
家庭栽培園として利用する
自身の趣味として家庭菜園もできますし、貸し農園として人に貸し出すこともできます。
初期費用がほぼ発生しないため、更地にした後に始めやすいビジネスと言えるでしょう。地域や広さによって異なりますが、貸し農園の費用相場は月額5,000～1万円程度です。
ただ、再建築不可物件を持ち続けるリスクも存在する
ここまで、自分で利用する・他人に貸し出すなどの再建築不可物件の活用方法について解説しました。
しかし、所有し続けるリスクも存在します。それぞれ詳しく見ていきましょう。
固定資産税を払い続ける羽目に
再建築不可物件に限った話ではありませんが、不動産を持ち続ける限り、毎年固定資産税を払い続けなくてはなりません。
地域によっても異なりますが、一戸建ての固定資産税の相場は10?15万円ほどです。
また、家屋を取り壊すと、住宅用地の特例が外れてしまいます。住宅用地の特例とは、住宅の建っている土地に限り3分の1・6分の1まで税金を軽減してくれる優遇措置のことです。
特例が外れると、固定資産税が最大6倍に増額します。
地震などによる倒壊
再建築不可物件は、過去の法改正が原因で該当しているケースが多く、その多くが築数十年を経過しています。
老朽化により、地震等で倒壊したら二度と家屋を建てられないというリスクも潜んでいるのです。
また、再建築不可物件は木造物件であるケースも珍しくなく、古くて燃えやすい特徴を持っています。地震の倒壊に加えて火災まで起きると、周辺住民にも多大な被害が及んでしまいます。
管理状況によっては、被害のレベルに応じた賠償責任を負わなければなりません。
将来、子供や孫に負の遺産を残してしまう
再建築不可物件は、活用も処分も通常の物件より難しい不動産です。
それを将来自分が死んだときに子どもや孫に引き継いでしまうリスクがあります。
前述したように、6倍に跳ね上がった固定資産税を毎年払い続けたり、災害が発生して損害賠償を請求されたりするおそれがあるのです。
再建築不可物件でも適正価格で売却する方法は存在する
ここまで活用方法を解説してきましたが、どれも一朝一夕で出来ることではなく、収益化を期待していたのに赤字になってしまうこともざらにあります。
実は、再建築不可物件でも適正価格で売却できる方法があります。順番に見ていきましょう。
再建築可能にしてから建て替えを行う
再建築可能にする方法は下記の3つです。
- 隣地買取
- セットバック
- 但し書き申請
1つ目の隣地買取はその名のとおり、隣地の一部を購入して接道義務を満たすことで再建築可能にする方法です。
隣人がタイミング良く土地の売却を検討している場合に限られる方法ですが、買取可能であれば不動産市場での大幅な値下げは回避できます。
2つ目のセットバックとは、今ある土地・建物を前面道路から後退させることです。敷地後退することで接道義務を満たして、再建築可能物件にする方法です。
ただし、地域によってはセットバック費用が自己負担になる可能性があります。後退する面積によって金額は異なりますが、費用相場は20?80万円程度です。
セットバックを検討する場合は、事前に役所へ補助制度を確認しておきましょう。
3つ目の但し書き申請とは、自治体へ「43条但し書き道路」の申請をすることです。
43条但し書き道路とは、1981年に改正された建築基準法によって道路に該当されなかったが故に再建築不可になってしまった物件への救済措置にあたるものです。
建築審査会から建て替えの許可をもらうことで再建築可能となります。
ただし、建築基準法第43条の条件を満たしていることが前提であり、申請すれば必ずしも許可が受けられるわけではありません。
隣地所有者に売却する
隣地所有者への売却であれば、購入する側にも土地が広くなるなどのメリットがあるため売れる場合があります。
ただし、相手との交渉は非常に難しいです。
相手に買い取る資金力も無ければならない上に、再建築不可物件には住宅ローンが下りない可能性が高いからです。
また、交渉したためにトラブルが生まれるケースも珍しくありません。
近隣住民同士、「もう少し土地広く使いたい」などの痴話話が起きていたなどのケース以外はあまりおすすめできない方法と言えます。
専門の不動産買取業者に売却する
専門の不動産買取業者であれば、再建不可物件でも適正価格で売却できます。
ここでのポイントは普通の買取業者ではなく、再建築不可物件専門の買取業者であることです。
というのも、一般の不動産会社は再建築不可物件を取り扱いません。なぜなら、一般個人の買い手が好まないからです。
一般的に家を購入する人は一生そこに住むことを前提に家を買うため、いつ朽ちるかわからない不動産をわざわざ選びません。そのため、一般個人をターゲットにしている買取業者では買い取れないのです。
一方で、専門業者は業者自身が再建築不可の問題を解消して活用するノウハウがあります。前述した活用方法以外にも、独自の再販ルートも持ち合わせており、買い手探しに苦労することがありません。
だからこそ、再建築不可物件であっても適正な価格で購入することができます。
ただし、専門の買取業者がどの業者でも良いわけではありません。公式サイトを確認して、実績豊富な業者を選定しましょう。
というのも、ブローカーまがいの業者も少なくなく、不当に安価な金額で買い叩こうとしてくる業者も不動産市場には存在するからです。
弊社は年間5,000件（※）を超える相談実績を誇る再建築不可専門の買取業者です。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の物件査定に関する相談実績5,555件
無料査定は、24時間365日年中無休で受け付けておりますので、ぜひ一度お問い合わせください。もちろん、弊社以外にも査定を受けてみてください。
まとめ
今回の記事では、再建築不可物件の活用方法や、適正価格で売却する方法をご紹介しました。
再建築不可物件でもっとも避けなければならないことは、活用せずに持ち続けることです。ご自身のスタンスに合った活用方法が見つからなかった場合には、売却を検討しましょう。
ここまでご案内してまいりました、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、日本全国の再建築不可物件を積極的に取り扱っている買取業者です。
2011年に創業して以来、売主様の納得感を最優先に、いかなる事情を抱えている物件であっても、適正価格で買取・査定根拠を明瞭提示を全力で実施してまいりました。
もちろん売却を決めていない相談の段階でも大歓迎です。
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