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再建築不可＝建て替えができない
「再建築不可」とは「建て替えがてきない」ことを指します。
物件が「再建築不可」となってしまう主な原因は「接道義務を満たしていない」ことです。
原則として、建物を建てるには、建築基準法第42条、第43条で定められている「幅員4m以上（地域によっては幅が6m以上）の道路に2m以上敷地が接していなければならない」という要件を満たしていなければなりません。
この接道義務を満たしていないと、「建築確認申請」による審査が通らず建て替えができません。
建築基準法第6条でも建築物を建築する際の確認申請について以下のように規定されています。
（建築物の建築等に関する申請及び確認）
建築基準法第六条
建築主は建築物を建築しようとする場合、これらの建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をしようとする場合又は建築物を建築しようとする場合においては、当該工事に着手する前に、その計画が建築基準関係規定に適合するものであることについて、確認の申請書を提出して建築主事の確認を受け、確認済証の交付を受けなければならない。引用元：e-GOV（建築基準法第6条）
なお、接道義務の基準は、「土地が幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接していないと、救急車や消防車などの緊急車両が進入したり、すれ違ったりできない」という安全上の理由で設定されています。
また、接道している道路は、以下6つのような「建築基準法上の道路」である必要があります。
| 42条1項1号道路（道路法による道路） | 国道・都道府県道・市区町村道などの公道 |
|---|---|
| 42条1項2号道路（開発道路） | 都市計画法や土地区画整理法などの法律で作られた 道路 |
| 42条1項3号道路（既存道路） | 建築基準法が制定される前から存在する道路 |
| 42条1項4号道路（計画道路） | 都市計画法や土地区画整理法などで2年以内に事業が 行われる予定があり、特定行政庁が指定したもの |
| 42条1項5号道路（位置指定道路） | 一定の基準で作られた道で、特定行政庁が「道路」 として指定したもの |
| 42条2項道路（みなし道路） | 幅員4m未満ではあるが、特定行政庁が指定したもの |
よって、あなたの物件が「再建築不可」かどうかを調べる際は、
- 幅員4m以上（地域によっては幅が6m以上）の道路に2m以上敷地が接しているか？
- 建物の敷地と接している道が「建築基準法上の道路（上記6つの道路）」か？
を確認する必要があります。
ただし、再建築不可となる原因は下記のように他にもありますので、そちらに該当しているかどうかも確認が必要です。
- 市街化調整区域である
- 高圧線下地である
- 擁壁のある土地
- 法地や崖地
なお、接道義務や再建築不可となる条件について、より詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてください。
再建築不可物件かどうか調べる3つの方法
所有する物件が「再建築不可物件」であるかどうかは以下の3つの方法で調べられます。
上記3つのうち、「2」の「自治体のホームページ調べる」という方法のみ、自力で調べる方法になっています。
この方法は、自宅にいながら自力で調べられるので便利に思えますが、結果の正確さでは「1」と「3」に劣ります（その理由についても後述します）。
ですから、再建築不可物件かどうかを正確に知りたいのであれば、「1」か「2」の役所か、専門の不動産会社で調べてもらうことをお勧めします。
なお、弊社Albalinkでも再建築不可物件かどうかを調べられますので、お気軽にご相談ください。
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「役所」で調べてもらう
再建築不可物件かどうかは、必要書類を用意し、役所で調べてもらうことができます。
まず、役所へ行く前に以下4つの必要書類を準備しましょう。
以下の書類がないと、役所に行っても再建築不可物件かどうか、調べてもらえないためです。
以下4つの書類は、物件を取得した際に不動産会社から渡されているはずなので、まずはご自宅をご確認ください。
万が一見つからない場合は、法務局で取得するか、法務局のホームページから請求し、郵送で取り寄せることができます。ただし、いずれの方法でも、再取得には500円程度の手数料がかかります。
| 資料 | 目的 | 取得方法 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | 土地の所有者名や住所、建物面積、構造、建 築年月日などの情報を把握し、登記情報に誤 りがないか確認するための書類 |
法務局で取得・ 法務局HPから郵送で取り寄せ |
| 公図 | 土地の位置や形状を確定するための地図で、 不動産登記の際に用いられる書類 |
法務局で取得・ 法務局HPから郵送で取り寄せ |
| 地積測量図 | 土地面積や位置、境界を公示するための書類 | 法務局で取得・ 法務局HPから郵送で取り寄せ |
| 建物図面 | 敷地に対する建物の配置や形状が表記され、 建物を新築や増改築して床面積・構造の変更 などを登記申請する際に必要な書類 |
法務局で取得・ 法務局HPから郵送で取り寄せ |
【登記事項証明書の見本】
書類が揃ったら、あなたの物件がある市区町村の役所に電話し、再建築不可物件かどうか調べて欲しいことと、書類は揃っていることを伝え、どの窓口に行けばいいか確認しましょう。
たいていは、建築関係の窓口で対応してくれるはずです。
対応してくれる窓口がわかったら実際に役所に行き、教えられた窓口で担当者に書類を渡します。
書類をもとに担当者が建築基準法に合致しているかどうかを確認し、再建築不可物件かどうかを判断してくれます。
午前中など、時間的余裕を持って役所に行けば、結果はその日のうちに口頭で伝えてもらえます。
市役所で調べてもらう方法は、書類をそろえる手間はかかりますが、再建築不可物件かどうかを正確に調べてもらえます。
「自治体のホームページ」で調べる
再建築不可物件の2つ目の調べ方は「自治体のホームページ」です。
「指定道路図」を確認できれば、接道している道路が「建築基準法上の道路」なのかわかるので、再建築不可かどうかわかります。
特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）から「土地のこの部分が道路である」という指定（道路位置指定）を受けた幅員4m以上の私道のこと
自治体の指定道路図は、インターネットで「市町村名 指定道路」で検索すると調べられます。
ためしに茨城県取手市の指定道路図を調べてみると、以下の図のように、検索トップに取手市の指定道路図のサイトが出てきます。
自治体のホームページで調べる方法は手間はかかりませんが、以下のように、再建築不可かどうかがはっきりわからない可能性があります。
- ホームページのデータが最新とは限らない
- 再建築不可の原因が接道義務ではない可能性がある
前述したように、再建築不可の原因は「接道義務」だけではないので、指定道路図だけでは判断できない場合があるためです。
そのため、再建築不可物件かどうかを確実に調べたい場合は、先述した「役所」で調べてもらうか、次に紹介する「専門の不動産会社に調べてもらう」という方法をお勧めします。
位置指定道路については、以下の記事で詳しく解説しています。
「専門の不動産会社」に調べてもらう
再建築不可物件の3つ目の調べ方は「専門の不動産会社に調べてもらう」です。
再建築不可物件を専門に扱う不動産会社に相談すれば、あなたの土地が再建築不可物件かどうかを無料で調べてくれます。
前述したように、役所で調べるには必要書類を用意する必要がありますし、自治体のホームページでは再建築不可かどうかがはっきりしないなど、あなたの手間が増える可能性が高いです。
しかし、専門の不動産会社なら、「物件の住所」「氏名」「連絡先」だけ伝え、「再建築不可かどうか調べて欲しい」と言えば、営業マンが調べてくれます。
再建築不可物件の調べ方の中では、この方法が「お金も手間もかからない最も簡単な方法」です。
ただし、専門の不動産会社に相談を依頼する際は、物件の売却や活用を検討していることが前提となるのでご注意ください。（※売却や活用方法については「再建築不可物件の4つの活用方法」で解説しています）
今すぐ簡単に「再建築不可かどうか調べたい」なら、再建築不可物件を専門に扱う不動産会社に相談してみてください。
なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」も、再建築不可物件に強い専門の買取業者ですので、お気軽にご相談ください。
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（※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください）
再建築不可物件を所有し続ける4つのリスク
もし、あなたの物件が「再建築不可物件」だったなら、そのまま所有し続けることには以下4つのリスクがあります。
- 建て替えできない
- 近隣トラブルに発展しやすい
- 更地になると固定資産税が跳ね上がる
- 負の遺産となる
上記4つのリスクについては、以下の記事で詳しく解説しているので一度確認してみてください
特にリスクが大きいのは、やはり「建て替えができないこと」です。
再建築不可物件は、一度建物を失うと、二度と建物を建てられません。
火事や地震で家が倒壊したら、もうその土地に住むことはできないのです。
その場合、住居を用意するには、別の家を買うか賃貸物件を借りる必要がありますが、もし倒壊した物件に対してローンが残っていたら最悪です。
新しい家の出費と合わせて「二重支払い」となるからです。家計を圧迫するのは明確です。
そういったリスクを回避するためにも、再建築不可物件は早めに売却するか活用することをお勧めします。
ただし、売却しようにも再建築不可物件は建て替えができないことや、住宅ローンが使えないことがあるため、一般の個人の買い手にはなかなか売れにくいのが現実です。
そこで次の章では、再建築不可物件を活用する方法や、一般の個人ではなく、専門の不動産買取業者に売却する方法を紹介します。
再建築不可物件が地震で倒壊するリスクと対策については、以下の記事でも詳しく解説しています。
再建築不可物件の4つの活用方法
再建築不可物件の活用方法は、主に以下の4つです。
- リフォームやリノベーションを行う
- 賃貸物件として貸し出す
- 建て替えできるようにする
- 買取業者に買い取ってもらう
それぞれにメリットやデメリットがありますので、詳しく解説していきます。
再建築不可物件の活用方法については、以下の記事でも解説しているので併せてお読みください。
「リフォーム」や「リノベーション」を行う
再建築不可物件の1つ目の活用方法は「リフォームやリノベーション」です。
前述したように、再建築不可物件は建て替えはできませんが、リフォームはできます。
リフォームすれば、新築同様の家で快適に住み続けられますし、老朽化で建物が倒壊するリスクも小さくできます。
しかし、再建築不可物件のリフォーム費用は、通常の物件よりも高くなります。
「接道義務」を満たしていない土地の場合、リフォーム業者のトラックや重機が入れないほど、進入路が狭いことが多いからです。
その場合、小さな車両を使うことで資材の搬入回数が増えたり、工期が長引くことで人件費が増えるなど、業者の手間や予算がかさみます。
それに伴い、あなたが支払うリフォーム費用も上がってしまうのです。
「十分な資金」があれば、リフォームやリノベーションを行って快適に住み続けることを検討してみてください。
再建築不可物件のリフォーム可能な範囲については、以下の記事で詳しく解説しています。
「賃貸物件」として貸し出す
再建築不可物件の2つ目の活用方法は「賃貸物件として貸し出す」です。
今の建物を「賃貸用物件」にリフォームして、賃借人に貸せば、大家さんとして家賃収入を得られます。
ただし、再建築不可物件で家賃収入を得るのはとても難しいです。
仮に、500万でリフォームして、貸し出したとします。
しかし、賃貸需要のない立地なら、空室が続くリスクは常に付きまといますし、設備が壊れたりしたら大家の責任で直さなければなりません。
給湯器の交換なら、数十万から数百万円の出費になりますから、500万円の投資資金を回収するのはほぼ不可能です。
再建築不可物件は賃貸物件として活用できますが、利益を得るのはとても難しいので、あまり現実的な方法とは言えません。
「建て替え可能」にする
再建築不可物件の3つ目の活用方法は「建て替え可能にする」です。
再建築不可物件でも、一定の条件をクリアすれば、建て替えできるようになります。
再建築可能にできれば、建て替えてあなたが住んでも良いですし、通常の物件として売り出すこともできます。
具体的に、再建築可能にする方法は、主に以下の7つです。
- セットバックする
- 隣地の土地を一部買い取る
- 土地の「等価交換」を行う
- 隣地の一部を借りる
- 「位置指定道路」の申請を行う
- 「但し書き規定」の申請をする
- 確認検査をクリアする
上記については、以下の記事で詳しく解説しているので、一度確認してみてください。
ただし、上記7つの手続きを行い、再建築可能の条件をクリアできることは稀です。
知識のある不動産会社の営業マンでも、役所から何度も申請書類を突き返されるくらい難しい手続きだからです。
7つの方法を確認して、条件をクリアできる可能性がありそうならチャレンジすべきですが、難しそうなら他の活用方法を検討してみてください。
「専門の買取業者」に買取してもらう
再建築不可物件の4つ目の活用方法は「専門の買取業者に買取してもらう」です。
再建築不可物件を手放す方法には、「一般の仲介業者」と「専門の買取業者」の2つがありますが、「専門の買取業者」なら以下のようにメリットが多いからです。
上記6つについては、以下の記事で詳しく解説しているので、一度確認しておくことをおすすめします。（※おすすめの専門業者も紹介しています）
再建築不可物件を「手間なく高額で現金化したい」なら、専門業者に売却を依頼しましょう。
弊社Albalinkの再建築不可物件の買取事例
ここまで再建築不可物件の調べ方などについてお伝えしてきました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の再建築不可物件の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。 
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
ですから、「再建築不可物件の売却など初めてで不安なことばかり」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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再建築不可物件の売却相場の調べ方
再建築不可物件の売却相場は、通常物件の売却価格の5割～7割程度といわれています。
なぜなら、再建築不可物件は建て替えができなかったり、住宅ローンが使えないなど、通常物件に比べて買い手にとってデメリットが多いためです。
所有する再建築不可物件の売却相場を自力で調べるもっとも手軽な方法は、不動産ポータルサイト（SUUMOなど）で立地や不動産の状態が似ている物件の売り出し価格を確認することです。
その価格から、3割～5割差し引いた価格があなたの所有する再建築不可物件のおおよその売却相場といえます。
ただし、実際の再建築不可物件の売却価格は以下の3つの要素によって大きく変わります。
- 物件の立地
- 物件の状態
- 再建築可能にできるか
そして、一般の個人がこれら3つの要素を一般の個人が見極めて売却相場を導き出すのは容易ではありません。
ですから、所有する再建築不可物件の正確な売却相場が知りたい場合は、不動産会社に査定依頼をするのが一番確実です。
弊社Albalinkは再建築不可専門の買取業者として、これまでも数多くの再建築不可物件の査定・買取を行ってきています。
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なお、再建築不可物件の売却相場についてより詳しく知りたい方は、下記の記事も参考にしてください。
まとめ
今回は、「再建築不可の3つの調べ方」を軸に、再建築不可物件を所有するリスクや活用方法まで詳しく解説しました。
本文でもご紹介したように、あなたの物件が「再建築不可」かどうかを調べたいなら、「専門の買取業者」に調べてもらう方法をおすすめします。
専門の買取業者に依頼すれば、「物件の住所・氏名・連絡先」だけ伝えて、「再建築不可かどうか調べ欲しい」と言えば、営業マンが無料で調べてくれるからです。
また、専門の買取業者は再建築不可物件の扱いに慣れており、「商品化＝収益化」するノウハウが豊富なので、あなたに最適な活用方法もアドバイスしてくれます。物件によっては、比較的高く買い取ってくれます。
再建築不可物件の調べ方の中では、専門の買取業者への相談が「お金も手間もかからない最も簡単な方法」ですので、積極的に活用してください。
ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、再建築不可物件に強い専門の買取業者です。
弊社は2011年に創業して以降、数多くの再建築不可物件を買い取りしており、
年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
再建築不可物件をはじめとする訳あり不動産の買取実績が多く、フジテレビの「イット」で特集された実績もございます。
10年以上の買い取り経験をもとに、あらゆる可能性を模索しながら、あなたや物件と誠実に向き合うことをお約束いたします。
弊社は日本全国で買い取り対応を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
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（※お問い合わせにより「個人情報や物件情報の流出」及び「買取の強要」は一切ございませんのでご安心ください）
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