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元から法律に違反しているのが「違法建築」、法改正で適合しなくなったのが「既存不適格」
「違法建築」とは、元から建築基準法や条例に違反して建てられたもので、そのような物件を「違反建築物（違反物件）」と言います。
参照元：スーモ住宅用語大辞典「違法建築」
違法建築が生まれる理由としては「完了検査が徹底されていなかったこと」にあります。
一般的に、建物が完成したら「完了検査」を行い、建築内容に問題がないことの証明として「検査済証」が交付されます。
- 完了検査
- 完了検査とは、建物の建築工事が完了した時に、その建物の構造や設備、敷地などが関連する法令に適合しているかどうか、建築主事や指定確認検査機関の検査を受けること。
- 検査済証
- 建物が完成し、検査をして、合法的に作られた建物だと認められた場合に交付される証明書
しかし、完了検査が義務化されたのは1999年であり、それより以前は今ほど完了検査が徹底されていませんでした。そのため、完了検査を受けていない建物が一定数存在します。それに伴い、計画通りに建築されていない物件も一定数存在しているのです。
対して、「既存不適格」とは、当時は合法的に建てられていたが、その後の法改正により基準を満たせなくなったもので、そのような物件を「既存不適格建築物（既存不適格物件）」と言います。
既存不適格物件は、現行の法律には適合していないので、本来なら建っていてはいけない物件です。
しかし、法改正は頻繁に行われており、その度に違法建築として罰するのは現実的ではありません。ですから、「違反しているけどそのまま使っても良い物件」として、既存不適格という概念が生まれました。
では、違法建築と既存不適格にはどのような事例があるのか、次の章で詳しく解説していきます。
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違法建築や既存不適格となる8つの原因【事例を画像付きで解説】
違法建築や既存不適格になってしまう原因は、主に以下の8つがあります。
改めてお話しておくと、上記8つの原因に対して、元から違反している物件は「違法建築」、建築基準法や条例の改正により違反となった物件は「既存不適格」となります。
あなたの物件が、違法建築と既存不適格のどちらなのかを調べる方法については、「違法建築や既存不適格かどうか調べる方法」の章で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
「建ぺい率」や「容積率」をオーバーしている
「建ぺい率」や「容積率」をオーバーしている物件は違法建築や既存不適格となります。
「建ぺい率」とは「敷地面積に占める建築面積の割合」のことをいいます。
また、「容積率」とは「敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合」のことをいいます。
建ぺい率と容積率は用途地域別で数値が決められており、目安は以下の通りです。
| 用途地域 | 建ぺい率 | 容積率 |
|---|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 30％～60％ | 50％～200％ |
| 第二種低層住居専用地域 | 30％～60％ | 50％～200％ |
| 第一種中高層住居専用地域 | 30％～60％ | 100％～500％ |
| 第二種中高層住居専用地域 | 30％～60％ | 100％～500％ |
| 第一種住居地域 | 50％～80％ | 100％～500％ |
| 第二種住居地域 | 50％～80％ | 100％～500％ |
| 準住居地域 | 50％～80％ | 100％～500％ |
| 近隣商業地域 | 60％～80％ | 100％～500％ |
| 商業地域 | 80％ | 200％～1300％ |
| 準工業地域 | 50％～80％ | 100％～500％ |
| 工業地域 | 50％～60％ | 100％～400％ |
| 工業専用地域 | 30％～60％ | 100％～400％ |
また、建ぺい率と容積率は都道府県によっても数値が変わります。
ちなみに、東京都では、「用途地域等に関する指定方針及び指定基準」において、建ぺい率や容積率を以下のように定めています。
それでは、建ぺい率や容積率をオーバーしている事例として、その土地が「敷地面積100㎡、建ぺい率40㎡、容積率70％」だったケースでお話しします。
例えば、以下の図のように建ぺい率が40％であれば「40㎡」が建築可能な面積となりますが、「50㎡」で建てられていたら違法建築や既存不適格となります。
また、以下の図のように容積率が70％であれば「70㎡」が建築可能な面積となりますが、「40㎡＋40㎡＝80㎡」で建てられていたら違法建築や既存不適格となります。
「斜線制限」を守っていない
「斜線制限」が守られていない建物は違法建築や既存不適格となります。
斜陽制限とは、「道路境界線や隣地境界線からの距離に応じた建築物の高さを制限するもの」で、隣地の日照権を確保することや、通風などの良好な住環境を保つことを目的としています。
例えば、以下の図のように、建物を建築する際は、隣地の日照権を確保するために斜線部分を削るような設計をしなければなりません。もし削られずに建築された場合は、違法建築や既存不適格となります。
「採光不良」となっている
採光不良となる建物は違法建築や既存不適格となります。
建築基準法では、住宅の各部屋には採光できる窓（開口部）を設けなくてはならないとされています。
その窓の面積を算出する際の基準となる面積を「有効採光面積」と言い、その部屋の床面積の「7分の1以上」にならなければなりません。
有効採光面積は、次の計算式で算出します。
- 有効採光面積
- 開口部（窓）の面積を算出する際の基準となる面積。床面積の「7分の1以上」で算出。
- 採光補正係数
- 光の入りやすさを表す数値。隣地境界線からの距離など、窓をつける位置によって決まる。数値は用途地域によって異なる。
例えば、「部屋の床面積：10㎡」「採光補正係数：3」だった場合、有効採光面積は「0.47㎡」となります。
つまり、上記の例の場合、窓の面積が「0.47㎡以下」だった場合、違法建築や既存不適格となります。
「用途違反」になっている
都市計画法に定められている「用途地域」に反している建物は違法建築や既存不適格となります。
用途地域（ようとちいき）とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。住居、商業、工業など市街地の大枠としての土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など13種類がある。
引用元：Wikipedia「用途地域」
具体的に、用途地域は以下のように13種類あります。
| 用途地域 | 概要 |
|---|---|
| 第一種低層住居専用地域 | 低層住宅のための地域。小規模なお店や事務所を兼ねた住宅や、小中学校などが建てられる。 |
| 第二種低層住居専用地域 | 低層住宅のための地域。小中学校などのほか、150㎡までの一定のお店などが建てられる。 |
| 第一種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための地域。病院、大学、500㎡までの一定のお店などが建てられる。 |
| 第二種中高層住居専用地域 | 中高層住宅のための地域。病院、大学などのほか、1,500㎡までの一定のお店や事務所など必要な利便施設が建てられる。 |
| 第一種住居地域 | 住居の環境を守るための地域。3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどが建てられる。 |
| 第二種住居地域 | 住居の環境を守るための地域。店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなどは建てられる。 |
| 準住居地域 | 道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。 |
| 近隣商業地域 | 住民が日用品の買物などをするための地域。住宅や店舗の他に小規模の工場も建てられる。 |
| 商業地域 | 銀行、映画館、飲食店、百貨店などが集まる地域。住宅や小規模の工場も建てられる。 |
| 準工業地域 | 軽工業の工場やサービス施設等が立地する地域。危険性、環境悪化が大きい工場の他は、ほとんど建てられる。 |
| 工業地域 | どんな工場でも建てられる地域。住宅やお店は建てられますが、学校、病院、ホテルなどは建てられない。 |
| 工業専用地域 | 工場のための地域。どんな工場でも建てられるが、住宅、お店、学校、病院、ホテルなどは建てられない。 |
参照元：国土交通省「用途地域」
例えば、
- 住居系の地域に大型の商業施設や工場などが建っている
- 第一種低層住居専用地域に店舗や飲食店が建っている
などは、生活環境を大きく悪化させる要因となるため、用途違反とされ違法建築や既存不適格となります。
その他にも、前述したように用途地域ごとに容積率や建蔽率が変わってくるので、基準値通りに建てる必要があります。
「接道義務」を満たしていない
「接道義務」を満たせなくなった物件は違法建築や既存不適格となります。
接道義務を満たしていない物件の最大の特徴は「建て替えできない」ことで、これを「再建築不可物件」と言います。「接道義務」を満たしていない土地は、建物を建ててはいけないと、建築基準法で定められています。
ここでいう接道義務とは「幅員4m以上（地域によっては幅が6m以上）の道路」に「敷地が2m以上接していなければならない」という義務のことです。
接道義務が定められている建築基準法は「昭和25年（1950年）」に制定されました。そのため、昭和25年以前に建てられた物件の中には「接道義務を果たしていない再建築不可物件」が多数存在するのです。
例えば、以下の画像のように、敷地に接している道路が「幅員4m未満（地域によっては幅員6m未満）」だと再建築不可物件になります。
また、以下の画像のように、敷地に接している前面道路の接道部分が「2ｍ未満」だったり、「そもそも道路に面していない」と再建築不可物件になります。
再建築不可物件と接道義務の関係については、以下の記事で詳しく解説しているので参考にしてみてください。
「絶対高さ制限」をオーバーしている
「絶対高さ制限」を超える物件となった場合は違法建築や既存不適格となります。
絶対高さ制限とは、第1種低層住居専用地域や第2種低層住居専用地域において規定されている建築物の高さの上限のことで、都市計画により「10～12m」で設定されています。
建物の高さ制限は、第一種低層住居専用地域では「10ｍ」、第二種低層住居専用地域では「12ｍ」と定められています。
この場合、もし用途変更によって第二種から第一種となった場合、第二種の基準で建てていた建物は2ｍオーバーとなり、違法建築や既存不適格となってしまいます。
「耐震基準」を満たしていない
「耐震基準」に満たしていない物件は違法建築や既存不適格とされます。
耐震基準については、1981年（昭和56年）に大きな改正が行われました。具体的には、1981年6月以前の耐震富順を「旧耐震」、1981年6月以後の耐震基準を「新耐震」と呼びます。
| 旧耐震基準 | 「震度5強程度」の揺れに対して、家屋が倒壊・崩壊しないという基準 |
|---|---|
| 新耐震基準 | 「震度6強～7程度」の揺れでも家屋が倒壊・崩壊しないことを基準 |
つまり、1981年6月以降に建てた建物で、新耐震基準に満たしていない場合は「違法建築」となります。
対して、1981年6月以前に建てられた旧耐震基準の物件は、現在では「既存不適格物件」となります。その場合、現状のまま使う分には問題ありません。
とはいえ、1995年に起こった「阪神・淡路大震災」では、新耐震基準を満たした建物の7割以上は軽微な被害に収まっており、旧耐震基準の建物と比較して重大な被害は少なかったという結果があります。
そのため、実際の耐震性においては、新耐震基準の方が優れていると言えます。
「違法増築」を行っている
建物を「10㎡以上」増築する場合、建築基準法上の建築確認申請が必要となりますが、この建築確認申請を怠って増築した場合、違法建築として扱われます。
散見される事例としては、10㎡以上の増築時に建築確認申請を行うというルールを知らずに、
- DIYで倉庫を増築してしまう
- 店舗の倉庫や従業員用の控室を作ってしまう
などのケースがあります。
また、「建築業者が確認申請の必要を認識していながら黙認して増築工事を行ってしまうケース」もあります。
家を購入した後、何も手続きせず増改築している場合は、違法建築になってしまっている可能性が高いです。
ちなみに、違法増築は「10㎡以上の増築時に建築確認申請をしていないこと」のみが発生原因であり、法改正とは関係ないので、既存不適格物件は存在しません。
違法建築と既存不適格の違いは「是正措置」と「住宅ローン」の2つ！
違法建築と既存不適格の大きな違いについては、前述したとおり「元から法律に違反しているか、法改正によって違反となってしまったか」であるとお話ししました。
しかし、それ以外にも主に以下2つの違いがありますので、詳しく解説していきます。
違法建築は「是正命令を受ける」、既存不適格は「是正命令を受けない」
違法建築と既存不適格の違いの1つ目は、「是正措置の命令を受けるかどうか」です。
違法建築は「是正措置命令を受ける」
違法建築物件を持っていることそのものに罪はありません。（※施工業者も罪にはなりません）
しかし、違法建築であることがわかった場合、以下のように是正措置の命令を特定行政庁から受けることになります。
| 建築中 | 工事停止命令 |
|---|---|
| 建築後 | 建物の除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用禁止、使用制限など |
上記の是正命令が下りたにも関わらず、それを無視すると「刑事罰」が科せられます。3年以下の懲役又は300万円以下の罰金に科せられます、
第九十八条 次の各号のいずれかに該当する者は、三年以下の懲役又は三百万円以下の罰金に処する。
一 第九条第一項又は第十項前段（これらの規定を第八十八条第一項から第三項まで又は第九十条第三項において準用する場合を含む。）の規定による特定行政庁又は建築監視員の命令に違反した者引用元：建築基準法第98条1項
あなたの物件が違法建築に該当し、是正命令を受けた場合は、直ちに工事の中止や建物を改築、取り壊しを行う必要があります。
ただし、是正措置の命令に対する責任は、あなただけではなく、その物件を建てた施工業者にもあります。ですから、責任の取り方について、施工業者とコンタクトを取り、当事者間でしっかり話し合う必要があります。
既存不適格は「是正措置命令を受けない」
既存不適格物件の場合は、違法建築のように是正措置の命令を受けることはありません。
既存不適格物件は、法改正や条例の変更により、仕方なく違反となってしまった物件だからです。ですから、現状のまま使う分には問題ありません。
ただし、大規模な増改築や修繕を行う場合は、現行の建築基準法への是正義務（遡及適用）があります。
また、該当物件に対して、特定行政庁が「保安上危険もしくは衛生上有害」であると認めた場合は、建物の「除却、移転、改築、増築、修繕、模様替、使用中止、使用制限など」の措置を命令される場合もあります。
例えば、「老朽化により倒壊する危険性が高く、隣家や通行人に危害を与える可能性が高い物件」などは是正措置を命令される可能性があります。
既存不適格物件は、基本的に是正措置の命令は受けませんが、「大規模な増改築時」や「建物の老朽化が著しい場合」は、現行の建築基準法の適合させる必要性が出てきます。
違法建築は「住宅ローンが使えない」、既存不適格は「住宅ローンが通らない」
違法建築と既存不適格の違いの2つ目は、「住宅ローンが使えるかどうか」です。
違法建築は「住宅ローンが使えない」
違法建築には、住宅ローンが使えません。
住宅ローン審査には「検査済証」が必要となるので、検査済証が発行されていない違法建築は審査すらできないからです。
ほとんどの銀行では、住宅ローン審査の際は検査済証の提出を義務付けています。お金を貸した違法建築で何かトラブルがあった場合、お金を貸した銀行にも責任を問われ、コンプライアンス違反となり、信用を失う可能性があるからです。
違法建築には住宅ローンが使えないので、売却するには現金一括購入しか手段がありません。
ただ、数百～数千万円も現金で用意できる一般消費者はいないですし、そもそも違法建築を欲しがる人がいません。よって、違法建築はほとんど売れないと思っておくべきです。
既存不適格は「住宅ローンは使えるが審査がほぼ通らない」
既存不適格物件の場合、住宅ローンの審査は可能ですが、ほとんど承認が降りません。
既存不適格物件であれば検査済証があるので、違法建築と違って住宅ローンの審査自体は受けられます。
ただ、既存不適格とは、当時は合法的に建てられていたが、その後の法改正により基準を満たせなくなった物件なので、担保評価が低くなり審査は通りにくいです。
とはいえ、具体的な銀行名や条件は提示できませんが、一定の条件をクリアすれば有利に審査を進められる銀行もあります。
そういった銀行や条件は、銀行担当者とつながっている不動産業者が詳しく知っています。ですので、買い手が運良くローンに詳しい業者に当たれば、既存不適格物件でも売れる可能性はあります。
ただ、そういったケースは稀なので、あまり期待はできません。
違法建築や既存不適格かどうか調べる方法【わかりやすく解説】
違法建築か既存不適格かどうかは、それぞれ以下の方法で調べられます。
「違法建築」かどうかは「検査済証」で調べられる
あなたの物件が違法建築かどうかは、「検査済証」を調べればわかります。
検査済証サンプル
前述したように、検査済証は「建物が完成し、完了検査をして、合法的に作られた建物だと認められた場合に交付される証明書」です。完了検査の実施や検査済証の発行は1999年から義務化されているので、検査済証があれば、違法建築である可能性はゼロに等しいです。
検査済証は、物件を購入したときに不動産会社から渡された資料一式の中にあるはずなので、一度ご確認してみてください。
もし検査済証を紛失している場合、再発行はできませんが、それに代わる「建築台帳記載事項証明書」を発行できます。役所の建築指導課に行き、手数料200円を払えば発行してもらえます。
発行されたら、建築確認済証や検査済証の番号や交付年月日を確認してください。しっかり記載されていれば違法建築ではありません。
ただし、検査済証が交付された後に、法改正や用途変更などが行われた場合、違法建築ではなくても「既存不適格」である可能性があります。
上記の方法で調べ、違法建築ではなかった場合は、あわせて既存不適格物件でないかも確認してみてください。（調べ方は次の章で解説します）
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「既存不適格」かどうかは「現況調査チェックリスト」で調べられる
あなたの物件に検査済証があり、違法建築でないことを確認できたら、次に既存不適格物件かどうかを次の2ステップで調べます。
- 該当建物の詳細がわかる資料を用意（建築確認申請書、検査済証、売買契約書、重要事項説明書、図面関係など）
- 「現況調査チェックリスト」を用意し、現在の建築基準法に適合しているか確認
現行の建築基準法に適合しているかわかる資料。各市町村によって様式が変わる。「現況調査チェックリスト 〇〇（県名）」とネット検索すると出てきます。
例えば、千葉県千葉市の現況調査チェックリストは以下のような書式になっています。
引用元：千葉市HP「既存不適格調書表紙」
上記の手順で調査し、現在の建築基準法に適合していない場合は「既存不適格物件」となります。
ただ、チェック表を見てもらうとわかりますが、調査項目が多く、専門用語だらけなので、ご自身で調べるのはかなり大変です。ですから、既存不適格かどうかは、専門の不動産会社に調べてもらうことをおすすめします。
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「違法建築（既存不適格）かどうか調べて欲しい」というご要望にも、迅速かつ丁寧に対応させていただいていますので、一度弊社へご相談ください。
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違法建築や既存不適格の物件を「建築可能」にする方法【ただ、ハードルは高い】
前述したとおり、「違法建築」の場合は是正措置を命令されるので、それに伴い取り壊しや改築を行い、違法となっていた原因を取り除けば建築可能になります。
対して、「既存不適格物件」の場合は、是正措置の命令は受けませんが、一定の条件をクリアすれば建築可能になるケースがあります。
例えば、法改正により接道義務を満たせず建て替えできなくなった既存不適格物件なら、接道義務を満たすことで建築可能にできます。
「接道義務を満たして再建築不可物件を建築可能にする方法」については、以下の記事で解説していますので参考にしてみてください。
また、自治体によっては、「既存不適格建築物の建替えの特例」として一定の条件をクリアすれば、既存不適格でも建て替えを認めているケースもあります。
例えば、文京区では以下5つの条件をクリアすれば建て替え可能としています。
- 敷地面積は現状以下にしない
- 建物の高さは現状を超えてはいけない
- 建築物の部分の形状及び規模と現状と同程度にすること
- 現状の建築位置と著しく異なる位置に建築しないこと
- 「大規模敷地における特例」「総合設計による特例」「地区計画等の区域内の特例」の適用が困難であること
このように、既存不適格でも建築可能にする方法はいくつもあります。
ただ、行動を起こす前に「本当に既存不適格となった原因を取り除けるのか？」「本当に建築可能にてきるのか？」を事前に役所へ確認しておくべきです。
あなたの時間とお金を使って建築可能にする施策を行ったにもかかわらず、役所から「これでは建て替えできません」なんて言われたら、取り返しがつかないからです。
とはいえ、そもそも違法建築も既存不適格も、建築可能にするにはまとまった資金や複雑な手続きが必要で、専門知識のない一個人にはかなりハードルが高いです。
ですから、違法建築や既存不適格の物件は「そのままの状態で売却」するのが最適です。その売却方法については次の章で解説します。
建築違反や既存不適格の物件は「専門の買取業者」による買取が正解！
建築違反や既存不適格の物件は「専門の買取業者」に買い取ってもらうのが正解です。
これまで解説してきたように、違法建築物件や既存不適格物件は「売れない」ことに加え、「建築可能」にするのも難しいからです。
違法建築物件や既存不適格物件は、前述したとおり「住宅ローン」が使えないので、ほぼ売れません。
また、違法建築物件や既存不適格物件を「建築可能」にするにも、手続きが難しく、専門知識のない素人にはかなりハードルが高いので、現実的ではありません。
「じゃあ、違法建築物件や既存不適格物件を持ち続けなければならないのか？」という話になりますが、持ち続けることにもリスクがあります。
違法建築の場合、是正措置の命令を受ければ、建て壊しや改築などを迫られて大きな資金が必要になります。また、既存不適格物件の場合は、増改築を行う場合には建築基準法に適合させなければならず、今と同じ家が建つ保証はありません。
よって、違法建築物件や既存不適格物件は「専門の買取業者」に買い取ってもらうのが、最もラクで確実な対処法と言えます。
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まとめ
今回は、違法建築と既存不適格の違いについて、8つの事例を元に詳しく解説してきました。
「違法建築」とは元から法律に違反している建物です。対して、「既存不適格」は法改正によって違反となってしまった建物です。
違法建築は所有しているだけでは罪になりませんが、特定行政庁から取り壊しや改築、使用禁止といった是正措置の命令を受けることになります。対して、既存不適格は是正措置の命令は受けず、現状のまま使用する分には何も問題ありません。
このように、違反内容は同じでも、違反となった経緯によって扱いが変わります。
あなたの物件が「違法建築なのか、それとも既存不適格なのか？」について調べる方法も本文で解説しましたので参考にしてみてください。
もし、あなたの物件が違法建築や既存不適格に該当するようなら、専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
本文でも解説したとおり、違法建築も既存不適格も、共に「再建築不可物件」であり、建築可能にするにはかなり難しい手続きが必要です。おまけに、住宅ローン審査が通らないので、ほとんど売れません。
ですが、専門の買取業者なら、違法建築物件や既存不適格物件の扱いに慣れており、「商品化＝収益化」して再販するノウハウを持っているので、そのままの状態でも比較的高額で買い取ってくれます。
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