1年以上売れない家の対処法を原因別に解説！今スグ手放せる売却方法もご紹介

一年以上家が売れない理由

1年以上もの長期間にわたって家が売れないのには、必ず理由があります。

まずは売れない理由を明確にしていくために、6つの理由を解説しますので、当てはまるところがどこにあるのかチェックしてみましょう。売れない理由がわかれば、正しい対処法を選択できます。

売出し価格が高すぎる

相場よりも高すぎる売出し価格は、家が長期間売れずに残ってしまう原因となります。土地の相場は自分でも調べることが、売り出し価格を決定する上で大事な材料となります。

自分で土地の相場を調べるには次の方法があります。

また、売出し価格を高く設定して少しずつ値下げする方法は、購入を検討している人の信頼を低下させます。正確な市場評価を行い、適切な売出し価格を設定することが重要です。

立地が悪い

駅やバス停からの距離が遠い、人口減少が著しい地域など、立地に問題がある場合も、1年以上家が売れない大きな理由の1つです。

戸建の場合には、購入者はファミリー世帯が多いため、近隣に学校や医療機関、商業施設などがないエリアはあまり人気がありません。利便性のよさは不動産の売却には重要なポイントとなります。

このような場合には、下記のように、実際に住んでいたからこそわかるよい点やアピールポイントを挙げてみましょう。

物件の状態が悪い

中古物件は築年数が古いほど売れにくくなっていく傾向があります。建物の経年劣化や設備の老朽化により、安く家を購入できたとしても、修繕費用がかかってしまうことを心配するためです。

築年数が20年を超えると建物の価値はほぼゼロとなってしまいます。このため、築20年の中古物件は、建物自体の価値が低く、ほぼ土地の価値で価格がつけられてしまうケースも多くあります。

他にも目視でわかる以下のポイントから判断されます。

土地の形状や道路付けが悪い

土地の形状や接道（道路付け）などの土地の条件が悪い土地は、売れない理由の1つです。

三角形の土地や細長い土地、狭小地、旗竿地など、利用しにくい土地は売れにくくなります。

また、「接道義務」といって、敷地に建物を建てる際に、建築基準法で定められた道路に2メートル以上接していなければならない決まりがあります。この接道義務を満たしていない土地にすでに建物がある場合には、増築や再建築は禁止されています。

このため、売却予定の建物が接道義務を満たしていない場合には、購入者からは敬遠されてしまい、売れにくくなってしまいます。

不動産仲介業者の広告手法が適切でない

家が1年以上売れない理由には、不動産仲介業者の売り出し方の問題があります。

これは物件や売主側の問題ではなく、不動産仲介業者側の問題です。売主として、不動産仲介業者がどのように営業活動を行なっているのかを定期的に確認する必要があります。

特に、長期間家が売れていないと、積極的に宣伝や営業が行われていない可能性があります。

このように、たとえ物件そのものには問題が無くとも、不動産会社の対応の差によって、売れ残っているおそれもあるのです。

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訳あり物件のレッテルを貼られている

1年以上家が売れないと、「まだ売れていない」「広告にいつも載っている」など、買い手に良くない印象が残り、「売れ残り」のレッテルが貼られてしまいます。

高すぎる売出し価格から少しずつ値下げをすることも、何か問題がある物件と思われてしまい、最終的に適正な相場でも売れ残ってしまう可能性があります。

【原因別】一年以上売れない家の対処法

ここまでで、1年以上家が売れない原因が明確になったと思います。原因がわかれば、あとは対策を講じていくだけです。

以下では、1年以上家が売れない原因を「物件の状態が悪い場合」「土地の形状や道路付けが悪い場合」「不動産仲介業者に問題がある場合」の大きく3つに分け、原因ごとに対策を解説します。

「もう今すぐにでも家を売りたい」「手間や費用をかけずに家を売りたい」という方は、不動産買取業者に依頼して直接買い取ってもらう方法をおすすめします。買取業者であれば、活用ノウハウをいかして適正な価格で物件を買い取れるからです。詳しくは「一年以上売れない家は不動産買取業者に相談するべき」で解説しております。

物件の状態が悪い場合

物件の状態が悪いことが原因の場合、「リフォームをしたら売れるかもしれない」と思う方も多いかもしれません。

ですが、リフォームでかけた費用分を売却価格に上乗せできるかといえば決してそうとは限りません。買い手がつかない場合は値下げせざるを得なくなり、リフォーム分を回収できなくなってしまいます。

古い住宅をリノベーションする方法もありますが、リフォームと同様に費用を回収できない可能性もあるため、その分を回収できないリスクが生じてしまいます。

リフォームではなく、必要な修繕や清掃のほうが有効な場合がありますので、不動産会社とよく相談して決めましょう。

また、過去にリフォームや修繕を行った場合には、いつ、どの箇所を行ったのかを明記しましょう。これまでにどのような修繕やリフォームをしたのかという情報は、建物の価値を上げ、買主にとって安心材料になります。

瑕疵担保保険を付帯する

物件購入者が家を購入する際に気にするのが物件の劣化状況です。建物の状態を事前に伝えられ、納得した上で購入しても、建物の引き渡し後に伝えられた通りでないケースも少なくありません。中古物件を購入するにあたって、購入者がいちばん気にするのは、このような点です。

このような場合、瑕疵担保保険に入っていることが購入者の安心につながります。

「瑕疵（かし）」とは建物の不具合や欠陥のことを指します。具体的には、雨漏りやシロアリなどの虫食い、地中埋設物の存在や土壌汚染などが対象となります。

中古住宅向けの「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」は、中古住宅の検査と保証がセットになっている保険です。専門の建築士による検査に合格した物件が、引き渡し後に欠陥がみつかった場合でも、補修費用の保険金が支払われます。

買主にとっては、安心が確保された物件になるだけでなく、住宅ローン控除や不動産取得税の減額措置を受けることが可能です。

既存住宅売買瑕疵保険の加入も不動産会社と相談の上、検討してみましょう。

ホームインスペクションをおこなう

ホームインスペクションとは、住宅のプロである住宅診断士が、第三者的・専門的な立場で、住宅の劣化状況、不具合の有無、改修すべき箇所やその時期、おおよその費用などを見極めて、アドバイスをすることをいいます。

外壁や基礎に不具合の兆候は見られないか、室内に雨漏りの形跡はないかなどを目視で確認し、建物のコンディションを説明してくれます。

プロに調査をしてもらうことで、古くても安全な住宅であることが証明でき、買い手の購入を後押しするポイントにもなります。

土地の形状や道路付けが悪い場合

土地の形状が悪い場合、その不整形地が狭いほど売却が困難になります。

手間や費用をかけずに物件を売却したい方は、専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらいましょう。（詳細は後述します）

隣地の全部または一部を買い取る

土地の形状や接道が問題である場合、隣地所有者に打診し、隣地を全部または一部買い取ることも1つの手です。

たとえば、無道路地であっても、接道している隣地の一部を購入すれば、接道した土地に変えることができます。

または、隣地所有者に自分の土地の売却を打診するのもよいでしょう。

再建築不可物件を専門とする買取業者に売却する

先ほどもお伝えしたとおり、建築物の敷地が建築基準法の道路に2m以上接していない場合は、再建築ができません。このため、仲介でも売れにくいだけでなく、一般の買取業者も買取ができません。

というのも、多くの一般買取業者は買い取った物件を新築に建て替えて、一般の買手に販売しています。ところが、再建築不可物件だと、購入したところで建て替えられず、一般の買手に再販するのが困難になります。

それに対して、再建築不可物件専門の買取業者であれば、買い取りをしてくれる可能性があります。専門の買取業者であれば、これまで数多くの再建築不可物件を再生してきたノウハウを活かして、活用方法を見出せるからです。

土地の形状や接道義務を満たしていない土地が原因で家が売れない場合には、再建築不可物件専門の買取業者に相談してみることをおすすめします。

弊社でも、全国の再建築不可物件を積極的に買い取っておりますので、ぜひお気軽にご連絡ください。ご相談、査定のみのお問い合わせも、下記フォームより無料で承っております。

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不動産仲介業者に問題がある場合

物件や土地などの条件に問題がないのにもかかわらず、1年以上も家が売れないのは、不動産仲介業者に問題があるのかもしれません。

この場合には、媒介契約を見直す、不動産仲介会社を変更するなどの方法がありますので、解説します。

媒介契約を見直す

一般媒介契約の場合には、複数の仲介業者への依頼が可能なので、特に不動産会社を変更する必要はありません。他に買い手を探してくれそうな不動産仲介業者を探して依頼するだけです。

ですが、一般媒介契約の場合、不動産会社が売主に対して売却活動の報告義務がないため、「どんな販売活動をしているのか」「問い合わせが何件あったのか」などの情報は、自ら不動産会社に確認する必要があります。

さらに、一般媒介契約だと、不動産会社が広告費をかけて販売活動を行っても、他社が先に買主を見つけてしまえば仲介手数料を得られず、広告費がマイナスになってしまうため、あまり積極的な販売活動をしてもらえないのが現状です。

そのため、特定の1社を選んで、専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約としてみる方法もあります。

すでに専任媒介契約もしくは専属専任媒介契約を結んでいて、1年という長期間家が売れない場合、不動産会社の変更を検討する必要があります。抱えている見込み客の購買層と物件の条件が合わない、営業担当者が熱心ではないなど、何らかの原因がありそうです。

広告に使用するWebサイトが魅力的な業者を選ぶ

不動産業界も、紙媒体の広告から、インターネットによる広告に主流が変わりました。

特にこれから家の購入を検討する年代は、ネットによる問い合わせや内覧希望がほとんどのため、Webサイトが見づらい、デザインが古すぎるなど、魅力に欠けるWebサイトの不動産仲介業者は致命的です。

想定される買主の年齢層に合わせた、Webサイトでの物件の見せ方が上手な不動産仲介業者を選ぶことが大切です。

仲介業者に固執しない

不動産仲介業者に依頼する方法だけでなく、不動産買取業者へ直接売却する方法も検討してみましょう。不動産買取とは、買主を見つけるのではなく、不動産会社に直接買い取ってもらう方法です。

不動産会社が直接買取をしてくれるので、売却までに時間がかかりません。1年以上家が売れない場合には、仲介業者に固執せず、不動産買取を検討してみるという手もあります。

不動産買取については、次の章で詳しく解説します。

一年以上売れない家は不動産買取業者に相談するべき

不動産買取は、相場価格よりも低い価格で取引されることが一般的です。これは、不動産会社が買取した物件を売却するために、リフォームや解体などのコストがかかるからです。

とはいえ、不動産買取業者に依頼すれば、一般の買手には売却できなかった家を、値段をつけて買い取ってもらえます。

立地がよくない、物件の状態が悪いなどの理由で1年以上家が売れない場合には、一度不動産買取業者に相談し、査定してもらうことをおすすめします。

弊社でも、売却の難しい不動産を適正な価格で買取させていただきます。

売主様にご納得いただけるよう、弊社スタッフが誠心誠意対応させていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。

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以下、不動産買取業者のメリットを解説します。

売れ残りリスクを考える必要はない

1年以上家が売れない状態が続くと、問い合わせ件数や内覧希望者も減り、「このまま売れ残ってしまうのだろうか」と心配になるかと思います。少しの値下げでは売れない可能性もあるため、また再度値下げ…と繰り返すのはよくありません。

一度不動産買取業者に査定してもらい、値下げする金額や媒介手数料を比較して決めるのも手です。

どのような問題をかかえた物件も売却可能

物件の状態が悪い、旗竿地、狭小地、再建築不可物件など、立地や物件に問題がある場合には、専門の不動産買取業者への売却をおすすめします。

このような買い手が見つかりにくい物件は、不動産仲介業者による売却活動ではこのまま売れ残ってしまう高いリスクがあります。

それに対して、不動産買取業者であれば、物件の抱える問題を解決したうえで、物件を活用するノウハウを持っています。所有者であるあなた自身が、物件を売れやすくするために手間や費用をかける必要は一切ありません。

「1年以上家が売れなくて困っている」という場合には、不動産買取会社で一度相談し、まずは査定価格を確認してみましょう。

契約不適合責任を免責してもらえる

契約不適合責任とは、売買契約において売主が負う保証責任のことです。

2020年4月の民法改正に伴って「瑕疵担保責任」が「契約不適合責任」に変更になりました。改正前は買主が購入時に知っていた不備には、売主は責任を負わない内容になっていました。ですが、改正後は、買主が知っていた不備も「契約不適合責任」の対象になり得ると変更されています。

つまり、契約書に明記していない不備や不良は、売主が責任を負わなければならないということです。

それに対して、不動産買取業者に買い取ってもらうのであれば、この「契約不適合責任」を特約によって免責してもらえます。契約した後に欠陥が見つかっても、売主は保証責任を負わないということです。物件内に潜む欠陥を見抜いて適切なリフォームを施せる買取業者だからこそ、免責が可能です。

自分も相手も気づかないようなわかりにくい欠陥のために、後から責任を追及されるリスクを負う心配はありません。安心して売却したいのであれば不動産買取業者を利用するのがおすすめです。

まとめ

今回は、1年以上売れない家の原因と対処法を詳しく解説しました。

1年以上売れない家は、立地や土地の形状、物件の状態が悪いことも多く、なかなか売却ができません。このような条件の物件の場合には、専門の不動産買取業者に直接売却するのが最も賢明です。

専門の不動産買取業者は立地や土地の形状がよくない、物件が古い、再建築不可物件など、買主が見つかりにくい物件も活用し、収益に繋げるノウハウを豊富に持ち合わせています。

弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件をはじめ一般の不動産業者では扱えない物件も積極的に買い取っています。
年間5,000件以上（※）の相談実績を活かし、1年以上売れない家にも適正な価格をつけて買い取りいたします。

※2023年1月1日～2023年10月25日現在の物件査定に関する相談実績5,555件

もちろん、まずは話だけ聞きたいという方のお問い合わせも大歓迎です。無理な営業等は行っておりませんので、お気軽にお問い合わせください。

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