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築20年の一戸建ての売却相場とは?高額売却の10のコツを伝授!

その他

「築20年を迎えた一戸建ては売却できるの?」
「売却できるのであれば、相場を知りたい」

今住んでいる家を売却したいと考えている方は、このような疑問をお持ちなのではないでしょうか?

築20年を経過した建物は、購入時の20%程度の価格になると言われています。

しかし、建物のメンテナンス具合や立地条件などによって査定額は大きく異なるため、悲観せずに見積もりを取ることが重要です。

今回の記事では、築20年一戸建ての売却相場に関する以下の内容をお伝えします。

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築20年の一戸建ての売却相場は購入時の20%程度

築20年の一戸建ての売却相場は、購入時の20%程度です。

次章で解説しますが、築20年を過ぎると建物の価値はほぼゼロとされるため、売却相場も下落します。

そのため、築20年以降の一戸建ては、ほぼ土地の価格だけで売却されます。

下記の画像は、築年数に応じた建物の価格の変動率をグラフにしたものです。

中古戸建住宅の価格査定の例

引用元:国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」

このグラフから、建物は新築時をピークとして築年数に応じて価格が下落していき、築20年を経過すると木造一戸建ては、購入時のおよそ15〜20%程度になることがわかります。

しかし、あくまで上記は目安であり、実際は不動産会社の得意分野・活用ノウハウによって査定額は大きく異なります。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は、訳アリ物件専門の不動産買取業者です。
過去には築100年を超える不動産も買い取っており、老朽化物件の適正価格での買取を数多く実現してまいりました。
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3,000万円で購入した築20年一戸建ての売却価格をシミュレーション

築20年の一戸建ての売却相場は20%程度とお伝えしました。

それを踏まえ、以下の条件の一戸建ての売却相場を算出してみます。
築20年の木造一戸建てを、

  • 土地代1,000万円・建物代2,000万円の計3,000万円で購入した
  • 土地の価格は変動しない

木造一戸建ては、築20年を過ぎると価格が20%程度にまで下落するため計算式では20%をかけます。

建物価格=購入価格×20%で、2,000万円×20%=400万円

ここでは、土地の価格はそのままで算出するため、

土地価格=購入価格で、1,000万円

以上を合計すると、購入価格3,000万円の築20年の木造一戸建てを売却する際の目安となる価格は「1,400万円」となります。

築年数が20年以上経過すると、建物の資産価値がほとんどなくなり、土地のみの価格で取引を行うのが一般的です。

なお、以下の記事では3,000万円で購入した家の売却相場を築年数別に詳しく解説しているので、併せてご参照ください。

3,000万円で買った家がいくらで売れるかをシミュレーション!築年数別に解説
3,000万円で購入した家の売却価格は、築年数や建物の劣化具合、立地条件など様々な要素から決まります。正確な売却金額を知りたいなら不動産業者に査定を依頼するのが1番ですが、自身で金額の目安を算出することも可能です。この記事では売却金額の目安の算出方法と、1円でも高く物件を売却する方法を解説します。

中古の一戸建ては築20年までは売却できる3つの理由

中古の一戸建ては、築20年以内であれば売却しやすい傾向にあります。

以下に、中古一戸建ての成約率を築年数別にまとめました。

築年数 2022年 2023年
〜築5年 26.0 18.7
〜築10年 32.8 25.1
〜築15年 31.2 25.3
〜築20年 31.9 22.6
〜築25年 30.6 22.1
〜築30年 25.6 19.7
〜築35年 24.7 16.6
〜築40年 22.3 17.5
築41年〜 17.6 13.8

参照元:東日本不動産流通機構|築年数から見た首都圏の不動産流通市場(2023年)

上記の表を見ても、築20年までの中古一戸建ては成約率が大幅に下落していないことがわかります。

中古の一戸建でも築20年までは売却できる理由は以下の3つです。

  • 建物の価値がゼロの物件の中では築浅だから
  • あと20年程度は住める可能性が高いから
  • 立地が良い場合、土地の価値は変わらないから

それぞれ解説します。

建物の価値がゼロの物件の中では築浅だから

日本の中古住宅は、法定耐用年数に基づいて価値を評価される傾向にあります。

法定耐用年数とは、減価償却ができる期間を指しており、税法上で価値があると考えられる期間のことです。

法定耐用年数でみると、築20年以降の建物の価値がほぼゼロになっている戸建ての中でも築浅に分類されるため売れやすいです。

建物の構造別の法定耐用年数を、以下にまとめました。

建物の構造 法定耐用年数
鉄筋鉄骨コンクリート造 47年
鉄筋コンクリート造 47年
れんが・ブロック造 38年
金属造(骨格材の肉厚が4㎜〜の建物) 34年
金属造(骨格材の肉厚が3㎜〜4㎜の建物) 27年
金属造(骨格材の肉厚が〜3㎜の建物) 27年
木造 22年

参照元:国税庁|主な減価償却資産の耐用年数表

なお、法定耐用年数は税法上の建物価値であるため、実際の耐久性とは関係ありません。

そのため、築20年までの一戸建ては売り出し価格が安いうえ、耐久性が十分に残った不動産なのです。

一例として、東京圏・大阪圏・名古屋圏の三大都市圏で土地付き注文住宅を購入する場合、平均7,000万円程度かかります。

参照元:国土交通省|令和4年度住宅市場動向調査

上記のように、新築一戸建てを購入するほどのコストをかけず、新築時の面影が残っている築20年までの物件は市場で売れやすい傾向にあります。

あと20年程度は住める可能性が高いから

国土交通省の資料によると、木造住宅の期待耐用年数は30年〜80年以上とされています。

参照元:国土交通省|期待耐用年数の導出及び内外装・設備の更新による価値向上について

期待耐用年数とは、適切なメンテナンスをおこなった建物が使用できる期間の目安です。

つまり、15年ごとに外壁の塗装・20年ごとに水回りの修繕など、定期的なリフォームを欠かさなければ、購入して20年程度は住める見込みがあります。

築20年程度の一戸建ては耐久性に対して安心感がある点も、市場で需要が高い理由といえます。

立地が良い場合、土地の価値は変わらないから

築20年の一戸建てが以下のような好立地の土地の場合、建物の価値がゼロでも売却できます。

  • 都市部など、人口が増加傾向にあるエリア
  • 開発する土地が多く残っておらず、物件の売り出し件数が少ないエリア
  • 駅・商業施設などの新設が決定しているエリア

上記のようなエリアは、建物の価値がなくなっても、土地の価値は変わらないため、市場で売れやすいです。

築20年の一戸建ては建物の価値がほぼゼロになりますが、土地は経年劣化を起こしません。

そのため、築20年の一戸建ての立地次第では値崩れの影響をほとんど受けないのです。

築20年一戸建てを少しでも高く売るための10のポイント

上記で解説したように、中古の一戸建ては築20年を迎えると、購入時よりも売却価格が大きく下がります。
では、市場価値の下がった物件を少しでも高く売ってより多くの利益を得るには、どういった活動を行えば良いのでしょうか?
前提として、不動産の売却方法には、「仲介」「買取」の2種類があります。

仲介と買取の違い

物件を高く売却することに重きを置くのであれば、売却活動だけを依頼する不動産仲介業者に依頼するのがベターです。

しかし、売主が手間や費用をかけずに、確実に築20年の一戸建てを売却したいのであれば、不動産買取業者に依頼するのが得策です。

不動産買取業者への売却方法は、「不動産買取業者に直接売却する方法も検討しておく」で詳しく解説します。

この章では、築20年一戸建てを少しでも高く売るための10のポイントについて解説します。

  • 売却期間に余裕を持つ
  • 売却する戸建てのアピールポイントをまとめておく
  • 近隣の一戸建ての売却相場を把握しておく
  • 仲介で売却するなら専任媒介契約にする
  • ホームインスペクションをする
  • ハウスクリーニングをおこなう
  • ホームステージングをおこなう
  • 既存住宅売買瑕疵(かし)保険をつけて売却する
  • 安易にリフォームをしない
  • 不動産買取業者に直接売却する方法も検討しておく

仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

仲介と買取の違いをサクッと理解しよう!【どちらが最適か教えます】
不動産売却における仲介と買取の違い、仲介と買取が向いている不動産の特徴を解説します。この記事を読むと不動産の売却時に仲介と買取のどちらがよいのかを適切に選択できるようになり、不動産売却を成功に導けます。

売却期間に余裕を持つ

不動産の売却期間に、余裕をもった売却スケジュールを想定しておくのが高値で売るためのポイントです。

売却を急ぐと、焦った末に安く買い叩かれる「売り急ぎ」という現象が起きてしまうからです。

とくに、個性的な間取りや設備の一戸建ては余裕をもった売却期間を見積もりましょう。

二世帯住宅・広すぎるワンルームなどの特殊な間取りは、買主のライフプランに合わずスピード売却が難しい傾向にあります。

不動産会社や購入希望者の条件交渉には余裕をもった対応が欠かせません。

では、スケジュールの目安を把握するために、不動産売却の流れを確認しておきましょう。

物件引き渡しまでの過程は、以下のような流れで行われます。

    1. 不動産会社に売却を相談
    2. 査定・業者選びをする
    3. 販売価格が決定する
    4. 物件の公開・販売活動開始
    5. 購入希望者と条件交渉する
    6. 買主と売買契約を締結する
    7. 買主のローン審査
    8. 物件の引き渡し

上記の一連の流れで、スムーズに買主が見つかったとしても、およそ4〜7ヶ月ほどの時間を要します。

ただし、物件を売り出してすぐに買い手が見つかるわけではなく、販売活動のフェーズで長時間かかる可能性があります。

目安として、物件の公開から3か月以上たっても買手がつかないようであれば、後述する不動産買取業者への依頼も検討しましょう。

そもそも物件の需要がないようであれば、永遠と売れ残る可能性があります。

1年以上家が売れなかった場合の対処法は、以下の記事で解説しています。

1年以上売れない家の対処法を原因別に解説!今スグ手放せる売却方法もご紹介
「1年以上売れない家」を所有してお悩みの方へ向けて、売れない理由と原因別対処法、確実に売却する方法をご紹介します。「引っ越したいのに家が売れない」「家が売れないストレスを抱えている」方はぜひご一読ください。

売却する戸建てのアピールポイントをまとめておく

少しでも高く売却するために、戸建ての周辺環境などアピールポイントをまとめておくのも有効な手段です。

不動産会社よりも、実際に住んでいた住人のほうが、家の魅力に気付いているケースは往々にしてあります。

たとえば、家の周辺が「街灯が多く夜道が安全」「幼稚園や保育園が多く子育て世代にとって暮らしやすい」などです。

所有者の中で売り物件のアピールポイントがまとまっていれば、不動産会社への査定額の交渉・購入希望者への検討の後押しのときに役立ちます。

査定時・内見時にスムーズに魅力を伝えるためにも、あらかじめ売却する戸建てのアピールポイントをまとめておきましょう。

近隣の一戸建ての売却相場を把握しておく

築20年の一戸建てを売り出す際は、あらかじめ近隣の一戸建ての売却相場をリサーチしておきましょう。

相場を把握しないまま売り出すと、市場相場よりも安価になったり、強引な値引き交渉に応じてしまったりするリスクがあるからです。

売却価格を決める際には、以下3つの方法で不動産の市場相場を調べておきましょう。

上記のように、過去の成約価格・現在の売り出し価格の両方を把握することで、妥当な価格設定がしやすくなります。

築20年近くの一戸建ての中で、地域・面積など、類似条件の物件情報を調べておきましょう。

仲介で売却するなら専任媒介契約にする

不動産会社に仲介を依頼して売却する場合、売主・業者の2者で媒介契約を締結します。

不動産会社との媒介契約には、以下3つの種類があります。

  • 一般媒介契約:複数の不動産会社に売却を依頼する契約
  • 専任媒介契約:1社のみに依頼する契約。不動産会社は売主に定期的に進捗を報告する義務が生じる
  • 専属専任媒介契約:1社のみに依頼する契約。不動産会社は売主に専任媒介契約よりも頻繁に進捗を報告する義務が生じる

No927一般媒介契約 専任媒介契約 専属専任媒介契約

上記のうち、築20年の一戸建ての売却を依頼する場合、専任媒介契約がおすすめです。

不動産仲介のビジネスモデルは成功報酬であるため、1社のみに依頼する専任媒介契約のほうが担当者のモチベーションが高まりやすいためです。

ただし、1社のみしか依頼ができないため、業者の選定を誤ると売却価格が安価になったり売れ残ったりするリスクがあります。

高額売却するためにも、複数の不動産会社に査定を依頼して、信頼できる1社を選ぶ過程が欠かせません。

ホームインスペクションをする

築20年の住宅を売却する場合は、ホームインスペクション(住宅診断)を受けておくのも、高額売却のために有効です。

ホームインスペクション
住宅診断士が専門家の視点から住宅の状況を診断して、報告してもらうサービスのこと。

中古物件を対象に診断を行い、以下のような内容を調査報告してもらえます。ホームインスペクションのチェック箇所と内容

  • 住宅の劣化や老朽化の状態
  • 不良箇所や欠陥の有無
  • 改修すべき箇所と時期の目安
  • 改修にかかる費用の目安

こういった調査を行うことで、物件のコンディションが明らかになり、状態が良好であれば、売主にとっては不動産を高く売却しやすくなります。

また、買主との売買契約の際に、建物の状況を伝えておくことで、売却後のトラブルを防ぐ効果もあります。
とくに、木造戸建住宅の場合、雨漏りやシロアリ被害などが起こる可能性は高く、診断はしておいた方が良いでしょう。

ホームインスペクションにかかる費用は、調査に機械を使用するか否かで料金は異なりますが、おおむね5〜10万円ほどです。
決して安くはない出費ですが、「インスペクション済み物件」として売り出せるので、買手の安心感につながるため、購入希望者が見つかりやすいでしょう。

ハウスクリーニングをおこなう

物件を少しでも高く売るために、ハウスクリーニングを行っておきましょう。

ハウスクリーニングとは、清掃サービスを専門にする業者に依頼して、日常的な掃除では落とせなかった汚れをキレイにしてもらえるサービスです。

ハウスクリーニングの主な内容

ハウスクリーニングが必要な理由は、物件の購入を検討している人は事前に内覧に来るからです。
とくに、キッチン・浴室・トイレなどの水回りは、内覧時によく見られる場所なのでキレイにしておく必要があるでしょう。

家の中の状態が汚いと、せっかく内覧希望者がいても、汚れを理由に値引き交渉をされたり、購入を見送られるリスクがあります。

ハウスクリーニングの費用相場は、間取り別で計算する方法と、場所別で料金を決めるパターンがあり、水回りのみ依頼するのであれば以下のような費用になります。

場所 費用相場
キッチン 12,000円~20,000円
浴室 12,000円~20,000円
トイレ 6,000円~9,000円
洗面所 7,500円~10,000円

一般的に、築5〜10年あたりでは不要ですが、築20年を過ぎていると水回りの劣化が進んでいる可能性が高いため、ハウスクリーニングを検討しましょう。

​​ホームステージングをおこなう

築20年の一戸建てに現在、住んでいない場合、ホームステージングをおこなって売り出しましょう。

ホームステージングとは、空室に家具・観葉植物・小物などを設置し、理想の暮らしを演出するサービスです。

No925ホームステージングとは

室内を華やかに演出することで、物件の魅力が高まり、成約につながりやすくなる効果があります。

実際に、ホームステージング実態調査で実施前・実施後を比較すると、売却までの平均日数が約1/3まで短縮された結果も出ています。

参照元:一般社団法人 日本ホームステージング協会|ホームステージング白書2017

ホームステージングを利用すれば、売却期間が長引いて段階的に値下げをするリスクを回避できるので、高値で成約が決まりやすくなります。

ホームステージングの費用相場は、インテリアのグレードによって変動しますが、おおむね15万円〜30万円程度です。

部屋の第一印象を良くして、スピーディかつ好条件で売却を狙うのも方法の一つといえます。

既存住宅売買瑕疵(かし)保険をつけて売却する

築20年の一戸建てを売却する場合、既存住宅売買瑕疵保険へ加入することをおすすめします。

既存住宅売買瑕疵保険とは、中古住宅の検査・保証がセットになった保険サービスです。

売買契約の後に、保険に加入した中古住宅に瑕疵(欠陥)が発覚した場合、検査機関から買主に補習費用が支払われます。

そのため、売主にとっては売却後の金銭的リスクがありません。

一方、買主にとっても安全性が担保された不動産であるため、購入を前向きに検討してもらいやすくなります。

既存住宅売買瑕疵保険の加入料金は、検査・保証の両方がセットで約6万円〜15万円程度です。

築20年の一戸建てを売却した後に起こり得るトラブルを回避したい方は、既存住宅売買瑕疵保険への加入を検討しましょう。

安易にリフォームをしない

築20年の一戸建てを売却するのであれば、リフォームせずにそのままの状態で売り出すのが得策です。

売却前のリフォームがオススメできない理由は2つあります。

1つ目は、リフォームしても売れるとは限らないということです。

なぜなら、買い手の好みにはまるリフォームでなければ、費用対効果が発揮できないためです。
中古物件をリフォームすると、設備がいっそう新しくなり、幾分か売れやすくなりますが、売却できなければリフォーム費用は丸々赤字になります。

2つ目は、リフォーム代を上乗せして売り出す必要が発生することです。

リフォーム費用をかけた分だけ上乗せして売り出さないと、採算が合わなくなります。
一戸建てのフルリフォームにかかる費用は1坪あたり約10〜70万円前後が目安です。
わずか6畳の部屋でも30〜210万円ほどかかるため、それを上乗せした価格で販売するとなると、買い手を探すハードルは上がるでしょう。

このように、売主にとっては大きなリスクとなり得るため、安易に売却前にリフォームするべきではありません。自分で判断が難しい場合は、不動産業者に相談することをおすすめします。

またリフォームしなければ第三者が住めない状態の物件は、次に解説する不動産買取業者に直接物件を売却する方法を検討するべきです。

不動産買取業者に直接売却する方法も検討しておく

物件の老朽化や立地の悪さによって、買主が見つからないような物件であれば、不動産買取業者へ売却する方法も検討しましょう。

買取業者であれば、保有している物件をそのままの状態で売却できます。

買取業者は、物件に必要なリフォーム等を施して商品化し、自社での運用・再販を行うことを目的に物件を買い取るからです。

リフォームが必要な戸建て・家財等の残った家・事故物件、など、そのままだと売れにくい状況であっても、買取可能です。

また、売却までの期間も仲介より短く、平均1ヶ月程度で物件を売却できます。

仲介、買取の流れ

件を売却できる状態に再生するコストがかかるため、市場相場価格の約7〜8割ほどの買取金額にはなりますが、一生売れ残ってしまうリスクを考えると、買取業者に依頼するのが得策と言えるでしょう。

ただし、買取業者によって物件の活用方法が異なり、査定価格も大きく異なります。

1社で即決せず、複数の買取業者に相見積もりを取り、買取金額や担当者の誠実さを比較して、最も信頼がおけると思える業者に依頼しましょう。

弊社(株式会社Albalink)は、築年数の古い物件や法的に問題を抱えた物件などを積極的に取り扱う専門の不動産買取業者です。
もちろん、複数業者に相見積もりを依頼するのがおすすめです。
ただ、一つの候補として弊社へご相談くだされば、金額や日程なども含め、全力でご対応いたしますので、お気軽にご相談ください

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家を買取業者に買い取ってもらうメリットや買取の流れ、買取業者を見極めるポイントは以下の記事で詳しく解説しています。

空き家買取のメリットや相場を解説!高額売却可能な買取業者も紹介
空き家を専門の不動産買取業者に売却するメリットや買取価格の調べ方、空き家買取の流れについて分かりやすく解説しています。空き家を少しでも高く売却できる空き家買取業者を見極めるポイントもご紹介します。

一戸建ての住宅ローンが残っている場合は一括返済して売却する

築20年の一戸建てに住宅ローンが残っている場合、売却する際に一括返済が必要です。

そのため、「売却金額」もしくは、「売却金額 + 自己資金」で住宅ローン残債が一括返済できるか事前に確認しておきましょう。

もし、売却金額・自己資金を合わせても住宅ローン残債が上回らない場合、任意売却するのも一つの手段です。
任意売却とは、住宅ローンが返済不能になった際に、金融機関に許可をもらって不動産売却をする方法です。

任意売却は通常の不動産売買と同様、市場相場での売却が見込めるため、ローン残債を減らしやすいメリットがあります。

築20年の一戸建てを任意売却する場合は、取り扱い実績が多い専門の不動産会社に相談しましょう。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は任意売却物件の取り扱いに強い専門の買取業者です。
任意売却に関する専門知識とノウハウがある弊社であれば、金融機関とスムーズに交渉が進められます。
無料相談は随時受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。

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任意売却の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。

差し押さえられた不動産の売却を成功させる4ステップ【司法書士が解説】
差し押さえられた不動産を所有者が自主的に売却する方法は、債権者に承諾を得て売却する「任意売却」しかありません。任意売却は売却までのスピードと法的な知識の両方が求められるため、任意売却に強い専門の不動産会社に依頼することをお勧めします。

まとめ

築年数が20年を過ぎた住宅は、そのままの状態では買い手が付きにくいため、売主が、手間とコストをかけて販促活動を続けていかなければなりません。

早く・確実に、物件を売却したいのであれば、買取業者へ相見積もりを取り、納得できる金額を提示してもらえる業者を選びましょう。

物件の活用方法に豊富なノウハウを持った買取業者であれば、比較的高額で買い取ってもらえます。

なお、弊社「株式会社Alba Link(アルバリンク)」は、築古戸建など、全国の買い手が付きにくい物件を買い取っています。
売主様が納得できるよう、担当者が全力でサポートしますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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