「袋小路の家はやめとけ」は嘘!?メリット・デメリットを徹底解説

再建築不可物件

「袋小路にある家って実際のところ、住み心地や使い勝手はどうなんだろう?」
「袋小路にある家でも売却する方法はあるのだろうか?」

もしかしたら、袋小路の家を所有することや、住むことに興味を持っている方もいるかもしれません。

ただ、袋小路の家は安易に所有(相続や購入)することはお勧めできません。

なぜなら袋小路の家は、住む上でメリットとデメリットがあるからです。

具体的なメリット・デメリットについては記事で詳しく解説しますが、デメリットよりメリットの方が上回ると感じられる一部の方にしか、袋小路の家を所有したり、住むことはお勧めできません。

ですから住む予定も活用する予定もない袋小路の家を所有している場合は、売却してしまうのが賢明です。所有し続けているだけで、税金や管理の手間がかかってしまうからです。

しかし、売却するといっても袋小路の家は一般の個人にはなかなか売却できません。

なぜなら、袋小路の家は建て直しができなかったり、自由に家の前の道路を利用できない場合があるためです。
最悪、売りに出しても一生売れ残ってしまう恐れもあります。

ですから、このような袋小路にある家を売却するのであれば、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。

専門の不動産買取業者であれば現状のままで買い取ってもらえるので、売却のための余計な費用や手間はかかりません(その理由も記事でも詳しくお伝えします)。

そこでこの記事では、以下の内容をお伝えします。

お読みいただけば袋小路の家のメリット・デメリットがわかり、確実に売却できる方法もご理解いただけます。

なお、当サイトを運営しております弊社「株式会社Alba Link(アルバリンク)」は訳アリ物件専門の不動産買取業者として、袋小路にある家を全国で積極的に買取しております。

袋小路の家を所有しており、売却を検討している方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
できる限り高値で買い取らせていただきます(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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行き止まりになっている「袋小路」にある家の特徴

袋小路にある家をスムーズに売却するためには、まずどのような特徴があるのかを把握しておくことが大切です。

そこでここでは、袋小路にある家のメリットとデメリットについて解説します。

袋小路にある家とは、下図のような「家から公道に出るまでに1つの通路しかなく、通り抜けできない土地に建つ家」のことを指します。

なお、袋小路にある家は、ケースによって買い手が見つからないこともあります。

そちらについては「袋小路にある家は売却が困難なケースがある」で詳しく解説していますので、合わせて参考にしてください。

袋小路にある家のメリット

袋小路にある家のメリットは、主に以下の3つです。

  • 人目が気になりにくい
  • 不審者の侵入に気づきやすい
  • 車通りが少なく比較的静か

いずれも、袋小路という立地ならではのメリットになります。それぞれ詳しく見ていきましょう。

人目が気になりにくい

袋小路は通り抜けできないため、家の前面道路を利用するのは周辺の住民や配達業者などに限られます。

一般的な道路と比較すると通行量が圧倒的に少ないので、窓を開けていても人目が気になりにくいのは大きなメリットといえるでしょう。

実際、近隣住民や通行人の視線を気にせずに暮らしたいという考えから、あえて袋小路にある家を探している方もいます。

不審者の侵入に気づきやすい

基本的に用事のない方が袋小路を行き来することはほとんどありません。

袋小路にある家の周辺が戸建ての場合は住民の顔をほぼ把握できるので、見知らぬ方が入ってきたときにはすぐに気づけます。

そのため、不審者が袋小路を利用する可能性は低く、空き巣や強盗などの被害に遭う心配は少ないといえるでしょう。

車通りが少なく比較的静か

袋小路は車通りが少ないため、比較的静かな住環境が保たれている点も袋小路にある家のメリットです。

また、袋小路は道幅が狭いことが多いため、車がスピードを出して走行することもないので、一般の道路と比較して子どもが交通事故に遭いにくい点もメリットです。
この点は、小さな子どもをお持ちのご家庭であれば、大きな安心感につながるでしょう。

ただし、袋小路は車の通行量が少ないがゆえに、子どもたちの遊び場になることが多く、子どもの騒ぎ声を嫌う方からは敬遠されがちです。

袋小路にある家のデメリット

袋小路の家には以下のようなデメリットもあります。

  • 車の出し入れが難しい
  • 災害があったときの避難が難しい
  • 道路を他の住民と共有して管理しなければならない場合がある

いずれも一般の個人にとっては暮らしにくく、マイナスとなるポイントなので、売却前にしっかり押さえておきましょう。

道幅が狭いと車庫への駐車が難しい

袋小路の道幅が狭いと、車庫への駐車が難しい点がデメリットとして挙げられます。

ケースによっては袋小路の入り口からバックで進入しなければならないこともあるでしょう。

また、家の前の道路に駐車している方がいるときは車の出し入れができない可能性がある点もデメリットです。

そのため、車を頻繁に利用する方、大型のファミリーカーを所有している方は袋小路にある家の購入を避ける傾向にあります。

災害があったときの避難が難しい

袋小路にある家は火災や地震などの災害があった際に逃げ遅れかねない点もデメリットのひとつです。

袋小路にある家には出入り口が1つしかないので、袋小路の入り口で火災が発生したり、地震でブロック塀などが倒壊したりすると、避難経路を絶たれてしまいかねません。

また、袋小路には消防車などの緊急車両が入りにくく、消火や救急活動に支障をきたす恐れもあります。

災害の発生時に慌てず避難できるようにするには、日頃から避難経路を確保しておくことが大切です。

たとえば災害時は、普段は通らない庭や建物間のすきまも避難経路となる可能性があります。

そのため、日ごろから大きな物を置かないようにしておくことが大切です。

あるいは塀が劣化して新しくする際は、ブロック塀ではなくフェンスや生垣にすることで、たとえ倒壊してもブロック塀よりは乗り越えやすくなります。

とはいえ、通常の家より災害時にリスクがあることには変わりないため、売りに出しても、どうしても一般の買い手からは敬遠されがちです。

道路を他の住民と共有して管理しなければならない場合がある

袋小路が国や自治体の所有する「公道」ではなく個人などが所有する「私道」の場合、袋小路に面した家の所有者同士で所有権を共有しているケースがあります(下図参照)。

共有者が持つ所有権の割合を「持分」といいます。

私道を複数人で共有している場合は、共有者全員で私道を管理しなければならず、道路の修繕・管理費用も持分に応じて負担しなければなりません。

参照元:e-Gov法令検索「民法第253条」

こうした手間や費用がかかることを嫌い、袋小路にある家の購入を避ける方は少なくありません。

袋小路にある家は売却が困難なケースがある

袋小路にある家が以下2つのケースのいずれかに該当する場合は、一般の買い手への売却は困難です。

  • 接道義務を果たしていない(再建築できない)
  • 共有になっている私道持分がない(袋小路を利用するのに所有者の許可が必要)

詳しくは次節以降で解説しますが、接道義務を満たしていない土地はマイホームとして長く暮らすには不向きです。

そのため、一般の買い手がみつかりにくく、通常の物件より売却相場も5割~7割程度下がってしまいます。

実際、家の購入経験がある男女493人に弊社が独自に行った調査でも、家を購入する際に一番優先したこととして「立地」が挙げられています(下のグラフ参照)

引用元:「家の購入で優先したこと」(Albalink調べ)

そこでこの章では接道義務を満たしていなかったり、私道持分がないとなぜ売却しにくいのかを説明し、その状況を解消する方法についても解説します。

ただし、解消するには手間や費用がかかります。

しかし、専門の不動産買取業者に依頼すれば、上記に該当するような袋小路にある家であっても、現状のままで問題なく買い取ってもらえます(詳しくは次章の「売却が困難な袋小路にある家は専門の買取業者に直接売却」をご確認ください。)。

No923_一般の買取業者・専門の買取業者の違い

弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、袋小路にある家でもスピーディーに買取らせていただくことができます。

袋小路にある家を手間ひまかけずスピーディーに売却したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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接道義務を果たしていない

基本的に、建築基準法上の幅員4m以上の道路に2m以上敷地が接していなければ建物は建てられません。これを「接道義務」といいます。

袋小路にある家が接道義務を満たしていない場合は再建築ができず、将来的に建て替えを検討したとしても認められません。
このような再建築不可物件を購入したいと考える方はほぼいないでしょう。

接道義務の細かい条件や、再建築不可物件について詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてみてください。

再建築不可物件となる3つ接道条件を画像付きで解説【不動産のプロが監修】
再建築不可物件の原因となる3つの接道条件や建築可能にする方法、現状で売却する方法を解説します。この記事を読めば、接道義務を満たしていない再建築不可物件であっても費用をかけずに手放せるようになります。

接道義務を満たしていない袋小路の家を売却するには以下の2つの方法があります。

  • 隣地を購入し、接道義務を満たして売却する
  • 更地にして隣人に売却する

隣地を購入することで接道義務を満たせる場合があります。

たとえば上記の画像の手前から2番目の土地に家がある場合、一番手前の土地を買い取れば「建築基準法の道路」と土地が接するため接道義務を満たせます。

ただし、土地を買い取れるだけの経済力が必要ですし、隣地の所有者から買取を拒否される可能性もあります。

接道義務を満たして売却するのが難しそうであれば、更地にして隣人に売却するという方法もあります。

あなたの土地を買い取ることで隣人は接道義務を満たすことができたり、敷地面積が広くなるので不動産の価値が上がるといったメリットがあります。

ただし、この方法も隣人にあなたの土地を買い取れるだけの経済力があることが前提となります。
なにより、普段から良好な関係を築いていないと、突然土地の買取を提案したところで、断られてしまうでしょう。

また、以下のような暮らすのに不便な地立だと、時間と費用をかけて接道義務を満たしたとしても売却できない恐れがあります。

  • (都市部)最寄り駅や市街地まで徒歩で10分以上かかる
  • (車移動がメインの地方)最寄りのICや市街地まで車で10分以上かかる

自力で接道義務を満たして売却するには様々なハードルがあります。

また、立地によっては接道義務を満たしても売却できる保証はありません。

ですから、時間や費用をかけず、確実に袋小路の家を売却したいのであれば、袋小路の買取に強い、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。

共有になっている私道の持分がない

袋小路にある家の前面道路が私道の場合でも、私道持分があれば問題なく売却できます。

しかし私道持分がなければ、私道所有者の承諾がない限り自由に私道を通行できません。

また、ガス管や水道管などの引き込み工事をおこなえないので、買い手を見つけるのは難しいでしょう。

そのため、私道持分のない袋小路にある家を売却する場合は事前に私道の所有者から私道持分の一部を買い取ったり、通行や工事をおこなう承諾を得たりする必要があります。

ただし、私道の所有者が私道持分を売却してくれるとは限りません。

また、通行・掘削の承諾を得る際に数万円から数百万円ほどの承諾料が発生する恐れがあります。

なお、私道持分の有無の確認方法など詳しい情報を知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。

私道持分の有無を確認する方法と持分がない土地を売る方法|高額売却の秘訣も解説
自身が私道を所有しているかどうかは法務局で確認できます。私道の持分がなかった場合、通常の土地より売却しづらい傾向があります。この記事では私道持分の有無の確認方法を解説するとともに、私道持分がない場合の売却方法をご紹介します。

売却が困難な袋小路にある家は専門の買取業者に直接売却

ここまで解説してきたように、袋小路にある家でも、対策を講じることで買主を見つけられる可能性は高まります。

ただし、一定の費用や労力、時間がかかってしまうことは覚悟しなければなりません。

しかし、ご安心ください。
売却が困難な袋小路にある家でも、専門の不動産買取業者であれば現状のままで売却が可能です。

専門の不動産買取業者は買い取った袋小路の物件がたとえ再建築不可物件であっても、リフォームして賃貸物件として運用したり、私道持分を私道の所有者から購入して再販したりといった、再生ノウハウを豊富に持っているからです。

専門の買取業者なら再建築不可物件でも買取可能

弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、袋小路の物件の買取実績が多数あります。

たとえば、以下のような、袋小路にあり、再建築不可(接道義務を満たしていない)であるため、7社に断られた物件を買い取ったこともあります。

 何も知らず相続した実家が袋小路で再建築不可のため、売却しにくいと知った時はとても公開しました。実際、不動産買取業者を7社まわって、7社とも断られました。
心が折れかけた時、Albalinkさんのことを知り、ダメ元で依頼してみたところ、「お任せ下さい」と言ってもらえました。この一言にどれだけ救われたかわかりません。また、こちらの質問などへの返信も早く丁寧で、霧が晴れるように売却に関する不安が消えていくのを感じました。
想像していたより買取価格も高値で満足しています。
上記以外にも、全国の訳あり不動産を数多く買い取っており、口コミでも多くの高評価をいただいております。
相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。
袋小路の家を時間や費用をかけず、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。できる限り高値で買い取らせていただきます。

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まとめ

人や車の通行量が少なく、外部からの視線が気になりにくい袋小路にある家には、災害時の避難が難しい場合がある、車の出し入れが難しいといった特有のデメリットがあり、売りに出したとしてもなかなか買い手は見つかりません。

とくに接道義務を満たしていない、私道持分を持っていない場合は「隣家から敷地の一部を購入する」「私道所有者から私道持分を買い取る」「私道所有者から通行・掘削の承諾を得る」などの対策を講じない限り、売却は困難です。

しかしそのような袋小路にある家であっても、専門の不動産買取業者であれば現状で買い取ってもらえます。
1週間から1か月ほどで現金化が可能な点も大きなメリットでしょう。

ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社Alba Link(アルバリンク)」では、これまでに袋小路にある家のような、いわゆる訳あり物件を数多く買い取ってまいりました。

買い取った物件を活用するノウハウも豊富で、他社では買取を断られたような家でも適正な価格をご提示して買い取れます。
買手の見つからない袋小路にある家の処分にお困りの方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。

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「袋小路にある家を売却する」際によくある質問

袋小路にある家は売却可能ですか?
売却は可能です。しかし「車の出し入れが難しい」「災害があったときの避難が難しい」「道路を他の住民と共有して管理しなければならない場合がある」といったデメリットがあるので、買い手は見つかりにくい傾向にあります。
袋小路にある家・土地が売れないのはどのようなケースですか?
「接道義務を果たしていない」「私道持分のない」袋小路にある家・土地は売却が困難です。隣地の方の敷地の一部を購入して接道義務を満たす、私道の所有者から私道持分を購入するなどの対策を講じれば買主が見つかりやすくなりますが、費用や時間がかかる点がデメリットです。
袋小路にある家をなるべく早く売却するにはどうしたらよいですか?
専門の不動産買取業者に買い取ってもらえば、1週間から1か月ほどで現金化が可能です。現状で売却できるので、手間や費用がかかることもありません。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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