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行き止まりになっている「袋小路」にある家の特徴
袋小路にある家をスムーズに売却するためには、まずどのような特徴があるのかを把握しておくことが大切です。そこでここでは、袋小路にある家のメリットとデメリットについて解説します。
袋小路にある家とは、下図のような「家から公道に出るまでに1つの通路しかなく、通り抜けできない土地に建つ家」のことを指します。
なお、袋小路にある家は、ケースによって買い手が見つからないこともあります。そちらについては「袋小路にある家は売却が困難なケースがある」で詳しく解説していますので、合わせて参考にしてください。
袋小路にある家のメリット
袋小路にある家のメリットは、主に以下の3つです。
- 人目が気になりにくい
- 不審者の侵入に気づきやすい
- 車通りが少なく比較的静か
いずれも、袋小路という立地ならではのメリットになります。それぞれ詳しく見ていきましょう。
人目が気になりにくい
袋小路は通り抜けできないため、家の前面道路を利用するのは周辺の住民や配達業者などに限られます。一般的な道路と比較すると通行量が圧倒的に少ないので、窓を開けていても人目が気になりにくいのは大きなメリットといえるでしょう。
実際、近隣住民や通行人の視線を気にせずに暮らしたいという考えから、あえて袋小路にある家を探している方もいます。
不審者の侵入に気づきやすい
基本的に用事のない方が袋小路を行き来することはほとんどありません。袋小路にある家の周辺が戸建ての場合は住民の顔をほぼ把握できるので、見知らぬ方が入ってきたときにはすぐに気づけます。
そのため、不審者が袋小路を利用する可能性は低く、空き巣や強盗などの被害に遭う心配は少ないといえるでしょう。
車通りが少なく比較的静か
袋小路は車通りが少ないため、比較的静かな住環境が保たれている点も袋小路にある家のメリットです。
また、袋小路は道幅が狭いことが多いため、車がスピードを出して走行することもないので、一般の道路と比較して子どもが交通事故に遭いにくい点もメリットです。この点は、小さな子どもをお持ちのご家庭であれば、大きな安心感につながるでしょう。
ただし、袋小路は車の通行量が少ないがゆえに、子どもたちの遊び場になることが多く、子どもの騒ぎ声を嫌う方からは敬遠されがちです。
袋小路にある家のデメリット
袋小路の家には以下のようなデメリットもあります。
- 車の出し入れが難しい
- 災害があったときの避難が難しい
- 道路を他の住民と共有して管理しなければならない場合がある
いずれも一般の個人にとっては暮らしにくく、マイナスとなるポイントなので、売却前にしっかり押さえておきましょう。
車の出し入れが難しい
袋小路の道幅が狭いと、車庫への駐車が難しい点がデメリットとして挙げられます。ケースによっては袋小路の入り口からバックで進入しなければならないこともあるでしょう。
また、家の前の道路に駐車している方がいるときは車の出し入れができない可能性がある点もデメリットです。
そのため、車を頻繁に利用する方、大型のファミリーカーを所有している方は袋小路にある家の購入を避ける傾向にあります。
災害があったときの避難が難しい
袋小路にある家は火災や地震などの災害があった際に逃げ遅れかねない点もデメリットのひとつです。
袋小路にある家には出入り口が1つしかないので、袋小路の入り口で火災が発生したり、地震でブロック塀などが倒壊したりすると、避難経路を絶たれてしまいかねません。また、袋小路には消防車などの緊急車両が入りにくく、消火や救急活動に支障をきたす恐れもあります。
災害の発生時に慌てず避難できるようにするには、日頃から避難経路を確保しておくことが大切です。たとえば災害時は、普段は通らない庭や建物間のすきまも避難経路となる可能性があります。そのため、日ごろから大きな物を置かないようにしておくことが大切です。
あるいは塀が劣化して新しくする際は、ブロック塀ではなくフェンスや生垣にすることで、たとえ倒壊してもブロック塀よりは乗り越えやすくなります。
とはいえ、通常の家より災害時にリスクがあることには変わりないため、売りに出しても、どうしても一般の買い手からは敬遠されがちです。
道路を他の住民と共有して管理しなければならない場合がある
袋小路が国や自治体の所有する「公道」ではなく個人などが所有する「私道」の場合、袋小路に面した家の所有者同士で所有権を共有しているケースがあります（下図参照）。共有者が持つ所有権の割合を「持分」といいます。
私道を複数人で共有している場合は、共有者全員で私道を管理しなければならず、道路の修繕・管理費用も持分に応じて負担しなければなりません。
こうした手間や費用がかかることを嫌い、袋小路にある家の購入を避ける方は少なくありません。
袋小路にある家は売却が困難なケースがある
袋小路にある家が以下2つのケースのいずれかに該当する場合は、一般の買い手への売却は困難です。
- 接道義務を果たしていない（再建築できない）
- 共有になっている私道持分がない（袋小路を利用するのに所有者の許可が必要）
詳しくは次節以降で解説しますが、接道義務を満たしていない土地はマイホームとして長く暮らすには不向きです。
そのため、一般の買い手がみつかりにくく、通常の物件より売却相場も5割～7割程度下がってしまいます。
実際、家の購入経験がある男女493人に弊社が独自に行った調査でも、家を購入する際に一番優先したこととして「立地」が挙げられています（下のグラフ参照）
そこでこの章では接道義務を満たしていなかったり、私道持分がないとなぜ売却しにくいのかを説明し、その状況を解消する方法についても解説します。ただし、解消するには手間や費用がかかります。
しかし、専門の不動産買取業者に依頼すれば、上記に該当するような袋小路にある家であっても、現状のままで問題なく買い取ってもらえます（詳しくは次章の「売却が困難な袋小路にある家は専門の買取業者に直接売却」をご確認ください。）。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、袋小路にある家でもスピーディーに買取らせていただくことができます。袋小路にある家を手間ひまかけずスピーディーに売却したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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接道義務を果たしていない
基本的に、建築基準法上の幅員4m以上の道路に2m以上敷地が接していなければ建物は建てられません。これを「接道義務」といいます。
袋小路にある家が接道義務を満たしていない場合は再建築ができず、将来的に建て替えを検討したとしても認められません。このような再建築不可物件を購入したいと考える方はほぼいないでしょう。
接道義務の細かい条件や、再建築不可物件について詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてみてください。
接道義務を満たしていない袋小路の家を売却するには以下の2つの方法があります。
- 隣地を購入し、接道義務を満たして売却する
- 更地にして隣人に売却する
隣地を購入することで接道義務を満たせる場合があります。たとえば上記の画像の手前から2番目の土地に家がある場合、一番手前の土地を買い取れば「建築基準法の道路」と土地が接するため接道義務を満たせます。ただし、土地を買い取れるだけの経済力が必要ですし、隣地の所有者から買取を拒否される可能性もあります。
接道義務を満たして売却するのが難しそうであれば、更地にして隣人に売却するという方法もあります。あなたの土地を買い取ることで隣人は接道義務を満たすことができたり、敷地面積が広くなるので不動産の価値が上がるといったメリットがあります。
ただし、この方法も隣人にあなたの土地を買い取れるだけの経済力があることが前提となります。なにより、普段から良好な関係を築いていないと、突然土地の買取を提案したところで、断られてしまうでしょう。
また、以下のような暮らすのに不便な地立だと、時間と費用をかけて接道義務を満たしたとしても売却できない恐れがあります。
- （都市部）最寄り駅や市街地まで徒歩で10分以上かかる
- （車移動がメインの地方）最寄りのICや市街地まで車で10分以上かかる
自力で接道義務を満たして売却するには様々なハードルがあります。また、立地によっては接道義務を満たしても売却できる保証はありません。
ですから、時間や費用をかけず、確実に袋小路の家を売却したいのであれば、袋小路の買取に強い、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。
共有になっている私道の持分がない
袋小路にある家の前面道路が私道の場合でも、私道持分があれば問題なく売却できます。
しかし私道持分がなければ、私道所有者の承諾がない限り自由に私道を通行できません。また、ガス管や水道管などの引き込み工事をおこなえないので、買い手を見つけるのは難しいでしょう。
そのため、私道持分のない袋小路にある家を売却する場合は事前に私道の所有者から私道持分の一部を買い取ったり、通行や工事をおこなう承諾を得たりする必要があります。ただし、私道の所有者が私道持分を売却してくれるとは限りません。また、通行・掘削の承諾を得る際に数万円から数百万円ほどの承諾料が発生する恐れがあります。
なお、私道持分の有無の確認方法など詳しい情報を知りたい方はこちらの記事を参考にしてください。
売却が困難な袋小路にある家は専門の買取業者に直接売却
ここまで解説してきたように、袋小路にある家でも、対策を講じることで買主を見つけられる可能性は高まります。ただし、一定の費用や労力、時間がかかってしまうことは覚悟しなければなりません。
しかし、ご安心ください。
売却が困難な袋小路にある家でも、専門の不動産買取業者であれば現状のままで売却が可能です。
専門の不動産買取業者は買い取った袋小路の物件がたとえ再建築不可物件であっても、リフォームして賃貸物件として運用したり、私道持分を私道の所有者から購入して再販したりといった、再生ノウハウを豊富に持っているからです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、袋小路の物件の買取実績が多数あります。たとえば、以下のような、袋小路にあり、再建築不可（接道義務を満たしていない）であるため、7社に断られた物件を買い取ったこともあります。
心が折れかけた時、Albalinkさんのことを知り、ダメ元で依頼してみたところ、「お任せ下さい」と言ってもらえました。この一言にどれだけ救われたかわかりません。また、こちらの質問などへの返信も早く丁寧で、霧が晴れるように売却に関する不安が消えていくのを感じました。
想像していたより買取価格も高値で満足しています。
>>【訳アリでも高額買取可能】袋小路物件の無料買取査定はこちら
まとめ
人や車の通行量が少なく、外部からの視線が気になりにくい袋小路にある家には、災害時の避難が難しい場合がある、車の出し入れが難しいといった特有のデメリットがあり、売りに出したとしてもなかなか買い手は見つかりません。
とくに接道義務を満たしていない、私道持分を持っていない場合は「隣家から敷地の一部を購入する」「私道所有者から私道持分を買い取る」「私道所有者から通行・掘削の承諾を得る」などの対策を講じない限り、売却は困難です。
しかしそのような袋小路にある家であっても、専門の不動産買取業者であれば現状で買い取ってもらえます。1週間から1か月ほどで現金化が可能な点も大きなメリットでしょう。
ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」では、これまでに袋小路にある家のような、いわゆる訳あり物件を数多く買い取ってまいりました。買い取った物件を活用するノウハウも豊富で、他社では買取を断られたような家でも適正な価格をご提示して買い取れます。
買手の見つからない袋小路にある家の処分にお困りの方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。
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