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家に住まないと痛むのはなぜ？4つの原因を解説
冒頭でもお伝えしたとおり、身近な生活用品は使うほど劣化するものが多いですが、家は使われないほうが痛みやすいです。
住まない家が痛みやすい原因には以下の4つが挙げられます。
- 換気ができないことで湿気がこもる
- 害虫や害獣が住みついてしまう
- 庭の草木が伸びて家に悪影響を与える
- 家の不具合に気づきにくい
住まない家がどのような過程を経て劣化するのか、詳しく見ていきましょう。
換気ができないことで湿気がこもる
住まない家が痛む代表的な要因として、換気されず湿気がこもる環境が挙げられます。
人が家で日常生活を送っていれば、家を出入りしたり、換気扇を回したりすることで自然と換気が行われます。
しかし、住んでいない家は空気の入れ替えがされず人の動きもないため、室内の空気が循環しません。そのため、室内にこもった多量の湿気を木材が吸収し、カビや菌が発生して腐食して家の強度を落とします。
とくに、木造住宅は湿気によって腐食する部分が多く、家の主要部である柱・土台・床なども侵食されるため、換気を定期的に行わないと多額の修繕費が必要になります。
害虫や害獣が住みついてしまう
害虫・害獣が住みついてしまうのも、住まない家が痛みやすい原因です。
人の出入りがない家は害虫・害獣にとって危険が少なく、安定的にエサを確保しやすい環境だからです。
たとえば、空き家に住みつきやすい害虫・害獣にはネズミ・ゴキブリ・ハエなどが挙げられます。この中でも、とくにげっ歯類であるネズミは常に伸び続ける歯をすり減らすために家の木材をかじり続けるため、家に直接的なダメージを与えます。
さらに、ネズミは家の中の配線やケーブルもかじり、火災を起こす危険もあるため早急な駆除が必要です。
住まない家は害虫・害獣が過ごしやすく、そこで繁殖活動を続けていくため、劣化が進みやすいのです。
庭の草木が伸びて家に悪影響を与える
住まない家は庭の草木が伸び放題となり、家の劣化を早めます。
屋根近くまで伸び切った庭の草木の葉っぱが舞い散り、家の雨どいを詰まらせて排水を邪魔するからです。
雨どいは雨が降ったときに屋根で受け止めた雨水を、家に直接当てないように筒を通して排水することで、家屋の劣化を防ぐ役割があります。
しかし、住まない家は伸びきった庭の草木から葉っぱが落ちて、雨どいの入り口を塞いでしまうため、適切に排水されず家屋を痛めてしまうのです。排水不全が続くと、やがて劣化した外壁がひび割れや雨漏りを起こすため、建物の主要部分が腐り、倒壊しやすくなります。
雨漏りが発生すると家は急激なスピードで劣化を起こすため、通常30年以上もつ家でも、わずか1年でボロボロになるケースもあります。
家の不具合に気づきにくい
人が住まないと家の不具合に気づかないため、劣化が進行しやすいです。
これまで挙げてきた不具合も住んでいればすぐに気づき、修繕などの対処が施せるからです。
たとえば、木材にカビが生えると表面が黒く変色するため、すぐに気づいてエチルアルコールで拭き取って侵食を防ぐなど対策が行えます。室内がカビ臭いと感じれば自然と窓を開け、換気を行うでしょう。
しかし、住んでいない家はこれらの症状に気づかず、修繕などの対策がなされないまま月日が経過するので、老朽化は進んでしまいます。実際に、2023年8月に福岡県八女市で30年以上、人が住んでいない木造住宅が突然倒壊した事故が起きています。
参照元：福岡テレQニュース｜福岡・八女の空き家 倒壊し道をふさぐ ３０年以上無人
地震などのきっかけもなく倒壊したことから家屋の劣化は相当進んでおり、人が住んでいれば床のたわみや家の傾きに気づけたはずです。
不具合に気づかず長期的に放置される状態は、家が痛む一番の原因と言っても過言ではありません。
住まない家の劣化を防ぐ2つの方法
上述したように、住まない家は劣悪な環境に晒され、修繕なども施されないため、人が住んでいる家より痛みやすいです。
そのため、劣化を防ぐためには、人が住んでいる家よりもこまめなメンテナンスが欠かせません。
しかし、住まない家が遠方にある方にとっては、頻繁に向かい管理するのは難しいはずです。その場合は、「住まない家は痛む前に対処すべき！5つの方法を紹介」まで読み飛ばしてください。
ここでは、住まない家を管理することで劣化を防ぐ以下2つの方法について解説します。
- 定期的に通って自分で管理する
- 管理会社に家の管理を委託する
定期的に通って自分で管理する
まずは、自らが月に1回を目安に空き家に訪れて、定期的なメンテナンスを施しましょう。
空き家を訪問したときに管理するポイントは以下の4つです。
- 換気をする
- 通水する
- 修繕個所を確認する
- 害虫や害獣対策を行う
それぞれ詳しく解説します。
換気をする
住まない家の劣化を防ぐには、定期的な換気が欠かせません。
定期的に空気を循環させることで、カビや菌の繁殖を防ぎ、家屋の劣化を未然に防ぎやすくなります。
住まない家に訪れる頻度は月に1回が目安ですが、梅雨のシーズンなど湿気が多い時期は訪問の頻度を増やしたほうがよいでしょう。
また、空き家に24時間換気システムが設置されているのであれば、常に作動させておくと湿気対策に有効です。
24時間換気システムとは、吸気口から給気・排気を24時間行い、空気の入れ替えをする設備です。1990年代後半に日本で「シックハウス症候群」が社会問題となったのをきっかけに、建築基準法の改正で24時間換気システムの導入が義務付けられました。
参照元：厚生労働省｜科学的根拠に基づくシックハウス症候群に関する相談マニュアル
建築基準法の改正のあった2003年7月以降の住宅には備わっているため、築20年程度の家であれば設置されています。
もし、24時間換気システムの設備がない場合は、家の構造によっては後付けが可能です。24時間換気システムを後付けする費用相場は、住宅面積などの諸条件によっても異なりますが、おおむね20万円〜30万円程度です。
換気以外が原因の劣化は防げないため、定期的に通う必要はありますが、室内のカビや菌の発生は防ぎやすくなります。
通水する
定期的に通水するのも、住まない家の劣化を防ぐのに有効な施策です。
水道管が長期間使用されない状態が続くと、やがて配管の内側にサビが発生して漏水が起こります。家は湿気や水が原因で劣化を起こしやすいため、配管から漏れた水が床材などを腐食させる可能性があります。
そのため、漏水を予防するために、家を訪問したときには家中の蛇口をひねって1分ほど水を流した状態にしましょう。
また、通水を行うと、配管内の排水トラップに水が溜められるので、臭いや虫の侵入を防ぐ効果もあります。
修繕箇所を確認する
住まない家の劣化を防ぐ効果的な施策は、修繕箇所を確認することです。
放置すると湿気などさまざまな要因で家は痛みますが、早期に対策すれば劣化を軽減できます。空き家を訪れたら、室内・室外で漏水や欠損が起きていないかを目視でチェックしましょう。
なお、「家の築年数が古い」「セルフチェックが不安」といった場合は、ホームインスペクションがおすすめです。
ホームインスペクションとは、住宅の劣化・不具合を住宅診断士などの専門家に確認してもらう住宅診断です。主に中古住宅の取引をするときに、クレームなどのトラブルを回避する目的で行われる調査ですが、自宅のメンテナンスとしても活用できます。
ホームインスペクションは、以下の画像のように専門家が目視や機械で建物の状態をチェックし、「住宅の劣化状況」「修繕すべき時期」「修繕にかかる費用」などを教えてもらえます。
ホームインスペクションの費用相場は、機械の使用状況によっても異なりますが、おおむね5万円〜10万円程度です。
ホームインスペクションは5年〜10年の周期を目安に行うのが理想的です。セルフチェックに自信がない方は専門家に建物の状態を見てもらいましょう。
害虫や害獣対策を行う
害虫や害獣対策を行うと、住まない家の劣化を防ぎやすくなります。
空き家に害虫・害獣がわくと家の中を糞尿などで荒らされて建物を痛めてしまいます。そのため、定期的に訪れて人の気配を残し、敷地内に住みつかせないようにしましょう。
さらに、家の中の換気と清掃を行い、清潔にしておくとエサがなくなるため、害虫対策につながります。
また、忌避剤（きひざい）を散布しておくと害虫・害獣対策を敷地内に寄せ付けにくくなります。
忌避剤は害虫・害獣の嫌いな成分を配合した薬剤です。害虫・害獣を寄せ付けないために散布するもので、昆虫類・獣類・鳥類など対象生物によって種類があります。
忌避剤自体はホームセンターなどで1,000円〜2,000円程度で手に入ります。忌避剤の効果の持続期間はメーカーや対象生物によって異なるので、長持ちするものを選択しましょう。
管理会社に家の管理を委託する
住まない家の劣化を防ぐために、管理会社に家の管理を委託するのも有効です。
管理会社に委託すれば、遠方で通えない家に定期的なメンテナンスを施してもらえます。管理会社に依頼できるのは以下のような内容です。
-
- 建物外部・内部の破損や雨漏りチェック
- 建物外周・庭の清掃
- 郵便ポストの掃除
- 通気・換気
- 通水
- ゴミ処理・草刈り
- 防犯確認
- 水道管の確認
これらを毎月管理してもらえるので、家の劣化はもちろんのこと、近隣住民からのクレームも未然に防げます。
ただし、管理会社に委託する費用相場は月1回の管理で5,000～1万円程度かかります。年間にすると、6万円〜12万円ほどかかるので、コスパがよい施策とは言えないでしょう。
家に住まないと建物が痛む以外にもリスクがある！
これまで挙げてきたように住まない家は傷みやすく、老朽化が進行しやすいです。
しかし、家が痛む以外にも以下8つのリスクがあるので要注意です。
- 資産価値が下がり売却も活用もできなくなる
- 老朽化により倒壊する
- 庭が荒れ隣家に迷惑をかける
- ゴミを不法投棄されやすくなる
- 放火が発生しやすくなる
- 犯罪に利用されやすくなる
- 固定資産税がかかり続ける
- 特定空き家に指定され行政処分を受ける
たとえば、住まない家のリスクの一つとして放火が発生しやすくなります。人が住んでいない家は、周囲の目を気にせず犯行を行えるため、犯罪者の目につきやすいからです。
くわえて、木造住宅で庭に枯れ草が茂ったような家だと燃えやすいので、放火犯の好奇心を刺激し放火されやすくなります。
住んでいない家だと放火されても気付けないため、消化活動が遅れて隣家に火が燃え移って死傷者を出す恐れがあります。住まない家をすぐに駆けつけられない住所地に所有し続けるのは非常に危険な行為なのです。
放火以外の7つの空き家リスクについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
住まない家を劣化させず健全に保つには、定期的に通う以外の方法もあります。次章で住まない家が痛む前にすべき対処法について解説します。
住まない家は痛む前に対処すべき！5つの方法を紹介
住まない家の劣化における対処法は以下の5つです。
- リフォームして自分で住む
- 賃貸運営を行う
- 解体して土地活用を行う
- 築浅で立地が良いなら仲介業者に売却を依頼する
- 築古で立地が悪いなら専門の買取業者に買い取ってもらう
このように、住まない家をただ所有し続けるのではなく、活用・売却なども視野に入れると対処法の選択肢が広がります。
ただし、先に結論をお伝えすると活用は難しいため、住まない家の劣化の対処法として最適なのは売却です。その理由を、それぞれの方法を解説しながらお伝えします。
リフォームして自分で住む
住まない家はリフォームをして自分で住むと老朽化を防ぎやすくなります。
自分で住むなら、リフォームする範囲も必要最低限に収まるのでコスパがよいでしょう。さらに、今住んでいる家の維持管理費がなくなるので、住宅コストも節約でき、家計にも余裕が生まれるメリットがあります。
ただし、住まない家がある住所地によっては職場への通勤が厳しくなります。住まない家が日常的に通勤するのが難しい距離にあり、かつ今の仕事を継続したい場合はテレワークへ切り替える必要があるでしょう。
以下の画像は、国土交通省が行った「令和2年度 テレワーク人口実態調査」でテレワークに切り替えた業種の伸び率をグラフにしたものです。
テレワークへの切り替えは情報通信業が66.1%ともっとも多く、反対に飲食業・宿泊業・医療・運輸業などは少数という結果になっています。このように、テレワークに移行できる業種もあり、住まいが遠方になっても業種によっては今の仕事を継続できます。
「住まない家が自宅から近い」「テレワークに切り替えられる業種」という人におすすめできる対処法です。
賃貸運営を行う
賃貸運営を行うのも、住まない家の対処法の一つです。
賃貸として貸し出せば、借主が日常的に管理する形になるので家の劣化を防げます。入居付けが安定すれば毎月の家賃収入も入るので、金銭的なメリットが大きいでしょう。毎年支払っていた固定資産税もペイできるため、一石二鳥の方法と言えます。
ただし、賃貸経営は難易度が高めです。賃貸経営には以下のようなリスクが伴うからです。
- 空室リスク
- 入居者が決まらず空室期間が続いて収入が減るリスク
- 家賃滞納リスク
- 入居者が滞納を起こして収入が減るリスク
- 家賃下落リスク
- 経年劣化に伴い賃料が下がるリスク
- 金利上昇リスク
- 金利が上昇し、毎月のローン返済額の負担が増加するリスク
- 修繕リスク
- 経年劣化に伴い修繕費が発生するリスク
- 災害リスク
- 地震や台風などの自然災害で家屋に被害が及ぶリスク
- 過失リスク
- 入居者が家の中で事故・事件を起こして賃料が下がるリスク
とくに、家賃滞納リスクは厄介です。家賃滞納者が入居している間は新しい入居者が入れず、家賃収入がストップするからです。
家賃滞納者を追い出そうにも借地借家法によって手厚く守られているため、強制退去は容易に行えません。立ち退きには裁判所に認めてもらうだけの貸主側の正当事由が必要になります。
面倒な裁判手続きになった挙げ句、相手に財産がなければ滞納分の家賃は回収できないので注意が必要です。
悪質入居者の立ち退きについては以下の記事で詳しく解説しています。
このように、賃貸経営は想定外の出来事が起きた際に高額な支払いが発生するので、うかつに始めると大赤字になるリスクがあります。
「不動産投資に興味がある」「賃貸経営について勉強する時間を確保できる」といった場合でしかおすすめできません。
解体して土地活用を行う
住まない家の劣化における対処法として、解体して土地活用を行う方法もあります。
解体して土地活用をするなら、家の劣化を防ぐための管理や修繕が不要になります。さらに、駐車場経営やトランクルーム経営など土地活用をすれば収益化が目指せるでしょう。
とくに、駐車場経営は初期費用が安く、30坪の土地にアスファルト舗装をしても40万円〜50万円程度で済むので、初心者向きの投資法と言えます。
ただし、更地にすると家屋のメンテナンスがなくなる代わりに、土地の固定資産税は6倍に跳ね上がります。更地にすると、宅地に適用されていた税の優遇措置である「住宅用地の特例」が適用外になってしまうからです。
たとえば、土地の固定資産税が2,000万円・敷地面積200㎡以下のケースだと、以下のような差額が生じます。
| 特例の適用あり | 特例の適用なし |
|---|---|
| 約4万6,666円 / 年 | 28万円 / 年 |
このように土地だけの所有になると固定資産税の負担が増加するため、駐車場経営をするのであれば、需要が見込める立地であることが前提となります。たとえば、駐車場経営ならオフィス街・駅前・繁華街などは来訪者が多く、利用者を確保しやすいです。
上記のように、駐車場経営として需要が見込めるエリアに位置する家であれば、土地活用が適切な対処法となるでしょう。
築浅で立地が良いなら仲介業者に売却を依頼する
住まない家が築浅で立地が良いなら仲介業者に売却を依頼しましょう。
仲介業者が集客する層はマイホームを前提に家探しをする一般の買い手です。
そのため、不動産市場で需要の高い条件である「築浅」「好立地」は、ほぼ確実に売却が決まりますし、購入希望者が多い分、高額売却が狙えます。
実際に、弊社が行った「家を購入した経験のある493人に聞いたアンケート調査」では、家選びで重要視されたダントツ1位の条件は「立地」でした。
このように、立地がよい家は非常に需要が高いことがわかります。
立地の良さはターゲットによって定義が異なりますが、一般的には駅から徒歩10分圏内・地方部なら市街地まで車で10分圏内を指します。
住まない家が築浅で立地が良いなら、仲介業者に売却を依頼すると高額で買い取ってもらいやすいです。
築古で立地が悪いなら専門の買取業者に買い取ってもらう
住まない家が築古で立地が悪いなら専門の買取業者に買い取ってもらいましょう。
専門の買取業者は買い取った不動産に対して多くの活用ノウハウを持っています。そのため、「家の老朽化がひどい」「立地が悪い」といった不動産でも、問題なく買取可能です。
実際に、専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）は、買い手がいないボロ物件を買い取る業者としてフジテレビ「イット」で紹介されています。
また、住まない家を専門の買取業者に売却するのがおすすめな理由として、「契約不適合責任の免責」が挙げられます。
契約不適合責任とは、売却した不動産に契約書にない不具合が見つかった際に売主が買主に対して負う責任です。
たとえば、雨漏りが起きている旨の記載が契約書にないのに症状が起きていた場合、売主は修理費を負担する必要があります。万が一、修理費を負担しなかった場合には、損害賠償請求や契約解除に至る可能性があるのです。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
しかし、住まない家を専門の買取業者に売却する場合は、契約不適合責任はありません。なぜなら、契約不適合責任は一般の消費者を不動産取引のトラブルから守るための制度だからです。
専門の買取業者は家の抱えるトラブルを現地確認で見抜けますし、万が一不具合があっても対処法が豊富にあるので、契約不適合責任を設けておく必要がないのです。
長期にわたって人が住んでいない家はどこに不具合が潜んでいるかわからないため、契約不適合責任を免責で売却したほうが後々起こりそうな損害を回避できます。
弊社AlbaLinkも、日本全国どのような不動産に対しても契約不適合責任を免責で買い取っています。活用・再生ノウハウを豊富に持つ弊社であれば、契約不適合責任の免責にくわえて、できる限り高額買取にも対応しています。
無料査定は随時行っておりますので、いつでもお気軽にご連絡ください。もちろん、強引な勧誘などは一切ありません。売主様とWin-Winの関係となれるよう、弊社スタッフが全力でサポートすることをお約束します。
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まとめ
人が住まない家は湿気によってカビが発生しやすく、修繕も行われないため、人が住んでいる家よりも急速に劣化が進行します。
定期的にメンテナンスをしない家を所有し続けると、やがて倒壊して周辺住民や通行人にケガをさせて損害賠償を請求される恐れがあるので要注意です。
今後も活用予定がなく、管理も面倒なのであれば、弊社アルバリンクをはじめとした専門の買取業者に売却をおすすめします。専門の買取業者はボロ物件など問題を抱えた家の扱いに慣れているので、スピーディー＆高額で売却できるからです。
実際に、弊社はGoogle口コミで「家の傾きなど老朽化が深刻な空き家でも買い取る業者」として、評価をいただいております。
あなたの空き家をできる限り高額で買い取れるよう、全力で対応することをお約束します。強引な勧誘などは一切ありませんので、いつでもお気軽にお問い合わせください。
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