株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
1年以上家が売れ残ってしまう原因
売出しから1年以上経過しても売れ残っている家は、この章で紹介するいずれかの原因に該当している可能性が高いです。
ご自身の家がどのような要因を抱えているかチェックしてみましょう。
売出し金額が高すぎる
家が売れない原因の1つに、売出し金額が相場と比べて高すぎることが挙げられます。
家の購入を検討している人は、不動産ポータルサイトを毎日見たり、近隣の不動産会社を頻繁に回ったりしています。そのため、家を買うエリアの不動産の相場を売主以上に把握している場合もあるのです。
エリアの相場と比べて安ければ内見希望としてピックアップされ、高ければ「他の不動産を探そう」とふるいにかけられてしまいます。
建物部分の劣化や損傷が激しい
家などの建築物は、築年数が経過すればするほど劣化や損傷が進行します。
そのため、言うまでもありませんが、中古住宅の中でも建物がキレイな築年数の浅い物件が人気です。
とくに、築20年以上の家は、外壁の塗装・ベランダの防水・給水管の取り替えなど、数十万円〜数百万円かかる大規模修繕が必要になってしまうので売れにくい傾向にあります。
また、築年数が古いと住宅ローンが通りにくくなるのも買い手を見つかりにくくさせる要因です。
中古住宅も新築物件と同様に住宅ローンを組むこと自体は可能ですが、物件の担保価値が低くなるので借入希望額によっては審査通過が厳しくなりやすいのです。
住宅ローンの借入額が少なければ、ある程度まとまった資金を持った買い手にターゲットが限定されてしまいます。
立地条件や土地の形状が悪い
売出しから1年以上売れない原因には、立地条件・土地の形状の悪さが関係している可能性があります。
「不動産は立地がすべて」と例えられるほど物件の立地は重要です。というのも、売れない原因が建物の古さであればリフォームを施すなど費用面でカバーできますが、立地は後天的な努力ではどうしようもないからです。
具体的には、都心部であれば駅から徒歩15分以上かかる・地方部であれば市街地まで車で15分以上かかるエリアは、一般的に立地が良くないとされています。
また、土地の形状が悪いのも売れにくい要因の1つです。
土地には、キレイな正方形・長方形の形をした「整形地」と、特徴的な形をした「不整形地」の2種類があります。
当然ですが、整形地のほうが売れやすいです。土地がいびつな形をしていると、建物の配置や形状に制限がかかり、建築にかかる費用も高くなりやすいからです。
土地の形状が悪いと、総じて売却が決まりにくい傾向にあります。
売却活動を依頼している不動産業者に問題がある
不動産に需要がありそうなのに買い手が見つからない場合は、売却活動を依頼している不動産業者に問題があるケースもあります。
とくに、不動産仲介業者に依頼する際は「囲い込み」に要注意です。
囲い込みとは、売主から売却依頼を受けているにもかかわらず物件の販売活動を故意に制限して、両手取引を狙う行為のことです。
両手取引
自社で売主・買主の両方を探して、双方から仲介手数料をもらうこと。一方で、売主・買主のどちらか片方だけ仲介することを「片手仲介」と言い、仲介手数料は片方からしかもらえない
不動産仲介の契約には、一般媒介契約・専任媒介契約・専属専任媒介契約の3種類があり、「専任」と名がつく契約方法には囲い込みのリスクがあります。
専任媒介契約をする際には、物件情報をレインズへ登録して不動産市場へ公開する・決められた期間内に売主へ進捗を報告する、などの義務が業者にあります。
しかし、両手取引を狙う業者にとっては、買主を他の業者に紹介されるのはおいしくありません。
そのため、レインズにそもそも公開しない、あるいは他の業者から問い合わせがあってもシャットダウンしてしまうのです。
囲い込みをされてしまうと売却期間が長くなるだけではなく、成約価格も下がる傾向があります。
不動産の売出し価格が相場に見合っているのに、内覧予約が入らない・一向に売れる気配がない場合には、囲い込みをされている可能性があります。
次章で、売出し価格の相場の調べ方を解説するので、相場に合っているようであれば売却活動を依頼する業者の変更を検討してみてください。
1年以上売れない家に値引きは必要かどうか
前章では、家が1年以上売れない原因は、売出し価格・不動産・業者のいずれかに問題があると解説しました。
次に、売却計画の見直しとして値引きが妥当な対策かどうかを確認していきましょう。
周辺物件の売出し金額を確認してあまりに高額な場合は値下げを検討してみる
周辺物件と売出し価格と比べて、明らかに自分の不動産が高額な場合は値下げを検討しましょう。
ただし、値下げにもリスクがあるので慎重な判断が必要です。まずは、自分の不動産と類似した物件の相場を確認する方法を解説します。
類似の売出し物件を確認する方法
類似した不動産の売却価格の調べ方には、下記の4つの方法があります。
- レインズ・マーケット・インフォメーションで、近隣の成約事例をチェックする
- 国土交通省の土地総合情報システムで過去の成約事例をチェックする
- 不動産ポータルサイトで類似した物件がいくらで売買されているかチェックする
- 複数の不動産会社に査定してもらう
この中でも、過去の成約事例は実際に取引された価格なので信憑性の高いデータと言えます。
順番としては、上から順にリサーチして最後に不動産会社へ査定を申込む流れがおすすめです。相場感が身についていると、安く買い叩こうとする業者を見極めやすくなるからです。
上記の方法で売却価格が適正であるか確認し、明らかに高額な設定になっている場合は値下げを検討しましょう。
値下げは複数回に渡って繰り返さないほうが良い
不動産市場の相場より、あまりにも売出し価格が高ければ値下げしたほうが良いと前述しました。
しかし、複数回に渡って値下げを繰り返さないほうが良いです。売主の「売り急いでいる」という心理が伝わってしまい、安く買い叩かれる恐れがあるからです。
仲介業者に売却活動を依頼していると、3ヶ月〜6ヶ月を目安に業者から値下げを提案されたり、購入希望者から値引き交渉をされたりします。
このように、売却活動の道中は値下げのきっかけとなるタイミングが多いので、すでに相場に見合った適正価格になっているのであれば値下げを断りましょう。
相場価格なのに売れない家は、次に解説する不動産買取へ相談するのがおすすめです。
金額に問題なく1年以上売れ残っている場合は不動産買取を検討してみる
周辺物件の相場と比べて適正価格なのに1年以上売れ残っている場合は、不動産そのものが問題を抱えている可能性が高いです。
相場に見合った金額なのに1年以上売れ残っていたのであれば、不動産買取への売却を検討しましょう。
不動産買取とは、売主の物件を直接買い取る業者のことです。仲介業者が買主を紹介する役割なのに対して、買取業者は業者自身が買主となります。
買取業者は売却活動の途中で値下げされる心配がありません。なぜなら、業者自身が買い手であり、売主・業者の双方が契約内容に合意をすれば、すぐに決済に進むからです。
買い手が業者であることから、不動産買取には様々なメリットがあります。
売りづらい物件でもそのままの状態で売却可能
買取業者であれば、前述したような立地が悪い・土地の形状がいびつ・築年数が古いといった売れにくい不動産も売却可能です。
不動産買取が家を買い取る目的は、住むためではなく運用するためだからです。
例えば、地方部の物件はトランクルームとして活用する・築古物件には古民家カフェ用のリフォームを施す、といったように不動産の特徴に合わせた再生技術を施します。
その後、自社で運用したり、不動産投資家へ売却したりして収益化物件へと変えていきます。
このように、一般の買い手から見てイマイチな物件も、買取業者は短所を特徴に変えてリメイクする技術に長けているので、どのような不動産も売却可能なのです。
最短数週間で売却が可能
仲介業者の売却活動は、平均3ヶ月〜6ヶ月程度の時間を要します。
買取業者は業者自身が買主であるため、平均1週間〜1ヶ月程度で売却可能です。双方が契約内容に合意をして、必要書類の収集ができていればスムーズに決済に進めるメリットがあります。
売主の契約不適合責任は一切なし
買取業者に売却する場合、売主が契約不適合責任を負う必要が一切ありません。
契約不適合責任とは、引き渡した不動産に契約書には書かれていなかった不具合が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
例えば、売却した後に雨漏りが発覚した場合、買主から通知があれば売主はなんらかの対処をしなくてはなりません。それが修理費で済むこともあれば、場合によっては損害賠償・契約解除に発展する恐れがあるのです。
買取業者へ売却するのであれば、業者自身が不動産のプロなので契約不適合責任を売主に負わせる必要がありません。
不動産の不具合は現地確認で把握できるので、契約不適合責任を免責する特約を設けてもらえます。
まとめ
今回の記事では、家が1年以上売れ残ってしまう原因や適正価格なのに売れない場合の対処法について解説しました。
売出しから1年以上経っても売れない家は、売れない原因を明らかにする作業が必要です。闇雲に値下げをしてしまうと売却価格が安価になってしまう上に、かえって売れにくくなるリスクがあります。
もし、現在の売値が適正価格なのに売れない場合は、不動産買取業者に相談しましょう。
買取業者であれば、最短1週間〜1ヶ月程度で売却できます。さらに、訳あり物件など売れにくい家の扱いに慣れている業者であれば、売却価格が高額になる傾向にあります。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、全国の築古物件から事故物件まで、売れにくい代表格とされている家を豊富に取り扱っている専門の買取業者です。
今まで様々な事情を抱えた訳あり物件を再生してきた弊社だからこそ、一般的に安価な価格で取引されやすい家でも高額買取が可能です。
あなたの家を、早く・簡単に・高額で売却したいとお考えでしたら、ぜひ一度弊社にご相談ください。
売主様が納得のいく売却となるよう、弊社スタッフが全力でサポートすることをお約束します。
1年以上売れない家についてよくある質問集
この章では、1年以上売れない家についてよくある質問に回答しています。
住宅ローンを滞納していて売却しなければならないのですが、売れ残っているとどうなるのでしょうか？
住宅ローンを滞納している家は、最終的には競売にかけられます。
競売とは、不動産を購入する際に組んだ住宅ローンを返せなくなった場合に、金融機関が裁判所に申立てを行い、オークション形式で買主を募る売却方法です。
住宅ローンを払えない家の売却方法は、下記の3つがあります
| 一般売却 | 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|---|
| おおよその期限 | 滞納〜2ヶ月 | 滞納 3ヶ月〜競売入札2日前 | 滞納期間6ヶ月〜 |
| 利用できる人 | 住宅の売却益 + 預貯金で住宅ローンを完済できる人 | 住宅の売却益 + 預貯金で住宅ローンを完済できない人 | 一般売却・任意売却のどちらできなかった人 |
| 概要 | 所有者自身の判断で判断で売却手続きを進められる
|
・金融機関の合意のもと、売却手続きを進める
・残債分は一括・分割のどちらかで支払う
|
・最終的に立ち退きが求められる
・売却価格は市場の5割〜7割程度になる ・残債分は一括返済する |
このように売却方法が競売になると、売主が背負う返済の負担は大きくなってしまいます。
それぞれの期限は金融機関との交渉で決まりますが、いずれも売却までにタイムリミットがあります。なかなか売却が決まらないようであれば、任意売却に強い不動産会社に相談するのが賢明な判断です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、任意売却の物件を買い取った実績が豊富にございます。
売却にあたって売主様が金融機関と交渉する必要は一切ありませんので、ぜひ一度弊社にご相談ください。
新築なのに家が売れない理由はなんですか？
人気の代表格である新築物件が売れないのであれば、下記の原因が考えられます。
- 相場より売出し価格が高い
- 立地条件が良くない
- 周辺環境が良くない
- 住宅の構造が良くない
- ハザードマップの危険区域に該当している
相場より売出し価格が高いのであれば、値下げをすれば購入希望者が現れる可能性があります。
売出し金額以外の原因を抱えている新築物件なのであれば、後天的な努力で改善するのは難しいです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、上記のように一般個人の買い手が付きにくい不動産を積極的に買い取っています。
「新築だし安く買い叩かれたくない」このようにお考えの売主様もご安心ください。売れにくい事情を抱えていても、弊社の活用ノウハウで収益化物件へと変えられる自信がありますので、売主様に納得いただける金額をご提示することをお約束します。
無料査定・無料相談は随時行っておりますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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