株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
不整形地とは？具体例とともに簡単解説
整形地とは、正方形や長方形に整った形状の土地を指し、反対に不整形地は、旗竿状や台形、三角形など、いびつな形になった土地を指します。
不整形地は整形地と比べて、土地の形のいびつさにより活用が難しく、土地の価値が低くなります。
まずは不整形地の種類と特徴を簡単に説明します。
不整形地の種類
不整形地の種類と特徴、問題点について解説します。
旗竿地
旗竿地とは、前面道路まで細長く通路が伸び、奥の敷地に物件が建てられた状態の土地のことです。竿と旗のような形状から旗竿地と呼ばれます。
旗竿地は、道路までの細長い土地が有効活用できないため、整形地と同じ広さでも実際に活用できる面積が限られます。また、道路に面している敷地部分が2mに満たない場合には、接道義務を満たさず、新築や建て替えができない可能性もあります。
旗竿地の売却が難しい理由は、以下の記事でも詳しく解説しています。
L字型
敷地がL字型になっている土地も不整形地に含まれます。土地の幅が狭いため、建物の幅が制限され、希望する建物が建てられないケースがあります。
三角形
敷地が三角形の形状をした土地も不整形地に含まれます。整形地である四角い土地と比較し、三角形の土地はデッドスペースが生まれやすい土地です。
狭小地や鋭角の場合には、うまく利用するのが困難です。
傾斜地
高低差のある傾斜地も不整形地に含まれます。
傾斜地の地盤が緩いと、活用や売却の際地盤改良やコンクリートによる擁壁（ようへき）が必要となります。
がけ地
傾斜地のうち、傾斜角が30度以上の土地をがけ地と言います。なかでも、高低差が3mを超える規模の土地は、自治体によって活用の規制対象となります。（高さの規制は自治体の条例によって異なります。）
がけの程度によっては、急傾斜地崩壊危険区域、土砂災害警戒区域などに指定されている場合があります。
なお、がけ条例にかかる土地の資産価値や売却方法については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
土地購入費を安く抑えられる
不整形地の形状に合わせた建物を建てなければならない制限はありますが、最大のメリットは土地の購入費用が安いことです。
不整形地は不動産評価が低いため、同じ敷地面積の整形地よりも安く土地を購入できます。それだけでなく、固定資産税や都市計画税などの税率を抑えられるメリットもあります。
不整形地のメリット・デメリットについてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
不整形地の相続税評価額を算出する流れは4ステップ
相続税の土地評価方法には「路線価方式」「倍率方式」の2種類があります。路線価方式は、路線価が定められている地域で路線価を基準にして行う評価方式です。一方、倍率方式は路線価が定められていない地域で固定資産税評価額を基準に行う評価方式です。
不整形地で土地の形状により評価の軽減を行う場合には、路線価方式を使用します。
不整形地の評価方法は4つあり、複雑であるため税理士に依頼するのが安心です。費用は、土地1評価単位あたり5万円～10万円程度です。
評価方法について具体的に知りたい方のために、ここで解説していきます。
路線価図で地区区分と地積区分を調べる
国税庁のホームページで路線価図を確認し、土地の地区区分を確認します。
参照元：国税庁｜路線価図
路線価とは、その道路に接する土地1㎡あたりの価額のことで、それに地積を掛けることで、土地の評価額が計算できます。
そして、地積区分表に地区区分とその土地の面積をあてはめることで、地積区分を確認します。
例えば、普通住宅地にある300㎡の土地であれば、地積区分は「A」になります。
かげ地割合を計算する
地区区分が確認できたら、次に計算するのがかげ地割合です。
かげ地割合とは、想定整形地の面積に対するかげ地の面積の割合のことです。
次の算式で求められます。
想定整形地の形に近いほど、かげ地割合は小さくなります。
そのため、長方形や正方形に近い形の不整形地であれば、かげ地割合は低くなり、いびつな形の土地であるほど、かげ地割合は高くなります。
該当する不整形地補正率を乗じる
不整形地補正率は、土地の面積の区分（地積区分）と不整形の程度（かげ地割合）に応じて定められます。
「地積区分」と「かげ地割合」を不整形地補正率表にあてはめて確認します。
引用元：国税庁 | 奥行価格補正率表
例えば、地積区分が「普通商業地区A」で、かげ地割合が「40％」だった場合には不整形地補正率は0.90となります。
基礎となる評価額の計算方法は4種類
不整形地の価額を評価する際には、土地の形状によって次の4つの方法で評価するのが基本となります。
- 不整形地を整形地に分けてから合計する方法
- 間口の距離から計算上の奥行距離を想定してから求める方法
- 不整形地になるべく近い整形地（近似整形地）から求める方法
- 近似整形地を差し引いて求める方法
具体的な例を出しながらそれぞれ解説します。
不整形地を整形地に分けてから合計する
不整形地を正方形や長方形に分けて、それぞれの評価額の合計に不整形地補正率を掛ける方法です。不整形地の形状から、正方形や長方形に分けることができる場合に使えます。
たとえば、次のような普通住宅地区の土地を例にして解説します。
手順1Ａ地・Ｂ地・Ｃ地を通常の整形地として評価する
B地路線価10万円×奥行価格補正率1.00×160㎡＝1,600万円
C地路線価10万円×奥行価格補正率0.97×240㎡＝2,328万円
「奥行価格補正率」とは、土地の距離が短かったり長かったりするような使い勝手の悪い土地は、同じ路線に面していても価値が下がると考え、「奥行の距離」を基準として、路線価を減額調整することをいいます。地区区分ごとの「奥行価格補正率」（0.80～1.00）を確認し、路線価の減額補正を行います。
参照元：国税庁｜奥行価格補正率表
手順2不整形地補正率を求める
次に、かげ地割合から不整形地補正率を求めます。
かげ地割合=（想定整形地の地積－不整形地の地積）／想定整形地の地積より、
かげ地割合=（想定整形地720㎡－不整形地490㎡）／想定整形地720㎡＝32%
→不整形地補正率0.90
参照元：国税庁｜不整形地補正率表
手順3不整形地を評価する
算出したA地、B地、C地それぞれの面積に不整形地補正率を乗じて、評価額を出します。
よって、評価額は 4,320万9,000円となります。
間口の距離から計算上の奥行距離を想定してから求める
2つ目の評価方法は、計算上の奥行距離を使用して不整形地の評価額を算出する方法です。
1つ目の評価方法は長方形や正方形に分けられないと評価できませんが、この方法は不整形地の免責と間口の距離が分かれば、土地の形状を問わず適用できるため、最も使いやすい方法です。
計算式は下記のとおりです。
間口の距離とは正面道路に土地が接している部分の距離のことです。
以下では、不整形地440㎡の普通住宅地区の場合でシミュレーションしていきます。
手順1計算上の奥行距離の計算
想定整形地の奥行距離の長さが限度となります。想定整形地の奥行は22mですので、25mを超えないため、22mの数値を採用します。
また、普通住宅地区で奥行距離が22mのため、奥行価格補正率による減額はしません。
手順2かげ地割合を計算し、不整形地補正率を確認する
（想定整形地750㎡－不整形地440㎡）／想定整形地750㎡＝41.3%
不整形地補正率0.85
手順3不整形地を評価する
評価額は 3,740万円となります。
不整形地になるべく近い整形地（近似整形地）から求める
3つ目の評価方法は、近似整形地を使用して評価する方法です。不整形地になるべく近い形の正方形や長方形に補正できそうな場合に使用できる方法です。
近似整形地は不整形地と同じ面積になるようにします。
手順1 奥行補正率を確認し、かげ地割合を計算する
近似整形地の奥行距離20ｍにより、奥行補正率は1.00です。
かげ地割合=（想定整形地450㎡－不整形地300㎡）／想定整形地450㎡＝33.3%
手順2 不整形地補正率を確認する
→0.90
手順3不整形地を評価する
評価額は2,700万円となります。
近似整形地を差し引いて求める
4つ目の評価方法は、不整形地の近似整形地と隣接する整形地を合わせて評価してから、隣接する整形地を差し引く方法です。
手順1不整形地＋隣接地を合わせて評価する
不整形地の近似整形地A300㎡と隣接する整形地B100㎡を合わせた400㎡として一旦評価します。
手順2 隣接する整形地Bのみを評価する
手順3手順1の価格から手順2の価格を差し引き、1㎡あたりの価額を算出する
3,000万円÷300㎡＝10万円
手順4 不整形地を評価します。
→不整形地補正率0.8510万円×300㎡×0.85＝2,550万円
不整形地を所有する3つのリスク
不整形地は、形がいびつで使いにくく需要が低いため、地価が低くなる傾向にあります。
同じ敷地面積の整形地と比較して、安価で購入できるのがメリットである反面、デメリットも大きいのも現状です。
不整形地を所有するリスクを解説します。
土地全体を有効活用するのが難しい
不整形地は、土地の形がいびつであるため、家を建てる際に敷地にデッドスペースができやすいのが最大のデメリットです。土地の広さによって異なりますが、建築内容に制限がかかり、希望の間取りで家を建てられない事例も多々あります。
また、その土地の形状に合った建築プランが必要なため、設計・建築費用が割高になってしまう可能性があります。
さらに、がけ地や傾斜地だと、傾斜をならす工事や土砂災害を防止するための擁壁の工事に費用がかかることもあり、せっかく安く土地を購入できても、工事費用が高額となってしまうのです。
そのままでは再建築できないおそれがある
特に不整形地で問題になりやすい土地は、旗竿地とがけ地です。
旗竿地で問題になるのが「接道義務」です。建築基準法第42条・第43条に基づく接道義務は、建築物の敷地は幅員4m以上の道路に2m以上接しなければならないという決まりがあります。
接道義務を果たさない土地上では、建物の建て替えが認められません。そのため、現在は利用できる状態だとしても、将来老朽化し建て替えが必要になれば、最低限のリフォームだけで住み続けることになります。
地方自治体によっては、条例で旗竿部分の長さや幅、階層が規制されるなど、建築基準法よりも厳しい基準が設けられていることがあります。
がけ地についても、各自治体の条例によって規制内容は異なりますが、東京都建築安全条例では、斜度30度を超える崖地の建築制限があります。高さ2mを超える場合、崖の下端からの水平距離が崖の高さの2倍以内に建築物を建築しなければなりません。
建築基準法では、「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれのある場合においては、擁壁の設置その他安全上の適当な措置を講じなければならない」という規制（第19条4項）があります。
つまり、がけ地はがけの崩壊を防ぐための擁壁（ようへき）を設置して安全を確保しなければならないということです。
なお、再建築不可物件について詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご参照ください。
融資を受けにくい
不整形地を購入する買主は、金融機関から融資を受けることが一般的です。
不整形地は補正によって整形地に比べて減額されますが、融資を受ける場合には、その評価の低さがデメリットとなってしまいます。金融機関は、土地の評価額が低いことから抵当権などの担保権を設定する場合も低い評価額で融資額を検討します。
このため、不整形地を購入するための融資を買主が受けにくくなります。結果、不整形地の売主にとっては、売却が難しくなるのです。
不整形地相続時に必要な評価証明書と相続税申告書の作成は税理士に依頼するのがおすすめ
相続税を申告する際には、評価明細書を作成して相続税申告書に添付する必要があります。
整形地であれば、比較的計算が容易な分、個人であっても評価明細書の作成は可能です。
それに対して不整形地だと、先ほど解説したような複雑な不整形地補正率の算出過程を記載しなければならない点に注意が必要です。4つの評価方法について解説しましたが、計算方法によっては相続税の額が変わることも珍しくはありません。
このため、不整形地相続時に必要な評価証明書を作成する際は、土地評価と相続税に精通している税理士に依頼することをおすすめします。
相続税にも詳しい税理士であれば、土地評価に関する知識があり、適切でより低い価額となる評価方法で算出できます。
一方で、土地評価に不慣れな税理士だと、価額を正しく評価できないおそれがありますので、依頼する際はあらかじめ土地評価に精通しているかどうかを確認しておきましょう。
不整形地を高確率で売却する3つの方法
不整形地の特徴やリスクについて解説したとおり、不整形地を購入するにはデメリットが伴うため、一般の買手は積極的に購入したがりません。
再建築の問題や設計・建築費用が割高になってしまう問題、融資が受けにくくなる問題が大きな理由です。
このため、買い手がつくまで売却価格を下げる必要があります。それでも、買い手が見つかるとは限りません。
不整形地を売却するための３つの方法について解説します。
分筆し整形地にしてから売却する
不整形地に一定の広さがある場合、その不整形地を整形地とそれ以外の部分と分筆して、整形地として売り出す方法も選択肢のひとつです。
分筆とは、１つの土地を複数に分けて登記しなおすことをいいます。分筆することで整形地にできれば、売却額が上がる可能性があります。
ただし、分筆して土地面積が狭くなることで、思うような建物を建てられなくなったり、増築ができなくなることがあります。
また、境界線が確定していない場合、土地家屋調査士という専門家に依頼して測量等を行う必要があるので、合計で50万円～150万円程度の費用がかかります。
隣地所有者に交渉して買い取ってもらう
隣接地の所有者に土地の買い取りを交渉してみるのも手です。
これによって、隣地所有者は自身の土地を広くできますし、もし隣地も不整形地であれば、土地を購入することで不整形地による問題を解決できるというメリットもあります。
ただし、隣地所有者の同意は必須ですし、隣地所有者が土地を購入できるほどの資金を持っていなければ不可能です。
専門の不動産買取業者に直接売却する
お伝えしてきた通り、不整形地を分筆してからの売却や隣地所有者への売却はハードルが高く、なかなかうまくいかないのが実情です。
買い手のつきにくい不整形地の売却は、時間と手間が掛かってしまいます。
余分な手間をかけることなく不整形地を「早く売りたい」「確実に売りたい」という方に一番おすすめな売却方法は、専門の不動産買取業者への依頼です。
不整形地であっても活用するノウハウをきちんと持っている専門の買取業者であれば、そのままの状態で買い取ることが可能です。
そもそも買取業者は不動産を買い取った後、どこにリフォーム等が必要なのかを判断したうえで適切な修繕を施して商品化し、自社での運用や再販といった事業をおこなって収益を得ることを目的としています。
そのため、たとえ不整形地であっても、事業をおこなうことで収益を見込めるのであれば、売主からそのまま直接買い取ることが可能です。
商品化までにかかるコストが物件の価格から差し引かれるものの、一生買手のつかなかったおそれのある不整形地を売主は適正な価格で売却できます。
なかでも、不整形地を積極的に買い取ってきた専門の不動産買取業者であれば、これまでに蓄積してきた活用ノウハウを豊富に持っています。不整形地を確実に活用するビジョンが明確なので、その分強気な価格で買い取れるのです。
弊社は全国の不整形地をはじめ、活用の難しい不動産を積極的に買い取っております。
少しでもお客様の希望される条件で買い取れるよう、弊社スタッフが全力で対応いたしますので、是非お気軽にお問い合わせください。
もちろん、査定のみ、ご相談のみのお問い合わせも大歓迎です。
まとめ
不整形地は、活用しにくい土地である一方で、税制上のメリットや設計の工夫によってうまく活用できる方法があります。
分筆して整形地にして売却できたり、隣接地への売却ができればよいですが、難しい場合には、不整形地の売買を専門にしている買取業者に一度相談してみましょう。
ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は全国を対象に、不整形地をはじめとした活用の難しい不動産を積極的に買い取ってまいりました。
あらゆる条件下で不動産を買い取ってきたノウハウを活かし、あなたの土地をより高額で買い取りいたします。
査定やご相談のみのお問い合わせも大歓迎ですので、まずはお気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
