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訳あり物件おすすめの買取と売却方法について徹底解説

訳あり物件おすすめの買取と売却方法について徹底解説不動産売買

訳あり物件の売却は、仲介より不動産買取サービスを利用する方が、メリットが多いことをご存じでしょうか。

買取は仲介で売却する場合と比べると、価格が安くなりやすいのがデメリットですが、売却が長期化したり売れ残ったりはありません。

適切な買取業者を選ぶことにより、適正価格でスピーディーに現金化できる他にも、多くのメリットがあります。

本記事では、訳あり物件に「おすすめな買取」と「失敗しない売却方法」、くわえて「業者選びのポイント」を徹底解説しています。

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訳あり物件とは

訳あり物件とは

訳あり物件とは、事故物件や再建築不可物件から「共有物件」「差押え物件」、そして「競売物件」「立退き物件」などを指しています。

一口に訳あり物件といっても、特に明確な定義はありませんが「ゴミ屋敷」や「欠陥住宅」も、そう呼ばれる場合があります。

大まかにまとめると、下記のような事情がある不動産物件です。

訳アリ物件
  1. 心理や物理、環境的な瑕疵がある
  2. 建築基準法、消防法、都市計画法を満たしていない
  3. 権利関係が複雑で売却の難易度が高い
  4. 法的処置の売却で所有者の意思が反映されない

 

このような理由があって相場よりも価格が下がってしまうような不動産を、総称して訳あり物件と呼んでいます。

瑕疵や違法性のない訳あり物件

一般的に訳あり物件といわれるのは上記1、2番ですが、瑕疵や違法性のない3番の共有物件や立退き物件、4番の差押え物件や競売物件も訳あり物件に分類されます。

共有名義の不動産があるけど資金が急に必要になったので「共有者に内密で自分の持分を現金化したい」、この場合は購入者探しに難航するでしょう。

また、「立退き物件を処分したいのだけれど」交渉は難航しそうだし、高額な立ち退き料を支払うリスクも想定される。この場合も売却の難易度が高まります。

住宅ローンや市県民税などの滞納による差押え物件や競売物件は、任意売却以外は法的処置の売却になり所有者の意思が反映されず自動的に競売になります。

訳あり物件とは

これら瑕疵や違法性のない訳あり物件も、通常売却では長期化したり売価を大きく下げたり、「売れない」「買い叩かれる」などの場合が多いのが現実です。

訳あり物件を売却するには

訳あり物件を売却するには

訳あり物件をどのようにして売却するか、所有者には以下の選択肢があります。

  • 通常の売買仲介で売却
  • 更地にして売却
  • 専門業者に買取してもらう

まずは、通常の売却と同じように不動産会社に売買仲介を依頼し、訳あり物件の購入希望者を探す方法です。

訳あり物件ということを告知し、一般的には事情ごとに相場より低い価格で買主を募り、購入希望者との条件が折り合えば売却となります。

2つ目は、自殺や他殺などが起きてしまった事故物件の対応です。事件のなごりが壁や床、設備などに残り、心理的以外にも物理的に損害が生じているケースが多いのです。

そのため、事件があった建物を取り壊して更地にして売却する方法をとる人もいます。しかし、現在では事故物件を更地にした場合でも、告知義務が消えるわけではありません。

3つ目が、今回おすすめする、訳あり物件の専門業者による買取という方法です。後ほど詳しく解説しますが、すべての訳あり物件の売却に有効な選択肢と考えられます。

専門業者に依頼するのがおすすめ

訳あり物件の専門業者ならリフォームや更地にせずとも、複雑な権利関係の調整や法的手続きも不要、そのままの状態で速やかに買取してもらえます。

売買仲介は購入希望者がいつ現れるかわからない、条件が折り合わなければいつまでたっても売却できない可能性があります

また、仲介では売買価格(税込)の3%の仲介手数料が掛かり、販売期間が長期にわたると固定資産税など維持費も大きな負担になるでしょう。

現在居住中の物件では、購入希望者全員に家の中を隅々まで内見させる必要があります。接待は不用ですが掃除するなど、見学者の数だけ内見に対応しなければいけません。

売却を近隣の人などに知られたくないという方も多いですが、仲介では物件の情報をインターネットに公開したり広告宣伝したりするため、近隣の人に知られてしまいます。

仲介による事故物件や再建築不可物件の売却には、特殊清掃やリフォームを販売条件に要求される場合もあり、売れないと赤字になります。

共有物件や差押さえ物件の場合は、複雑な権利関係の調整や関係先との折衝に、自ら主体的に動かなければならない場面も出てくるでしょう。

一方、買取ならば業者が直接物件を査定してそのまま買取るため、周囲の目に触れず秘密裏に売却が可能です。

また事故物件の場合、契約不適合(瑕疵担保責任)が免責され瑕疵担保責任は発生しません。そのため、売却後のトラブルを気にせず訳あり物件を手放せます。

専門業者のメリット

このようにスピーディーで確実に現金化できる、内密に売却できる、売却後のリスクを回避できることが買取のメリットです。

訳あり物件の売却で損をしないために

訳あり物件の買取価格は、仲介で売り出す価格より下がるのが一般的です。

再販には特殊事情の解決をはかり、リノベーションなどの付加価値を高める施策を講じる必要があるからです。

そのため、買取価格の下がりやすい訳あり物件だからこそ、損をしないためにできるだけ適正価格で買取してもらわねばなりません。

一般的な不動産会社の場合、訳あり物件を再販したり活用したりする経験がなくとも、本業のかたわら訳あり物件の買取を謳う会社も少なからず存在します。

したがって、訳あり物件の買取は専門業者に依頼するべきと考えます。どんな分野でも、そのジャンルに特化し専門的に扱う業者の方が、売主にとって有利な価格を提示するはずです。

特殊な事情がある訳あり物件を、適正価格で処分するには、ノウハウを持った業者に頼るのが王道といえるでしょう。

訳あり物件を専門に扱う買取業者なら、訳ありの事情をカバーできる「物件コンディション」や「立地・周辺環境」の他に、プラスアルファを加えた適正価格の査定に期待が持てます。

複数の買取業者に査定に出す

訳あり物件の高値買取を目指すポイントは、多くの買取業者に査定依頼することです。まずは、訳あり物件を買取する業者を探すところから始めます。

近くの不動産会社や買取業者に直接出向いたり、ネット検索したりします。しかし、専門の買取業者はビルの2階・3階などにひっそりとオフィス出店の場合も多いのです。

ゆえに、ネットで一度に複数社の買取査定を受けられる「不動産一括査定サイト」の利用をおすすめします。

このサイトは、買取してもらいたい訳あり物件情報を入力するだけで、複数社の買取査定額を一度に確認できる無料サイトです。

1つの会社ではなく多くの不動産業者へ依頼することにより、価格や条件の比較がしやすく「どこの買取業者が高く買取するか?」も一目でわかります。

複数の買取業者に査定に出す

その際は「訳あり物件専門の買取業者」に絞って探すと、より効率的です。少しでも高値で売却できる業者を、このサイトを活用して探しましょう。

訳あり物件買取業者を選ぶポイント

訳あり物件買取業者を選ぶポイント

訳あり物件を売却するとお考えのとき「どんな買取業者を選べばよいのか?」と、悩まれている方は多いと思います。

ここからは、訳あり物件を買取させる場合の、失敗しない業者選びのポイントを解説します。

買取業者の中でも「中古住宅」「土地」、「投資用物件」など専門性はさまざま、中でも訳あり物件は特殊な部類です。

通常の不動産と違い、権利関係や立退きで揉めている場合の解決スキル、接道義務や告知義務を満たすための専門知識などが必要なケースが多々あります。

くわえて、再販する場合の購入希望者に対する営業や商談の仕方も通常物件とは違うため、業者には特別な「提案力」やニーズに合う「再生力」も求められます。

さまざまな事情が内在するこのような状態では、専門の買取業者でないとそもそも対応できず、そうでない業者では買取を拒否されたり、安値で買い叩かれたりしてしまうでしょう。

1.信頼できる買取業者に依頼する

信頼できる不動産買取業者に依頼するには、必ず確認しておきたいことが「不動産会社の免許番号」です。無免許業者との取引を避けるためにも最初に確認しておきましょう。

不動産売買には宅地建物取引業の免許が必要なので、面談する営業担当者の名刺などでも確認できます。

通常の不動産取引では売りにくい訳あり物件の所有者には、無免許で悪質な業者がアプローチしやすい傾向があるのです。

このような業者は売主の弱みにつけ込んでくるため、相場よりも大幅に価格を下げたうえで売却を進めてきたり、無理に売買を迫ってきたりなどの営業スタイルを取るところがあります。

こんな買取業者と取引してしまうと大幅に損をしてしまうだけではなく、後でトラブルに巻き込まれかねないため、きちんとした資格を有する買取業者に依頼しましょう。

免許の有無は、国土交通省の運営サイト「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」にアクセスして確認できます。

不動産会社の免許番号

 

また、広告や店舗内外の張り紙、ダイレクトメールなどに、下記の業法で禁止されている用語が使われていたらNG業者なのでご注意ください。

不動産公正取引協議会の定めでは「完全・絶対」「掘り出し・格安」「特選・厳選」など、特定用語の使用基準に抽象的な用語の使用を禁止しています。

また、他の不動産会社と比較するような特定用語「当社だけ」「抜群」「日本一」「最高級」なども同様です。(ただし、合理的な根拠がある場合は可)

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2..実績がある買取業者に依頼する

所有する訳あり物件を、適正な買取価格ですみやかに売却したい場合は、実績がある買取業者に依頼するのが確実で安心です。

買取業者に依頼する際には、その物件を専門的に扱っているか、買取実績を公表しているか確認しておくとよいでしょう。

通常の不動産(中古住宅・マンション・土地)であれば、過去の売買取引や周辺の価格相場をもとに買取価格を算出するのが一般的です。

一方、訳あり物件の問題点はそれぞれ違いがあるので、過去の取引や相場はあまり参考にならず、適切な買取価格を算出するのが難しい側面があります。

豊富な経験がないと適正価格を導き出すのは難しい作業です。買取実績が豊富な業者は多様化する現代の価値観とニーズを的確に掴んでいるからこそ、それを可能としています。

訳あり物件の買取を得意とする業者なら、ホームページ上やチラシなどで買取実績を公開しています。公開していない業者は、よい印象でも候補から外すことも賢明な判断です。

どの訳あり物件が得意分野なのか聞くもの重要です。事故物件・再建築不可物件・共有持分・立退き物件などがありますが、それぞれ査定ポイントが異なります。

よく「どんな訳あり物件でも買取可能」と公言している業者も散見しますが、過去に取り扱いのない種類の物件は、相場と大きく乖離する査定額を提示されることもあるので注意が必要です。

業者選び

そのため、どの訳あり物件の買取が得意なのか問い合わせ、ご自分の訳あり種別の取り扱い経験が豊富な業者を選びましょう。

3.地域物件に詳しい買取業者を選ぶ

依頼する買取業者は、所有する物件の地域で実績のある業者を選ぶことも大切です。地域物件に詳しい業者であれば、適正価格での売買ができる可能性が高まります。

買取業は地域の相場に精通していないとできないため、エリアに根付いた地域密着型の企業が多く、全国展開している大手不動産会社は、訳あり物件の買取には積極的ではありません。

中にはマンションなど買取をおこなう会社もありますが、それでも支店や営業所の周辺エリアに限定しての買取が一般的となります。

そのため戸建てや中小店舗の物件は、地域密着型で資金力のある中堅不動産会社が買取業者となっていることが多いのです。

好ましい買取業者の探し方としては、所有する訳あり物件のあるエリアに絞り込んで、買取業者を探すことが妥当と考えます。

買取経験が豊富な業者ほど高値査定の提示に期待が持てます。そのため、その地域で豊富な実績を持っている、地域密着型の業者を選ぶことをおすすめします。

4.行政処分が行われていないかチェックする

訳あり物件を始め、どんな種別の不動産売却の場合でも、売買を依頼する際には必ず不動産会社の行政処分情報をチェックしてください。

信頼できそうな買取業者を選定するに当たっては、まずは参考情報として選別に活用し、後の損失やトラブルを未然に防ぎましょう。

訳あり物件の買取価格は一定ではなく、依頼する業者の体質や社風によって査定額が変わります。

そのため、悪質な行政処分履歴のある業者にはご注意ください。訳あり物件は相場価格が安いことを理由に、不当な価格での買取を強要したり、実は買取ではなく業者転売の仲介だったりします。

不動産業を営むには、宅地建物取引業許可が必要になると先述しました。その許可のもと不動産会社は宅地建物取引業法に則って業務しなければなりません。

したがって、不動産業者は宅地建物取引業法に違反した場合、都道府県や国の免許権者から処分を受けた履歴が国土交通省のサイトに掲載されます。

まとめ

買取のメリットは次のとおりです。

  • 確実に売れる
  • 現金化が早い
  • 近所に知られない
  • 売主の瑕疵担保責任から逃れられる

デメリットは「売却価格が下がる」でした。

買取は、下記のような事情を持つ人に向いている売却方法といえます。

  • 資金が早急に必要になった
  • 転居が決まっているので整理したい
  • 近所や身内に秘密で手放したい
  • 自宅に競売の可能性がある

また、長い期間売れない物件を持っている人、忙しくて時間をとれない人にも向いているのかもしれません。

買取業者選びの「コツ」は、当たり前に業法を遵守し営業する地域密着型の業者を選ぶ、そして豊富な買取実績があることが必須になります。

訳あり物件の売却には「良き買取業者との出合い」と「判断力」が大切と考えます。この記事を参考に、ご自分の物件事情に合う売却方法を慎重に決めるようにしてください。

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