訳あり物件も確実に売れる！おすすめ買取業者3選と業者選びの要点も解説

訳あり物件の定義

訳あり物件とは、事故物件や再建築不可物件から「共有物件」「差押え物件」、そして「競売物件」「立退き物件」などを指しています。

一口に訳あり物件といっても、特に明確な定義はありませんが「ゴミ屋敷」や「欠陥住宅」も、そう呼ばれる場合があります。

大まかにまとめると、下記のような事情がある不動産物件です。

このような理由があって相場よりも価格が下がってしまうような不動産を、総称して訳あり物件と呼んでいます。

瑕疵や違法性がなくても「訳あり物件」になり得る

一般的に訳あり物件といわれるのは上記1、2番ですが、瑕疵や違法性のない3番の共有物件や立退き物件、4番の差押え物件や競売物件も訳あり物件に分類されます。

共有名義の不動産があるけど資金が急に必要になったので「共有者に内密で自分の持分を現金化したい」、この場合は購入者探しに難航するでしょう。

また、「立退き物件を処分したいのだけれど」交渉は難航しそうだし、高額な立ち退き料を支払うリスクも想定される。この場合も売却の難易度が高まります。

住宅ローンや市県民税などの滞納による差押え物件や競売物件は、任意売却以外は法的処置の売却になり、所有者の意思が反映されず自動的に競売になります。

これら瑕疵や違法性のない訳あり物件も、通常売却では長期化したり売価を大きく下げたり、「売れない」「買い叩かれる」などの場合が多いのが現実です。

訳あり物件の売却は「業者買取」がおすすめ

不動産の売却方法には「不動産仲介業者に売却活動を依頼する」方法（仲介）と、「専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらう」方法（買取）があります。

訳あり物件を売却したいのであれば、「買取」が、断然おすすめです。

その理由をご説明する前に、それぞれの仕組みを簡単に理解してください。

2つの方法の違いを簡単に理解していただいたところで、訳あり物件の売却先に買取業者がおすすめな理由を、簡単にご説明します。

訳あり物件も最短数日で確実に買取可能

不動産仲介業者に売却活動を依頼しても、訳あり物件はなかなか売却できません。

というのも、前述の通り、仲介業者に依頼した場合の主な買手は、マイホームを探している一般の個人だからです。いくら売出価格が安くても、マイホームとして訳あり物件を購入するのは、抵抗感がある方がほとんどでしょう。

対して、不動産買取業者の買取目的は、マイホーム用ではなく事業用です。再販や活用をして収益化（事業）ができそうであれば、どんな訳あり物件も最短数日で買い取ってくれます。

「こんな物件が収益に繋がるの？」「買取を断られるかも？」と思う方もいるかもしれませんが、ご安心ください。

専門の買取業者は、訳あり物件を収益化に繋げるノウハウや、再販顧客リストを豊富に持ち合わせています。そのため、どんな訳あり物件も収益化に繋げる自信があります。

弊社AlbaLinkも、訳あり物件に特化した専門の買取業者です。どんな訳あり物件もスピーディーに買い取ります。

我々が、訳あり物件の売却でお悩みの方のお力になれれば、非常に嬉しく思います。

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契約不適合責任が免責される

契約不適合責任とは、契約書に記載のない不具合が売却後の不動産に見つかったとき、売主が負わなければならない責任です。

個人間での売買であれば、売主の契約不適合責任は免責されません。

例えば、売却後の不動産に契約書にない不具合（雨漏りやシロアリ等）が見つかったとしましょう。その場合、契約不適合責任が課されている売主は、買主からの損害賠償請求や、売買契約の取り消しに応じなければなりません。

一方、個人から買取業者（宅建業者）で売買するのであれば、売主の契約不適合責任は完全に免責されます（宅建業法40条）。

訳あり物件には、売主も把握しきれていない思いがけない不具合が隠れていることが多くあります。そのため、個人ではなく買取業者に直接売却してしまった方が、売主は、売却後に責任を問われるおそれがなく安心です。

ただ、全ての買取業者が契約不適合責任を免責してくれるわけではないので、売却時には必ず担当者に確認してください。

弊社AlbaLinkは、契約不適合責任を一切免責したうえで訳あり物件の買取を行っています。

「建物の老朽化が進んでいる…」「物件の状態をすべては把握しきれていない」そんな方は、ぜひ弊社をご利用ください。

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売却経費がかからない

専門の買取業者に直接売却するのであれば、以下の売却経費が一切かかりません。

1つずつ簡単に説明します。

特殊清掃費用

自殺や他殺があった物件や、遺体の発見が遅れてしまった物件の特殊清掃費用は、汚損の程度や間取りに応じて、数万～数十万かかります。

個人に向けて売却活動をするのであれば、当然売主が費用を負担して特殊清掃を行い、買手が内見できるよう、原状回復しなければなりません。

しかし、専門の買取業者は特殊清掃費用込みの金額で買い取ります。室内がどれほど汚損していても、売主が特殊清掃費用を負担する必要はありません。

家具や遺品の処理費用

家具や遺品整理を専門業者に依頼すると、間取りや荷物の量に応じて、数万～十数万の費用がかかります。

個人に向けて売却活動をするのであれば、買手の内見のために、売主自ら物件内を片づけなくてはなりませんが、買取業者は家具や遺品もそのままの状態で買い取ってくれます。

売却前に売主が、家具や遺品の処理費用を負担する必要はありません。

リフォーム/解体費用

建物全体の大規模なリフォームにはおよそ1,000万前後、平均的な戸建の解体にはおよそ200万前後の費用がかかります。

個人に向けて売却活動をするなら、建物の状態に応じて、リフォームや解体を仲介業者に勧められることもあります。

しかし、買取業者に直接売却するのであれば、どちらも売主が行う必要はありません。買取業者が事業の一環として、買取後に行います。

ちなみに、買取後の収益化の方法によって、リフォームや解体の必要性は異なるので、売主の独断で行ったリフォームや解体の多くは、むしろ無駄になってしまいます。

売却前の物件に手を加えることはせず、そのままの状態で買取業者に相談しましょう。

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3社厳選！訳あり物件の買取におすすめの不動産業者

訳あり物件は買取業者に直接売却するべき理由を知っていただいたところで、おすすめの買取業者を3社ご紹介します。

買取業者を選ぶ際は、必ず複数社（3社程度）に依頼するようにしましょう。

というのも、買取業者によって、得意とする訳あり物件のジャンルが異なり、それに伴って、買取金額にも差が出るからです。

例えば、遺体の発見が遅れて汚損してしまった物件（事故物件）を売却したいのであれば、事故物件の取り扱いを得意とする買取業者の方が、当然買取金額は高くなります。

複数の買取業者に査定を依頼し、査定金額を比較したうえで売却する買取業者を決めましょう。

では、異なる特性を持つ買取業者を、3社ご紹介します。

株式会社AlbaLink

株式会社AlbaLinkは、東京都江東区に本社を置く2011年創業の不動産業者です。

このメディア「訳あり物件買取プロ」の運営と、日本全国の訳あり物件の買取・再販を、メイン事業としています。

「査定だけしてほしい」「まずは相談だけしたい」というお問い合わせにも年中無休で数多く対応しており、訳あり物件の年間ご相談件数は5,000件（※）を超えます。

※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件

また、AlbaLinkは、幅広いジャンルの不動産を買い取れるため、訳あり物件の売却でお悩みの方は、まずはAlbaLinkに相談し、査定を受けてみるのが賢明でしょう。

事故物件や権利関係が複雑な底地・借地・共有持分、また、再建築不可や老朽化した空き家、ごみ屋敷など、どんな訳あり物件にもきちんと金額をつけてくれるので、安心です。

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株式会社サンセイランディック

株式会社サンセイランディックは、東京都千代田区に本社を置く、1976年創業の不動産業者です。

長年培った不動産買取の経験や知識をフルに活かし、特に権利関係が複雑な土地（不動産）の買取を得意としています。

底地や借地など、権利関係が複雑な不動産を買い取って欲しい方は、株式会社サンセイランディックに相談してみましょう。

なお、東証一部上場企業でもあるため、相談する際の安心感も大きいのではないでしょうか。

株式会社MARKS

株式会社MARKSは、横浜市に本社を置く、心理的瑕疵物件に特化した不動産買取業者です。

心理的瑕疵を抱える物件を、「嫌われる物件」から「選ばれる物件」に生まれ変わらせることを経営理念に掲げています。

事故物件は、心理的な抵抗感から、どうしても買手に避けられてしまいがちです。しかし、売主にとっては「思い出がつまった大切な家」であることも少なくありません。

「親族や家族の死亡によって事故物件になってしまったけれど、丁寧に再生して、次の方に引き継いでほしい」

そのような売主様の想いを尊重し、株式会社MARKSは、土地や建物の供養（お祓い）も行い、丁寧に再生して、次の方に引き継いでくれます。

事故物件を売却したい方は、一度株式会社MARKSに問い合わせてみましょう。

訳あり物件買取業者を選ぶポイント

訳あり物件を売却するとお考えのとき「どんな買取業者を選べばよいのか？」と、悩まれている方は多いと思います。

ここからは、訳あり物件を買取させる場合の、失敗しない業者選びのポイントを解説します。

買取業者の中でも「中古住宅」「土地」、「投資用物件」など専門性はさまざま、中でも訳あり物件は特殊な部類です。

通常の不動産と違い、権利関係や立退きで揉めている場合の解決スキル、接道義務や告知義務を満たすための専門知識などが必要なケースが多々あります。

くわえて、再販する場合の購入希望者に対する営業や商談の仕方も通常物件とは違うため、業者には特別な「提案力」やニーズに合う「再生力」も求められます。

さまざまな事情が内在するこのような状態では、専門の買取業者でないとそもそも対応できず、そうでない業者では買取を拒否されたり、安値で買い叩かれたりしてしまうでしょう。

信頼できる買取業者に依頼する

信頼できる不動産買取業者に依頼するには、必ず確認しておきたいことが「不動産会社の免許番号」です。無免許業者との取引を避けるためにも最初に確認しておきましょう。

不動産売買には宅地建物取引業の免許が必要なので、面談する営業担当者の名刺などでも確認できます。

通常の不動産取引では売りにくい訳あり物件の所有者には、無免許で悪質な業者がアプローチしやすい傾向があるのです。

このような業者は売主の弱みにつけ込んでくるため、相場よりも大幅に価格を下げたうえで売却を進めてきたり、無理に売買を迫ってきたりなどの営業スタイルを取るところがあります。

こんな買取業者と取引してしまうと大幅に損をしてしまうだけではなく、後でトラブルに巻き込まれかねないため、きちんとした資格を有する買取業者に依頼しましょう。

免許の有無は、国土交通省の運営サイト「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」にアクセスして確認できます。

また、広告や店舗内外の張り紙、ダイレクトメールなどに、下記の業法で禁止されている用語が使われていたらNG業者なのでご注意ください。

不動産公正取引協議会の定めでは「完全・絶対」「掘り出し・格安」「特選・厳選」など、特定用語の使用基準に抽象的な用語の使用を禁止しています。

また、他の不動産会社と比較するような特定用語「当社だけ」「抜群」「日本一」「最高級」なども同様です。(ただし、合理的な根拠がある場合は可)

実績がある買取業者に依頼する

訳あり物件の実績が多くある不動産買取業者を選びましょう。

というのも、通常の不動産は、過去の売買取引や周辺の価格相場をもとに、買取金額を算出できます。

しかし、訳あり物件は、それぞれ異なる問題を抱えているので、実績がないと適切な買取金額を算出するのは難しいのです。

具体的には、会社のHPやチラシを見て、実績が掲載されているか確認してください。担当者に過去の実績を聞いてみるのも賢明です。実績がない買取業者は、思い切って候補から外してしまいましょう。

なお、会社の実績を訪ねる際には、具体的にどんなジャンルの訳あり物件を買い取ったのか、詳細を聞いてみてください。

例えば、あなたが事故物件を売りたいのであれば、事故物件の買取実績がある買取業者に売却した方が、適正価格で買い取ってもらえる確率は高まります。

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地域物件に詳しい買取業者を選ぶ

依頼する買取業者は、所有する物件の地域で実績のある業者を選ぶことも大切です。地域物件に詳しい業者であれば、適正価格での売買ができる可能性が高まります。

買取業は地域の相場に精通していないとできないため、エリアに根付いた地域密着型の企業が多く、全国展開している大手不動産会社は、訳あり物件の買取には積極的ではありません。

中にはマンションなど買取をおこなう会社もありますが、それでも支店や営業所の周辺エリアに限定しての買取が一般的となります。

そのため戸建てや中小店舗の物件は、地域密着型で資金力のある中堅不動産会社が買取業者となっていることが多いのです。

好ましい買取業者の探し方としては、所有する訳あり物件のあるエリアに絞り込んで、買取業者を探すことが妥当と考えます。

買取経験が豊富な業者ほど高値査定の提示に期待が持てます。

そのため、その地域で豊富な実績を持っている、地域密着型の業者を選ぶことをおすすめします。

行政処分が行われていないかチェックする

訳あり物件を始め、どんな種別の不動産売却の場合でも、売買を依頼する際には必ず不動産会社の行政処分情報をチェックしてください。

信頼できそうな買取業者を選定するに当たっては、まずは参考情報として選別に活用し、後の損失やトラブルを未然に防ぎましょう。

訳あり物件の買取価格は一定ではなく、依頼する業者の体質や社風によって査定額が変わります。

そのため、悪質な行政処分履歴のある業者にはご注意ください。訳あり物件は相場価格が安いことを理由に、不当な価格での買取を強要したり、実は買取ではなく業者転売の仲介だったりします。

不動産業を営むには、宅地建物取引業許可が必要になると先述しました。その許可のもと不動産会社は宅地建物取引業法に則って業務しなければなりません。

したがって、不動産業者は宅地建物取引業法に違反した場合、都道府県や国の免許権者から処分を受けた履歴が国土交通省のサイトに掲載されます。

参照元：国土交通省「ネガティブ情報等検索サイト」

まとめ

瑕疵や違法性がない不動産も、訳あり物件に分類され、買手がつきにくくなるおそれは十分にあります。訳あり物件は、いくら金額を下げても、永遠に売れ残ってしまうかもしれません。

売れにくい不動産を確実に手放したいのであれば、専門の買取業者に直接売却してしまいましょう。

記事内では、特徴が異なる、3つの不動産買取業者をご紹介しました。

手前味噌で恐縮ですが、その中でも、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、日本全国の幅広い訳あり物件を買い取るノウハウを持っています。

そのため、どんな訳あり物件にも適正な金額をつけて買い取ることができます。

「こんな物件に本当に金額がつくの？」と不安な方も、ぜひ一度我々にご相談ください。訳あり不動産のプロが、お客様1人ひとりの状況に合わせて、真摯にご対応いたします。

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