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『空き家大全』が提起する空き家問題の捉え直し
空き家を一律に「問題」とせず、住宅ストックの有意義な活用を目指す新たな捉え方
── 先生が執筆に関わられた『建築・まちづくりのための空き家大全』は、どのような背景から生まれたのでしょうか。また、日本における「空き家問題」の捉え方についてどのようにお考えですか。
『建築・まちづくりのための空き家大全』（森田教授などの共著）
森田教授：『空き家大全』は、建築やまちづくりの視点から空き家の本質を捉え直すことを目的に、12名の研究者や専門家が共同でまとめた書籍です。本書では、50のキーワードと50の実践事例を通じて、空き家が発生するメカニズムや法制度の課題、そしてそれを地域資源として活用するための具体的な手法を整理しています。
現在、日本における空き家の統計は「賃貸用」「売却用」「二次的住宅」「その他の住宅」のように定義されますが、一律に「問題」としてネガティブに語られがちです。しかし、空き家の定義や捉え方は国によって大きく異なります。
例えば、フランスでは二次的住宅はバカンスなどを楽しむ「豊かなライフスタイルの一部」として位置づけられており、空き家には含めていません。もしフランスで日本と同じ基準で空き家を定義・集計すれば、その割合は18％にものぼり、日本をはるかに凌ぐ「空き家大国」ということになります。
つまり、住宅が空いていること自体を「問題」として一面的に捉えるのではなく、空いている住宅ストックを社会全体でいかに有意義に使いこなし、暮らしの豊かさに繋げていくかという視点が極めて重要なのです。
週末や休暇時に避暑・避寒・娯楽などの目的で利用する「別荘」や、一時的に寝泊まりする「セカンドハウス」の総称。普段は人が居住していないものの、一時的な利用目的があるため、放置された空き家（「その他」の空き家）とは実質的に性質が異なる。
『建築・まちづくりのための空き家大全』より
ライフステージに合わせて住戸のサイズが伸縮する「ハビタ67」
── 住宅を「繋げて使う」という新しい活用の可能性について、海外ではどのような先進事例があるのでしょうか。
森田教授：非常にユニークな例として、カナダ・モントリオールにある集合住宅「ハビタ67」が挙げられます。これは1967年のモントリオール万国博覧会のパビリオンとしてプレハブのコンクリート箱状ユニットを組み合わせて建設されたもので、現在は人気の高級集合住宅となっています。
この住宅の住みこなしで面白いのは、住戸のサイズが家族構成やライフステージの変化に応じて伸縮する点です。
例えば、最初は3つの箱ユニット（1ユニット約60平米）で暮らしていた世帯が、隣の世帯からグレーの箱を1つ買い取り、壁を抜いて階段を設置することで4ユニットに拡張するといったことが行われています。外観からは分かりませんが、中では住空間が柔軟に伸び縮みしているのです。
このようなフレキシブルな暮らし方は、空き家が増えている日本の住宅地や団地における再生にも、大きなインスピレーションを与えてくれます。
『建築・まちづくりのための空き家大全』より
建築家モシェ・サフディが設計したカナダ・モントリオールの集合住宅。プレハブのコンクリート箱を積み重ねた幾何学的な構造で、住戸の組み合わせを柔軟に変更できるモジュラー建築の先駆的プロジェクト。
所有権の細分化を解消し、地域の再生を図るランドバンクの役割
── 空き家や土地などの「所有権」が細分化される問題に対しては、どのような対策が有効でしょうか。
森田教授：日本の不動産は所有権が細分化されすぎており、合意形成が難しくなって将来的なまちづくりが進まなくなる「アンチコモンズの悲劇」が起きています。
これを解消するために注目されているのが、アメリカのデトロイトなどで先行する「ランドバンク」という仕組みです。税滞納などで放置された建物や土地を公的機関が集約・再編し、地域の再生を図るものです。
日本でも、山形県鶴岡市の「つるおかランド・バンク」などの先駆的な事例が登場しています。隣接する狭小な宅地を集約して道路を拡幅し、価値を向上させるような「ミニ区画整理」などを行っています。個人では解決できない所有権の課題を組織的にまとめ直す仕組みは、今後の空き家対策に不可欠です。
『建築・まちづくりのための空き家大全』より
コロンビア大学のマイケル・ヘラー教授が著書『グリッドロック経済』で提唱した理論。多数の者が１つの財に対して排他的な権利（所有権や拒否権）を持つことで、その財の過度な細分化が生じ、社会的に望ましい利用や開発が阻害されてしまう現象。空き家問題における所有者不明土地や相続未登記問題がその典型例。
放置された空き家や空き地を、公的または非営利の主体が一時的に引き取り、権利関係を整理した上で、地域の需要に合わせて再開発や緑地化などの戦略的活用へ繋ぐ仕組み。
空き家・団地再生の国内事例
隣り合う住戸を統合し、子育て世代を呼び込む「ニコイチ」プロジェクト
── 国内における、空き家や団地を「繋げて使う」具体的なプロジェクトについて教えてください。
森田教授：非常に優れた実践事例として、大阪府住宅供給公社が泉北ニュータウンの茶山台団地などで行っている「ニコイチ」プロジェクトがあります。昭和に大量供給された団地は、エレベーターのない5階建て、1戸あたり45平米という画一的な間取りで高齢化と空き家化が進んでいました。
そこで、隣り合う2つの45平米住戸を繋ぎ、90平米の1つの住戸にリノベーションしたのです。広くなった空間には、従来の団地にはなかった「ガレージ風の広い土間」などの余白が生まれ、DIYを楽しんだり、子どもが野球の練習をしたりと、多様な暮らし方が可能になりました。結果として若い子育て世代の呼び込みに成功し、現在では隣り合う空き室がなくなってしまうほど大反響を得ています。
こうして入居した新しい世帯が、集会所を転用した「茶山台としょかん」や地域食堂などのコミュニティスペースの運営にも関わるなど、住まい単体の再生から地域全体の活性化へと連動しています。
『建築・まちづくりのための空き家大全』より
「母屋」と「離れ」をワンセットで貸し出す「オビハウス」の事例
── 地方における空き家活用の先進的な事例には、どのようなものがありますか。
森田教授：熊本市で実践されている、平屋の空き家群を活用した宿・職住一体の拠点である「オビハウス」が挙げられます。これは隣り合う2棟（全6戸）の平屋の空き家を改修し、中庭を挟んで「母屋（住居）」と「離れ（仕事場）」のセットとしてそれぞれに貸し出す仕組みです。
この物件は、熊本で空き家を活用した宿泊事業を手掛ける「スミツグハウス」が大家から一括で借り上げ、入居者にサブリースしています。入居者は「離れ」を自分の仕事場などとして使うだけでなく、第三者に又貸し（シェア）したり、民泊として運用することも認められています。
さらに、熊本県立大学の学生チームが民泊の運営切り盛りに関わっており、若者のチャレンジの場として機能しています。民泊としての年間営業日数上限（180日）以外の期間は学生の居場所としても使われ、地域から若者が流出する課題に対する有効な解決策となっています。
『建築・まちづくりのための空き家大全』より
「コミュニティ大工」や「九州DIYリノベWEEK」が広げる地域再生の輪
── 住民自らが手を入れる「DIYリノベーション」の動きについても、注目すべき事例はありますか。
森田教授：『空き家大全』の「仕組みと担い手」のパートでも紹介していますが、空き家再生において非常に重要になっているキーワードが、まさに「DIY」や「自分たちでつくること」です。これまでの住まいは、プロが提供するサービスを「消費者」として受け取る形が中心でした。しかし現代は、住む人自身が主体となって「場をつくっていく」トレンドへと大きくシフトしています。
その象徴的な事例が、鹿児島を拠点に活動する加藤潤さんを中心に実践されている「コミュニティ大工」です。これは、プロの大工（職人）ではないものの、みんなのDIYの力をまとめて空き家再生や地域起こしを行う活動です。「玄人（プロ）と素人の境界線」を跨ぎながら、多様な人々を巻き込んで活動されています。
また、このDIYによる地域づくりのネットワークとして、九州一円で展開されている「九州DIYリノベWEEK」も非常に興味深い事例です。元々は不動産オーナーの勉強会から始まった活動でしたが、実践を重ねる中で、テーマが「空き家をどう解消するか」から、「空き家を核に地域をいかに良くするか」へと進化していきました。つまり、個人の利益追求から社会課題の解決へと、参加者の関心ややりがいがシフトしていったのです。
各地域で活動している人たちが集まり、ノウハウを共有し合うこのイベントは、人々を巻き込む「DIY」が、地域コミュニティの仲間やファンを増やしていく上でいかに強力で欠かせないツールであるかを明確に示しています。
『建築・まちづくりのための空き家大全』より
『建築・まちづくりのための空き家大全』での共著者・豊田工業高等専門学校・加藤悠介教授のインタビュー記事は以下よりご覧ください。
東京工芸大学「ミドラボ」の団地活性化プロジェクト
神奈川県住宅供給公社との連携プロジェクト「ミドラボ」
── 先生たちが取り組まれている、東京工芸大学と神奈川県住宅供給公社の連携プロジェクト「ミドラボ」について教えてください。
森田教授：東京工芸大学は、工学部が厚木キャンパス、芸術学部が中野キャンパスにあります。この本学と神奈川県住宅供給公社と包括連携協定を結び、工学部のある厚木市の「緑ヶ丘団地」（1962年入居開始）を舞台に、2018年から開始したプロジェクトが「ミドラボ」です。
この団地は、高度経済成長期に近隣の工業団地で働く労働者向けに整備された歴史があります。まだ木造住宅が主流だった時代に、最新設備が整ったコンクリート造の住まいは、近代的な暮らしの「憧れの対象」でした。以前は、読売ジャイアンツ（巨人軍）元監督の原辰徳氏もこの団地に住んでいたという歴史的なエピソードもあります。
現在は高齢化と空き家化が進み、一部の棟が取り壊されて民間の戸建て住宅地へと再編されるなど、団地の「縮小期」にあります。しかし、豊かなオープンスペースや長い歴史の蓄積というポテンシャルも眠っており、大学の多様な専門性を持ち込んで団地を活性化させる実践を重ねています。
東京工芸大学の工学部と芸術学部が神奈川県住宅供給公社と共同で進める、厚木市・緑ヶ丘団地の再生プロジェクト。学際的なアプローチにより、住戸リノベーションから環境研究、デザイン、地域交流の場づくりまで総合的に取り組む。
大学によるリノベーションと環境改善の実践
── 工学部としての具体的な研究やリノベーションの実践について詳しく教えていただけますか。
森田教授：工学部の建築学科を中心に、「かつては家族で住んでいた2DK、37平米の住戸を、現代の学生が1人でリッチに暮らすとしたらのリノベーション提案」などを行いました。
また、古い団地の最大の弱点である「温熱環境」の改善研究も特徴的です。あまり費用をかけずにDIYで快適性を高めるため、窓の二重化による断熱化実験や、バルコニーに吊り下げる「緑化ルーバー」による日射遮蔽、壁に沿って流れる風を室内に取り込む「ウィンドウキャッチ窓」の設置といった環境工学的アプローチを取り入れ、その効果を実測・データ化して学生の卒業論文や研究成果に繋げています。
高経年団地の住戸を快適で健康に暮らせるウェルネス住宅に／ミドラボ
マンガ・映像を活用した団地プロモーション
── 一方で、芸術学部の学生はどのようにこのプロジェクトに関わっているのでしょうか。
森田教授：マンガ学科や映像学科の学生とは、団地での暮らしや住民との日常の交流を題材にした、団地のプロモーションビデオやマンガの制作を行いました。
例えば、近隣の方が自分で育てた野菜を学生に分けてくれる温かいエピソードなどを分かりやすいマンガとして視覚化し、地域に配布して活動をアピールしたり、入居促進のツールとして活用しています。建築や理系的な発想だけではカバーしにくい、日常の魅力をエモーショナルに伝える表現力が非常に役立っています。
デザインサークルの学生たちとは、団地の道のアスファルトアート、集会所のオリジナルグッズ（看板、のれん、エプロン、ステッカー、スタンプなど）のデザインも進めています。
学生居住と地域活動を結ぶ「団地活性サポーター制度」
── 学生が実際に団地に住んで活動を支える制度もあるそうですね。
森田教授：公社の「団地活性サポーター制度」は、子供会と一緒にクリスマス会の企画をしたり、スマホ相談会、お祭りのお手伝いといった地域活動へ参加することを条件に、学生が家賃半額（通常4万円のところ、2DKを2万円）で入居できる仕組みです。
現在6名ほどの学生が実際に暮らし、日常的な住民との顔の見える交流や、コミュニティの潤滑油として機能しています。
団地活性サポーター制度
神奈川県住宅供給公社が導入した学生向け居住支援制度。学生が安価な家賃で団地に居住し、その見返りとして地域コミュニティのサポート活動に携わることで、多世代交流と団地活性化の両立を目指す。
緑ヶ丘団地で進むコミュニティ空間づくり
団地をひらく「オープンストリート構想」
── 団地の共用部分や屋外空間の改修において、どのような取り組みを行っていますか。
森田教授：ミドラボでは、団地をを地域に開いていく「オープンストリート構想」を進めています。団地内には安全対策として至るところにフェンスが設置されているのですが、かえって歩行者が危険な車道側に追いやられたり、空間が閉鎖的になる問題がありました。
そこで、過剰なフェンスを一部間引き、歩いて楽しい生活の道を少しずつつくり込んでこうというプロジェクトです。しています。実際に住民や子どもたちにも参加してもらい、一緒に地面に道を描き、みんなで何度も歩いて意見を聞きながら、設計をアップデートしていきました。
さらに、このストリートを楽しんでもらうための様々な仕掛けを毎年デザインし、一つずつ制作しています。提案中のものとしては、道を延長した先にあるゴミ集積所では、朝のゴミ捨ての際に住民同士の交流が生まれるよう、ゴミ置き場をリノベーションした「ゴミュニケーションベンチ」などもあります。
他にも、滑り台をストリートのゲート（門）にするアイデアがあったり、学生も参加しながら制作した、大きなフラワーポット（植木鉢）にもなるコミュニティベンチを設置したりしています。こうした「道を楽しくする仕掛け」を毎年デザインして一つずつ丁寧に作り出すことで、住民が自然と外に出て歩き、座って対話できる心地よい屋外空間が徐々に出来上がっています。
団地をひらく「オープンストリート構想」
集会所リノベーションによる居場所づくり
── 団地内の「集会所」も劇的に変わったと伺いました。
森田教授：このオープンストリート（道）の動線上には、団地の集会所があります。かつては比較的閉鎖的でほとんど使われていませんでしたが、その空間を開放し、ストリートの一部として溶け込むようなイメージでリノベーションされています。
具体的には、敷地を遮っていた垣根を取り払って集会所の前面を開放し、そこに新しい道を舗装して誰もが自然と通り抜けられるようにしました。その上で、集会所の中も間仕切り壁をほとんど取り払い、「靴を脱がずに土足でそのまま入れる大きな一室空間」へとリノベーションしました。
集会所のリノベーション
室内には、住民から寄付されたぬいぐるみを飾る棚や、対話を生むためのベンチなどを学生がDIYでデザイン・制作しました。棚には寄付された本を並べて誰もが読めるようにしたり、住民の方々の作品を飾るギャラリーにしたりと、様々な使い方を試行錯誤しながら使いこなしています。
さらに、道を楽しくする仕掛けとして、現在は子どもたちの遊び場になっている小上がりの和室の北窓に大きなベンチを制作しました。窓を介して内側と外側をつなぐことで、外の「道」と「集会所の中」が一体化するような仕掛けになっています。
集会所のリノベーション
この場所は、現在も毎週学生たちが居場所として開放しています。奥にあるコミュニティキッチンを活用してコミュニティカフェを開くなど、温かい交流の場となっています。
また、昨年度は魚の排泄物を含んだ水で植物を育てる循環ろ過システム「アクアポニックス」を設置したところ、子どもたちが下校途中に毎日のように魚を見に立ち寄るようになり、自然と多世代が混ざり合う空間が生まれてました。
このように、道と空間の境界をなくし、人々の交流が生まれるような場づくりを行っています。
ミドリバ
活動を通じて見えてきた課題と可能性
「モノと空間」を介して、学生主体から住民との共同運営へ
── プロジェクトを継続する中で見えてきた課題や、学術的な理論に基づいたアプローチについて教えてください。
森田教授：「ミドリバ」での活動が軌道に乗るにつれ、どうしても運営が「学生主体」になりやすく、住民との共同体制への移行プロセスが課題として見えてきました。これを解決するヒントとして、卒業研究を行った学生が「アクターネットワーク理論」を導入した分析を行いました。
アクターネットワーク理論では、行為を生み出す力を持つ「アクター」を人間だけでなく、「モノ」や「空間そのもの」にも宿ると考えます。この卒業研究では、場づくりの重要なアクターとして、人だけでなく「52個の要素（物、空間、活動など）」が挙げられ、これらが間接的な参加や交流を生み出していることが確認されました。
たとえば、以下のような「非人間アクター」を適切に配置することで、学生が常駐しなくても活動が回る仕組みを作ることができるかもしれない。
・「ミドリ部通信（チラシ）」：学生が手作りする広報チラシ。各世帯のポストへ投函する際に住民とのリアルな会話を生むほか、直接足を運ばない住民に対しても、活動が進んでいる楽しい雰囲気を届ける媒体。
・「寄付されたプランター」：直接の参加が難しい住民も、プランターの寄付という「間接的な活動参加」を通じて関係性を構築。受け渡し時の会話や、活動を気にかけてもらうきっかけを生むモノ。
・「リングベンチ」：花が植えられたことで「花壇」と認識され、自然と腰掛ける住民が現れた。「赤い道」の上での滞留を促し、ガーデニングを通じた住民と学生のふとした交流を育む装置。
・「ディスプレイウォール」：住民の絵画や子どもの折り紙、活動写真などを展示する壁面棚。人との対話が苦手な人でも「作品展示」で関わることができ、住民とミドリバとの関わり方の幅を広げている。
・「オリジナルのれん」：活動の開放状態を住民に知らせるミドリバの顔。風に揺れて内と外の境界をやわらげることで、住民や子どもたちが気軽に集会所を訪れるための心理的敷居を下げるモノ。
誰がどれだけ負担するかという「個人依存の課題」から、モノと空間を含めた「関係性の仕組みのデザイン」へと捉え直すことで、学生主体のネットワークから住民との「共同型」へと段階的に移行させる設計が可能になるのです。
ミドリバをかたちづくる52のアフター
フランスの社会学者ブルーノ・ラトゥールらが提唱した社会学の理論。人間だけでなく、技術、道具、空間、自然環境などの「非人間（モノ）」も同等に社会的なネットワークを構成し、相互作用をもたらすエージェント（アクター）として捉えるアプローチ。
「学ぶ・つくる・暮らす・つながる」を実践するもう一つのキャンパス
── 最後に、この「ミドラボ」の活動に込めた想いをお聞かせください。
森田教授：一般的な大学の授業や演習では、図面を描いてモデルを作って終わりになることが多いですが、「ミドラボ」では「学ぶ」「つくる」「暮らす」「つながる」というテーマのもと、空き家を抱える団地を「もう一つのキャンパス」として捉えています。
実際につくり、使ってもらい、住民のみなさんに喜んでもらえるものになったらいいなと思って、日々活動をしております。
── 本日は貴重なお話をありがとうございました。
