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再建築不可物件とは新しい建物を建てられない土地
再建築不可物件とは、いま建っている建物を取り壊すと新しく建物が建てられない土地です。
通常の家であれば、老朽化対策の一つとして「建て替え」の選択肢もありますが、再建築不可物件では法的制限によってそれができません。
再建築不可になる原因はいくつかありますが、もっとも多いのは「接道義務」と呼ばれる建築基準法の規定を満たしていないことです。
接道義務とは、建築基準法で定義された幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していないと建て替え不可となるルールです。
災害が発生したときに緊急車両がスムーズに救命活動をできるようにするための措置として、1950年に建築基準法の施行と共に接道義務が定められました。
施行前から存在する建物は問題なく使用できるものの、建て替えするときには現行法に適合させる必要があるので再建築不可物件なのです。
接道義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件が売れない4つの理由
再建築不可物件は、買い手のデメリットが多いので市場では売れない不動産に分類されています。
再建築不可物件が売れにくい理由は、以下の4つです。
リフォーム費用が割高になりやすい
再建築不可物件は、リフォーム費用が割高になりやすい点が売れにくい要因の一つとなっています。
前述したとおり、再建築不可物件は建築基準法の施行前から建っているため、多くは築50年を迎えています。
築50年を超えている建物は構造が古く、現在の住宅性能に合わせるためには耐震・断熱リフォームなどの追加工事が必要です。
たとえば、耐震補強工事を行う場合は160万円程度の費用がかかります。
参照元：日本木造住宅耐震補強事業者協同組合「木耐協 耐震診断結果 調査データ」
また、リフォーム工事が難航しやすいのも費用が割高になる要因です。
接道義務を果たしていない土地は十分に道路・間口の幅を確保できていないため、重機が侵入できない現場もあります。
本来、重機やトラックで行う作業を人力でやる場合は工事日数がかかるため、再建築不可物件のリフォーム費用は割高になりやすいのです。
土地の有効活用がしづらい
再建築不可物件が売れない理由には、土地の有効活用がしづらい点も挙げられます。
建て替えができない土地であるため、居住用物件はもちろんのこと収益物件・商業施設などへの転用もできません。
建物を解体するのを期に、駐車場・家庭菜園スペース・太陽光発電用地など土地活用に切り替える方法もありますが、住宅密集地にあると高い収益は見込めないでしょう。
基本的には「いま建っている建物が寿命を迎えるまで」という期限付きの住宅になるため、有効活用がしづらいのです。
再建築不可物件の活用方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
住宅ローンの利用が難しい
再建築不可物件は買い手が住宅ローンを組みにくいの点も、売れない要因です。
活用制限が多い再建築不可物件は、住宅ローン審査において金融機関から担保価値が低いとみなされるためです。
住宅ローンでは、債務者の返済が滞ったときに資金回収するため不動産を担保に設定する。担保価値が低いと希望金額でローンが組めなくなる、もしくはローン自体が利用できない
住宅ローンが組めない場合、キャッシュで購入する・金利が高いローンを利用するなど別の対応をしなくてはなりません。
多くの買い手は住宅ローンを組む前提で物件選びをするため、買い手が限定的になる再建築不可物件は売却が難しいのです。
再建築不可物件の住宅ローンについては、以下の記事で詳しく解説しています。
地震で倒壊しても建て替えできない
再建築不可物件は、地震などの自然災害が原因で倒壊した場合も建て替えできません。
前述したとおり、再建築不可物件は築50年以上で建物が老朽化しているケースがほとんどです。
築年数の古さにくわえて旧耐震基準で設計されているため、揺れが大きい地震に遭遇すると倒壊する危険性が高くなります。
震度5程度の揺れで倒壊しないレベルの耐震基準。1981年5月31日以前に建築された住宅は旧耐震基準に該当する
つまり、自然災害に遭遇すると土地としての利用しかできなくなるため、突然住む場所を失うリスクがあるのです。
2011年から2020年に全世界で発生したマグニチュード6.0以上の地震のうち、17.9％は日本周辺で発生しているほど日本は災害リスクが高い国です。
参照元：一般社団法人国土技術研究センター「国土を知る / 意外と知らない日本の国土」
自然災害によって突然住居を失ったり、次世代に受け継がせられなかったりするのが購入をためらう理由になっているといえます。
再建築不可物件が地震で倒壊するリスクについては、以下の記事でも解説しているので併せてお読みください。
>再建築不可物件は売れない上に売却相場が通常の5～7割程度
再建築不可物件は売却が難しい上に、売却相場が通常物件の5割〜7割程度まで安くなるといわれています。
この水準に落ち着くのは、主に次の3つの要素が絡み合って価格を決めているためです。
- 土地の条件
- 土地の形状・周辺環境・最寄り駅からの距離によって評価は変わり、再建築不可を解消できる土地ほど値下がりの影響を受けにくい。解消できない場合でも、資材置き場や駐車場として活用できれば価格が上乗せされることがある
- 建物の状態
- 雨漏りや建物の傾き、シロアリ被害の有無が査定に影響する。大掛かりな修繕をせずに賃貸として貸し出せる状態であれば、投資家からの需要が見込める。
- 権利関係の複雑さ
- 前面の通路が私道か公道か、私道の持分の有無、相続登記の完了状況、共有者の有無によって価格が左右される。権利関係が複雑なほど買主に敬遠されやすく、評価額は下がる傾向にある
とくに、再建築不可が解消できるのであれば、周辺の類似物件と近しい価格帯での売却が可能です。
ただ、次項で解説しますが、再建築不可を解消する方法は自身で行うと手間・費用がかかる上に難易度は高めです。
再建築不可物件をスムーズに売却をしたい方は、専門の不動産買取業者への依頼を検討しましょう。
専門の買取業者であれば、再建築不可物件を有効活用する方法を多く持ち合わせているので、適正価格で売却できます。
なお、弊社アルバリンクは再建築不可物件に強い専門の買取業者です。
再建築不可物件を積極的に買い取っており、年間買取件数2,000件超（※2025年12月時点）の実績がございます。
売れない再建築不可物件をスムーズかつ適正価格で売却したい方は、弊社までお気軽にお問い合わせください。
再建築不可物件の売却相場については、以下の記事で詳しく解説しています。
売れない再建築不可物件の売却方法6つ
再建築不可物件を売却する際の主な相手先は、「仲介」と「買取」の2つに大別されます。
仲介とは、不動産会社が買い手を探し、契約の橋渡しを行う売却方法です。
前述の「再建築不可物件が売れない理由」のとおり、仲介では需要が限定的であるため、売却が長期化しやすい傾向にあります。
ただし、再建築不可の状態を解消できる土地の場合は、仲介でも比較的スムーズな売却が期待できます。
これに対して買取は、不動産会社自体が買い手となる売却方法です。
仲介のように市場で買い手が現れるのを待つ必要がないため、平均1週間〜1ヶ月程度で売却が可能です。
詳細は、「専門の不動産買取業者に売却する」で解説しますが、「再建築不可物件を手間をかけず、早く売りたい」といった場合は、買取業者に売却する方法が現実的といえます。
ここでは、売れない再建築不可物件を売却する6つの方法をご紹介します。
| 方法 | 特徴 | 売却先 | 費用／時間 | おすすめ |
|---|---|---|---|---|
| 隣地を購入する | 隣接地を買い足して接道義務を満たして売却 | 一般の買主 | 土地の購入代金 + 測量費用・登記費用／交渉次第 | ・隣人との仲が良好 ・隣人が売却に前向き |
| セットバックする | 前面道路の中心線から2m後退させ、接道義務を満たして売却 | 一般の買主 | 20〜80万円／1ヶ月程度 | 前面道路の幅員が4m未満で、後退により接道義務を満たせる土地 |
| 43条2項の許可を受ける | 特定行政庁の許可・認定を得て再建築可能にして売却 | 一般の買主 | 申請手数料3万円程度／1〜3ヶ月 | 敷地が43条2項の基準に該当する土地 |
| 隣地の所有者に売却する | 土地を一体化することで利便性が高まる隣地所有者に売却する | 隣地の所有者 | 基本的に自己負担なし／交渉次第 | ・隣人との仲が良好 ・隣人が購入に前向き |
| リフォームして売却する | リフォームで商品価値を高めて売却 | 一般の買主 | 1,500〜2,000万円／約3〜6ヶ月 | 資金を投じても高値で売却したい人 |
| 専門の買取業者に売却する | 再建築不可物件に強い買取業者に、現状のまま売却する | 専門の買取業者 | 基本的に自己負担なし／平均1週間〜1ヶ月程度 | 手間・時間・費用をかけずに売却したい人 |
関連記事：再建築不可物件の売却方法4選！高額＆高確率で手放すならこの一択！
【間口が2mに足りない場合】隣地の一部を購入して接道義務を満たした状態で売却
間口が前面道路に2m以上接していない場合は隣地の一部、もしくは全部を購入すると接道義務違反を解消できます。
たとえば、上記の画像のように間口が0.5m足りない場合は、隣地から0.5m幅で土地を購入すると再建築が可能になります。
購入すべき面積は「不足している間口分の幅 × 奥行き」で計算するのが基本で、価格については周辺エリアの坪単価を目安に算定されます。
なお、かかる費用は土地代だけにとどまりません。
分筆に伴う測量費用・登記費用・不動産取得税といった各種費用も見込んでおく必要があります。
費用の目処が立ったら、実際の手続きは以下の流れで進めていきます。
- 隣地の所有者に購入の意向を伝える
- 双方で価格の合意に至る
- 確定測量と分筆を実施する
- 売買契約を締結する
- 所有権移転登記を行う
測量や登記については、土地家屋調査士や司法書士といった専門家へ依頼するのが一般的です。
後々のトラブルを防ぐためにも、当事者同士だけで交渉を進めるのは避けましょう。
ただし、これらの方法は隣地の所有者が売却に前向きでなければ実現できない方法です。
隣地所有者との交渉が難しい場合には、「専門の不動産買取業者に売却する」の方法をおすすめします。
【前面道路が2項道路の場合】セットバックで幅員4mを確保し売却する
前面道路の幅員が4mに満たない場合は、セットバックを実施すると接道義務が果たせます。
セットバックとは、道路の中心線から2mの位置まで敷地を後退させて幅員を確保することです。
たとえば、道路の中心線から敷地まで1.5mしかない場合は、0.5m分を後退することで再建築が可能になります。
ただし、セットバックによって建て替えが認められるのは、建築基準法上の「2項道路」に接する土地に限られます。
次のようなケースでは、セットバックをしても建て替えは認められません。
- 通路が役所の登録上「道路」として扱われていない場合（私道の未認定部分など）
- 道路に接する幅（接道間口）が2mに満たない場合
また、セットバックの費用は20万円〜80万円程度かかるため、まとまった資金の準備が必要です。
自治体によっては補助金制度が用意されているので、セットバックを検討している方は役所に問い合わせましょう。
セットバックの概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
建築基準法上の道路に接していないなら、43条2項の許可を申請する【旧43条但し書き】
前面道路が建築基準法上の道路ではない場合は、43条2項の許可を受けると再建築可能になります。
43条2項2号道路（旧43条但し書き）とは、一定の条件を満たす場合に、建築審査会の許可によって建築可能になる制度です。
たとえば、下記のような条件に該当している再建築不可物件は許可を受けられる可能性があります。
- 敷地周辺に広い空き地がある
- 交通・安全・防火・衛生の面で支障がない土地
- 建築審査会から同意を得ている
ただし、永続的に再建築可能になるわけではなく、建築する度に建築審査会の許可を得る必要があります。
反対にいうと、建築審査会で不許可になると再建築不可物件に戻る可能性があるため、通常の物件より売却価格が安くなるのは避けられないでしょう。
43条2項2号許可（旧43条但し書き）の概要については、以下の記事でも詳しく解説しています。
隣地の所有者に売却する
まずは、隣地の所有者に売却する方法です。
再建築不可物件に限らず、不動産をもっとも購入する可能性が高いのは隣地の所有者といわれています。
隣地の所有者にとっては、敷地が広くなる・土地活用の選択肢が増えるなど、隣地特有のメリットが得られるためです。
くわえて、隣地も再建築不可物件であれば、あなたの土地を購入すると接道義務を果たせるので土地の資産価値も向上できます。
ただし、当然ながら隣地の所有者が前向きでなければ実現しません。
また、売却価格や引き渡し条件などの交渉で折り合いがつかなかった場合、今後の関係性に悪影響を及ぼす可能性があります。
直接交渉は関係悪化のリスクがあるため、不動産会社などの専門家に間に入ってもらいましょう。
あわせて、自分自身が土地の価値を見誤らないよう再建築不可物件の買取査定を並行して受け、価格の相場を把握しておくことも大切です。
当面住める状態なら、リフォームして個人の買い手に売却する
次に、再建築不可物件にリフォームを施して売却する方法です。
建て替えができなくても当面の間、耐久性に問題なく住める状態であれば買い手が見つかる可能性があります。
ただし、建物の骨組み以外をすべて作り直すスケルトンリフォームの場合、30坪程度で1,500万円〜2,000万円程度かかります。
また、2025年4月に行われた建築基準法改正により、木造2階建て・床面積200㎡以上の木造平屋に該当する再建築不可物件は大規模リフォームができなくなりました。
参照元：国土交通省「建築確認・検査の対象となる建築物の規模等の見直し」
外壁を例に挙げると、塗装する・新しい仕上げ材を被せるなどの工事は従来どおりできますが、主要構造部の50％を超える改修は建築確認申請が必要になります。
建築物を建てる際、法令・条例などに適合しているかを確認する手続き。再建築不可物件は現行法に適合していないので、建築確認審査が不要な範囲のリフォームしかできない
予定しているリフォームができるのか・費用対効果が十分に得られるのかを検討した上で慎重な判断が必要です。
2025年の建築基準法改正が再建築不可物件に与えるリフォームの影響については、以下の記事で詳しく解説しています。
手間をかけず確実に手放すなら、専門の不動産買取業者に売却する
「再建築不可のまま売却する方法」の中でもっともカンタンなのは、専門の不動産買取業者への依頼です。
不動産買取業者とは、売主の物件を直接買い取る業者を指します。
中でも、専門の買取業者は再建築不可物件のような訳あり物件を得意としているので高確率で買い取ってもらえます。
専門の買取業者は、再建築不可物件の運用・再販によって収益化する仕組みづくりができているからです。
そのため、市場で売れない再建築不可物件でも、専門の買取業者に依頼するとトントン拍子に売却の話が進むケースも珍しくありません。
また、専門の買取業者に売却するメリットは高確率で売却できる以外にも以下のメリットがあります。
- スピーディーに売却できる
- 売主・業者が契約条件に合意すれば、平均1ヶ月程度で売却きる
- そのままの状態で売却できる
- 業者がリフォーム・申請などの役割を担うため、売主はそのままの状態で引き渡せる
- 適正価格で売却できる
- 再建築不可物件の運用・再販の計画が具体的に立てられる分、将来の利益を上乗せする形で買取価格を高くしてもらえる
また、買取業者に売却する場合は契約不適合責任が免責となります。
引き渡し後に「契約書にない欠陥」が指摘された場合に売主が負う責任
たとえば雨漏りやシロアリ被害が後から見つかると、修繕費の請求や契約解除を求められることがあります。
再建築不可物件は築年数の古い建物が多く、売却後に責任を追及されるリスクは通常より高めです。
仲介の場合、契約書に「契約不適合責任免責」と記載していなければ、引き渡し後も責任を問われる可能性が残ります。
仲介では買主から免責の了承を得るのが難しい一方、専門の買取業者に売却する場合は免責が基本となっています。
ただ、不動産買取業者の中には自社の利益を優先して不当な価格を提案する悪質な業者もいるため、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
買取業者を選ぶ際は、業者のホームページで取引実績・口コミなどを確認し、信頼できる業者に依頼しましょう。
再建築不可物件の買取業者については、以下の記事で詳しく解説しています。
再建築不可物件を売れないまま所有し続ける3つのリスク
再建築不可物件を「売れないから」と所有し続けるリスクは、以下の3つです。
リスクを未然に防ぐためにも、放置せず、早い段階で売却の方法を検討していくことが大切です。
固定資産税の優遇が外れて最大6倍になる恐れがある
再建築不可物件を空き家のまま放置すると、翌年以降の固定資産税が最大6倍まで増額する恐れがあります。
住宅が建つ土地には「住宅用地の特例」があり、固定資産税は最大6分の1まで軽減されています。
しかし、倒壊の危険性や衛生面で問題があると自治体に判断された「特定空家等」に指定されると、税額は次のように変化します。
- 住宅用地の特例が適用中：固定資産税が最大6分の1に軽減
- 特定空家等に指定された後（勧告を受けた後）：軽減特例が外れ、税額が最大6倍相当に戻る
また、家屋を解体して更地にした場合も「住宅用地の特例」の対象から外れてしまうため、日頃からの管理を怠らないことが大切です。
資産価値が下がり売却や活用が難しくなる
再建築不可物件は、所有し続けている間にも資産価値が低下していきます。
建物の老朽化が進むほど、買い手は「安心して暮らせなさそう」「修繕費用がかさみそう」といった不安を感じ、購入に踏み切りづらくなるからです。
その結果、買い手が見つからず時間が経つほど値下げを迫られる悪循環に陥りやすくなります。
早めに売却を検討したほうが、資産価値が目減りする前に手放しやすくなるでしょう。
倒壊・不法投棄で損害賠償を求められる恐れがある
管理されていない再建築不可物件は、倒壊や不法投棄によって高額な損害賠償を求められる恐れがあります。
人の出入りがなく放置された空き家は、不法投棄・放火・不法侵入などの犯行現場となりやすいからです。
さらに深刻なのは、老朽化した建物が倒壊し、隣人や通行人にケガをさせたり建物を壊したりしてしまった場合です。
たとえ過失がなくても、所有者は民法717条の土地工作物責任に基づき、損害賠償を請求される恐れがあります。
前述のように、再建築不可物件は築50年を超える建物が多いため、他の物件と比べて倒壊のリスクが相対的に高くなります。
管理が行き届かない状態が続けば続くほど、ある日突然金銭的な負担を負うことになりかねません。
まとめ
再建築不可物件は、建て替えができない・ローンが利用しにくいなどの理由から「売れない不動産」といわれています。
隣地を購入して再建築可能にするなどの裏ワザもありますが、手間・費用の負担を考えると誰にでもおすすめできる方法とはいえません。
そのため、活用予定のない再建築不可物件は、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
専門の買取業者であれば、再建築不可物件の問題点を解消するスキルに長けているため、現状のままで買い取ってもらえるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は再建築不可物件に強い専門の買取業者です。
一般の不動産会社が取り扱わない訳あり物件を買取・再販する専門業者として、フジテレビなど各種メディアに特集された実績もございます。
再建築不可物件を売却して、所有に伴う不安や悩みから解放されましょう。
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