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再建築不可物件は売却できる?買取業社の選び方と高く売る方法を解説!

再建築不可物件は売却できる?買取業社の選び方と高く売る方法を解説!再建築不可

物件の中には、様々な要因が重なって物件を取り壊したとしても、新たに物件を建てることが出来ない場合があります。

このような物件のことを「再建築不可物件」と言います。

再建築不可物件は不動産の売買において、取扱いが難しく、売却に時間がかかるケースが多いです

そこで、今回は再建築不可物件の買取方法と、査定のポイントなどについて解説していきましょう。

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再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、建築基準法第42条に抵触した物件のことを指します。

建築基準法第42条では物件と道路の関係について述べられており、下記のように定められています。

・道路とは幅員4m以上の公道のことを指す
・物件は道路に2m以上接道しなければならない
                           参照元:建築基準法

このように住宅などの物件は道路に2m以上接道する必要があり、接道が2m以下の場合は建物を建てることは禁止されています

接道義務

しかし、接道義務に関しては都市計画区域、もしくは準都市計画区域に指定されている地域のみであり、それ以外の地域では適用されません。

また、特定行政庁が認めた場合においても、接道が2m以下でも建物を建てることが出来ます。

再建築不可物件の買取が困難な理由

再建築不可物件の買取が困難な理由

再建築不可物件は、売却が難しい不動産の一つに挙げられます。

不動産業者などに買取や仲介を依頼しても、場合によっては買取を拒否されるケースもあります。

再建築不可物件には、他の不動産には無い様々な問題があるからです

そこで、再建築不可物件の買取が困難な理由について解説していきましょう。

1.耐震性に問題がある

そもそも現行の建築基準法に抵触して、物件を建てることは出来ません。

では、なぜ再建築不可物件があるのかと言うと、建築基準法が施行されたのが昭和25年からであり、それ以前に建てられた物件は建築基準法に抵触していることが多いのです。

また、都市計画法が施行されたのは昭和43年のため、現在では都市計画区域に指定されていても、昭和43年以前では区域分けされていません。

そのため、都市計画区域にある昭和43年以前に建てられた建物は、接道義務を果たしていない可能性があります。

このように、再建築不可物件は昭和43年以前に建てられた物件がほとんどであり、物件自体が古くなっています

耐震基準

昭和43年以前の建物は現行の新耐震基準を満たしておらず、大きな地震が発生した際には、家屋の倒壊などが起きる可能性があります

特に日本は地震が多い国のため、耐震性に問題のある物件は敬遠されてしまうでしょう。

2.住宅ローンが組めない

建築基準法に抵触している再建築不可物件は、担保としての評価が低いため、住宅ローンが組めません

住宅ローンは、ローンが払えなくなった時に担保である物件を売却して、ローンの返済に充てます。

しかし、再建築不可物件は売却時の金額が安くなりやすいため、ローンの返済に足りなくなる可能性が高いのです。

物件を売却してもローンの返済が難しいと判断されると、銀行側もお金を貸してくれないでしょう。

住宅ローンが組みにくい

もちろん、100%ローンが組めない訳ではありませんが、通常の物件と比べて、審査が通りにくくなるのは間違いありません。

3.フルリフォームできない

再建築不可物件は建物の特性上、リフォーム可能な範囲が限られています

原則として物件の大規模リフォームを行う際は、都道府県や市町村で定められている指定確認検査機関に、「建築確認申請」を提出する必要があります。

建築確認申請が必要な工事

再建築不可物件は接道義務を満たしていない、いわば違法建築物のため、建築確認申請をしても許可されることは無いので、フルリフォームが出来ません。

しかし、建築基準法においては、物件が「4号建物」に該当すれば、建築確認申請をしなくてもリフォームすることが出来ます

一般建物の場合(戸建て住宅など)
木造2階建て以下
延べ面積500㎡以下
高さ13m・軒高9m以下
非木造平屋
延べ面積200㎡以下

                          参照元:建築関係法の概要

上記に当てはまる住宅なら、再建築不可物件でもフルリフォームをすることが出来ます。

4号建物に該当しない物件だった場合は、リフォームは建築確認申請をしなくてもいい狭い範囲に限られてしまいます。

建築確認申請が不要なリフォームの範囲は、下記の通りになります。

・防火・準防火地域外で、かつ10㎡以内の増改築
・延べ面積の1/2以内の模様替え、もしくは修繕
                     参照元:法律上の手続きと補助・融資等の制度

建築確認申請が不要な工事

再建築不可物件のほとんどが老朽化などの影響により、家屋の修繕が必要になるケースが多いです。

リフォーム可能な範囲は延べ面積の2分の1以内と定められているので、修繕個所の全てが直せるかは分かりません。

仮に修繕個所全てが修繕出来ないとなると、日常生活で不便な思いをするかもしれません。

4.取り壊すのに多額の費用がかかる

再建築不可物件は接道が2m以下のため、大型の重機を敷地内に入れることが出来ません。

そのため、家屋を解体するためには小型の機械と、多くの人の手を使う必要があるので、多額の解体費用と時間がかかってしまいます

解体費用がかかる

また、廃材を運搬するトラックも敷地内に入れないので、人の手で廃材を運んで、トラックに積み込む必要があります。

このように、再建築が出来ないから更地にしようとしても、多額の費用が掛かるため、更地にして売却するのも難しいでしょう

再建築不可物件の査定ポイント

再建築不可物件の査定ポイント

再建築不可物件を売却するためには、不動産業者を通しての売却がメインとなります。

前述の通り、再建築不可物件はデメリットが多いため、不動産業者側も査定金額が低くなりがちです

しかし、様々な要因が重なることによって、再建築不可物件でも査定金額が高くなる可能性があります

そこで、再建築不可物件を高く売るための、査定ポイントについて解説していきましょう。

1.現存の建物を評価される

敷地内に建っている物件が、過去のリフォームなどによって綺麗な場合は高く評価されます

4号建物に該当するのなら、大規模なリフォームも可能になるので、家をリフォームしてから売却するのもいいでしょう。

しかし、リフォームをしていない、もしくはリフォーム出来ない物件の場合は、建物の評価額は低くなってしまいます。

木造住宅の場合は法定耐用年数が22年と決まっているので、築年数が22年を超える木造住宅はほとんど価値が付きません

築古の木造建物

また、建物の外装や内装が汚い、傷がついている場合などは買取自体も難しい可能性があります。

そのため、土地の査定評価額のみで査定をするのですが、再建築不可の土地の場合は評価額が通常の土地よりもかなり下がるので、査定金額も低くなるでしょう。

2.再建築可能にすることができるか

再建築不可物件であっても、不動産側で再建築可能にすることが出来るケースがあります

例えば、接道している道路部分が短い場合は、土地を後退させることによって、後退した部分を私道として取り扱うことによって、再建築不可物件を建築可能な物件にすることが可能です。

他にも再建築不可物件の隣地の買取を行い、土地を合筆すると接道面積を増やせます。

再建築可能にする方法

このように、再建築不可物件でも通常の土地と同じように出来れば、不動産業者側にとって価値のある土地になるので、査定金額も高くなるでしょう。

しかし、全ての再建築不可物件が、建築可能な土地に出来る訳では無いので注意が必要です。

3.運用可能か、需要があるか

リフォーム可能の物件だった場合、住宅の周辺環境によっては高く評価されることがあります

例えば、人気エリアに建っている物件なら、物件自体が古くてもリフォームを行えば、賃貸や売買の契約に繋がる可能性が高くなるので、不動産業者は後々の運用を考えて、査定金額を高くしてくれます。

査定をする不動産業者が、住宅の周辺環境を加味して、需要があると判断すると、査定金額が大きく変わることもあるでしょう。

しかし、人気エリアの場合でも、物件自体に問題があり、かつリフォームが出来ない物件の場合は、査定金額が低くなります。

再建築不可物件を売却するには

再建築不可物件を売却するには

様々なデメリットがある再建築不可物件は、近隣の土地と比較しても査定価格が低くなります。

仲介業者に依頼しても、再建築不可物件は敬遠されやすい物件のため、購入希望者が現れるまで時間がかかるでしょう

不動産業者によっては、買取を拒否されることもあるので、不動産業者選びを慎重に行わなければいけません。

そこで、不動産選びに失敗しないための方法について、解説していきましょう。

1.一括査定を取り入れる

1社1社不動産業者に依頼するのは手間がかかり、ただ時間を浪費するだけになることもあります

そのため、1社にだけ査定を依頼するのではなく、複数の不動産業者に査定をしてもらった方が、査定金額の比較が出来るというメリットがあります

インターネット上では「HOME4U」や「SUUMO」など、大手不動産業者が一括査定してくれるサイトがいくつもあります。

一括査定サイトを活用

サイトの口コミなどを参考に、一括査定をしてもらうといいでしょう。

2.専門業者に依頼する

再建築不可物件など、売却が難しい物件をあえて専門に取り扱っている不動産業者がいます。

専門業者のため、他の不動産会社と比較して、売却に関することや、査定についてなどの話し合いがスムーズに進みます。

他の不動産会社の査定に納得いかなかった場合は、専門業者に依頼することで、高い査定額を付けてくれるかもしれません

専門の買取業者に依頼

専門業者の中には、全国の物件を取り扱っている業者もいますので、インターネットで探してみるといいでしょう。

買い取り業者選びのポイント

買い取り業者選びのポイント

査定に納得したからといって、そのまま売却や仲介を任せるのは少し待ちましょう

再建築不可物件は取り扱いが難しく、査定後に売却に進んだ後に何らかトラブルが起きる可能性があります

例えば、売却が進むにつれて物件の調査をした結果、査定額してもらった金額よりも下がることや、買取が難しいと言われるケースが考えられます。

そこで最後に、買取業者選びのポイントについて解説していきましょう。

1.再建築不可物件の買い取り実績がある

査定を依頼した業者が、過去に再建築不可物件の買取実績があるのかを確認しておきましょう。

過去に買取実績があるのなら、再建築不可物件のような難しい物件であっても、過去の経験を活かして査定をしてくれます

さらに査定後の売却がスムーズになり、査定金額についての疑問点なども、詳細に説明してくれるでしょう。

買取実績については、不動産業者に問い合わせるか、ホームページなどで買取実績を載せている業者もいるので、事前に調べておくといいでしょう。

2.サポート体制が充実している

不動産業者選びにとって、業者側のサポート体制が充実しているかどうかが重要です。

売主側に寄り添って話を聞いてくれているか、不動産業者が一方的に話を進めていないかなど、細かな気配りができる不動産業者を選ぶようにしましょう

中には、査定金額を相場よりも高くして、買取が進んだ段階で買取金額を下げるような不動産業者もいます

そのような不動産業者に依頼することが無いように、査定や買取を依頼する際は、事前に不動産業者の評判などを調べてから依頼するようにしましょう。

3.士業ネットワークが整っている

不動産の売買において、なんらかのトラブルに巻き込まれる可能性は常にあります。

特に売買や仲介などを依頼した場合、契約内容などで揉めるケースは後を絶ちません

そこで、弁護士事務所と業務提携や協力をしている不動産業者に依頼するといいでしょう。

弁護士と提携

法律の専門家である弁護士と協力している不動産業者なら、契約内容などのトラブルが起きたとしてもスムーズに解決出来ます。

ホームページなどで、提携している弁護士を載せている不動産業者がいるので、依頼する前に確認するのもいいでしょう。

まとめ

再建築不可物件は土地の特性上、高額で売却するのが難しい不動産です。

新しく建物を建てることが出来ず、さらに住宅ローンが組めない再建築不可物件は人気が無いため、買取を拒否される場合もあります

しかし、過去に再建築不可物件を買取した実績のある不動産業者や、問題のある土地を専門に取り扱っている業者などに依頼することによって、買取をスムーズに進めることが出来るでしょう。

不動産業者選びを慎重に行うことにより、高い買取金額で、かつトラブル無く契約が可能になります

現在、持て余している再建築不可物件がある人は、今回の記事を参考に不動産業者を探してみてはいかがでしょうか。

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