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旗竿地の評価方法は?メリット・デメリットや高く売却するためのポイントを解説!

旗竿地 評価 アイキャッチ旗竿地
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土地の形状で四角形ではない土地のことを不整形地と言いますが、不整形地の中でも多く見られるもので「旗竿地」と呼ばれる土地があります。

その特徴的な形から、旗竿地は再建築不可能になっている土地も少なくありません。

一見、デメリットが大きいように思える旗竿地ですが、実はデメリットに勝るとも劣らないメリットが存在します。

今回は旗竿地を深く掘り下げていき、旗竿地のメリットやデメリットなどについて解説していきます。

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旗竿地とは

旗竿地とは、道路に接している部分が旗竿のように細くなっている形をしている土地のことを指します。

  • 路地上敷地
  • 敷地延長

などの呼び方もされており、不整形地の1つに挙げられます。

建築基準法では、建築物を建てるための敷地は4m以上の幅がある道路に対して、2m以上接しなければならないと定められています。

その結果、大きな土地を分筆して家を建てる際に、道路に2m以上接道させるため土地の一部を細くして、無理やり道路に繋げることにしたことで旗竿地のような形の土地がいくつも出来上がりました。

特に都市部の住宅地などの住宅密集地に旗竿地は多く見られますが、都市部では大きな土地を利用して住宅を建てる人が多いことが要因です。

旗竿地

暮らしと統計2020」によると、1住宅あたりの延べ面積が全国平均で92.06㎡ですが、東京都の平均は65.18㎡と住宅面積は東京都は最下位となっています。

東京都は土地価格も高額なため、大きな土地を1つ利用するよりも、大きな土地をいくつも分筆して販売するケースが多いです。

土地を最大限に利用するためには分筆する土地の全てを整形地にすることが難しい場合もあり、旗竿地のような不整形地が生まれてしまうのです。

旗竿地のメリット

旗竿地 評価 メリット

 

旗竿地は四角形の整形地とは違い、いびつな形をしている土地です。

そのため、土地の大きさや形状によっては活用がしにくいケースもありますが、旗竿地には整形地にはないメリットがあります。

それぞれのメリットについて詳しく解説していきましょう。

1.土地価格が安い

旗竿地は周辺の土地と比較して、安く売られていることが多いです。

旗竿地は特殊な土地の形状から、同じ面積の整形地と比較して建てる物件に多少の制限がかかることもあり、その分土地価格が安くなりやすい土地でもあります。

そのため、なるべく安い価格で土地を探している人にとっては、土地価格の安い旗竿地は目につきやすい不動産と言えます。

物件を探している人にとって、安い価格で土地を購入することで建築費に予算を回せる、グレードの高い家具家電を購入できるなどのメリットもあるでしょう。

2.固定資産税が安い

固定資産税は土地の評価額によって価格が決まりますが、旗竿地は土地の形状がマイナス要因となって評価額が同じ区域の同じ面積の土地と比較して安くなります。

土地を所有することで課税される固定資産税は、毎年支払わなければいけないランニングコストです。

長期間支払い続けることを考えれば、少しでもランニングコストを安くすることで支出を抑えることができるでしょう。

3.静かな環境を得られる

旗竿地に物件を建てる際に、目の前にもう一つ物件が建てられているケースが多いです。

そのため、前面道路からは家が見にくくなるので、道路を歩く人や走る車などから洗濯物や窓から家を見られる心配がないためプライバシーを守ることが出来ます。

車の走行音なども目の前の住宅が壁となって音が届きにくくなるため、昼間でも外からの音が少なく、静かな環境で生活することができるでしょう。

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旗竿地のデメリット

旗竿地 評価 デメリット

 

土地価格と固定資産税の安さは大きなメリットの一つでしょう。しかし、旗竿地は不整形地であり、整形地にはないデメリットも同時に抱えています。

旗竿地独自の特殊な形状のため、建築に関する問題や実際の生活に直結する問題などがあるので、デメリットについても詳しく解説していきます。

1.建築物に制限がかかることがある

前述したように敷地は2m以上道路に接している必要があるため、土地によっては細くなっている部分が2mを僅かに超える程度になっている場合もあります。

幅が2m程度では、大きな重機が入ることが出来ないため、整形地でできる作業が出来なくなる可能性があります。

通常なら重機を使う場面においても、職人の手で作業を行わなくてはいけなくなるため建築費が高くなることもあります。

作業効率が悪く工費が割高

2.日当たりや風通しが悪くなる

旗竿地は奥まった場所にあることが多いため、周辺が他の住宅に囲まれていることが多いです。

そのため日当たりや風通しが悪くなり、日中でも洗濯物が乾きにくいなどのデメリットが発生します。

特に土地の小さく、密集しやすい都市部では日当たりや風通しが悪くなりやすいです。

建築する際に一度ハウスメーカーや建築会社などに相談することで、何らかの対策を講じてもらえる可能性があります。

日当たりが悪い

3.再建築不可の場合がある

前述したように土地に物件を建てるためには、道路に2m以上接道している必要があるため、旗竿地の間口が2mに満たない場合は再建築が不可能になります。

また、東京都など一部の地域では敷地面積や、細くなっている路地上部分の長さによって独自の規制を定めている場合があります。

延べ面積200㎡以下延べ面積200㎡を超える
路上部分の長さが20m以下接道が2m以上接道が3m以上
路上部分の長さが20mを超える接道が3m以上接道が4m以上

※参照元:江戸川区役所ホームページ

再建築が不可能の土地の場合、土地の価値は著しく低下してしまいます。

土地の使用に制限がかかってしまうと、使用用途が狭まってしまうので住宅用地を探している人が購入する可能性も下がることでしょう。

4.売却が難しい

接道の問題や建築に関する制限やコストの問題から、いざ土地を売却することを考えても中々売れない可能性があります。

旗竿地は価格も安いのですが、日当たりや建築の制限などのデメリットを考慮した場合、多少高くても整形地の購入を選ぶ人も多くいます。

特に建築の制限がある場合は土地の使用用途が限られてしまうため、新築物件を建てたいと考えている人にとっては大きなマイナス要因になるでしょう。

多少のデメリットを考慮しても価格の安さに惹かれて旗竿地を購入する人もいるため、売却する際は長期的に販売戦略を立てることで売却できる可能性を高めることが出来ます。

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旗竿地の評価を調べるには

旗竿地 評価 調べ方

 

土地の価格を左右する土地の評価額ですが、旗竿地は通常の土地の評価方法と異なる計算式によって算出されています。

旗竿地は整形地のような四角形ではないため、特殊な補正値などを加味して計算する必要があります。

そこで整形地のような一般的な土地の計算方法も交えて、旗竿地の計算方法について解説していきましょう。

1.通常の土地の評価方法

整形地など、通常の土地の評価方法は下記のようになります。

地積×相続税路線価×奥行価格補正率 = 土地評価額

相続税路線価とは、毎年国税庁が発表している土地価格であり、「路線価図・評価倍率表」で確認することができます。

奥行価格補正率は土地の奥行きの長さに関する補正値で、

  • 普通住宅地
  • 普通商業・併用住宅地

などの区画と土地の奥行の長さごとに補正値が決められています。

例:地積:300㎡、相続路線価:100,000円 地区:普通住宅地 奥行:15m

300㎡×100,000円×1.00(奥行価格補正値)= 30,000,000円(土地評価額)

路線価と奥行価格補正値ともに、国税庁のホームページで確認することが出来ます。

地区区分
奥行距離
(メートル) 
ビル街地区 高度商業地区繁華街地区普通商業・併用住宅地区 普通住宅地区 中小工場地区大工場地区
 4未満0.800.900.900.900.900.850.85
 4以上6未満0.920.920.920.920.900.90
 6 〃  8 〃0.840.940.950.950.950.930.93
 8 〃  10 〃0.880.960.970.970.970.950.95
 10 〃  12 〃0.900.980.990.991.000.960.96
 12 〃  14 〃0.910.991.001.000.970.97
 14 〃  16 〃0.921.000.980.98
 16 〃  20 〃0.930.990.99
 20 〃  24 〃0.941.001.00
 24 〃  28 〃0.950.97
 28 〃  32 〃0.960.980.95
 32 〃  36 〃0.970.960.970.93
 36 〃  40 〃0.980.940.950.92
 40 〃  44 〃0.990.920.930.91
 44 〃  48 〃1.000.900.910.90
 48 〃  52 〃0.990.880.890.89
 52 〃  56 〃0.980.870.880.88
 56 〃  60 〃0.970.860.870.87
 60 〃  64 〃0.960.850.860.860.99
 64 〃  68 〃0.950.840.850.850.98
 68 〃  72 〃0.940.830.840.840.97
 72 〃  76 〃0.930.820.830.830.96
 76 〃  80 〃0.920.810.82
 80 〃  84 〃0.900.800.810.820.93
 84 〃  88 〃0.880.80
 88 〃  92 〃0.860.810.90
 92 〃  96 〃0.990.84
 96 〃  100 〃0.970.82
100 〃0.950.800.80

※引用元:国税庁のホームページより

2.引き直し計算の方法

整形地の場合は、単純に地積や奥行などを加味して計算を行うことが出来ますが、旗竿地のような不整形地の場合は、簡単に奥行などを調べることが出来ません。

そのため、通常とは異なった計算方法を使用する必要があります。

旗竿地のような不整形地の計算は、最初に四角形の整形地になるように「かげ地」と呼ばれる部分を作ります。

かげ地・想定整形地の地積

旗竿地とかげ地を合わせた面積を「想定整形地の地積」と言って、この想定整形地の地積を元に計算した評価額から、かげ地の評価額を引く計算方法を「引き直し計算」と言います。

例:想定整形地の地積:500㎡ 奥行25m 地区:普通住宅地、相続路線価:100,000円、かげ地の地積:200㎡ 奥行10m

500㎡×100,000円×0.97(奥行価格補正値)=48,500,000円

200㎡×100,000円×1.00(奥行価格補正値)=20,000,000円

48,500,000円-20,000,000円=28,500,000円(土地評価額)

このように整形地の300㎡と比較して、評価価格より低くなりました。

3.不整形地補正の方法

引き直し計算の後に、不整地補正率や間口狭小補正率を利用する計算を紹介します。主に下記のような計算式があり、いずれか小さい方を採用することになります。

①不整地補正率×間口狭小補正率

②間口狭小補正率×奥行長大補正率

不整地補正率については、下記のような計算式で割り出します。
(想定整形地の地積-不整形地の地積)÷想定整形地の地積=かげ地割合

例:不整形地の地積:300㎡ 想定整形地の地積:500㎡ 地区:普通住宅地 間口距離:3.5m 奥行:15m

(500㎡-300㎡)÷500㎡=40%

割り出されたかげ地割合を、国税のホームページで公表されている不整地補正率表と照らし合わせます。

地区区分高度商業地区、繁華街地区、普通商業・併用住宅地区、中小工場地区普通住宅地区
地積区分ABCABC
かげ地割合
10%以上0.990.991.000.980.990.99
15% 〃0.980.990.990.960.980.99
20% 〃0.970.980.990.940.970.98
25% 〃0.960.980.990.920.950.97
30% 〃0.940.970.980.900.930.96
35% 〃0.920.950.980.880.910.94
40% 〃0.900.930.970.850.880.92
45% 〃0.870.910.950.820.850.90
50% 〃0.840.890.930.790.820.87
55% 〃0.800.870.900.750.780.83
60% 〃0.760.840.860.700.730.78
65% 〃0.700.750.800.600.650.70

※引用元:国税庁のホームページより

地積が300㎡、普通住宅地でかげ地割合が40%の場合、不整地補正率は0.85になります。

間口狭小補正率は、間口の距離において補正率が決まっており、間口面積によって補正率が変わります。

地区区分
間口距離  
(メートル) 
ビル街地区高度商業地区繁華街地区普通商業・
併用住宅地区
普通住宅
地区
中小工場地区大工場地区
 4未満0.850.900.900.900.800.80
 4以上6未満 0.941.000.970.940.850.85
 6 〃  8 〃0.971.000.970.900.90
 8 〃  10 〃0.951.001.000.950.95
 10 〃  16 〃0.971.000.97
 16 〃  22 〃0.980.98
 22 〃  28 〃0.990.99
 28 〃1.001.00

※引用元:国税庁のホームページより

今回の間口は3.5mのため、補正率は0.90となります。

奥行長大補正率は、奥行の距離が間口の距離の何倍かによって補正率が変わります。

地区区分

奥行距離
間口距離 

ビル街地区高度商業地区
繁華街地区
普通商業・
併用住宅地区 
普通住宅地区中小工場地区大工場地区
 2以上3未満1.001.000.981.001.00
 3 〃  4 〃0.990.960.99
 4 〃  5 〃0.980.940.98
 5 〃  6 〃0.960.920.96
 6 〃  7 〃0.940.900.94
 7 〃  8 〃0.920.92
 8 〃0.9

※引用元:国税庁のホームページより

今回の例では間口3.5m、奥行15mのため下記のようになります。

15m÷3.5m=4.28…  地区:普通住宅地区   補正率:0.94

全ての補正値を計算したところで、①と②の数字を出すことが出来ます。

  1. 不整地補正率×間口狭小補正率  0.85×0.90=0.765
  2. 間口狭小補正率×奥行長大補正率 0.90×0.94=0.846

①と②を比較して、①のほうが小さいため、こちらの数値を土地評価額に掛けます。

28,500,000×0.76(小数点第二位切り捨て)=21,660,000円

最終的には、整形地の評価額と比較して安く抑えることが出来ました。

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売却しにくい旗竿地と売却しやすい旗竿地

旗竿地 評価 売却

整形地と不整形地関係なく、土地は形状や立地条件などによって売却のしやすさに大きく関係してきます。

旗竿地にも同様のことが言えますが、旗竿地の場合は整形地とは異なるポイントがあります。

細い間口である旗竿地は、間口と道路部分の幅は重要なポイントです。

道路幅などを含めて、売却しにくい旗竿地と、売却しやすい旗竿地の特徴について詳しく解説していきましょう。

1.売却しにくい旗竿地

旗竿地は特殊な形状から避ける人も多い土地です。デメリットである建築の制限がある場合や、再建築不可能の場合は売却が難しくなるでしょう。

仮にデメリットが少ない土地であっても、とある要因が重なることにより、さらに売却がしにくくなる可能性があります。

そこで、旗竿地にとってマイナスポイントになりやすい部分を解説していきましょう。

売却しにくい旗竿地

間口が私道

土地の中には、間口部分だけが私道になっていて、他に所有者が存在するケースが少ないですがあります。所有者によっては通行を拒否している場合があり、所有者と交渉して私道の所有権か持ち分を貰わなければいけません。

私道の所有者が交渉拒否をすることによって、通行に関してのトラブルに発展する可能性があるため、敬遠されて売却まで時間がかかりやすくなります。

駐車場が確保できない可能性がある

間口の道路幅が狭い場合は、車が敷地内に入れない可能性があります。せっかく土地を購入しても、駐車場を作ることが出来ないこともあるため、土地の利用に制限がかかってしまいます。

そのため査定金額が安くなりやすく、駐車場が欲しい人にとっては購入対象外になるため売却がしにくくなります。

2.売却しやすい旗竿地

売却しにくい要因があるように、売却に関してプラスになる要因もあります。

売却しにくい土地の特徴として、建物の建築に関する制限やマイナス要因がありましたが、制限がない、もしくは制限が緩い土地なら比較的売却しやすいと言えます。

そこで、建物の制限が少ない旗竿地の特徴について解説していきましょう。

売却しやすい旗竿地

道路幅が広い

売却しにくい旗竿地の特徴の1つで「間口が狭い」とありましたが、逆に間口及び道路が広ければ広いほど売却がしやすくなります。

間口の幅が広いと車が敷地内に侵入できるほか、道路の部分を車庫にするなどの使い道が生まれます。

このように使い道が増えると、旗竿地の土地の安さと相まって売却しやすくなるのです。

日当たりが良い

旗竿地は周りの住宅で囲まれていることが多く、日当たりが悪い場合がありますが、隣家との距離次第では日当たりが良い土地である場合もあります。

また、隣家が平屋などで高さが低い物件の場合でも、日差しが遮られることがないため日当たりが良くなります。

土地や物件探しにおいて日当たりを重視している人は多いため、土地の立地や価格によっては比較的短期間で売却できる可能性があるのです。

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旗竿地を高く売却するためのポイント

旗竿地 評価 売却するためのポイント

 

1.隣家を購入する

価格の安くなりやすい旗竿地ですが、日当たりや間口の大きさによって売却のしやすさは大きく変わります。

土地によっては、売りに出しても長期間売れ残ってしまう可能性も十分考えられます。

そこで旗竿地を売却しやすく、かつ高額で売るためのポイントを紹介していきましょう。

間口のすぐ側にある竿部分にあたる隣家が空き家の場合は、その土地を買い取って1つの整形地にすることで売却しやすくなります。

旗竿地は土地価格も安くなりやすく、そのままでは使いにくい土地ではありますが、隣家の土地を買い取って整形地にすることで、活用の幅を広げることが出来ます。

この方法なら、例え再建築不可能な土地であっても、合筆することで建築可能な土地に変えることが出来るのは大きなメリットでしょう。

また、土地があまりに大きな場合は、分筆して2つの整形地にして売却することも可能になります。

隣家を購入

2.隣家に売却を打診する

竿部分にあたる隣家などに土地の売却を打診する方法も、1つの売却方法として考えられます。

例えば、

  • 「二世帯住宅を建てることを考えている」
  • 「今住んでいる物件が古いから新しく建てたいと考えている」

などの理由で土地を探している人は少なくありません。

隣家ならば今の場所から移る必要がなく、合筆することで大きな土地にすることが出来るので、隣家が土地を探している場合は意欲的に購入してくれることが多いです。

3.建物をリフォームする

現在、旗竿地に住宅などの建築物が建っている場合はリフォームやリノベーションを行うことで売却しやすくなります。

特に土地が再建築不可能な場合は、新しく建物を建てることが出来ないため、売却先が限られてしまうというデメリットがあります。

しかし、リフォームやリノベーションを行うことによって、建物に付加価値が生まれるので物件を売りやすくなるのです。

建て替え

1981年以前に建てられた住宅は「旧耐震基準」によって建築されているので、大きな地震が起こった際に倒壊などの危険が存在します。

そこで耐震強度を高める工事を行うことで新耐震基準まで、耐震性を上げることができるでしょう。

古い物件に対するリフォームや耐震工事に関して、政府や自治体から助成金があります。

他にも各自治体が行っている助成金や補助金などがあるため、所在地にある自治体に一度問い合わせてみてもいいでしょう。

4.旗竿地の売却が得意な買取業者へ依頼する

土地の売却の際に不動産会社を頼る人も多いですが、旗竿地のような特殊な土地の売買は不動産会社によって査定の金額が大きく変わります。

これは買い取る不動産会社が旗竿地の扱いに慣れているかどうかが関係しており、買取した後に旗竿地の有効活用が出来る不動産会社なら高く買い取ってくれます。

しかし、今まで旗竿地の買取実績がなく扱いに慣れていない不動産会社では、買取拒否や査定金額を低く設定されてしまうことがあるため、旗竿地の買取実績がある会社を探すといいでしょう。

インターネットで「旗竿地 買取 不動産会社」などで検索すると、様々な不動産会社が出てくるので、該当地域の近くにある不動産会社を探して相談すると良いでしょう。

専門業者に依頼

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5.一括査定を利用する

どうしても不動産会社を探すことが出来なかった場合は、インターネットの一括査定サイトを利用してみましょう。

HOME4U」や「LIFULL HOME’S」など様々なサービスがあり、複数の不動産会社から査定をしてもらうことができます。

複数に査定依頼をして、高い査定を出してくれた不動産会社に売却を依頼するといいでしょう。

注意点として、サイトによっては机上査定だけの簡易的な査定になることがあります。

不動産会社によっては査定金額と実際の買取金額が異なることもあるため、サイトの評判や査定を依頼する不動産会社の口コミなどを事前に調べておきましょう。

まとめ

旗竿地 評価 まとめ

土地の売買に関して敬遠されやすい旗竿地ですが、土地価格が安くて購入しやすい、固定資産税が安くてランニングコストの負担が軽いなどのメリットがあります。

反面、間口の大きさによっては車の出入りが難しい、売却が難しいケースがあるなどのデメリットも存在するのは事実です。

一口に旗竿地と言っても、売買のしやすさは土地の形状や立地に大きく左右されるものです。

しかし、売れないような土地であっても建物自体をリフォームを行うなど、売却しやすくする方法はいくつもあります。

旗竿地を形が悪い土地と考えずに、メリットとデメリットの加味した活用をしていきましょう。

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