株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
再建築不可物件とは新たに建物を建築できない土地
再建築不可物件とは、現行の建築基準法を満たしていない故に現在建っている建物を解体したら新たな建物を建築できない土地を指します。
再建築不可物件は、都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」にのみ存在します。
都市として総合的に整備・開発・保全するために、都市計画法に基づいて行政に指定された区域。区域内で開発行為（再建築など）をする際には、行政の許可を得る必要がある。
都市計画区域・準都市計画区域内で、以下のような条件に当てはまる土地は「再建築不可」とみなされます。
再建築不可の土地
- 建築基準法に適合する道路に接しているが間口2m未満の土地
- 道路に接していない袋地状の土地
- 接道が建築基準法に適合しない道路の土地
都市計画区域と準都市計画区域内では、建築基準法第42条と建築基準法第43条により接道義務（幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない）が定められています。
再建築不可物件の原因の多くは、接道義務を満たしていないことです。
接道義務を満たさなければならない理由は、消防車や救急車といった緊急車両が無理なく入れることで、緊急時の消火活動や救助活動をスムーズにするためです。
再建築不可物件が存在する原因は、随時実施された建築基準法の改正により、昔はよしとされていたものが現行の建築基準法では「再建築不可」として扱われていることです。
再建築不可物件は、建物全体の大規模な建て替えができず、部分的なリフォームのみで住み続けなければならないので、建築可能な物件と比べて資産価値が下がるのが現状です。
再建築不可物件については、以下の記事でも詳しく解説していますので参考にしてみてください。
再建築不可物件を再建築可能にするための抜け道や裏技7選
再建築不可物件を再建築可能にする抜け道や裏技は以下の6つです。
上記のように、再建築不可物件を建築可能にする裏ワザはいくつもあります。
しかし、読んでいただくとわかりますが、実際に再建築不可物件を建築可能にするには、不動産業者でも書類を何度も突き返されるほど手続きが難しく、費用も別途かかります。
そのため、専門知識を持たない方が建築可能にする手続きを行うのは、あまり現実的ではありません。
とはいえ、建て替えできない物件をそのまま放置していても、維持費がかかり続けますし、建物の老朽化が進み、倒壊の危険性も高まります。
建物が倒壊して近隣住民に危害が及べば、損害賠償を請求されて金銭的に損をするおそれがあります。
もし、「再建築不可物件を所有するリスクから今すぐ解放されたい」とお考えなら、専門の買取業者に売却することを検討してください。
専門の買取業者なら、再建築不可物件でもそのままの状態で買い取ってくれるからです（詳しくは後述します）。
なお、弊社は再建築不可物件を専門に扱う買取業者で、どんなに老朽化した再建築不可物件でも積極的に買い取っておりますので、気軽にご相談ください。
「とりあえず査定して欲しい」といったお問い合わせでも大歓迎です。
隣地の土地を一部買い取って接道義務2mを満たす
所有する土地が接道義務を満たさないために再建築不可物件となっている場合は、隣地の一部を購入して接道義務を満たすことで建築可能にできます。
たとえば、上記の画像のように、間口が1.9ｍしかないことで再建築不可物件になっているなら、間口が2mになるように隣地を0.1ｍ分購入すれば、接道義務を満たすことができます。
ただし、隣地の所有者から隣地購入の同意を得られるとは限りませんし、隣地に建物が建っている場合は解体に時間や費用がかかることも把握しておきましょう。
隣人から隣地購入の同意がすでに得られているなら検討すべき方法ですが、隣人との関係が悪かったり、隣地購入に同意が得られない場合は他の方法を検討してください。
隣地の土地を一部借りて接道義務2mを満たす
前述した「隣地を買い取る方法」と同じ要領で、隣地の土地を一部借りて接道義務を満たすことでも、再建築可能にできます。
自治体によっては 土地の所有権の取得までは要件とせず、建て替え工事の時だけ隣地を借りて接道義務を満たせば建て替え可能になるケースもあるからです。
たとえば、間口が1.9ｍしかないことで再建築不可物件になっているなら、間口が2mになるように隣地を0.1ｍ分借りれば、接道義務を満たすことができます。
隣地を借りて再建築不可物件を建築可能にするためには、まずはあなたの物件の住所を管轄する自治体の建築課を訪れ、「建築確認」の申請を行います。
自治体が審査を行い、申請が通れば「建築可能な物件」として認められます。建築可能な物件として一度認められたら借りた隣地は返却して大丈夫です。
ただし、隣人が隣地の貸し借りに協力してくれるとは限りませんし、建築確認申請の手続きも複雑になるので、建築可能にするのは簡単ではありません。
隣人から協力を得られそうなら隣地を借りることを検討すべきですが、協力を得られそうもないなら他の方法を検討してください。
自分の土地と隣地の一部を交換して接道義務2mを満たす
再建築不可物件の土地の一部と隣地の一部を交換して接道義務を満たすことでも建築可能にできます。
たとえば、上記の画像のように、間口が1.9ｍしかなくて再建築不可物件となっているケースを例に挙げます。
この場合、隣地の0.1m部分（赤色）と自分の土地の0.1m（青色）を交換すれば、あなたの土地の間口は2mとなって接道義務を満たせますし、隣地も土地面積も変わらずにすみます。
しかし、隣地の土地に交換できるほどのスペースが空いていない場合は対応できません。
また、交換するにも契約書の作成や手続きが必要なので、隣人が面倒に感じて協力してくれない可能性があります。
いずれにしても、常日頃から隣人との交流を図り、良好な関係を築いておくように努めることが大切です。
セットバックを行って道の幅員を4mにする
接している道路が建築基準法の「幅員4m」に満たない場合は、セットバックを行い、道路の幅員を4m以上にすることで再建築可能になります。
セットバックとは後退という意味があり、道路に接している土地を後退させることで接している前面道路の幅を4m以上にすることです。
セットバックで建築基準法を満たす道路に変えるには、向かい合う敷地の状況によって2つのケースがあります。
1つは道路の向かい側が住宅地であるケースです。
以下の画像のように、道路の幅員が3.6mの場合、向かいの土地とあなたの土地をそれぞれ0.2mずつ後退させれば、道路の幅員が4ｍとなって再建築可能となります。
2つ目は道路の向かい側が水路や崖など、住宅地ではないケースです。
以下の画像のように、道路の幅員が3.6mで向かいが川や崖地の場合、あなたの土地を0.4m後退させれば、4ｍとなって再建築可能となります。
ただし、セットバックの工事費用は「20～80万円」かかります。
もし、上記の費用を準備できなければ、セットバックは行えないので、他の方法を検討するしかありません。
なお、弊社はセットバックが必要な再建築不可物件でもそのままの状態で買取可能ですので、「セットバック費用を払ってまで建築可能にしたくない」とお考えなら、弊社にご相談ください。
「セットバックしなくても買い取ってくれますか？」といった相談のみのお問い合わせでも、真摯に対応させていただきます。
セットバックの費用については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
管轄の自治体に問い合わせ再建築可能になる条件を確認する
管轄の自治体に問い合わせ、再建築可能にならないか道路調査を依頼してみましょう。
たとえば、道路と敷地の間に「里道（赤線）・水路（青線）」と呼ばれる、昔から農道や農業用水路として存在する土地がある場合は、再建築できる可能性があります。
法務局に備え付けの公図などで、「道」「水」と表示されたり、赤色や青色で表示されています。
そのままの状態では接道義務を満たしていないとなりますが、各自治体では一定の基準を定めていて、それをクリアすれば接道義務を認めることが多いです。
もし水路や里道をまたぐ土地なら、再建築できるかどうか、役所の道路管理課や建築指導課に聞いてみましょう。
また、接道部分が道路法の基準に満たない非認定道路であっても、地方自治体によっては幅員3mでも市町村道に認定し、再建築可能になることもあります。
道路法第8条（市町村道の意義及びその路線の認定）
第八条 第三条第四号の市町村道とは、市町村の区域内に存する道路で、市町村長がその路線を認定したものをいう。引用元：道路法第8条
そのため、自治体によっては条件付きで再建築の許可が下りる場合もあるので、役場の道路管理課や建築指導課に確認してみましょう。
位置指定道路を申請する
あなたの土地と接する道路が、前述した接道義務の基準である「間口2m、幅員4m」をクリアしていても、建築法上の道路ではないことで再建築不可となっているケースがあります。
その場合は、「位置指定道路の申請」を行えば、建築可能にできます。
位置指定道路とは、特定行政庁から「法上の道路ではありませんでしたが、法上の道路として認めます」という指定を受けた幅員4m以上の道路のことです。
たとえば、以下の画像のように前面道路が私道だったとしても、「幅員4m以上」や「長さ2mのすみ切り」などの基準をクリアすれば、建築基準法上の道路として認められます。
他にも、位置指定道路として認められるには以下の基準をクリアする必要があります。
- 行き止まり道路の場合は、延長35メートル以下とすること
- 道路面は、舗装、砂利敷き等ぬかるみにならない構造とすること
- 勾配は12パーセント以下で、原則として階段状としないこと
- 排水施設を設けること
引用元：大田区「位置指定道路」
また、位置指定道路の申請を行うためには、以下の書類をすべて用意し、物件の住所を管轄する役所の建築安全課や建築指導課に提出する必要があります。
■道路位置指定添付書類は、申請書・道路位置指定申請図・位置図・案内図・公図写・求積図（地積図・丈量図）・土地利用計画図・地籍図・構造図・土地全部事項証明書（申請道路の地番全て）・印鑑証明書（申請人及び申請道路の所有者全て）・委任状・概要書などです。
このように、位置指定道路の申請を行えば、再建築不可物件でも建築可能にできますが、申請の許可をもらうまでにはいくつものハードルがあります。
上記の条件をすべてクリアできる目途が立てられるなら、位置指定道路の申請は建築可能にする方法として有効な手段となりますが、目途が立たないようなら、他の方法を検討する必要があります。
43条但し書き申請をして再建築の許可を得る
住宅を建てる敷地には接道義務がありますが、この義務を満たせない敷地のために「43条但し書き道路」という規定が設けられています。
但し書き規定とは、建築基準法上の道路に接していなくても、ある基準を満たし安全が確保できれば再建築できるという特例です。
43条但し書き申請により再建築可能になる条件は、以下の通りです。
43条但し書き申請で再建築可能になる条件
- 特定行政庁（地方自治体）の認定を受ける
- 「包括同意基準」を満たす
1つずつ簡潔に説明します。
ちなみに、43条但し書き申請については、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてみてください。
特定行政庁（地方自治体）の認定を受ける
再建築可能にするには、特定行政庁（自治体）に「交通面・安全面・防火上・衛生上」に支障がないと認められる必要があります。
たとえば、43条但し書き規定には接道義務の条件を満たさない敷地でも、公園や広場などの大きな土地が隣接していれば、建て替えが可能になるという特例規定があります。
大きな土地が隣接していれば、火災などが起きた場合でも車両が通れて、速やかに消火活動ができるからです。
実際に、但し書き規定には「敷地の周囲に広い空地があること」との条文があります。
上記の他にも、「地域の消防署長に消火活動に問題ないと認められる」「雨水や排水を処理できるインフラがある」などの条件が設定されています。
申請地は「但し書きの規定に基づく許可（同法第1項）」に基づいて判断されますが、許可されるかどうかは状況次第なので管轄の自治体に確認しましょう。
「包括同意基準」を満たす
43条但し書き規定により再建築の許可を得るには、最終的に「建築審査会」の許可を得なければなりません。
建築基準法の例外的な案件を審査する機関。建築や都市計画の有識者5名以上で構成されている。
ただ、43条但し書き申請の手続きを、特定行政庁（自治体）から建築審査会に毎回依頼するのは手間がかかってしまいます。
そのため、各自治体は「包括同意基準」を設け、包括同意基準を満たせば建築審査会の同意を得たのと同義であると建築基準法で定めています。
建築基準法第43条2項2号
その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの
再建築不可物件の所有者（申請者）の直接の窓口となる自治体が「包括同意基準」を設けることで、事務の迅速化を図っているのです。
もし包括同意基準を用いても再建築可能か否かを自治体が判断できない場合は、建築審査会の判断を仰ぎます。
ただし、建築審査会の審議にかけるにも最低限の基準（個別提案基準）があり、基準を満たしていない場合は建築審査会の審議を門前払いされてしまいます。
包括同意基準も個別提案基準も自治体によって内容が異なるので、まずは「43条但し書き申請したい」旨を管轄の自治体に問い合わせてみましょう。
ちなみに、弊社にお問い合わせいただければ、上記基準を満たしているかの確認のサポートを行うことも可能です。
「但し書き申請するか売却するかで迷っている」という場合は、ぜひ弊社をご活用ください。
但し書き規定の申請を行う場合の注意点
但し書き規定の許可基準は、自治体や土地の形状によって若干条件が異なることがあるのでご注意ください。
例えば、ほとんどの自治体では空地と道路の接道間口は2mとしていますが、横浜市のように1.5mとしている場合もあります。
建築審査会個別提案基準
敷地から法第 42 条に規定する道路（以下「法の道路」という。）までの空地の幅員が 0.9
ｍ以上（建築物の用途が一戸建ての住宅以外の場合は 1.5m 以上）1.8ｍ未満であり、一般
通行の用に供されていること。
また、「通路地」「旗竿地」など敷地の形状や、奥行きの長さ（路地上の距離）などで条件が異なる場合もあり複雑です。
但し書き申請をする際は、あなたの土地の住所を管轄する自治体に問い合わせて、詳しい条件等を確認してください。
但し書き規定の申請方法
但し書き規定の申請手続きの流れは以下のとおりです。
- 自治体への問い合わせ
- 書類の提出
- 審査
- 許可がおりる
但し書き規定の申請時に必要な各種書類や様式も、自治体によって異なりますので注意が必要です。
自治体への問い合わせ
前述したとおり、自治体によって43条但し書き道路の認可条件が異なるため、まずは事前に自治体の「都市計画窓口」に問い合わせをして条件を確認してください。
この事前相談により、ご自分の物件が但し書き規定の接道要件を満たせそうと確認できたら。申請の準備に入ります。
但し書き規定の申請に必要な書類や様式も、このとき確認しておきましょう。
「○○市 43条但し書き道路 必要書類」と検索すると、申請書類をオンライン上からダウンロードできる可能性があります。
情報が出てこない場合は、自治体に直接訪問するか電話をして確認してみてください。
書類の提出
役所担当者の現地確認で接道が建築基準に満たない道路であることが確認されると、いよいよ「43条許可申請書」を作成し必要書類を添えて窓口に提出します。
必要な書類は次のとおりです。
- 43条許可申請書
- 現況図
- 近況見取図
- 土地利用計画書
- 登記事項証明書
- 近隣の人の同意書
- 公図の写し
43条許可申請書は以下のような書式です。
43条但し書き許可申請書の例
この際の注意点として、隣地所有者との「通路確保の同意書」が必要になるため、近隣にお住まいの方々に承諾を得る必要があります。
審査
建築主事の置かれている自治体によって建築審査会が開かれ、申請物件が許可基準に適合しているかを審査します。
審査内容は周辺のインフラなどの基盤状況、通路の確保の可否、都市計画上の妥当性など、さまざまな項目から判断されます。
許可がおりる
建築審査会にて同意が形成されると「但し書き規定」の許可が得られて、現在の建物を解体した後の再建築が可能となります。
但し書き規定の許可が下りると、以下のような通知書が届きます。
ただし、解体して建物を建築する場合には、但し書き規定の申請のほかに再建築する建物の「建築確認申請」も必要です。
設計ができたら、建築基準法やその他関係法に適合しているかの確認するための申請
再建築可能にならない場合のリスクと対処法
どうしても、建築可能にできない場合のリスクと対処法を解説していきます。
結論から言うと、再建築可能にならない物件を所有し続けるのは多大なリスクが伴います。
そのため、再建築不可に特化した専門の買取業者に売却し、手放すのが最も賢明です。
その理由について、以下より詳しく解説していきます。
再建築不可物件を所有し続ける多大なリスク
前述したとおり、再建築不可物件を建築可能にする方法は次の6つですが、どの方法も手続きが難しく、費用も掛かるので現実的な方法とは言えません。
再建築可能にするための抜け道
- 隣地の土地を一部買い取って接道義務2mを満たす
- 隣地の土地を一部借りて接道義務2mを満たす
- 自分の土地と隣地の一部を交換して接道義務2mを満たす
- セットバックを行って道の幅員を4mにする
- 管轄の自治体に問い合わせ再建築可能になる条件を確認する
- 43条但し書き申請をして再建築の許可を得る
建て替えができないとなると、少しずつリフォームを繰り返して自分で住むか、管理し続けることになります。
しかし、再建築不可物件の場合、建物の基礎部分を取り換えることは許されないので、建物の老朽化を抑制できず、倒壊の危険性が高まります。
倒壊して近隣住民に危害が及べば、損害賠償を請求され、数億円ものお金を失う可能性もあるのです。
おまけに、再建築不可物件を所有し続ければ、固定資産税や火災保険料など、数十万円もの維持費が毎年かかり続けます。
上記のような状態になってようやく重い腰を上げ、売却活動を始める方が多いですが、それではもう手遅れなことがほとんどです。
倒壊寸前の物件を欲しがる買い手はいないからです。
その事実をわかっているので、一般の不動産会社も老朽化した再建築不可物件を取り扱ってくれません。
実際に、「不動産会社に門前払いされて途方に暮れていました」と駆け込んでくるお客さまが弊社にもたくさんいらっしゃいます。
Q：当社と契約される前は、どのようなことでお悩みでしたか？
A：再建築不可物件、道路に面していない宅地、畑、山林をどこの不動産にも「扱えません」と断られ続けていたこと。
このように、再建築不可物件を所有し続けることには大きなリスクが伴いますから、手遅れになる前に早めに対処すべきです。
具体的な対処方法は、次の章で詳しく解説しているのでご覧ください。
再建築不可物件は専門の買取業者に直接売却する
どうしても再建築可能にならない場合は、再建築不可物件を専門に取り扱っている業者へ買取を依頼するのがおすすめです。
専門の不動産買取業者であれば、再建築不可物件を買い取った後の活用ノウハウを豊富に持ち合わせているため、再建築できない物件も確実に買い取って現金化してくれます。
たとえば、弊社では千葉県富津市にある再建築不可物件を実際に買取いたしました。
以下画像のように間口が2mとなっており、建て替えができない状態となっています。
室内も以下の画像のようにボロボロの状態でした。
しかし、弊社と提携しているリフォーム業者に協力してもらい、以下のように物件を再生。
こちらの物件は、最終的に不動産投資家へ売却し、現在は賃貸人を付けて家賃収入を得ています。
このように、再建築不可物件を専門に扱う買取業者なら、どんな再建築不可物件でも再生して商品化できるので、確実に買い取ることができるのです。
おまけに、提携業者と連携して安くリフォームできるので、コストを抑えられる分、あなたへの買取価格に還元できます。
「再建築不可物件をできる限り高く手放したい」とお考えなら、専門の買取業者へ売却することを検討してみてください。
なお、弊社は先ほど例に挙げたように、再建築不可物件を積極的に買い取っています。
再建築不可物件は築年数が古く老朽化していることが多いですが、どんな物件でもできる限りあなたのご希望に沿った形で買取いたします。
おかげさまで、物件を買取させていただいたお客様からも高い評価をいただけております。
「まずは相談だけしたい」「査定だけお願いしたい」というご意向でも大歓迎ですので、まずはお気軽にお問合せくださいませ。
>>【再建築不可物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
まとめ
今回は、再建築不可物件の裏技や抜け道を6つご紹介しました。
再建築不可の抜け道・裏ワザ
- 隣地の土地を一部買い取って接道義務2mを満たす
- 隣地の土地を一部借りて接道義務2mを満たす
- 自分の土地と隣地の一部を交換して接道義務2mを満たす
- セットバックを行って道の幅員を4mにする
- 管轄の自治体に問い合わせ再建築可能になる条件を確認する
- 43条但し書き申請をして再建築の許可を得る
しかし、どれも手間や時間がかかりますし、確実に再建築可能になるとは限りません。
再建築可能にならない物件を所有し続けるなら小規模なリフォームを継続するしかありませんが、建物は時間の経過とともに老朽化するので、永遠にリフォームのみで住み続けるのは困難でしょう。
また、再建築不可物件を所有し続ける最大のリスクは、災害等で建物が倒壊してしまった際に新しい建物が建てられない点です。
所有し続けてもリスクばかりの再建築不可物件は、専門の不動産買取業者に直接売却して、手放してしまうべきです。
専門の買取業者なら、再建築不可物件を商品化するノウハウを豊富に持っているので、確実に買い取ってくれるからです。
また、再建築不可物件を安いコストでリフォームできるので、その分買取価格が高くなる傾向もあります。
なお、弊社は再建築不可物件をはじめ、一般の不動産業者では取り扱えない不動産を積極的に買い取っています。
再建築不可物件を含めた「訳あり物件」を積極的に買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
あなたの抱える事情をしっかり伺い、真摯に対応いたしますので、「再建築不可物件を手放して肩の荷を下ろしたい」とお考えならまずは弊社に一度ご相談ください。
もちろん、査定のみ、ご相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
相談・査定はこちら
