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再建築不可に裏技・抜け道はある?建築できない場合の対処法を解説!

再建築不可に裏技・抜け道はある?建築できない場合の対処法を解説!再建築不可

老朽化した自宅の建替えができず、相続した古い実家のリフォームも原則できない、再建築不可物件の再生はオーナーにとっての難題です。

不動産に精通した業界人が使う「裏技・抜け道」を利用することで、再建築不可の原因を合法的に解消できる場合があります。

具体的には、自治体ごとに再建築不可物件に定めた「救済措置」の抜け道を利用して「但し書き」という認可が難しい特例を裏技で認めてもらう方法です。

再建築不可物件の再生に期待できる「裏技・抜け道」を詳しく解説、どうしても再建築できない場合の対処法をご紹介します。

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再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、現在建っている建物を解体してしまったら、新たな建物を建築すことができない土地をいいます。

下記の状態の土地が再建築不可物件です。

  • 建築基準法に適合する道路に接しているが間口2m未満の土地
  • 道路に接道しない袋地状の土地
  • 接道が建築基準法に適合しない道路の土地

再建築不可物件とは

現行の建築基準法を満たせない建物が「再建築不可物件」として扱われ、都市計画区域と準都市計画区域内だけに存在します。

その中で「不動産が建築基準法の道路に接道している間口が2m未満」の再建築不可物件が多数を占めているのが特徴です。

都市・準都市計画区域内では建築基準法により「幅員4m以上の道路に2m以上接する」という接道義務があります。

その目的は、消防車や救急車といった緊急車両が無理なく入れることで、消火活動や救助活動をスムーズにするためです

緊急車両

再建築不可物件が実在する背景には、随時に実施された建築基準法の改正が原因で、昔はよしとしたものが現行の建築基準法により「再建築不可」として扱われています。

それでも緩和条件が制定されていて、既存の建物を解体しての新築はできませんが、現在の家をリフォームして住み続けることはできます。

それは、所有者が変わっても同様ですが、建築申請が不要な小面積のリフォームに限定されるため、住環境に課題を残すのが一般的です。

再建築不可物件の抜け道や裏技

再建築不可物件の抜け道や裏技

再建築不可物件でも、将来にわたって建物の再建築が認められないわけではありません。さまざまな理由により再建築できない物件向けの、救済措置があります。

それは「包括同意基準」と呼ばれるもので、これを利用することにより再建築できない物件も再建築の可能性が高まります。

京都など昔の町屋や長屋といった街並みを多く残す自治体では、防災上の観点から再建築に関して比較的に柔軟なスタンスです。

再建築不可物件を建築可能にする魔法のようなものはありませんが、建築基準法を熟知し的確な折衝を関係先とおこなえば、なんとかできる再建築不可物件も確かに存在します。

自治体がそれぞれ違う街並みの建築形態ごとに定めた救済措置それをしっかり知り利用することが再建築不可物件の抜け道や裏技と考えます。

1.近隣の土地を買い取る

ご自分で所有する土地が接道義務を履行できないため再建築不可物件となっている場合は、隣接している空き地を購入し接道部分を広く取れるようにする方法があります。

ただし、隣地の所有者に同意が得られるかが問題のほかに、建物がある場合は交渉に時間や費用が増えることを承知しておきましょう。

自治体によっては所有権の取得までは要件とせず、賃貸借や使用貸借でもよい場合もありますのでお住まいの役所に確認してください。

また、取引相手である隣地の所有者にもメリットがあるような場合は、お互いの土地を等価交換することにより接道部分を広く取る方法もあります。

この場合、税制上の優遇措置があり等価であれば税金は実質免除されますが、現金を受け取っていた場合には金額に応じた譲渡所得税が掛かるため注意が必要です。

近隣の土地を買い取る

いずれにしても、常日頃から隣人との交流を図り、良好な関係を築いておくように努めることが大切です。

2.セットバックを取り入れる

ご自分で所有する土地が建築基準法の接道義務を満たせないために再建築不可物件となっている場合は、セットバックを利用した方法があります。

セットバックとは後退という意味があり、ご自分で所有している土地を後退させることで接している前面道路の幅を広くし「みなし道路」を作る方法です。

セットバックで建築基準法を満たす道路に変えるには、向かい合う敷地の状況によって2つのケースに分かれます。

セットバック

道路の向かい側が住宅地の場合は道路の中心線からそれぞれが「2m」後退し、水路や崖などの場合はご自分の土地の側だけで「4m」の道幅を確保しなければなりません

3.道路調査を入念に行う

道路と敷地の間に里道(赤線)・水路(青線)と呼ばれる、昔から農道や農業用水路として存在する土地がある場合は、再建築できる可能性があります

道路調査

法務局に備え付けの公図などで、「道」「水」と表示されたり、赤色や青色で表示されています。

そのままの状態では接道義務を満たしていないとなりますが、各自治体では一定の基準を定めていて、それをクリアすれば接道義務を認めることが多いです。

もし水路や里道をまたぐ土地なら、再建築できるかどうか、役所の道路管理課や建築指導課に聞いてみましょう。

また、接道部分が道路法の基準に満たない非認定道路であっても、地方自治体によっては幅員3mでも町道認定することがあります。

そのため、自治体によっては条件付きで再建築の許可が下りる場合もあるので、役場の道路管理課や建築指導課に確認してみましょう。

4.但し書き規定の申請を行う

住宅を建てる敷地には接道義務がありますが、この義務を満たせない敷地のために「43条但し書き道路」という規定が設けられています。

但し書き規定とは、建築基準法上の道路に接していなくても、ある基準を満たし安全が確保できれば再建築できるという特例を定めたものです。

許可には建築審査会の同意が必要になりますが、各自治体は許可事務の迅速化を図るため「包括同意基準」を設け、建築審査会において同意を得たものとして取り扱います。

下記条件を満たしている場合、自治体ごとの包括同意基準をクリアすれば、申請により再建築が可能になります

1.近隣に公園や広場がある

43条但し書き規定には接道義務の条件を満たさない敷地でも、近隣に公園や広場などの大きな土地があれば、建替えが許可になるという特例規定があります

但し書き規定には「敷地の周囲に広い空地がある」との条文があり、火災などが起きた場合でも車両が通れて、速やかに消火活動ができるような場所が周囲にあれば該当します。

申請地は「但し書きの規定に基づく許可(同法第1項)」に基づいて判断されますが、許可されるかどうかは状況次第です。

2.特定行政庁(地方自治体)の認定

特定行政庁(自治体)が「交通面」「安全面」「防火上」及び「衛生上」などに支障がないと認め、建築審査会の同意を得て許可したものについては、再建築ができる場合があります。

認められるための条件は次のとおりです。

  • 建物の敷地が空地と2m以上接している
  • 地域の消防署長より消火活動に障害はないとの意見が得られる
  • 雨水や排水を処理できる側溝などのインフラが備わる

これらの諸条件を満たすなら申請手続きをおこないます。

3.建築審査会の同意を得て許可している

住宅を建てる敷地には接道義務があります。先述した通りこの義務を満たせない敷地のために建築基準法「43条但し書き道路」という規定が設けられています。

この規定は、すべての要件において都道府県や建築主事が置かれている市町村が設置している建築審査会にて審査を受け、許可を得る必要があります

建築審査会とは、建築指導の事務が公正に運営されるように、建築基準法に基づいて都道府県や建築主事が配置される市町村にある行政機関です。

但し書き規定により接道義務が認められる特例は「敷地の近隣に広い土地を有す」「特定行政庁が認定している」、そして「建築審査会の許可」が必要と知っておきましょう。

但し書き規定の申請を行う場合の注意点

但し書き規定の申請を行う場合の注意点

但し書き規定の許可基準は、自治体や土地の形状によって若干条件が異なることがあるのでご注意ください

例えば、ほとんどの自治体では空地と道路の接道間口は2mとしていますが、横浜市のように1.5mとしている場合もあります。

また、「通路地」「旗竿地」など敷地の形状や、奥行きの長さ(路地上の距離)などで条件が異なる場合もあり複雑です。

但し書き規定の申請方法

一般的な申請手続きの流れは以下のとおりです。

但し書き規定の申請時に必要な各種書類や様式も、自治体によって異なりますので注意が必要です。

1.自治体への問い合わせ

まずは、自治体によって認可条件が異なるため、事前に自治体の都市計画窓口に問い合わせをしてください。

この事前相談により、ご自分の物件が但し書き規定の接道要件を満たせそうと確認できたら申請の準備に入ります。

但し書き規定の申請に必要な書類や様式も、このとき確認しておきましょう。

2.書類の提出

役所担当者の現地確認で接道が建築基準に満たない道路であることが確認されると、いよいよ「43条許可申請書」を作成し必要書類を添えて窓口に提出します。

必要な書類は次のとおりです。

  • 43条許可申請書
  • 現況図
  • 近況見取図
  • 土地利用計画書
  • 登記事項証明書
  • 近隣の人の同意書
  • 公図の写し

但し書き規定の申請

この際の注意点として、隣地所有者との通路確保の同意書」が必要になり近隣にお住まいの方々に承諾を得る必要があります

3.審査

建築主事の置かれている自治体によって建築審査会が開かれ、申請物件が許可基準に適合しているかを審査します。

審査内容は周辺のインフラなどの基盤状況、通路の確保の可否、都市計画上の妥当性など、さまざまな項目から判断されるようです。

4.許可がおりる

建築審査会にて同意が形成されると「但し書き規定」の許可が得られて、現在の建物を解体した後の再建築が可能となります。

ただし、解体して建物を建築する場合には、再建築する建物の建築確認申請という別の申請が必要になります

再建築不可物件を建築可能に出来ない場合には

再建築不可物件を建築可能に出来ない場合には

どうしても、建築可能に出来ない場合の課題と対処法を解説していきます。

建築基準法で定められた接道義務を履行し、再建築可能にする方法は次の3つでした。

ポイント
  • セットバック&みなし道路の申請
  • 隣地を買い取る
  • 但し書き道路の申請

再建築可能にしようと試みても、必ずしも隣地の所有者が土地を売却するとは限りませんし、セットバックができない事情も土地形状によってはあるでしょう。

但し書き規定の申請においても建築審査会の判断に委ねるので、絶対にOKは無くケースバイケースなのが実情です。

そのまま住み続けるにしても、賃貸に転用するにしても、許される制限内でのリフォーム工事が必要になるでしょう。

再建築不可物件の部分的なリフォームのローンは、取り扱う実績のある金融機関でも慎重な姿勢を取りますので、全額自己資金が必要となる場合も想定されます。

融資をする際には担保として土地建物に抵当権を設定しますが、万が一返済ができず権利を実行することになっても、売却して換金できるかが不透明だからです。

また、住宅として利用せず、賃貸活用もしないで物件を放置しているだけでは、固定資産税と都市計画税を毎年支払う負債にもなってしまいます。

最大の問題は自宅として住んでいる場合、地震や火災で自宅を失ってしまったときは建替ができないという、災害によるリスクは通常の物件の比ではないことです。

再建築不可物件を建築可能に出来ない場合には、現状のままで出来る活用法を考えなければなりません

専門業者への買取を検討する

再建築不可物件の再生になすすべもない場合は、その物件を専門に取り扱っている業者へ買取を依頼するのがおすすめです。

再建築不可物件は築年数が古いために、肝心な建物の構造部分に問題を生じている、屋根や水回りなどの付属的な設備についてもかなり問題を抱えているでしょう。

そのため現在の建物を維持管理する費用は、一般の物件よりもかなり高額になるので、前もって資金の準備をしなければならないのが現実です。

専門業者なら、取り壊し更地にせずとも、そのままの状態で買取してもらえます。

 

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再建築不可物件を専門に扱う買取業者は、一般の不動産会社にはかなわない「訳あり物件を再生させる手腕」をアドバンテージとしています。

したがって、スピーディーで確実、そして内密に適正価格での買取が可能となるのです。

訳あり物件には投資家をはじめ堅実な需要があるので、その多様化するニーズを的確に掴んでいる専門の買取業者に、お任せするのが一番安全で安心と思います。

専門業者に依頼

まとめ

不動産業界では「不動産の価値は接道が決める」といわれるほど、道路は最重要視され「道路調査は入念に粘り強く」が定石になっています。

道路調査の最初の段階で役所の担当者から「非道路です(建築基準法の道路ではない)」といわれてしまうことはよくあります。

しかし、役所の窓口の人に「なんとかなりませんか?」と粘れば、なにかの「ヒント」を教えてくれることもありますので諦めずにお試しください。

そこから「何とかならないか?」「何か救済策はないか?」と調べていくことで抜け道がわかり、再建築を可能とするケースも多く存在します。

但し書き規定の裏技には個人的な判断はせず、申請書の作成や提出書類のやり取りなどのほかに、専門知識を持った折衝力が必要なので、不動産会社や専門業者に依頼してください。

それでも、どうしても再建築が認められない場合は、専門の買取業者へ相談してみましょう。

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