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再建築不可物件は地震で倒壊時のリスクが大きい
再建築不可物件とは、その名の通り、その土地に新たに家を建て替えるなどの「再建築」や「増築」ができない物件のことです。
なぜ再建築することができないかというと、物件が建っている土地が建築基準法で定められた接道義務を満たしていないためです。
接道義務（建築基準法第43条）
建築基準法第42条で規定している、幅4m以上の道路に2m以上の間口で接している土地
昭和25年の建築基準法改正により規定された
上記のように、接道義務は昭和25年に制定されました。再建築不可物件はそれ以前に建てられたため、その当時の建築基準法には適していました。しかし、現行の建築基準法には適していないため、再建築不可とされているわけです。
再建築不可物件は、ひとたび地震や火災によって倒壊してしまうと、以下のようなリスクがあります。
- 倒壊・半壊して近隣住民から損害賠償請求をされる
- 倒壊することにより土地の固定資産税が増額する
- 倒壊・半壊しても建て替えられない
どのリスクも経済的に大きなダメージを負うものですので、しっかり確認してください。
倒壊・半壊して近隣住民から損害賠償請求をされる
再建築不可は前述の通り昭和25年以前に建てられており、築70年以上経っているため、地震などによる倒壊のリスクが非常に高いといえます。
また昭和25年当時は、ベビーブームによる人口増加に伴い、「公道」線引きもあいまいなまま狭い路地に次々に住宅が建てらました。
そのため、再建築不可物件の多くは住宅密集地に建っており、地震などで倒壊・半壊すると、近隣の家や住民に甚大な被害を与えてしまう可能性が高いです。その場合、再建築不可物件の所有者は、被害を与えてしまった近隣住民から多額の損害賠償請求をされる恐れがあります。
特に、管理されずに空き家になっている再建築不可物件は老朽化が進んでいることが多いため、地震などで倒壊するリスクが高いです。もし倒壊して隣家を全壊させてしまうと、全壊させてしまった建物の所有者から、1500万円もの損害賠償請求をされるという試算もあります（下の表参照）。
さらに、倒壊により建物ではなく人を死亡させてしまった場合は、死亡させてしまった人の遺族から1億9千万円もの損害賠償請求をされる恐れがあります。
これほど多額の損害賠償請求をされてしまったら、破産するしかないと思う方もいるかもしれません。しかし、たとえ破産しても損害賠償請求の支払い義務は残ります。実際、破産法第253条で、債権の支払いが免責されない事柄として、損害賠償請求権が挙げられています。
破産法第253条（非免責権について）
破産者が故意又は重大な過失により加えた人の生命又は身体を害する不法行為に基づく損害賠償請求権
ですから再建築不可物件が倒壊し、近隣の住宅や住民に損害を与え、損害賠償請求をされてしまったら、長い期間をかけてコツコツ支払い続けていくしかありません。
このように再建築不可物件は倒壊や半壊すると、その後の人生が狂ってしまうほどの多額の損害賠償請求をされる恐れがあることを覚えておきましょう。
倒壊すると土地の固定資産税が最大6倍に跳ね上がる
再建築不可物件は倒壊すると建て替えができず、更地にするしかないため、固定資産税は最大6倍に増額されてしまいます。
なぜなら、倒壊により建物がなくなると、建物が経っている土地に適用されている「住宅用地の特例」が適用されなくなってしまうからです。住宅用地の特例とは下記の通り、住宅用の建物が建っている土地の固定資産税を1/6に軽減する特例のことです。
実際、住宅用地の特例が適用されている場合と、されていない場合で、固定資産税がどれほど変わるか、下記の例で比較してみましょう。
建物評価額：500万円
土地評価額：1,000万円
※固定資産税の算出方法：評価額×1.4％（税率）
500万円×1.4％＝7万円
1,000万円×1.4％＝14万円 ⇒ 住宅用地の軽減措置特例により6分の1に減額：2万3千円
固定資産税：9万3千円
建物がないので建物分は0円
1,000万円×1.4％＝14万円 ⇒ 住宅用地の軽減措置特例は適用なし
固定資産税：14万円
上記の試算より、建物があり、特例が適用される場合の固定資産税は9万3千円であるのに対し、建物が倒壊し、特例が適用されない場合の固定資産税は14万円と、5万円近くも上がってしまうことがわかります。実に一年間で60万円の差になります。
建物も建てられず、活用のあてもない土地に増額された固定資産税を毎年払い続けていくのは大きな経済的負担であり、馬鹿らしいことです。
倒壊・半壊しても建て替えできない
再建築不可物件は地震などで倒壊・半壊しても建て替えることができません。
仮に今までその家に住んでいた場合でも、新たに建物を建てられないため、その土地に住むことはできません。活用するにしても、接道義務を満たしていないと車両の通行が困難であるため、用途が限られてしまいます。たとえば代表的な土地利用の1つである、駐車場としての利用は難しいでしょう。
また、更地にして売ろうとしても、一般の個人には売れないでしょう。一般の個人が土地を買う場合、その土地に新居を建てることを目的にしていることがほとんどだからです。
このように再建築不可物件は倒壊してしまうと住むことも活用することも売却することも難しく、ただただ、固定資産税や管理費用を払い続ける羽目になりかねません。
日本は地震大国なので、いつ地震が起きて所有している再建築不可物件が倒壊するかわかりません。活用していない再建築不可物件は早めに売却することをお勧めします。売却のためのとっておきの方法を3章で説明しているので、ぜひご確認ください。
なお、弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者ですから、再建築不可物件の扱い慣れたスタッフが多数在籍しております。そのため、弊社にご依頼いただけば無料で査定額をご提示いたします。
一日も早く再建築不可物件を手放し、リスクから解放されたい方は弊社の無料買取査定査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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また、売却ではなく再建築不可物件をなんとか活用したいとお考えの方は、以下の記事をご確認ください。再建築不可物件の活用方法を多数紹介しています。
倒壊時のリスクを軽減するためにできる4つのこと
再建築不可物件が倒壊するリスクを軽減するために必要な対策は以下の4つです。
- 火災保険や地震保険への加入する
- 耐震工事を行う
- 再建築可能な物件にする
- 隣地所有者に交渉して売却する
それぞれの対策について以下で詳しく解説します。
火災保険・地震保険に加入しておく
再建築不可物件を所有している場合は、火災保険や地震保険に加入しておくことをお勧めします。火災などで倒壊しても建て替えができないのだから加入してもムダと思うかもしれませんが、加入しないのは危険です。
なぜなら、たとえ建て替えができなくとも、火災や地震で倒壊してしまったら、倒壊後の処理や更地にするための費用がかかるためです。たとえば一般的な木造の戸建が火災に遭った場合、解体して更地にするためには100万円程度の費用がかかります。火災保険や地震保険に加入していないと、そうした費用を自腹で支払うことになります。
また、近隣で火災が起きた場合、延焼に巻き込まれる可能性があります。しかし、延焼に巻き込まれたとしても、失火責任法により火元の家屋の所有者に損害賠償を請求することはできません。しかし、火災保険に入っていれば、延焼被害の補償もされるので安心です。
参照元：失火法（失火ノ責任ニ関スル法律）
再建築不可物件は火災や地震に遭っても建て直しはできません。それでも火災に遭うと後処理に100万円程度費用がかかります。その費用をまかなうためにも、火災保険へ加入しておくことを強くお勧めします。
火災保険で保証される内容
火災保険は火災が起きた際だけの保険ではなく、さまざまな保証があります。
まず、補償の対象は以下のの3種類から選べます。
- 建物
- 家財
- 建物＋家財
また火災保険は火災の被害のみならず、以下のような災害や被害も幅広く補償してくれるので安心です。
- 落雷
- 風災、雪災、水災
- 水漏れ
- 盗難
- 家財の破損、汚損
- 建物外部からの落下、衝突
台風で屋根が壊れた場合、落雷で電化製品が故障した場合、空き巣などの盗難被害なども火災保険で補償されます。
保険商品によって内容が異なるので、加入する際に確認ましょう。また、損傷の度合いによって、保険金の金額が異なります。
なお、再建築不可物件の火災保険の内容については下記の記事で詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
地震保険で保証される内容
地震保険の補償内容は火災保険と比べると限定的です。
具体的には以下が地震保険で補償される内容です。建物と家財の両方を対象にした補償内容となっています。
- 地震による倒壊
- 地震による火災
- 地震による外壁・基礎に生じたクラック
- 地震による家財の損壊
- 地震による液状化現象で建物が傾いた
- 地震や噴火による津波で建物が流出した
- 地震や噴火による土砂崩れで建物が流出・倒壊・埋没など
- 噴火の火砕流・溶岩流による家屋の焼失・倒壊・埋没など
上記を見ていただくとわかる通り、一般的に地震保険は地震被害だけでなく、火山の噴火による被害も補償されます。ただし、地震被害・噴火による被害、いずれの場合でも、家屋の損傷度合いによって補償内容（保険金など）は異なります。そのため、加入する際はよく内容を確認し、不明点をなくしてから契約しましょう。
耐震工事を施しておく
地震が起きた際の倒壊リスクを軽減するために、耐震工事を行うのは有効です。具体的には、柱や梁などの構造部を補強し、設備を入れ直すなどのリフォームを行います。費用は、一般的な戸建の場合で100万円～200万円ほどです。
再建築不可物件は現在の耐震基準を満たしていない建物も多く、現行の建物より地震による倒壊のリスクが高い傾向にあります。しかし、耐震工事を行うことで現在の耐震基準を満たすこともできます。
再建築不可物件は前章で述べたようにひとたび地震で倒壊してしまうと様々なリスクがあります。費用はかかりますが、地震による倒壊のリスクを防ぐためにも耐震工事を行っておくとよいでしょう。
なお、専門の買取業者に依頼すれば耐震工事を行うことなく、現状のままで売却できます。
弊社Albalinkも現状のままで再建築不可物件を買い取らせていただくことができます。地震による倒壊は怖いけど、100万円以上も耐震工事費用を出せないという方は、ぜひ弊社にご依頼ください。
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耐震工事ができる条件
耐震工事を行うには梁や柱など、大がかりな改修工事が必要です。こうした大掛かりな改修工事（建物の主要構造部を1/2以上改修する工事）を行うためには、建築基準法により建築確認申請が必要であると定められています。
参照元：建築基準法第6条
新築工事や大規模な増改築工事等を行う前に、確認検査機関や行政に建築基準法や条例に適合しているかの確認を受けるための申請
しかし、再建築不可物件は接道義務を満たしていないため、建築確認申請が必要な大規模な改修工事は行うことができません。
それでは「結局、再建築不可物件は耐震工事を行えないのか」と思うかもしれませんが、安心して下さい。再建築不可物件でも「4号建物」に該当すれば、建築確認申請を行わず、耐震工事のような大規模な改修工事を行えるからです。そして、ほとんどの再建築不可物件は「4号物件」に該当します。
なぜそう言えるのか、順を追って説明します。まず下記が、4号建物の条件になります。
- 木造2階建て以下の建物で、延べ面積が500平方メートル以下
- 非木造建築の1階建ての建物で、延べ面積が200平方メートル以下
まず、上記条件の「1」についてですが、国土交通省が令和4年に発表した「今後の住宅・建築物の省エネルギー対策のあり方（第三次報告案）及び建築基準制度のあり方（第四次報告案）について」によると、再建築不可物件を含む、現行の木造住宅の74％弱が「1」の条件を満たしており、4号建物であるされています。
なお、上記国土交通省の報告書で発表されている木造住宅の内訳は以下の通りです。このうち、「1」の条件にあてはまるのは、数字が太字になっている部分となります。
| 敷地面積/階数 | 1階 | 2階 | 3階 |
|---|---|---|---|
| 501㎡以上 | 0.1% | 0.3% | 0.2% |
| 201㎡～500㎡ | 0.3% | 2.7% | 0.6% |
| 200㎡以下 | 9.9% | 60.9% | 5.7% |
参照元：国土交通省（建築物における木材の利用促進等における報告書）
また、「2」については林野庁より日本国内の3階以下の低層住宅の8割は木造住宅であるとのデータが示されています（下図参照）。つまり、「2」に該当する非木造建築かつ1階建ての住宅は稀であるといえます。
上記2点に加え、そもそも広い道路に面していない再建築不可物件が「4号建物」の条件を超えるほどの広大な敷地を有しているケースはほとんどありません。
以上のことから、たいていの再建築不可物件が4号物件に該当すると言えるわけです。
ただし、再建築不可物件は工事車両が進入しにくい場合があります。そのため、条件的にはフルリフォームによる耐震工事が可能であっても、実際に行うのは困難なケースがあります。
また、耐震工事ができても費用面では新築を建てるより高額になってしまう場合もあります。
再建築可能にしておく
再建築不可物件を再建築可能にする方法もあります。再建築できる土地になれば、地震などで倒壊した場合でも建て替えが可能です。
なお、下記の記事をご覧いただけば、再建築不可物件を再建築可能にする方法について、より詳しく解説しています。ぜひ参考にしてみてください。
隣地の一部を買い取って接道義務を果たす
隣地の一部または全部を買い取ることで、接道義務を果たせば再建築不可ではなくなります。
例えば、上記の画像のように道路幅4mの道路に接している間口が1.5mだとします。前述したように、接道義務を果たすためには、4ｍ幅の道路に2ｍ以上敷地が接している必要があります。
上の画像の例では、面している道路の幅（4ｍ）は接道義務を果たしていますが、間口が1.5ｍしかないため、接道義務を果たすためには0.5m足りません。そこで、0.5m幅で隣地を買い取れば接道義務の条件を満たことができ、再建築不可物件ではなくなります。
ただし、隣地の一部を買い取ることは簡単ではありません。いきなり買取をもちかけてもトラブルになるか、拒否されてしまうでしょう。
仮に買い取りを承諾してもらえても、隣地の所有者が再建築不可物件に詳しければ、足元を見られて相場より高額で売りつけられる恐れもあります。
セットバック（道路後退）で道路の幅員を確保する
道路には2m以上接しているが、その道路の幅が4mに満たない場合には、セットバックで道路幅を4ｍ確保することで再建築不可物件ではなくなります。
セットバックは、上の図のように向かいに家がある場合は道路の中心線から2ｍ後退させます。自分の家と向かいの家、お互いが平等に50㎝ずつ下がることで4ｍ幅を確保するわけです。
なお、向かいの家がセットバックを行うのは、向かいの家が建て替えなどを行うタイミングで構いません。つまり、あなたがセットバックを行った段階では、4ｍ幅になっていなくても（向かいの家がセットバックしていなくても）、再建築可能になります（この情報はあまり他のサイトには載っていませんが、中野区の建築課に確認しましたので間違いありません）。
また、向かいが川やがけなどでセットバックできない場合は、あなたの敷地だけで4ｍ幅を確保できるだけ下がらなくてはなりません。
ただし、セットバックした分、敷地面積（土地）は狭くなるため、土地の資産価値は下がってしまいます。なぜなら、敷地面積に対する建物の面積（建ぺい率）は建築基準法53条で決まっており、土地が狭くなればその分、その土地に建てられる建物の面積も狭くなってしまうためです。
参照元：建築基準法53条
隣地所有者に交渉して売却しておく
再建築不可物件を隣地所有者に売却してしまえば、再建築不可物件が倒壊するリスクから逃れることができます。
先述したように、再建築不可物件は基本的には一般の個人の買い手はつきません。しかし下図のように道路に面した隣地の所有者であれば売却できる可能性があります。
なぜなら、売却する土地が接道義務を満たしていなくても、隣地所有者に売却することで、道路とひとつづきの土地になるためです。隣地所有者にとっては、再建築が可能な状態で敷地が広がるため、不動産としての資産価値あがるメリットがあります。
ただし、再建築不可物件の購入は住宅ローンが組めないケースが多いため、隣地所有者に費用を一括で支払えるだけの経済力がなければ売却するのは難しいでしょう。
また先述の隣地の買取同様、隣地所有者と日頃からコミュニケーションを取っており、何でも話せるような間柄でないと、いきなり売却の話をもちかけてもトラブルになる可能性があります。売却の交渉をする際は、これまでの隣地所有者との関係性も考慮して、慎重に行ってください。
再建築不可物件でも専門の不動産買取業者に依頼すれば売却可能
活用するあてがなく、地震などで倒壊のリスクがある再建築不可物件は早めに専門の不動産買取業者に売却してしまうのが賢明です。
なぜなら、再建築不可物件は通常の不動産のように売りに出しても、長く住めるマイホームを探している一般の個人にはなかなか売れないためです。なかなか売れないどころか、永遠に売れ残ってしまう恐れもあります。
その点、専門の不動産買取業者に依頼すれば、買主を探す必要がないため、スピード感を持って売却できます。弊社Albalinkにご依頼いただけばスピーディーに買取が可能です。
また、専門の買取業者は買取後に物件にリフォームなどを施し、運用・再販するノウハウを豊富に持っています。そのため、再建築不可物件であっても問題なく買い取ることができます。売主が費用負担してリフォームや耐震工事を行う必要はありません。
たとえば、弊社Albalinkの場合は、買い取った再建築不可物件に必要最低限のリフォームを施し、賃貸収益物件として不動産投資家に再販するなどして活用しています。
実際、弊社は以下のように買取業者7社から断られた再建築不可物件を買い取らせていただいたこともあります。
引用元：Albalinkお客様の声
上記のお客様の声を見ていただけばわかるように、弊社は再建築不可物件を所有する不安や負担を抱えたお客様に真摯に向き合い、素早い対応を心がけております。その結果、数多くのお客様より信頼と感謝のお言葉をいただいております。
上記で紹介した方の他にも、弊社に売却することで、再建築不可物件を所有する不安から解放された方は大勢いらっしゃいます。
もし地震や火災によって所有している再建築不可物件が倒壊してしまう不安を抱えているのであれば、一日でも早く売却することを勧めします。
弊社Albalinkへご依頼いただけば、スピーディーに買取可能です。ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【他社で断られた物件も買取可能】再建築不可物件の無料買取査定はこちら
なお、以下の記事では再建築不可物件を売却するための買取業者選びのポイントを紹介しております。弊社にご依頼していただけば、以下の記事で書いてある「信頼できる買取業者」の条件に弊社がピタリと当てはまっていることを実感していただけるはずです。
まとめ
この記事では、再建築不可物件が地震などで倒壊した場合のリスクと、その対策方法や売却方法について解説しました。
再建築不可物件は、地震などで建物が倒壊・半壊したら二度と建て替えができない、一般の個人に売却することもできないなど、所有していること自体にリスクがつきまといます。
再建築不可物件を所有しているけど活用できていない、倒壊した場合どうすれば良いかわからないなど不安に感じているなら、早めの売却がおすすめです。
ただし、再建築不可物件など問題を抱えた物件は、一般的な不動産会社では取り扱っていないことが多いです。
そのため、弊社Albalink（アルバリンク）をはじめとする、再建築不可物件専門の買取業者にご相談ください。弊社は、全国の再建築不可物件に対応しているうえ、既に老朽化が進行した再建築不可物件であっても、そのままの状態で買取可能です。
本当にこんな物件が売れるのかと不安に感じている方も、次の地震や災害で建物が倒壊・半壊する前に、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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