マンションの建て替え費用が払えない場合はどうする？住民の負担費用も解説

マンションの建て替えが行われるケースは少ない

マンションの建て替え工事が行われるのにはマンションの寿命が関係していますが、実際に建て替えが行われるケースは少ないです。

引用元：国土交通省「マンション建て替えの実施状況2024年」

引用元：国土交通省「マンション長寿命化・再生円滑化について」

国土交通省が公表している「マンション建て替えの実施状況」によると、2024年4月1日時点のマンションの建て替えの実績は累計で297件となっています。

前年度のマンションの建て替えの実績は累計で282件となっているため、2023年から2024年の1年間でマンションの建て替えが行われたのは、たった15件です。

全国にあるマンション棟数から考えると、極端に少ないことがわかります。

なお、上記の実績は築年数が浅いマンションを建て替えた再開発などのケースも含まれているため、老朽化が理由で建て替えをしたマンションだけの数字ではありません。

マンションの建て替えが少ない理由

マンションの建て替えが少ない最大の理由は多額の費用がかかるため、住民の賛成を得にくいことです。

さらに実際にマンションの建て替えが行われている最中は別の住居に住む必要があるため、引っ越しの負担も建て替え反対の要因といえます。

また、実際にマンションの建て替えを行うには、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要です。

参照元：国土交通省「マンション建替えに係る法律上の手続き」

マンションの建て替えは住民の賛成を得にくいことに加え、現実的に区分所有者の5分の4以上の賛成が得られないことで行われにくくなっています。

マンションの建て替えが実施される場合の流れと期間

実際にマンションの建て替えが実施される場合の流れは、以下のとおりです。

現実的には、計画段階でマンションの建て替え自体が中止となるケースがほとんどです。

また、実現に至る場合であっても、準備段階からトータルで10年以上かかることが一般的で、15年以上かかるマンションも存在します。

マンションの建て替え費用の相場

マンションの建て替え費用における住民の負担額の相場は、1,500〜3,000万円程度（戸あたり）です。

ただし、経済状況や修繕積立金の積み立て状況などで費用が変動するため、相場よりも高くなるケースもあります。

マンションの建て替え費用の内訳は、以下のとおりです。

解体費用や建築費用は、マンションの規模や構造などによって大きく変動します。

建て替え費用が軽減されるケースもある

法律の改正などで容積率に余裕があるときは新たに戸数を増やせるので、マンションの建て替え費用が軽減されるケースもあります。

とくに人気のエリアで容積率が大きく余っている場合は新たに出来た住戸を販売できるため、マンションの建て替えにおいて住民の負担費用が発生しないケースもあります。

マンション建て替え費用は誰が払う？

マンションの建て替え費用は、建て替えに賛成する住民（区分所有者）が負担します。

マンションの建て替えに反対する住民の住戸に関しては、賛成者の代表などが時価で売り渡すよう請求することになります。

参照元：e-Gov法令検索「区分所有法10条」

また、毎月積み立てをしている修繕積立金をマンションの建て替え費用に充当するかは管理規約の定めによって異なるため、管理規約を確認しましょう。

マンションの建て替え費用が払えない場合の4つの対処法

マンションの建て替え費用が払えない場合の対処法は、以下の4つです。

建て替えに反対する

マンションの建て替え費用が払えない場合の対処法として、最後まで建て替えに反対することが挙げられます。

先述のとおり、区分所有者の5分の4以上の賛成がなければ、マンションの建て替えを行えません。

5分の4以上の賛成は厳しい要件のため、反対票が1票でも増えると可決されない可能性があるからです。

建て替えに反対し続けることでマンションの建て替え費用を払わなくて済むかもしれません。

建て替えの反対が受け入れられた場合はどうなる？

建て替えの反対が多く、建て替えが実施されない場合は、以下のどちらかを選択します。

定期的に大規模修繕を続ける

建て替えの反対が多く、建て替えが実施されない場合の選択肢として、定期的に大規模修繕を続けることが最も多いです。

大規模修繕の周期は12年で考えられることが一般的です。

マンションの物理的耐用年数は建築技術や構造によって変動しますが、60～100年といわれています。

現実的に建て替えできない場合は、大規模修繕を繰り返して住み続けることになります。

マンション敷地売却制度を活用する

建て替えの反対が多く、建て替えが実施されない場合は、「マンション敷地売却制度」を活用する方法もあります。

マンション敷地売却制度とは、都道府県知事が認定したマンションデベロッパーなどにマンションの敷地を一括して売却する仕組みのことです。

資金がなくても実行できることはメリットですが、区分所有者の5分の4以上の賛成が必要となります。

また、制度が利用できるマンションは、行政が耐震性が不足し倒壊の恐れがあるため除却する必要があると認定したマンションのみです。

売渡請求権を利用して立ち退く

マンションの建て替えに反対しても可決された場合は、売渡請求権を利用して立ち退くことになります。

先述のとおり、売り渡し請求に応じる必要があり、マンションを時価で売却することになるため、新居の購入費用に充てることが可能です。

しかし、建て替えを行うマンションは築件数が古い物件がほとんどであるため、時価は安い金額になる傾向にあります。

そのため、マンションの建て替え費用が払えない場合であっても時価を考慮したうえで反対することをおすすめします。

まちづくり融資を利用して建て替え費用を支払う

マンションの建て替え費用が払えない場合は、まちづくり融資を利用して建て替え費用を支払うことも可能です。

まちづくり融資とは、高齢者（借入申込時満60歳以上）がマンション建て替え事業などによる住宅の建設または購入する場合に利用できるローンのことです。

参照元：住宅金融支援機構「まちづくり融資（高齢者向け返済特例）」

毎月の返済は利息のみで、元本は申込人が死亡後に相続人がマンションを売却するなどして一括返済します。

60歳以上でマンションの建て替え費用が払えない場合は、まちづくり融資も検討できます。

建て替えが決定する前に売却する

マンションの建て替え費用が払えない場合は、建て替えが決定する前に売却することも選択肢の1つです。

具体的な売却方法は仲介と買取に分かれますが、以下のような特徴があります。

なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。

仲介と買取の違いをサクッと理解しよう！【どちらが最適か教えます】

不動産売却における仲介と買取の違い、仲介と買取が向いている不動産の特徴を解説します。この記事を読むと不動産の売却時に仲介と買取のどちらがよいのかを適切に選択できるようになり、不動産売却を成功に導けます。

albalink.co.jp

2023.04.27

建て替え予定のある物件は仲介業者に依頼しても売れない

建て替えが決定した後でも仲介業者に売却を依頼することはできますが、売れにくいのが実情です。

これから建て替えになるマンションを購入する人はほとんどいないからです。

たとえ、マンションの立地が気に入ったとしても、購入費用プラス建て替え費用を負担する人はいないでしょう。

専門の買取業者なら高確率で売却できる

建て替えが決定したマンションであっても専門の買取業者であれば、高い確率で買い取ってくれます。

専門の買取業者に建て替えが決定したマンションでも再販できるノウハウがあるため直接買い取ることが可能で、仲介手数料もかかりません。

また、専門の買取業者であれば、契約不適合責任を免責して契約することが可能です。

参照元：Wikibooks｜民法 第566条

築年数が古いマンションの場合は把握できていない欠陥や不具合も多いため、契約不適合責任を免責して契約すれば、引渡し後も安心です。

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建て替えが決定したマンションをできるだけ早く手放したい場合は、一度アルバリンクにご相談ください。

弊社アルバリンクは売却が困難な建て替えが決定したマンションでも買い取れるノウハウがあるため、短期間で現金化できます。

「独自の再販経路を確保」や「集客の自動化による広告費削減」など企業努力していることによって、売却が困難な建て替えが決定したマンションを他社より高く買い取れます。

実際に、弊社アルバリンクは売却が困難な建て替えが決定したマンションなどの訳あり不動産専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。

以下は、弊社が実際に「買取を行った築年数が古いマンション」の事例です。

【買取した共有持分の概要】

参照元：アルバリンク「買取事例」

また、アルバリンクでは弁護士などの士業と提携しており、相続関連の手続きや残置物撤去など売却に付随する手間もすべて引き受けられます。

建て替えが決定したマンションを売却できずに悩んでいる方は、アルバリンクに売却して一刻も早く負担から解放されましょう。

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まとめ

今回は、マンションの建て替え費用が払えない場合の対処法について詳しく解説しました。

マンションの建て替えが行われるのはごくわずかですが、可能性が全くないわけではありません。

また、マンションの建て替え費用における住民の負担する費用は1,500〜3,000万円程度（戸あたり）が相場です。
もちろん、費用負担がないケースもありますが、期待はできません。

もし、どうしても建て替え費用が払えない場合は、専門の買取業者に売却することも検討してみてください。
専門の買取業者に売却すれば、建て替え費用を払う必要がなく、売却金をもとに新しい家に住むことにも可能になるからです。

なお、弊社アルバリンクも建て替えが決定したマンションなどの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。

売れない不動産を所有していて悩んでいる場合はアルバリンクに売却して、早く負担から解放されましょう。

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