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再建築不可物件の売却についての知りたい情報を一覧で表示
この記事では再建築不可物件の売却について、売却方法や売却の流れ、手順や注意点など、網羅的にお伝えします。
そこで、あなたが知りたい内容にすぐたどり着けるように、掲載内容を一覧にしましたので、ぜひご活用ください。
| 知りたいこと | 見るべき見出し |
|---|---|
| 自分の土地が再建築不可物件か知りたい | 再建築不可物件とは新たに建物を建てられない土地のこと |
| 再建築不可物件が売れにくいって本当？ | 再建築不可物件が一般の買手に売却しにくい3つの理由 |
| 再建築不可物件は通常の物件より売却価格が安くなるの？ | 再建築不可物件の売却相場は一概には言えない |
| 再建築不可物件はどうすればいいの？ | 再建築不可物件の売却方法4選！状況に合わせて選ぼう！ |
| 売却の流れを知りたい | 再建築不可物件の売却の流れ【4つの手順】 |
| 再建築不可物件を売却する際の注意点が知りたい | 再建築不可物件を売却する際やってはいけないこと2選 |
| 再建築不可物件を所有し続けるとどうなるの？ | 再建築不可物件を所有し続けると後悔する4つの理由 |
なお、今すぐ再建築不可物件を売却したいという方は、先述したように専門の買取業者に売却することをお勧めします。
再建築不可物件は通常の不動産業者（不動産仲介業者）に依頼して、一般の個人に売却しようとしても売れにくいためです。
その点、専門の買取業者であれば、再建築不可物件であってもスピーディーに買い取ってくれます。
専門の買取業者は買い取った再建築不可物件を活用して利益を生み出すことができるためです。
ただ、そう言われても、どの買取業者に依頼すればいいかわからないと思います。
そこで弊社が再建築不可物件の買取実績や口コミを精査した上で、絶対お勧めできる3社を紹介します。
お急ぎの方は、まずは以下の3社に買取査定依頼をしてみてください。
| 買取業者 |  株式会社AlbaLink |
 ㈱リアルエステート |
 ㈱ティー･エム･プランニング |
|---|---|---|---|
| おすすめ度 | ★★★★★ | ★★★★☆ | ★★★☆☆ |
| 対応エリア | 全国 | 記載なし | 東京・神奈川 |
| 買取実績・相談実績 | 買取実績年間600件超 相談件数年間5000件（※） |
再建築不可物件など | 再建築不可物件 競売にかけられた物件 共有持分の物件など |
| 問い合わせ先 | 詳細 | 詳細 | 詳細 |
※訳あり物件買取プロ：2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
再建築不可物件とは新たに建物を建てられない土地のこと
再建築不可物件とは以下のような理由により、新たに建物を建てられない土地のことです。
再建築不可となる理由はいくつかありますが、多くは以下3つのいずれかに該当しているケースです。
- 建築基準法の接道義務を満たしていない
- 土地が道路に接していない
- 市街化調整区域にある
それぞれ解説していきますが、自身が所有する物件が築不可物件かどうかは、以下3つの方法で調べられます。
- 役所に問い合わせる
- 自治体のホームページで調べる
- 専門の不動産業者に調べてもらう
上記の中では、「役所に問い合わせる」か「専門の不動産業者に調べてもらう」方法が簡単です。
特に、売却を念頭に置いているのであれば、専門の不動産買取業者に依頼すれば、再建築不可物件かどうかを調べてもらった上で、買取価格も提示してもらえます。
弊社Albalinkでも再建築不可物件かどうかの判断を行っておりますので、弊社に売却する前提でなくても構いませんので、ぜひ一度下記無料買取査定フォームからお問い合わせください。
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なお、再建築不可物件の調べ方については「再建築不可物件かどうかの調べ方」の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
建築基準法の接道義務を満たしていない
建築物は、建築基準法で定められた幅員4ｍ以上の道路に、2ｍ以上接していなければならない（接道義務）という規定があります。
上記の接道義務を満たさない建物は再建築不可物件となり、建て替えができません。
「建築基準法で定められた道路」とは以下の道路を指します。
- 42条1項1号道路（道路法による道路）
- 道路法の道路（国道、都道及び市町村道）で、幅員4m以上のもの。
- 42条1項2号道路（開発道路）
- 都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可等を受けて築造した道路で、幅員4m以上のもの。
- 42条1項3号道路（既存道路）
- 建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）と当該市町村が都市計画区域に指定された日のいずれか遅い時点に、既に幅員4ｍ以上の道として存在し、現在に至っているもの。
- 42条1項4号道路（計画道路）
- 道路法、都市計画法その他の法律による新設又は変更の事業計画のある道路で、事業者の申請に基づき、2年以内にその事業が執行される予定のものとして特定行政庁が指定したもの。
- 42条1項5号道路（位置指定道路）
- 土地の所有者が「築造」する幅員4ｍ以上の道で、申請を受けて、特定行政庁がその位置の指定をしたもの。
- 42条2項道路（みなし道路）
- 建築基準法の施行日（昭和25年11月23日）と当該市町村が都市計画区域に指定された日のいずれか遅い時点に存在する幅員4ｍ未満の道ではあるが、特定行政庁が定めるその他の基準を満たし、特別に認められたもの。
- 43条1項道路（ただし書き道路）
- 42条に定める道路ではないが、特定行政庁が周囲の状況から、交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて、建築審査会の同意を得て許可されたもの。
参照元：e-GOV｜建築基準法
再建築不可物件は現状のままでも住み続けることはできますが、建築確認申請が必要な大規模なリフォームや建て替えを行うことはできません。
新築工事や大規模な増改築工事等を着手する前に、確認検査機関もしくは特定行政庁に建築基準法や条例に適合しているか審査を受ける申請のこと
なお、再建築不可物件がどこまでリフォーム可能かについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
土地が道路に接していない
土地が道路に接していない袋地（下図参照）も再建築不可物件となります。
袋地は「建築基準法上の道路に2ｍ以上敷地が接していなくてはならない」という接道義務を満たさないためです。
また、囲繞地とは袋地を取り囲む土地の名称で他の建物が建っていることがほとんどです。
そのため、あなたが所有する土地や建物が周囲を他の建物に囲まれている場合、袋地のため再建築不可物件である可能性が高いと言えます。
なお、袋地や囲繞地の売却方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
市街化調整区域にある
市街化調整区域にある土地は再建築不可物件である可能性が極めて高いと言えます。
市街化調整区域とは都市計画法により、市街化を抑制する地域と定められた地域です。
土地の活用が制限されているため、原則として建物の建て替えができません。
自身の土地が市街化調整区域かどうかは、管轄の市役所に問い合わせれば教えてもらえます。
なお、市街化調整区域の不動産を売却する方法は、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
なぜ再建築不可物件が存在するのか
再建築不可物件が存在する大きな理由の1つとして、1950年に建築基準法により接道義務が制定されたことが挙げられます。
1950年に接道義務が制定されたため、それより前に建てられた物件の中には多くの再建築不可物件が存在するわけです。
上記のような理由でできた再建築不可物件は既存不適格建築物と呼ばれ、前述したように住み続けることはできますが、大規模なリフォームや建て替えはおこなえません。
なお、違法建築と既存不適格の違いについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
再建築不可物件が一般の買手に売却しにくい3つの理由
一般の買主向けの市場では、再建築不可物件は「売れにくい不動産」に分類されます。
再建築不可物件が一般の買手に売却しにくい理由は以下の3つです。
-
- 建て替えや大規模リフォームができず使い勝手が悪いから
- 築年数が古い物件が多くマイホームに適さないから
- 購入時に住宅ローンが使えない恐れがあるから
それぞれ解説していきます。
建て替えや大規模リフォームができず使い勝手が悪いから
再建築不可物件は、建て替えができず、建築申請が必要な大規模なリフォームもできません。
そのため、マイホームとして長くその土地で暮らしたいと考えている一般の買手には売却しにくいのが現実です。
また、事業目的で不動産を購入する投資家にも敬遠されがちです。
再建築不可物件は大規模なリフォームや建て替えができないため、既存の建物を取り壊して、事業用の建物（民宿など）を建てることができず、使い勝手が悪いためです。
再建築不可物件は長く住むにはリスクがあり、活用もしづらいため、マイホームを求める人にも、不動産投資家にも売却しにくいわけです。
築年数が古い物件が多くマイホームに適さないから
再建築不可物件の中には、先述した接道義務を満たさない建物が多く存在します。
それらの建物は1950年より前に建てられており、築年数が古いことから、一般の買手にはなかなか売れません。
築年数が古い建物は老朽化が進んでおり、購入後にリフォームなど費用がかかるリスクが高いためです。
実際、弊社が一般の方におこなったアンケートでも、8割の方が購入対象になるのは築20年以内の建物と答えています。
このように、築30年を過ぎた物件は、市場での需要がほぼなくなることがわかります。
再建築不可物件であり、築年数も古い建物は一般の買手には売却しにくいと思っておいた方がいいでしょう。
購入時に住宅ローンが使えない恐れがあるから
再建築不可物件には、購入時に「住宅ローン」が使えないことが多くあります。
銀行は再建築不可物件を法律に反した「違法物件」と見ており、融資をするための担保になり得ないと判断するためです。
要は「価値のない土地に対してお金は貸せない」ということです。
よって、仮にあなたの再建築不可物件を欲しいという人が現れても、住宅ローンが使えないために購入を断念する、といったことが起こり得ます。
現金一括で購入できれば住宅ローンの必要はありませんが、不動産は数百万円～数千万円するため、それほどの大金を一度に用意できる個人はまれでしょう。
なお、専門の買取業者は事業として再建築不可物件を買い取っているため、潤沢に資金を用意しています。
そのため、住宅ローンが使えなくとも現金で買い取ることができます。
弊社Albalinkも現金で買い取らせていただきますので、再建築不可物件をすぐに売却して現金化したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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なお、再建築不可物件でもローンを組む方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
再建築不可物件の売却方法4選！状況に合わせて選ぼう！
再建築不可物件をはじめ、不動産の売却方法には仲介と買取の2通りがあります。
- 仲介
- 売主・買主をマッチングして報酬（仲介手数料）を得ている業者。一般的な消費者（マイホームを求める層）をターゲットに、販促活動を行う
- 買取
- 買取業者自らが買主となり、売主から直接物件を買い取る。仕入れ目的で物件を買い取り、運用・再販で収益化している
この章では、仲介・買取をふくめた、再建築不可物件を売却する方法をお伝えします。
再建築不可物件を売却する方法として、以下の4つがあります。
- そのまま仲介で売却する
- 再建築可能にして仲介で売却する
- 自治体の「空き家バンク」を利用して売却する
- 専門の不動産買取業者に売却する
それぞれ解説しますので、ご自身に適した売却方法をご確認ください。
なお、仲介と買取についてより詳しく知りたい方は「仲介と買取の違いをサクッと理解しよう！【どちらが最適か教えます】」の記事を参考にしてください。
そのまま仲介で売却する
再建築不可物件を、そのままの状態で仲介で売却する方法があります。
リフォーム費用などがかからないため、売却費用がかからないことがメリットです。
また、仲介であれば、自身の希望価格で売却できる可能性もあります。
ただし、以下のような立地や状態が良い物件でないと、売り出したところで売れないでしょう。
| 立地 | 都心の場合は最寄り駅や市街地まで徒歩10分以内 地方の場合は最寄りのICや市街地まで車で10分以内 |
|---|---|
| 状態 | 築20年以内でリフォームせずに住むことができる状態 |
なぜなら前述したように、仲介のメインターゲットは一般の個人であり、マイホームとして快適に暮らせる土地や建物を探しているためです。
とくに立地に関しては、マイホーム選びにおいてもっとも重要視される項目のダントツ1位であることが、弊社のアンケート調査でもわかっています。
中には投資物件として購入する個人投資家もいますが、その場合も収益性を見極める時間が必要なため、売却までには時間がかかるでしょう。
「収益化につながらない再建築不可物件」と判断されれば、当然売却できません。
このように、再建築不可物件はそのままの状態で売り出しても一般の個人には売れにくいのが現実です。
しかし、隣人にであれば売却できるであれば可能性があります。
なぜなら、隣人にとってはあなたの再建築不可物件を買い取ることで敷地が増え、不動産の価値が上がるなどのメリットがあるためです。
もし隣人に売却できることになったら、後々のトラブルを避けるためにも仲介業者に入ってもらい、不動産売買契約を締結しましょう。
ただしこの方法は、隣人との関係性が良好で、普段からコミュニケーションを取っていることが前提となります。
立地・状態の良い再建築不可物件を所有している方は、まずはそのままの状態で仲介で売りに出してみましょう。
もし売れない場合は、これからお伝えする3つの売却方法を検討してみてください。
再建築可能にして仲介で売却する
再建築不可物件を再建築可能にしてから仲介で売却する方法もあります。
再建築可能にすれば、通常の物件と同様に仲介で売却できる可能性があります。
具体的に、再建築可能にする方法として以下の6つがあります。
| 方法 | 概要 |
|---|---|
| セットバックして接道義務を満たす | セットバック（家の敷地の一部を道路にする工事）にして幅員4ｍ以上を確保し、再建築可能にする |
| 隣地の土地を一部買い取って接道義務を満たす | 隣地を一部買い取ることで、道路への通路にあたる部分の幅員を2ｍ以上確保し、再建築可能にする |
| 土地の等価交換を行って接道義務を満たす | 上記の方法と同様だが、隣地を買い取るのではなく、同等の敷地を隣地所有者と交換する方法 |
| 隣地の一部を借りて建築確認申請を行い、接道義務を満たす | 上記の方法と同様。隣地を買い取るのではなく、借りて再建築可能にした後、返却する方法 |
| 「位置指定道路」の申請を行って接道義務を満たす | 敷地が接する道路が私道の場合、特定行政庁から位置指定道路の許可を得て、再建築可能にする方法 |
| 「但し書き規定」の申請をして接道義務を満たす | 接道義務を満たしていないものの、周辺に広い空地がある場合、但し書き申請を行い、再建築可能にする方法 |
ただし、上記6つの方法で再建築可能にするためには、時間や費用がかかります。
たとえば、セットバック工事には20万円～80万円の費用と半年以上の時間がかかります。
また、各種申請は手続きが煩雑なうえ、申請許可が下りるとは限りません。
そのことを理解した上で、それでも再建築可能にしたいと思う方は、まず、表の上4つの方法に関して、所有する敷地の広さや、隣人との関係性を考慮して、実現可能か判断しましょう。
また、表の下2つの申請については自身の土地・建物が申請可能かどうか、管轄の市役所に問い合わせてみてください。
なお、上記表の方法を含め、再建築不可物件を建築可能にする方法は、「【プロ直伝】再建築不可物件を再建築可能にする裏ワザ6選！」で詳しく解説しています。
自治体の「空き家バンク」を利用して売却する
再建築不可物件は「空き家バンク」を利用して売却することもできます。
空き家バンクとは、簡単に言うと「空き家の売り手と買い手をつなげるサービス」です。
空き家バンクの定義
「空き家の売却又は賃貸等を希望する所有者等から申込みを受けた情報を、本市への 定住等を目的として空き家の利用を希望する者に対し紹介する制度
売り手から受け取った空き家の情報を、各自治体が専用サイトに登録し、買い手に情報を提供しています。なので、あなたの再建築不可物件を空き家バンクに登録しておけば、買い手が見つかる可能性があります。
ただ、空き家バンクに登録できても、「再建築不可」という問題は解決していません。空き家バンクには「再建築可能な物件」も登録されていますから、あなたの「空き家＋再建築不可」の物件を登録しても、見向きもされない可能性が高いです。
空き家バンクに登録しておいて損はないのですが、「買主が現れる」ことに対して、そこまで期待はできないのが正直なところです。
なお、空き家バンクについてより詳しく知りたい方は、以下の記事で詳しく解説していますので参考にしてください。
専門の不動産買取業者に売却する
再建築不可物件は専門の不動産買取業者に買取ってもらうこともできます。
前述したように、再建築不可物件は「普通の不動産業者」ではほぼ売れませんが、「専門の買取業者」であれば「そのままの状態」でもより早く、より高く売却が可能です。
専門の買取業者は、再建築不可物件を以下のように「商品化＝収益化」するノウハウを豊富に持っているからです。
- 必要最低限のリフォームを施してから入居者を見つけて、投資家に売却する
- 入居者を見つけて、買取業者自身で運用を行い、家賃収入を得る
- 古民家カフェなどの商業施設に改造して、オーナーに売却する
このように、専門の不動産買取業者は再建築不可物件を買い取っても損をしない仕組みが出来上がっているので、比較的「高く」買い取ってくれます。
その他、専門の買取業者への売却には、以下のようなメリットもあります。
- 現状のまま手放せる
- 再建築不可物件をスピーディーに売却できる
- 買取業者が士業と連携しているので、登記手続きなどもワンストップで行える。
- 「仲介手数料」がかからない
- 売却後に物件の不具合などの責任を問われない（契約不適合責任が免除される）
- 交渉事や役所手続きなどを買取業者に任せられる
参照元：民法第566条
なお弊社Albalinkも再建築不可物件の買取実績豊富な専門の買取業者です。
弊社は2011年に創業して以降、年間相談件数5,000件、年間買取件数600件（※）の買取実績があります。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
「少しでも高く売却したい」「他社に断られた」そういった方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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弊社Albalinkの買取事例
実際、弊社Albalinkを例にとり、再建築不可物件の買取事例を紹介します。
弊社は訳アリ物件専門の買取業者として、これまで他社では断られるような再建築不可物件を多数買い取ってきました。
たとえば下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を果たしていませんでした。
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販致しました。
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても買い取ることができます。
これまで培ったノウハウをフル活用し、あなたの再建築不可物件もできる限りスピーディーかつ高値で買い取らせていただきますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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再建築不可物件の売却相場は一概には言えない
再建築不可物件の売却相場は仲介であれ、買取であれ、一概には言えません。
一口に「再建築不可物件」と言っても、物件ごとに建物の状況や立地が異なるため、売却価格も千差万別だからです。
ただ、不動産ポータルサイト（SUUMOなど）で所有している再建築不可物件と類似物件の売却価格を確認することで、相場の目安は把握できます。
仲介で売却する際は、上記のやり方である程度の相場を把握してから複数社に査定依頼を出すのが良いでしょう。
売主自身が相場を把握していれば、仲介業者の提示する査定額が適正かどうかを判断できます。
買取の場合は仲介の売却相場の5割～7割と言われることもありますが、あくまで目安でしかなく、実際の買取額は業者によって異なります。
そのため、仲介と同様、複数社に買取査定依頼を出し、査定額が高い業者を選ぶようにしましょう。
ただし、最初に高い査定額を示し、後から理由をつけて査定額を下げてくる悪徳業者もいるため、口コミや買取実績もチェックして選ぶ過程が欠かせません。
なお、再建築不可物件の買取相場については「再建築不可物件の買取相場は一概に言えません！相場の計算方法を紹介」で詳しく解説していますので、参考にしてください。
再建築不可物件の売却の流れ【4つの手順】
専門の買取業者へ買取を依頼すると、以下4つの手順で手続きが進みます。
- 複数の専門の不動産買取業者に査定や相談の「問い合わせ」を行う
- 各買取業者の「査定結果」と「対応」を比較検討する
- 査定額に納得でき、対応がしっかりしている業者と「売買契約」を締結する
- 再建築不可物件の「引き渡し」及び「決済」を行う
とはいえ、買取の流れについては無理して覚えなくても大丈夫です。優秀な買取業者（担当者）さえ見つかれば、担当者が最後まで誠実に導いてくれます。
本当に重要なのは、次の章で解説する「再建築不可物件専門の優良買取業者の選び方」ですので、専門買取を検討している場合は必ずご一読ください。
再建築不可専門の優良買取業者の選び方【悪徳業者を排除する秘訣】
専門の買取業者を選ぶ際は以下の5つのポイントを必ずチェックしてください。
- 「相談料」の有無を確認する
- 「対応エリア」を確認する
- 「担当者」を比較する
- 「査定額」を比較する
- 「口コミ」を確認する
上記を確認せず査定額だけで選ぶと、前述したように、契約直前になって査定額を下げてくる悪徳業者につかまってしまう恐れがあります。
また、信頼でき、経験豊富な担当者でないと売却手続きがスムーズに進まないかもしれません。
なお、弊社の場合、相談料は頂いておりませんし、対応エリアは全国ですので、日本中、どこでも対応可能です。
また弊社はお客様ファーストの対応を心がけており、実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からはGoogleの口コミでも好意的なコメントを多数いただいております。
さらに、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ているため、不当に買取価格を下げるようなことは致しません。
信頼できる買取業者に安心して売却したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください。
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なお、買取業者の選び方については「再建築不可物件を高額買取できる不動産業者の選び方3選【完全保存版】」 の記事でも詳しく解説しているので参考にしてください。
再建築不可物件を売却する際やってはいけないこと2選
再建築不可物件を売却する際にやってはいけないことは以下2つです。
- 売り出す前に建物を解体する
- 独断でリフォームをおこなう
知らずにやってしまうと、費用負担が増えてしまったり、売却しにくくなったりしてしまうため、売却を検討している方は必ず確認してください。
売り出す前に建物を解体する
再建築不可物件に建物が建っている場合、売り出す前に解体してはいけません。
建物が老朽化している場合など、「解体して土地だけしたほうが売れそう」と思うかもしれませんが、解体することでさらに売却しづらくなります。
なぜなら、マイホームを求めている買主にとって、家屋がなく、新しく家屋の建築もできない土地は無価値であるためです。
木造戸建て住宅だと30坪程度のサイズで解体費用は約90万円〜150万円であるため、売れなければ大きな損失となってしまいます。
さらに、建物を解体すると居住用地の特例が解除されるため、土地の固定資産税が最大6倍になってしまいます。
住宅用地の特例とは、居住用の建物が建つ土地の固定資産税を1/6に軽減する特例のことです。
このように、建物を解体することは金銭面においてリスクしかありません。
そのため、建物が老朽化している場合などは、そのままの状態で専門の買取業者に売却することをお勧めします。
弊社Albalinkでも、老朽化した建物が残った状態でも問題なく買い取れますので、建物を解体する前にぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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なお、建物を解体して売却するリスクについては、「更地にして売るのはNG！建物を解体せずに売却すべき3つの理由！」の記事で詳しく解説しています。
独断でリフォームをおこなう
建物の老朽化が進んでいるからといって、売却前に独断でリフォームを行うことはお勧めしません。
やみくもにリフォームをしたところで、費用ばかりかさむだけで、売却に直結するとは限らないためです。
なぜなら、あなたがリフォームした方が良いと思う個所と、買手がリフォームしたいと思う個所が同じとは限りません。
たとえば、床の張り替え一つにしても、買主が「白を基調にしたホワイトインテリアにしたい」と考えている場合、床の色は白や淡いブラウンが好まれる傾向にあります。
「新しければよいだろう」と、売主が善意で、新しいテカリのある濃いブラウンの床を張り替えた場合、好みから外れる上に、売却価格も高くなるので買主から疎遠されます。
つまり、「安く購入して好みのテイストにDIYおよびリフォームをしたい」と考える買主もいるため、リフォームを施すのであれば、事前にターゲットを絞った上で実行する必要があります。
加えて、リフォーム費用をかけたとしても費用が売却価格に全額上乗せできるわけではないので、売れ残れば、リフォーム費用が全て赤字になってしまいます。
そのため、リフォームをするのであれば、担当の不動産業者とよく打ち合わせて、費用対効果の高い箇所に絞って行うようにしましょう。
再建築不可物件を所有し続けると後悔する4つの理由
再建築不可物件を所有し続けることには、以下4つのリスクがあります。
- 10万円以上の税金を払い続けることになる
- 犯罪に悪用される恐れがある
- 億単位の損害賠償請求をされる恐れがある
- 次の世代に「負の遺産」を遺してしまう
下記の解説を読んでもらえればわかりますが、再建築不可物件を放置していると、想像を絶する経済的負担が襲ってきたり、人間関係を崩壊させるトラブルにも発展しかねません。
そのため早めに売却することをおすすめします。
10万円以上の税金を払い続けることになる
再建築不可物件を所有し続ける1つ目のリスクは「税金」です。
不動産の所有者は、年に一回、以下の税金を支払う必要があります。
| 固定資産税 | その年の1月1日時点での物件（土地や家屋）の所有者に対して課される。税額はその物件の価格の「1.4％」。 |
|---|---|
| 都市計画税 | 市街化区域内に1月1日時点の物件の所有者に課される。税率は最高「0.3％」。 |
例えば、一般的な戸建ての場合、固定資産税の金額は「10～15万円」ほどになり、固定資産税が10万円と仮定すれば、都市計画税の金額は「約2～3万円」になります。
しかも、もし再建築不可物件の建物が倒壊して「土地のみ」の状態になると、先述の通り、土地の固定資産税は最大で「6倍」にまで膨れ上がります。
税金は年一回の支払いなので存在を忘れがちですが、金銭的負担としては決して小さくありませんので、再建築不可物件を使う予定がないならすぐに手放しておきたいです。
犯罪に悪用される恐れがある
再建築不可物件を所有し続ける2つ目のリスクは「物件を犯罪に悪用される」ことです。
あなたの再建築不可物件に誰も住んでいない場合、不法侵入や盗難、不法投棄などの被害に遭う可能性が高くなります。
再建築不可物件が空き家となっている場合、人の出入りもなく、カーテンや雨戸が常に閉まっているなどの特徴があります。
そういった物件は、盗難や不法投棄などの格好の餌食となります。もし物件が実家であれば、あなたの思い出の品が盗まれてしまったり、大切な実家そのものを汚されてしまったりなど、とても嫌な思いをすることになります。
実際に、窃盗目的で侵入した大学生が、証拠隠滅のために空き家を放火した事件が埼玉県で起きています。
参照元：埼玉新聞（大学生逮捕、盗みに入った空き家に放火した疑い）
再建築不可と言えど、あなたにとっては大切な物件であるはずですから、被害に遭う前に、適切に処分しておくべきです。
空き家のリスクについては「空き家のリスク8選＆回避法をプロが伝授｜空き家問題の現状も解説」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
億単位の損害賠償請求をされる恐れがある
再建築不可物件を所有し続ける3つ目のリスクは「損害賠償責任」を請求されることです。
再建築不可物件は、建物が老朽化しているケースが多くあります。
その場合、
- 地震で建物の一部が崩れる
- 飛来物が隣人の家を直撃して損壊させる
- 飛来物が通行人に当たってケガをさせる
といった危険性があり、多大な損害賠償を請求されるリスクを抱えています。
実際に、「公益社団法人 日本住宅総合センター」では、空き家の倒壊による損害賠償額のシミュレーションを行っており、被害額を2億と算出しています。
このように、「億単位」の賠償責任を問われるケースも珍しくなく、実現してしまえば「人生を棒に振る」と言っても過言ではありません。
他人への損害はもちろん、あなたにとっても大きな損害となりますから、再建築不可物件は早めに処分するべきです。
次の世代に「負の遺産」を遺してしまう
再建築不可物件を所有し続ける4つ目のリスクは「負の遺産となる」ことです。
再建築不可物件をそのまま放置した場合、これまで紹介してきた3つのリスクが、あなたのお子様やお孫さんに丸ごと相続されます。
上記のリスクが現実となれば、お子様やお孫さんが辛く苦しい思いをするのは明白です。「負の遺産」を相続すれば、恨まれても仕方ありません。
お子様やお孫さんの人生を守るためにも、再建築不可物件は今のうちにきれいさっぱり処分しておきたいです。
再建不可物件を売却以外で処分する方法2選
再建築不可物件を売却以外で処分する方法は以下の2つです。
- 「相続放棄」する
- 自治体に「寄付」する
売却以外の処分方法も検討している方や、売却以外にどんな処分方法があるか気になる方は確認してみてください。
「相続放棄」する
再建築不可物件を相続することになった場合、相続前であれば、相続放棄することで再建築不可物件を所有せずに済みます。
ただし、相続放棄の手続きは、相続発生から「3か月以内」かつ「まだ相続登記による名義変更を行っていない」タイミングでおこなわなくてはなりません。
参照元：裁判所｜相続の放棄の申述
また、相続放棄を行うと「プラスの財産（預貯金・株式・車・宝石など）」と「マイナスの財産（借金などの支払義務）」を同時に放棄することになります。
プラスの財産の方が多い場合、相続放棄をすると損してしまう恐れがあります。
さらに相続放棄しても物件の「管理責任」は残る可能性があります。
例えば、相続放棄した再建築不可物件が、数年後に倒壊して第三者にケガをさせてしまった場合、放棄したあなたにも管理責任を問われ、損害賠償を請求される恐れがあります。この管理責任から完全に逃れるためには、裁判所での手続きが必要であり、その手続きには多額の費用がかかります。
相続放棄は、プラス資産と比べてマイナス資産の方が多い場合はおすすめの処分方法ですが、そうでない場合は他の方法を検討するべきです。
なお、相続放棄については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
自治体に「寄付」する
再建築不可物件は「自治体に寄付する」こともできます。
再建築不可物件と同じエリアある自治体に依頼すれば、「寄付」という形で引き取ってくれるケースがあります。
ただし、自治体がすんなりと受け取ってくれることはほとんどありません。
自治体は、「税収」で公共サービスを運営している組織です。もちろん、不動産所有者から徴収している「固定資産税」も税収に含まれます。
なので、再建築不可物件だからと言って、わざわざ寄付という形で引き取り、固定資産税の対象を減らすような真似はしないのです。
ただ、「市民の役に立つ」と判断できる物件や土地などは、寄付を受け付けることがあります。千葉県柏市では、「子どもの遊び場や災害時の一時避難場所」に活用できるとして、2012年に約5,300平方メートルの土地の寄付を受け入れています。
上記のような特殊なケース以外は、自治体が不動産の寄付を受け付けることはほとんどないので、処分方法としてはあまり現実的ではありません。
なお、自治体への寄付については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
まとめ
今回は、再建築不可物件の売却方法などについて、詳しく解説してきました。
本文でもお伝えしましたが、再建築不可物件の処分方法として、以下の4つはおすすめできません。
- 相続放棄
- 寄付
- 空き家バンク
- 建て替えできるようにする
上記4つとも、処分できる利点よりリスクの方が大きかったり、手続きが難解で実際は処分しにくかったりなど、欠点の方が多いからです。
中には、知識のある不動産業者の営業マンでも、役所から何度も申請書類を突き返されるくらい難しい手続きもありますから、知識のない素人が手を出すのはかなりハードルが高いです。
ですが、再建築不可物件を処分する方法として、「専門業者による買取」は強くおすすめできます。
専門の買取業者は、再建築不可物件を「商品化＝収益化」するノウハウを豊富に持っているからです。再建築不可物件を買い取っても損をしない仕組みが出来上がっているので、比較的「高く」買い取ってくれます。
ですから、再建築不可物件を「手間なく高額で現金化したい」なら、専門業者での買取が最適です。
ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、再建築不可物件に強い専門の買取業者です。
弊社は2011年に創業して以降、年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
おかげさまで「他社は全く相手にしてくれなかったが、アルバリンクだけは親身に相談に乗ってくれた」など、お客さまよりありがたいお言葉を数多くいただいております。
弊社は日本全国で買い取り対応を行っておりますので、お気軽にご相談ください。迅速で丁寧な対応をお約束します。
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