株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
空き家バンクは空き家とユーザーをつなぐマッチングシステム
空き家バンクとは、使われていない空き家と、空き家を利用したい人とをつなぐマッチングシステムです。
空き家の活用促進を目的に設けられた仕組みで、自治体が主体となって運営しています。
具体的な方法としては、各自治体が住民から空き家の物件情報を募り、その情報をホームページ等を通じて空き家の利用希望者に届ける仕組みになっています。
空き家所有者にとって、空き家バンクを利用するメリットは下記の2つが挙げられます。
- 無料で物件情報を発信できる
- 自治体の補助金・助成金制度を利用できる
ただし、実際に空き家バンクに登録されている件数は非常に少なく、空き家活用を促進できるほど普及しているとは言い難いものです。
というわけで、まずは空き家バンクの目的や魅力、普及率について解説していきます。
空き家バンクを利用した際の失敗例は、次章でご紹介いたします。
空き家バンクの目的は「空き家の活用促進」「地域の活性化」
空き家バンクが設けられた目的は、全国で毎年増え続けている空き家の活用を促進すること、移住者を呼び込んで地域の活性化に繋げることです。
というのも、管理や利用がされていない空き家が増加すると、周辺地域や社会へ下記のような悪影響をもたらします。
- 破損・倒壊による事故が起きる
- 害虫・害獣が住み着き近隣に複数の被害を及ぼす
- 空き家を温床として犯罪が増加する
- 近隣の不動産の価値を下げる
- 自治体の財政破綻により地域の過疎化に繋がる
これらの問題を受け、「空家等対策の推進に関する特別措置法」では、管理不足になっている空き家所有者に罰金を課すなどの罰則も設けられています。
空家等対策の推進に関する特別措置法の詳細は下記記事で具体的に解説しております。
空き家バンクなら物件情報の発信と売買契約が無料でできる
空き家バンクを利用すれば、空き家所有者は無料で物件情報を発信することが可能です。
売りたい・貸したい空き家を所有している方は、自治体のホームページや窓口に問い合わせて空き家バンクに登録することで、自治体の運営するサイトや地域の広報誌に無料で物件情報を掲載してもらえます。（空き家バンクへの登録の具体的な流れはこちらをご参考ください）
また、空き家バンクを利用することで、物件の売却にかかる経費を安く抑えられるケースもあります。
というのも通常、不動産を売却するとなれば不動産会社（不動産仲介業者）に依頼して買主を探してもらうのが一般的ですが、空き家バンクでは個人間で売買することも可能です。
仲介業者を挟まず個人間で売買契約を結ぶのであれば、業者に成功報酬（仲介手数料）を支払う必要はありません。
ただし、専門知識を持たない個人間で売買したことで失敗してしまった例もあるので、個人間での売買はおすすめしません。
個人間で売買によるトラブルについて、詳しくは個人で売買契約を締結したら、あとでトラブルに…で解説します。
自治体の補助金・助成金制度を利用できる
空き家バンクに登録していれば、物件のリフォームや取得にかかる費用を安く抑える補助金制度を利用できます。
たとえば、神奈川県にある二宮町では、「空き家リフォーム補助事業」を展開しています。
この補助金制度は、空き家バンクに登録された物件をリフォームした所有者、又は物件の買主（借主）を対象とし、リフォーム費用の2分の1（上限50万円）を補助するというものです。
要は、物件をリフォームして売りたい（貸したい）人、物件をリフォームして利用したい人の両方に向けた補助金制度です。
必要な書類を提出して申請し、自治体の定めた要件をクリアしていれば、空き家のリフォームにかかった費用を補助してもらえます。（先着順）
もう1つの例として、三重県伊賀市では「伊賀市移住促進空き家取得費補助金」という補助金制度を設けています。（昨年度分の受付は終了）
この補助金制度は、市外からの移住者で、5年以上伊賀市に定住する人に対し、空き家の取得にかかった費用（土地代金を除く）の2分の1（上限30万円）を補助する制度です。
伊賀市の空き家バンクに登録した空き家を取得するのであれば、さらに5万円が補助金額に加算されます。
このように、補助金制度の内容は自治体によって様々です。
具体的にどのような補助金制度があるかは、空き家のある自治地ホームページ又は窓口にて確認してみましょう。
空き家に利用できる補助金については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家バンクに登録されている空き家は全体の0.14％
現在、確認されているだけでも全国におよそ900万戸もの空き家が存在します。
参照元：総務省「令和５年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計（速報集計）結果」
一方、令和6年4月末時点で空き家バンクを利用して成約した事例は、約17,100件です。
これは、全国の空き家数に対して1%にも満たない数字であり、普及が進んでいるとは言えません。
空き家バンクを設けている自治体の数もまだ少なく、国内の全市区町村1,741中、1,070の市区町村と約半数強といったところです。
空き家バンクの利用が普及していない大きな原因を挙げるとすると、大きく分けて下記の4つが考えられます。
- 空き家バンクを設けて最適に運用するだけの予算がない
- 空き家バンクのサイトが使いづらく、利用に至らない
- 移住者を迎え入れるための準備が地域でできていない
- 空き家の取引時にトラブルが多い
空き家バンクを直接的に運営しているのはあくまで自治体なので、これらの課題を市区町村単位で解消するのは難しく、普及率を上げられていないのが現状です。
空き家バンクの利用が普及していない原因の1つである「空き家の取引時にトラブルが多い」については、次章で詳しく解説してまいります。
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空き家バンクを利用した際の失敗例・デメリットをご紹介
お伝えした通り、空き家バンクは無料で物件を情報できたり、補助金制度を利用できたりといったメリットがある反面、同時にデメリットも抱えています。
空き家バンクの利用を検討している方は、これから解説する失敗例と次章の空き家バンクを有効活用するコツ3選の2つから慎重に判断しましょう。
「空き家バンクの利用に不安を感じる」「確実に空き家を手放したい」という方は、空き家を専門とする不動産買取業者に直接物件を売却することをおすすめします。
専門の買取業者であれば、空き家をそのままの状態でスムーズに買い取れるからです。詳細は空き家を売却するなら専門の不動産買取業者に依頼した方が確実をご覧ください。
それでは、空き家バンクを利用した際の失敗例5つをご紹介していきます。
- 個人で売買契約を締結したら、後々トラブルに発展した
- 売主と買主を仲介した不動産会社の態度が悪く納得できなかった
- 空き家バンクに登録したものの、いつまで経っても売れない
- 空き家を貸し出したら、いつのまにか犯罪の拠点にされていた
- 空き家を購入したものの、家屋の修繕費用が予想以上にかかった
なお、空き家バンクのメリットデメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
個人で売買契約を締結したら、あとでトラブルに…
空き家バンクを利用して個人間で空き家の売買契約を締結した結果、物件引き渡し後にトラブルが発生することが多々あります。
具体的には、「売買契約時に説明のない欠陥があった」「近所の人から事故物件であることを伝えられた」といったトラブルがあげられます。
空き家バンクを利用することでこのような事態が起きてしまうのは、不動産の知識を持たない個人が、物件の状態を細かく把握して買主に伝えるのが困難だからです。
また、空き家の所有権を買主に移転させるためには、たとえ個人間であっても売買契約書の作成が必須です。
専門知識のない個人が売買契約書を作成するのは難しく、「書類に不備があり無効とされた」なんてことも起こり得ます。
空き家バンクを通してトラブルなく空き家を売買するためには、個人間で売買せず、自治体と提携している不動産会社に仲介を依頼することをおすすめします。
ただし、自治体の提携している不動産会社が必ずしも”良い会社”とは限りません。その詳細を次の見出しで説明いたします。
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売主と買主を仲介した不動産会社の態度が悪く納得できなかった
「売却できたものの、売主と買主の間を取り持った不動産会社の態度が悪く、あまり納得できなかった」という失敗例もあります。
というのも、通常、不動産を売るとなれば、いくつかの不動産会社に査定を依頼し、査定価格や担当者の対応等を比較し、信頼できる会社を自ら選ぶことができます。
それに対して、空き家バンクを利用するのであれば、売主と買主の間に入る不動産会社を所有者自身で選べません。
不動産会社は自治体によって指定されるからです。
たしかに、不動産会社を選べないとはいっても、不動産のプロが担当者として売主と買主の間に入るので、売買契約書にミスがあるといったトラブルは起こりにくくなります。
しかし、「不動産会社の対応が遅くてなかなか空き家を手放せない」「担当者の態度があまりにも悪く、買主から物件の購入を断られてしまった」といった事態になるおそれもあります。
このように、結局不動産会社に仲介してもらって空き家を売るのであれば、空き家バンクを通さず、ご自身で会社を選んで仲介を依頼した方が、納得して物件を売却できる可能性もあるのです。
空き家バンクに登録したものの、いつまで経っても売れない
「せっかく空き家バンクに登録したのに、いつまで経っても売れない」という失敗も、多くの空き家バンク利用者の方が経験しています。
空き家バンクに登録したとしても、需要のない物件であれば買手はつかないからです。
需要のない物件は、下記のような例が挙げられます。
- 地方のなかでも特に過疎化の進んだ地域にあり、日常生活が不便すぎる
- 活用するには建て替えが必須なのに、再建築不可物件
再建築不可物件というのは、建築基準法で定められた接道義務を果たしていない土地や建物を指します。
幅員4m以上の道路に、土地が幅2m以上接していること。
このように、活用の難しい事情を抱えた物件だと、たとえ空き家バンクに登録しても、利用者を探すのは困難です。
確実に空き家を売りたい方は、後述する専門の不動産買取業者に直接物件を売却するのがおすすめです。
専門の買取業者であれば、一般消費者にとっては需要のない物件も、適正な価格でそのまま買い取れるからです。（詳細は「空き家を売却するなら専門の不動産買取業者に依頼した方が確実」をご覧ください）
弊社AlbaLinkは、空き家や再建築不可物件をはじめとした、いわゆる「訳あり物件」を積極的に買い取っております。
全国どこでも査定に伺いますので、お気軽にお問い合わせください。
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空き家を貸し出したら、いつのまにか犯罪の拠点にされていた
「空き家バンクを通じて物件を貸し出していたら犯罪の拠点にされていた」というショッキングな失敗例もあります。
というのも、空き家は建物の広さの割に比較的安価に取得しやすいですし、一時的に利用するだけであれば完全に補修せずとも利用が可能です。
そのため、犯罪の拠点として目を付けられてしまうこともあるのです。
実際にあった例としては、若者にルームシェアとして貸し出していたところ、大麻の栽培や販売の場所として利用されていたことがあります。
近年は、親族や公共機関の職員（役所や警察など）を装って現金やキャッシュカードを被害者からだまし取る「特殊詐欺事件」も横行しています。
このような犯罪の場にされてしまえば、もし犯罪者を逮捕できても、その後空き家の売却や貸し出しはさらに困難になりますから、入居希望者の審査をしっかりとおこなうことが重要です。
空き家が遭いやすい犯罪3選については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家を購入したものの、家屋の修繕費用が予想以上にかかる…
空き家バンクを通じた購入者側にも、失敗例があります。
ご紹介するのは、「空き家バンクで空き家を安く購入できたものの、家屋の修繕費用が予想以上にかかった…」という失敗例です。
空き家バンクでは、少しでも買手がつきやすくなるように、物件の売り出し価格が低めに設定されていることも多くあります。
そのため、物件の購入費を安く抑えられることもあるのは事実です。
ただし、たとえ安く空き家を購入できたとしても、その後活用していくうえで必要な修繕費用が高すぎて、結局活用に至らず手放すことになるおそれもあります。
前述したように、補助金制度を設けている自治体もありますが、それでも賄えるのは10万円から50万円程度です。
リフォーム内容によっては100万円、200万円以上かかることもあり、空き家の購入者にとってかなりの負担になります。
できるだけ費用を抑えて空き家を取得し活用したい方は、物件の状態から必要なリフォーム内容をしっかりと想定し、購入費とリフォーム費の両方を合わせた金額によって購入を判断する必要があります。
空き家バンクを利用した際の成功事例もある
前項では空き家バンク利用による失敗例をお伝えしましたが、成功事例もあります。
たとえば、岡山県牛窓町鹿忍では築年数の古い木造2階建て6DKの空き家を、空き家バンクに搭載した後、入居が決まったケースもああります。
雨漏りなどの損傷を抱えていた空き家でしたが、熱心に情報収集を続けていた移住希望者の目にとまり、入居者側のDIYによって現況渡しが実現したそうです。
上記の事例では、空き家が海に近い物件だったことが入居の決め手になりました。
空き家の立地によっては、空き家バンクを上手に利用することでスムーズかつ安全に売却できることがわかる成功事例といえます。
空き家バンクを有効活用するコツ3選
お伝えした通り、空き家バンクを利用して失敗した…ということは多々あります。
とはいえ、空き家バンクの特徴を理解したうえで利用すれば、空き家バンクを有効に活用できます。
というわけで、この章では空き家バンクを有効活用する3つのコツをご紹介します。
- 売却を急いでいないなら、費用をかけずに買主を探せる
- 専門知識があるなら賃貸に出して収益化を図る
- 解体して土地を売り出すのはリスキー
なお、費用も時間もかけずに空き家を手放したい方は、専門の買取業者に依頼して直接買い取ってもらうのがおすすめです。
専門の買取業者であれば、空き家の周辺環境や家屋の状態から最適な活用方法を見出して、適正な価格で確実に買い取れるからです。（詳細は「空き家を売却するなら専門の不動産買取業者に依頼した方が確実」で解説します）
それでは、空き家バンクを有効活用する3つのコツを、それぞれ見ていきましょう。
売却を急いでいないなら、費用を抑えて買主を探せる
空き家の売却を急いでいないのであれば、空き家バンクに登録することで、費用を抑えて買主を探せます。
お伝えした通り、空き家バンクへの登録や物件情報の掲載は無料でおこなえるからです。
ただし、買手が現れるのを待っている間も、空き家所有者が納めなければならない固定資産税は発生し続けますし、家屋はどんどん老朽化してしまいます。
そのまま一生買手がつかないおそれもありますから、「空き家を早く売却したい」「手間も費用もかけずに空き家を売却したい」という方は、後述する専門の買取業者への売却を検討してみましょう。
専門の買取業者であれば、あなたの空き家を1週間から1ヶ月程度で買い取れます。
弊社AlbaLinkでは、空き家をはじめとして、買手のつきにくい不動産を全国的に買い取っております。
自分の空き家に合った売却方法が選べないという方も、ぜひお問い合わせください。
これまで蓄積してきた不動産の活用ノウハウを駆使して、最適な売却方法をご提案させていただきます。
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専門知識があるなら賃貸に出して収益化を図る
賃貸経営や不動産投資の経験がある方であれば、空き家バンクを介して空き家を貸し出すことで、初期投資を抑えつつ収益化を図れる可能性があります。
これまでもお伝えしてきた通り、空き家バンクには比較的安価に売り出されている物件がありますし、自治体によってはリフォーム費用の補助金制度も利用できるからです。
たとえば、近年では1人暮らしの高齢者に向けて、地方の空き家をワンルームの平屋として貸し出してるケースもあります。
こうした物件は、「高齢なので大きな家を1人で掃除するのは大変だけど、落ち着ける平屋に住みたい」といった需要に応えたものです。
このように、物件の周辺環境や家屋の状態から適切なニーズを捉えられれば、補助金を利用して費用を抑えつつ、空き家を活用して収益を見込める可能性があります。
一方、需要を正しく把握できなければ、物件を貸し出しても入居希望者が現れず、家賃収入を得られないどころか維持費用ばかりかかって赤字になるというリスクもあります。
そのため賃貸経営は、賃貸の運用や不動産投資に慣れている方のみにおすすめできる空き家バンクの利用方法といえます。
空き家を解体して売り出すのはリスキー
単刀直入にお伝えしますが、空き家を解体し土地として売り出すのは危険です。
家屋の解体には数十万円から100万円以上もの高額な解体費用がかかるうえに、買手がつかないまま年を越してしまえば、住宅用地の特例から除外されて固定資産税額が6倍になるからです。
たとえば、解体前の固定資産税額が年間10万円だとすれば、解体後は年間60万円となり、空き家の所有者にとってはかなりの負担になります。
特に、再建築できない土地上の建物を解体してしまうと、二度と建物を建てられなくなります。
再建築不可物件といって、建築基準法で定められた接道義務を果たさない土地上では、建物の建築および建て替えが認められていないからです。
土地上の再建築を可能にすることもできますが、数十万円以上もの費用が必要になりますから、さらに買手はつきにくくなってしまいます。
以上のことから、決して自己判断で空き家を解体せず、まずは専門の不動産買取業者に売却方法を相談してみましょう。
専門の買取業者なら、老朽化した空き家をそのままの状態で買い取ることも可能だからです。
再建築不可物件の詳細は、下記記事をご参考ください。
空き家を売却するなら専門の不動産買取業者に依頼した方が確実
お伝えした通り、空き家バンクを利用することで物件情報を無料で公開できますし、補助金を活用すれば費用を抑えてリフォームや解体をおこなうことも可能です。
とはいえ、いつ買手や借手がつくかもわからないまま、所有者は空き家を維持し続けなければなりません。
そのうえ、結局売ることも貸すこともできなければ、物件にかけた費用は全て赤字になってしまいます。
そこで、「これ以上、空き家を所有し続けたくない…」「早く空き家を手放したい」という方は、専門の不動産買取業者に依頼し、直接買い取ってもらうことをおすすめします。
というのも、不動産買取業者は物件にリフォーム等を施して商品化し、自社での運用や再販といった事業を目的に不動産を買い取ります。
なかでも、「立地の悪い」「築年数が古い」などの売れにくい物件を専門とする買取業者であれば、物件の周辺環境や建物の状態を見て、最適な活用方法を選択できるだけの活用ノウハウを持っています。
だからこそ、所有者であるあなたですら「誰も欲しがってはくれないだろう…」と売却を諦めてしまうような物件も、専門の買取業者は適正な値段をつけて買い取れるのです。
そのほか、専門の買取業者に空き家を買い取ってもらうことで、空き家所有者は下記のようなメリットを得られます。
- 1週間から1ヶ月程度で売却できる
- 古い家屋等もそのままの状態で買い取ってもらえる
- 契約不適合責任の一切が免責される
1つずつ解説していきます。
1週間から1ヶ月程度で売却できる
専門の買取業者に依頼すれば、1週間から1ヶ月程度で空き家を売却できます。
買取業者自身が買主となるので、空き家バンクのように、買手が現れるのを待つ必要が無いからです。
業者によって異なりますが、買取業者から提示された買取価格にあなたが納得できれば、数日で決済と引き渡しまで完了できる場合もあります。
空き家の売却をお急ぎの方は、買取業者のホームページからどれくらいの日数で買い取ってもらえるのかもチェックしておきましょう。
弊社は、全国の空き家をスピーディーに買い取ることも可能ですので、お気軽にご相談ください。
>>【売れにくい空き家も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
古い空き家等もそのままの状態で買い取ってもらえる
専門の買取業者に依頼すれば、築年数の古い空き家もそのままの状態で買い取ってもらえます。
専門の買取業者は、空き家に最適なリフォームを施すことを前提に物件を買い取るからです。
たとえば下記のような状態の空き家であっても、売主自身が売却前に費用や手間をかけて修繕したり片づけたりする必要はありません。
- 倒壊寸前の空き家
- 家財の残った空き家
- ゴミ屋敷になっている空き家
物件を買い取って商品化するまでの間に必要となるコストは差し引かれるものの、専門の買取業者に依頼すれば、一生売れ残ってしまったかもしれない物件を適正価格で売却できるのです。
契約不適合責任の一切が免責される
専門の買取業者に直接空き家を売却するのであれば、売主の負う契約不適合責任の一切が免責されます。
契約不適合責任とは、不動産売却後、売買契約書にない欠陥が物件に見つかったときに売主が買主に対して負う責任です。
不動産会社を通して一般消費者が買主となるとき、買主を保護するために適用されます。不動産の知識を持たない人が、物件に潜む欠陥に全て気付くのは難しいからです。
それに対して、不動産を買い取るプロである買取業者は、物件の欠陥を全て見抜いたうえでリフォームを施すことが前提ですから、特約を設けて契約不適合責任を免責できます。
専門の買取業者に依頼するのであれば、どんな欠陥があるのか売主自身ですら把握できていない空き家でも、安心して売却できるのです。
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
弊社Albalinkの空き家の買取事例
前項では、空き家は専門の買取業者への売却が最適であるとお伝えしました。
そこでこの章では、弊社Albalinkを例にとり、実際の空き家の買取事例を紹介します。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような空き家も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のように「20年以上放置されて老朽化が進んだ空き家」や「不用品で室内があふれてしまっている空き家」を買い取った実績もあります。
【20年以上放置された空き家の買取事例】
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】
引用元：Albalinkの空き家買取事例
【不用品で室内があふれてしまっている空き家の買取事例】 
20年以上放置された空き家については780万円で買取らせていただき、所有者には「雨漏りもするような家だったが、思ったより高い金額で買い取ってもらえた」と、金額についても満足していただけました。
また、不用品で室内が溢れてしまっている空き家の所有者は、他の不動産業者から「不用品の回収だけで100万円近くかかる」と言われ、途方に暮れていたそうです。
それだけに「（弊社に）そのまま買い取ってもらえてとても助かりました」と言っていただけました。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
空き家活用の促進と地域の活性化を目的として設けられている「空き家バンク」は、無料で物件を情報できたり、補助金制度を利用できたりといったメリットがある反面、同時にリスクも抱えています。
- 個人間契約で当事者間のトラブルが起きやすい
- 売主と買主の間を取り持つ不動産会社を自分で選べない
- 空き家バンクに登録したからと言って成約しやすくなるわけではない
そこで、「空き家を手放して管理から解放されたい」「費用や手間をかけずに空き家を売却したい」という方は、専門の不動産買取業者に依頼して、直接物件を買い取ってもらうことをおすすめします。
専門の不動産買取業者であれば、一般の買手にとって需要のない物件も、適正な価格でスムーズに買い取れるからです。
ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、空き家をはじめとした買手のつきにくい不動産を、全国で積極的に買い取りしております。
過去には一般の不動産会社が受け付けない「廃墟化した空き家」なども買い取る買取業者として、フジテレビの「newsイット！」でも紹介されました。
お客様にご納得できる形で物件を買い取れるよう、弊社スタッフが誠心誠意対応させていただきますので、空き家の売却にお困りの方はぜひ、お気軽にお問い合わせください。
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