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共有者同士で揉めずに共有持分を売る4つの方法【不動産買取のプロが解説】

共有名義不動産

「不動産を共有で相続してしまった。トラブルなくスムーズに共有関係から脱却する方法は?」

「共有者の中には面識が薄い親戚もいるけど…揉めずに共有不動産を売却するにはどうすればいい?」

共有している不動産を売却するのであれば、共有者全員の合意が必須です。共有者のうち1人でも売却に反対すれば、共有不動産全体を売ることはできません。

ですから、共有者間で意見が食い違ってトラブルに発展するおそれがあります。

そこでこの記事では、他の共有者と揉めずに共有持分を売却する方法を4つご紹介します。

ただし、ほとんどの方法で他の共有者に交渉して合意を得る必要があります。もし交渉が決別したら、共有者同士のトラブルに発展してしまうでしょう。

共有者と揉めることなく共有持分を売却したいのであれば「自身の持分のみを不動産買取業者に直接売却する」のが最も賢明です。

自身の持分のみであれば、他の共有者の合意を得なくても自由に売却できるからです。

なお、一般の不動産業者は共有持分を取り扱えませんが、共有持分に特化した買取業者があるので相談してみましょう。

共有持分を買い取るにあたり、配慮がなかったり悪意がある不動産業者に相談すると、相談を断られたり、共有者との関係性を悪化させられたりしてしまったりするおそれがあります(詳細は記事内でお話しします)。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は、共有持分の取り扱い実績が豊富な不動産買取業者です。

「共有者と仲違いしていて話し合いどころではない」

「共有者の人数が多すぎて、全員把握しきれていない」

このような方もぜひ我々にご相談ください。もちろん無料相談・無料査定のみのお問い合わせも大歓迎です。

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共有持分を揉めずに売却する4つの方法

共有持分を揉めずに売却する方法は以下4つです。

ただし、4つめの「第三者に自身の持分のみを売却する」方法以外は、共有者の合意が必要です。そのため、共有者同士の意見の食い違いからトラブルになるリスクを少なからず秘めています。

「既に共有者と仲違いしていてトラブルになるリスクが高い」

「そもそも共有者と話し合える関係性ではない」

このような方が共有者と揉めることなく共有関係から抜け出すには、第三者に自身の持分のみを売却するのがベストです。

とはいえ、個人の状況次第なので、それぞれの方法と適したシチュエーションも合わせて解説します。

なお、共有持分を高く売却する方法については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。

共有持分だけでも売却は可能!シーン別に安全&高値売却のコツを伝授
共有不動産における自身の共有持分のみを売却する方法をご紹介します。共有持分の売却相手別の売買契約の流れや共有持分を少しでも高く売るテクニックも不動産のプロが伝授しますので、ぜひ参考にしてください。

共有不動産全体を売却し代金を共有者全員で分ける

共有者全員が不動産の売却に前向きであれば、不動産全体を売却することが可能です。所有権が1本化された通常の不動産と同様の価格帯で売却できます。

売却代金は共有者の持分割合に応じて分割しましょう。

例えば、母1/2、長男と長女それぞれ1/4ずつ共有していた不動産が3,000万円で売れたら、母に1,500万円、長男と長女にそれぞれ750万円ずつ代金を分配します。

ただし、前述の通り、共有不動産全体を売却するには共有者全員の合意が必要です。

【共有持分】共有不動産の売却には共有者全員の合意が必要

不動産の売却は「変更行為」に該当し、共有不動産の変更行為は共有者全員の合意がないと行えないと、民法251条に定められています。

参照元:民法251条

そのため、共有者が1人でも不動産の売却に反対していれば不動産全体の売却はできません。

他の共有者に持分のみを売却する

他の共有者に自身の持分を売却するのも、共有関係から脱却する1つの方法です。

仮に、不動産の持分を母1/2、長男と長女それぞれ1/4ずつ共有しているとしましょう。

もし長女が自身の持分を長男に売却したら、不動産の持分は母1/2、長男1/2となり、長女は共有関係から脱却できます。

さらに長男が母の持分も買い取り、不動産の完全な所有権を手に入れたら、長男は1人の意思で不動産を自由に活用・売却できるようになります。

ただし、この方法は、他の共有者があなたの共有持分を買い取る意向と経済力がある場合に限り有効です。

反対に、他の共有者があなたの持分を買い取る意向や経済力がないのであれば、持分を他の共有者に売却することは当然できません。

なお、共有持ち分の親族間売買については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有持分を個人売買(親族間売買)するメリットからトラブルまで解説
売れない訳あり不動産の情報メディア

分筆によって生み出した単独所有地を売却する

共有不動産が土地のみであれば「分筆登記」で土地を切り分け、各人の単独所有の土地にできます(建物が建っている場合は物理的に分筆登記はできません)。

分筆登記
登記簿上1筆の土地を、複数の土地に切り分けるための登記手続き

単独所有の土地であれば、土地の売却も活用も、所有者それぞれの希望通りに自由にできるようになります。

仮に、母、長男、長女で共有している土地の活用について以下のように意見が食い違っていたとしても、単独所有の土地にしてしまえば全員の希望が叶います。

  • 母「母親と住めるバリアフリーの家を建てたい」
  • 長男「学生向けのアパートを建てて賃貸物件として活用したい」
  • 長女「売却して、代金を息子の私立受験の費用に充てたい」

ただし、土地の条件によっては、分筆登記を行うことで土地が狭くなりすぎたり、建築基準法に反してしまい建物が建てられなくなったりして価値が下がり、売却できなくなる等のリスクがあります。

分筆登記を行う際は土地家屋調査士などの専門家に相談して、売却をはじめとする希望通りの活用が分筆後にできるか確認しておきましょう。

第三者に自身の持分のみを売却する

自身の持分のみを第三者に売却するなら、他の共有者と揉めるリスクを最小限に抑えられます。

共有持分は単独で売却可能!

というのも、自身の持分のみの売却であれば、他の共有者に合意を得る必要がないからです。他の共有者を説得したり交渉したりせずに済むので、その分揉めるリスクも少ないでしょう。

ただし、自身の持分のみを個人の買主に売却するのは、現実的に考えてほぼ不可能であると言えます。

そもそも個人の買主はマイホームを夢見て土地や物件を探しています。にもかかわらず、他人の共有持分を購入したところで、他の共有者に合意を得ない限りは、物件に住むことも土地に家を建てることも自由にできません。

わざわざ他人の持分を購入し、知り合いでもない共有者に土地や物件の活用を交渉する買主なんているわけがありません。

では、一体誰が持分を買い取るのかというと「共有持分を取り扱える専門の不動産買取業者」です。
持分売却による現金化
不動産買取業者は、個人の買主のようにマイホームを探しているわけではなく、不動産を事業として活用するために買い取ります。ですから、共有持分など個人の買主はなかなか購入しないような不動産も買取可能です。

例えばあなたの持分を買い取ったとしたら、買取業者は不動産の活用方法について他の共有者と慎重に話し合い、落としどころを探ります。共有者同士の面倒な話し合いを、買取業者が肩代わりしてくれるイメージです。

結果として、他の共有者の持分も買い取り、不動産の完全所有権を取得したうえで賃貸物件として活用する等、その不動産を事業として活用します。

他の共有者に交渉して他の持分も買い取り、不動産の完全所有権を取得したうえで賃貸物件として活用する等、その不動産を事業として活用します。

「本当にそんなことができるの?」と思うかもしれませんがご安心ください。弊社AlbaLink(アルバリンク)も共有持分の買取実績が豊富にございます。

「他の共有者と疎遠である、仲違いしている」「でも、円滑に共有関係から抜け出したい…」そんな方はぜひ我々にご相談ください。

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共有持分の売却において共有者間で揉める理由

そもそも共有持分の売却で揉めてしまう原因は何なのでしょうか。

大きな原因を4つ、事例を交えながらご説明します。

他の共有者が不動産全体の売却に合意しない

前述の通り、共有者が1人でも不動産全体の売却に合意していなければ、共有不動産を売却することはできません。

参照元:民法251条

売却に合意しない他の共有者を説得する過程で、共有者同士で揉めてしまうケースが多々あります。

例えば、母・長男・長女の3人で父が残した不動産(実家)を共有していたとしましょう。

長男と長女は老朽化し始めた実家を売却するべきだと思っているのに、母のみが感情的な理由から実家を手放したがらない場合、長男と長女は母を説得しなければなりません。

説得の仕方によっては母と子ども達の関係性がこじれてしまい、実家の売却ができないだけでなく、今後の親子関係にも支障をきたしてしまうでしょう。

不動産を独占している共有者がいる

他の共有者が物件内を占拠していて売却できないのであれば、占拠している共有者に立ち退きを促す過程でトラブルになってしまいます。

前述の通り、そもそも共有不動産の売却には共有者全員の合意が必要ですし、所有者(共有者)に独占されている物件を購入する買主なんて存在しません。

ただし、共有持分を取り扱える不動産買取業者であれば、他の共有者に独占されている不動産の持分も買取可能です。

具体的には、まずあなたの持分のみを買い取った後、不動産を独占している共有者を説得して占拠している共有者の持分も買い取ります。そうして、不動産の完全所有権を取得したうえで、その不動産を事業として活用します。

実際に弊社AlbaLink(アルバリンク)も独占された共有不動産を買い取った実績が多数ございます。不動産の豊富な知識や経験を活かし、占拠している共有者と円滑に交渉することが可能です。

独占された共有不動産の持分を手放したい方は、ぜひ我々にご相談ください。

もちろん、お客様の個人情報や持分の売却を検討している旨が外部に知られることは一切ありませんのでご安心ください。

>>【独占された共有不動産も買取可能!】秘密厳守の売却相談はこちら

共有者が誰なのかわからない、行方がわからない

相続が繰り返されて共有者が増えたことにより、共有者を全員把握できない場合は、トラブルになるリスクが高まります。

何度も申し上げているように、共有不動産の売却には共有者全員の合意が必要です。

しかし、共有者と面識がなければ、不動産を売却するために共有者を探す段階から始めなければなりません。

【共有持分】共有者不明のため活用方法決定できない

もし共有者の所在がわかって連絡したとしても、知らない共有者からの連絡なので返事がもらえなかったり同意が得られなかったり、トラブルに発展するリスクが高くなります。

自身の持分のみを売却する旨が他の共有者のバレてしまう

前述の通り、自身の持分のみを売却するのであれば他の共有者に合意を得る必要はないので、売却先も自身の意思で決められます。

ただし、共有持分の売却先を安易に決めてしまうと、他の共有者に連絡されてトラブルに発展するおそれがあります。

共有持分を買い取っている買取業者の中にも、自分たちの利益のみを優先する悪質な業者は少なからず存在するからです。

記事の前半でも説明したように、共有持分を買い取った買取業者は、他の共有者の持分も買い取り、不動産の完全な所有権を取得したうえで土地や建物を活用します。他の共有者と協力して不動産全体の売却を目指す場合もありますが、どちらにしろ他の共有者に交渉し、合意を得なければなりません。

にもかかわらず、悪質な不動産業者は、他の共有者に交渉して合意を得るスキルが乏しく、本人たちもそれを自覚しています。そのため、あなたの持分を買い取る前に他の共有者に連絡して、持分を売ってもらえるか根回ししようとするのです。

あなたが持分を売却しようとしている旨を知った他の共有者は「売却の話なんて聞いていない!」と、態度は激化します。

さらに最悪なのは、他の共有者から持分を買い取れないと知った不動産業者が「あなたの持分の買取の話もナシで」と言ってくることです。

そうなれば、あなたは自身の持分を売却できなくなります。あなたの元に残るのは怒り心頭な共有者と不要な共有持分だけです。

以下の章では最悪の事態に陥らないためのテクニックをご紹介していますので、ぜひ引き続きチェックしてください。

共有持分を99%トラブルなく売却できるテクニック

共有持分の売却にはトラブルが付き物ですが、この章では99%トラブルなく売却できるテクニックをご紹介します。

数多の共有不動産を取り扱ってきたプロの知見をお伝えするので、共有関係からスムーズに解放されたい方はぜひ目を通しておいてください。

多くの不動産業者に相談しすぎない

通常、不動産の査定は複数社に依頼するべきですが、共有持分の場合は例外です。自身の共有持分のみを買い取ってもらうのであれば、あまり多くの業者に査定依頼してはいけません。

前述の通り、悪質な買取業者は、あなたが持分の売却を検討している旨を他の共有者にバラしてしまうからです。

そうなれば、他の共有者は「自身の持分も買い取られてしまうかも!?」「共有者に知らない業者が加わるのは嫌だ!」と、あなたの持分売却に反対するでしょう。

共有者とのトラブルが大きくなれば買取業者にも買取を断られるため、あなたは二度と持分を売却できなくなってしまいます。

共有持分の取り扱いに長けている専門の不動産業者に絞って相談する

共有持分の取り扱いに長けている専門の不動産業者に絞って持分の売却相談をしましょう。

専門の不動産業者であれば、他の共有者と慎重に話し合いできるからです。

例えば、菓子折りを持って行って定期的に挨拶に出向き、信頼関係を築いてから話を切り出す等の工夫をするのでトラブルに発展するリスクが圧倒的に少なくなります。

弊社AlbaLink(アルバリンク)も、数多の共有持分を買い取り、共有者と話し合い・交渉をした実績が豊富にございます。

共有者同士がどんな関係であろうとも、他の共有者と円滑に交渉できる自信があるからです。

また、弊社は共有持分に特化した弁護士とも提携していますので、法的なトラブルにも適切に対応できます。

専門の買取業者は問題解決のプロ

自身の持分のみを内密に売却し、共有関係から脱却したい方はぜひ我々にご相談ください。

>>【まずは無料相談】持分を内密に手放したいならAlbaLink

不動産業者の実績や口コミを確認する

買取業者のHPやGoogleにて業者の買取実績や口コミを確認し、共有持分の取り扱いに長けている不動産業者であるか見極めましょう。

「共有持分も買い取れます!」と謳っていても、実際は買取経験がない、もしくは少ない業者も存在するからです。

持分の取り扱い経験が乏しい不動産業者に相談すれば、そもそも持分の買取を断られたり、あなたが持分を売却する旨を他の共有者にバラされてトラブルになったりします(他の共有者に売却を知られた際のトラブルについては「共有持分の取り扱いに長けている専門の不動産業者に絞って相談する」でご説明した通りです)。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は共有持分の買取実績が豊富にございます。

実際に共有関係から脱却できた売主様のお喜びの声・感謝の声も多数いただいているので、共有持分でお困りの方はぜひ弊社のHPを覗いてみてください。

以下の画像はお客様の声の一例です。

トラブルを避けるために持分を放棄する手もある

トラブルを回避するために、自身の持分を放棄する方法(持分放棄)もあります。不動産の共有者は、自身の意思でいつでも自由に持分放棄を行えます。

ただし、持分放棄には「持分移転登記」が必須で、登記手続きの際は他の共有者全員に協力してもらわなければならない点は落とし穴です。

もし共有者が協力してくれないのであれば、手間や時間、費用を負担してわざわざ「登記引取請求訴訟」を起こし、共有者に協力を仰ぐ必要があります。

また、そもそも共有者を全員把握しきれていないのであれば、共有者を把握して連絡先を入手するところから始めなければなりません。

これほどの手間や時間を費やして持分放棄するくらいなら、不動産買取業者に相談して自身の持分のみ買い取ってもらう方がよほど賢明でしょう。

買取業者に持分を売却するのであれば、売主様が手間や費用を費やす必要は一切ありませんし、何より売却代金がまとまった現金で手に入るからです(持分放棄をしても1円も得られません)。

共有持分を買取業者に売却するメリット

自身の持分のみの売却を検討される方は、まずは弊社の無料相談・無料査定をご利用ください。

ちなみに無料相談・無料査定は弊社のサービス業務の一環であり、売却を前提として行うわけではないのでお気軽にご利用ください。

共有持分を放棄する際は必読!他共有者の登記協力は訴訟で解決可能
売れない訳あり不動産の情報メディア

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まとめ

共有持分を揉めずに売る方法や、売却の際に共有者間で揉める原因などを解説しました。

共有者間でトラブルなく持分を売却したいなら、不動産買取業者に自身の持分のみを売却するのがベストです。

自身の持分のみの売却であれば、他の共有者に合意を得る必要はないからです。売却に賛成していない共有者を説得したり、面識がない(薄い)共有者に連絡を取ったりする必要はありません。

弊社AlbaLink(アルバリンク)は共有持分も取り扱える不動産買取業者です。

「他の共有者と既に仲違いしていて、交渉できる状態ではない」

「共有者が多くて、面識がない人もいる…」

このような場合でも他の共有者に知られることなく内密に持分を買い取れます。ぜひ、我々にお気軽にご相談ください。

>>【共有持分の無料査定はこちら】トラブルなく共有関係から抜け出すならAlbaLink

「共有持分 揉めずに売る」のよくある質問

共有者同士で持分を売却するとき、誰に相談すればいい?
共有者同士で持分の売買を行う際は、まず不動産業者に持分の査定を依頼しましょう。不動産知識が浅い個人間では、なかなか適正な売買価格を決められず、トラブルに発展するおそれもあり危険だからです。また、持分を売買したら持分移転登記が必要です。司法書士などの専門家に依頼しましょう。
「共有者が不動産の固定資産税や管理費用を払わない、いっそ共有者の持分を買い取ってしまいたい」そんなときの対処法は?
共有者は、他の共有者に対して「民法上の強制力を持って他の共有者の持分を買い取る権利(共有持分買取請求権)」を行使できます。ただし、この権利を行使するには「あなたが他の共有者の負担分も不動産の管理費を肩代わりしている」「他の共有者が請求から1年以上、管理費を滞納している」という前提条件が必須です。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は地方の空き家などの売れにくい不動産に特化して買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取ナビ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社です。

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