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再建築不可物件とは新しく建物を建てられない土地
再建築不可物件とは、既存の建物を取り壊すと現況のままでは新たな建物を建設できない土地のことです。
再建築不可になる主な要因は、建築基準法上の道路に2m以上接道していないことです。
また、路地や通路（＝建築基準法上の道路ではない）のみに接している場合も再建築不可となります。
古い時代の建物、昔ながらの古い街並、狭い路地沿いの建物を取得したケースでは、再建築不可の可能性が十分あると考えておきましょう。
なお、再建築不可物件の所有で困っている若しくは悩んでいる場合には、専門の買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者は、豊富な経験と実績から再建築不可物件を活用するノウハウがあるので現況のまま買取れます。
株式会社アルバリンクも再建築不可物件を専門で買取る不動産会社です。
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再建築不可物件についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
接道義務を満たしていないと再建築不可物件となる
接道義務を満たしていないとその土地が再建築不可物件となり、建物が建てられなくなります。
建築基準法上の道路に間口2m以上接すること。
参照元：e-GOV法令検索 建築基準法
原則、幅員4m以上（地域によっては幅員6m以上）の公道や私道を指します。
ただし、幅員4m未満の道でも建築基準法の道路とみなされるケースがあります。
接道義務を満たさなければ、その土地に新たな建物を建築できません。
これにより、再建築不可物件に指定されるケースは主に以下のようなケースです。
・建築基準法の道路に面してなく袋地である（建築基準法上の道路から直接敷地に入れない）
・接している道路が建築基準法上の道路ではない
このなかで、３つめの「建築基準法上の道路ではない」とは、建築基準法上で定められた以下6種類の道路に該当しないことです。
| 第42条第1項第1号 | 主に公道。道路法によるもの（国道や県道等） |
|---|---|
| 第42条第1項第2号 | 主に開発道路（私道）。都市計画法によるもの |
| 第42条第1項第3号 | 建築基準法施行（1950年11月23日）前から存在する道路 |
| 第42条第1項第4号 | 道路法や都市計画法により2年以内に事業がある予定で特定行政庁がした道路 |
| 第42条第1項第5号 | 位置指定道路（特定行政庁の指定によるもの） |
| 第42条第2項 | 建築基準法施行前からある幅員4m未満の道路で、特定行政庁が指定したもの（みなし道路） |
例えば、第42条第2項で指定された道路以外の幅員4m未満の道路、農道や林道、堤防道路等に面していると「建築基準法上の道路でない」と判断されます。
再建築不可物件の原因となる接道義務についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
再建築不可物件は建て替えできないがリフォームはできる
再建築不可物件では、建物を取り壊し新たな建築物を建てることはできませんが、外装や内装のリフォームは可能です。
なぜなら、リフォームは既存の建物を活かしながら外装や室内を新築時の状態に近い形に戻す工事であるからになります。
例えば、キッチンや浴室などの水回りの交換工事、床材や壁紙などの交換工事、部屋の間仕切りを撤去して室内を広くするなどの工事が可能です。
ただし、再建築不可物件は老朽化が進んでいるケースが多いため、リフォームできる条件は建物が倒壊しないなどの強度や耐久性が必要となります。
また、建築確認申請が必要となる工事を行うことはできません。
再建築不可物件のリフォームについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
建築基準法の改正により大規模リフォームが困難に
2022年6月17日、「脱炭素社会の実現に資するための建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律等の一部を改正する法律」が公布されました。
これにより、省エネ基準の適合が義務化されるなど建築基準法が改正され、2025年から4号特例が縮小される予定です。
延べ面積500㎡以下、2階建て以下の建物であれば建築確認不要となる特例制度
改正後は新3号建築物に該当する「延べ床面積200㎡以下の木造平屋建て」の建物が、建築確認不要となります（改正法第6条第1項第3号に該当する建物）。
つまり、現在は2階建てで500㎡以下の一戸建てであれば建築確認不要でリフォームができます。
しかし、2025年の改正以後は建築確認が必要となるため、一般的な物件の大規模リフォームが実質困難になります。
再建築不可物件もリフォームが困難になるため、現在よりも老朽化による倒壊の危険性が高まるでしょう。
再建築不可物件かどうかがわかる3つの調べ方
再建築不可物件かを調査できる合理的な方法があります。
・「自治体のホームページ」で調べる
・「専門の不動産会社」に調べてもらう
役所や自治体のホームページで調査できますが知識のない人には難しいので、正確に知りたいなら不動産会社に調べてもらうのがおすすめです。
なお、株式会社アルバリンクも、再建築不可物件かを調査できます。
再建築不可物件の売却を検討なら、調べずにそのまま弊社アルバリンクにお問い合わせください。
また、再建築不可物件の調べ方についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
再建築不可物件を所有し続けるとどうなる？後悔する7つのこと
ここまで、再建築不可物件について理解を深めてきました。
しかし、ここで一つ疑問が浮かびます。
それは「再建築不可物件を所有し続けるといったいどうなるのか」です。
本章では、再建築不可物件の所有で後悔する7つの事柄について解説します。
・近隣住民から損害賠償を請求される
・リフォーム費用が高くなる
・住宅ローンがつかず売れ残る
・更地になると固定資産税が6倍になる
・資産価値が下がる
・子や孫に負の遺産を残してしまう
再建築不可物件の所有で困っている若しくは早急に手放すことをお考えなら、専門の買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者は、再建築不可物件を活用するノウハウがあるので現況のまま、迅速に買取れます。
なお、株式会社アルバリンクも再建築不可物件を専門で買取る不動産会社です。
通常の買取だと買値が下がってしまうところ、弊社アルバリンクでは多くの投資家への売却先があるので高値買取を実現しています。
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維持費が高くつく
再建築不可物件を所有し続けると、毎年維持費がかかり続けます。
例えば、物件を所有していれば固定資産税と都市計画税（都市計画区域内に建物がある場合）の負担があります。
また、仮に再建築不可物件が空き家で所有者が遠方住まいであれば、室内の通風やポストの集配物の整理などを管理会社に依頼することで、毎月管理料の負担が発生します。
さらに、建物の経年劣化があれば外装の補修工事、クロスやフローリングの劣化などが著しければリフォーム工事、庭があれば庭木の手入れや雑草の除去費用を負担をするケースもあるでしょう。
つまり、建物を所有するだけで上記維持費がかかり続けます。
近隣住民から損害賠償を請求される
再建築不可物件を所有することで、近隣住民から損害賠償を請求されるおそれがあります。
なぜなら、再建築不可物件の維持管理をせずに放置することで建物の経年劣化が著しく進行するケースがあるからです。
例えば、再建築不可物件を相続しても、住まずに空き家になれば建物の維持管理はどうしても疎かになってしまうでしょう。
さらに、解体すると固定資産税が増額してしまうので空き家として放置するケースがあります。
しかし、このような住宅は台風などで強風が吹いた際に外装の一部が剥がれ、近隣建物に損傷を与えることや通行人に当たることで多額の損害賠償を請求されるおそれがあります。
参考情報として「空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果（その3＆その4）」によると、外壁材等の落下による死亡事故を想定した人身損害は、5,630万円と試算されています。
参照元：空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果（その3＆その4）
よって、再建築不可物件を所有し放置することで近隣住民等とトラブルとなり、損害賠償などの訴訟に発展してしまうことがあります。
リフォーム費用が高くなる
再建築不可物件のリフォーム費用は、高くなる傾向があります。
その理由は、接道義務を満たしていないため前面道路の幅員や間口が狭いことで工事がしにくいからです。
例えば、前面道路が狭いことで工事車両が現場に入りづらく、資材の搬入や解体物の搬出などに時間が掛かります。
特に、旗竿地と言われる前面道路から細長い通路を通って敷地内に入る建物では、工事がしにくく人手がかかるためにリフォーム費用が高くなります。
また、工事開始後に現況を確認して柱が古すぎるなどの要因で追加工事が発生するケースもあるため、リフォーム費用はどうしても高くなってしまいます。
住宅ローンがつかず売れ残る
再建築不可物件を売却しようにも、買主の住宅ローンが付かずに売れ残る可能性があります。
なぜなら、再建築不可物件は担保価値が見込めず、住宅ローンの融資対象外になっているからです。
そうなると、現金一括で購入できる買主を探す必要がありますが、再建築不可物件と言えど現金一括で購入できる買主は少ないため、結果として売れ残ってしまいます。
また、再建築不可物件は新たな建物が建築できないため需要が低く、そもそも売りずらい物件という要因もあります。
よって、再建築不可物件は住宅ローンがつかないことと一般消費者の需要が低いため、仲介での売却だと売れ残る可能性が高いです。
なお、再建築不可物件の住宅ローンについてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
更地になると固定資産税が6倍になる
再建築不可物件を解体して更地にすると、固定資産税が約6倍となります。
なぜなら、固定資産税は建物がなくなることで「住宅用地の特例」の対象外となり、固定資産税評価額（土地分）が1/6となる措置がなくなってしまうからです。
参照元：大阪市【住宅用地の課税標準の特例措置】
土地（固都税）・・1,200万円×1/6×1.4％＝28,000円
建物（固都税）・・500万円×1.4％＝70,000円
土地（都計税）・・1,200万円×1/6％×0.3％＝6,000円
建物（都計税）・・500万円×0.3％＝15,000円
解体前に負担する固定資産税等の合計は、119,000円です
土地（固都税）・・1,200万円×1.4％＝168,000円
土地（都計税）・・1,200万円×0.3％＝36,000円
解体後に負担する固定資産税等の合計は、204,000円です
再建築不可物件が経年劣化したことで解体すると、将来的に税負担が増えるリスクがあります。
資産価値が下がる
再建築不可物件を所有し続けると、資産価値は下がり続けます。
なぜなら、中古市場は築浅物件ほど需要が高いからです。
これにより、建物の所有を続けて築年数が進むことで人気が落ちるので、資産価値はどうしても下がり続けることになります。
また、劣化が酷く建物が使えない状態だと解体後に新たな建物を建てられないため、一般消費者の需要はほぼありません。
よって、そもそも再建築不可物件は売却がしにくい物件であるため、資産価値が下がる前の建物が使えるうちに売却するのが得策です。
子や孫に負の遺産を残してしまう
再建築不可物件を所有し続けると、子や孫に負の遺産を残すリスクがあります。
なぜなら、将来的に相続が発生したときに子や孫は全ての資産を受け次ぐことになるからです。
仮に相続放棄できたとしても、他に法定相続人がいなければ受け継いだ不動産の管理義務は残り続けます。
被相続人の財産について、相続の権利を放棄すること。
相続放棄をすることで相続人ではなかったとみなされる。
つまり、再建築不可物件のような負の遺産を残すと子世代や孫世帯が苦労するおそれがあります。
再建築不可物件を建て替え可能にする7つの裏ワザ
これまで再建築不可物件について深堀してきましたが、ここでも一つ疑問が生じます。
「再建築不可物件は、半永久的に建て替えができない不動産になるのか？」です。
結論として、再建築不可物件を建て替え可能にする方法は以下の7つあります。
・隣地の一部を借りて接道義務（間口を2m以上に広げる）を満たす
・所有地と隣地の一部を交換して接道義務（間口を2m以上に広げる）を満たす
・所有地側にセットバックして接道義務（幅員を4mに広げる）を満たす
・再建築可能な条件を自治体に確認する
・位置指定道路を申請する
・43条但し書き申請をして再建築の許可を得る
たとえば、セットバックについてご紹介します。
セットバックとは、幅員4mを満たすために敷地を道路に提供することで、規定の幅員を確保する方法です。
建築可能とする方法のなかでセットバックは自己完結で行えるケースが多いのですが、状況によっては向かい側の敷地もセットバックが必要なケースもあります。
また、隣地の取得、賃貸や交換などは隣地所有者との交渉が必要なので、実現するにはハードルが高いでしょう。
その他の方法も、自治体への申請や適用要件等があるため、実現は難しいケースは多くなります。
そのため、再建築不可物件を所有したら建築可能とする対策を行うのではなく、売却が現実的です。
なお、再建築不可物件を建築可能にするその他の方法については、以下の記事でくわしく解説しています。
再建築不可物件を活用する7つの方法
再建築不可物件を活用する方法は、主に以下の7つが挙げられます。
- 戸建賃貸住宅
- 1棟丸ごと戸建住宅を貸す方法。
水回りなど室内のリフォームを行い、賃借人を募る。 - シェアハウス
- １棟の住宅を複数人でシェアしながら共同生活する方法。
学生など若年世帯が多く住む地域ではシェアハウスが適している。 - 民泊
- 宿泊施設として不特定多数の人に提供する方法。
宿泊ができるように家具等の室内設備の設置が必要。 - オフィス
- 企業や個人用のオフィスとして貸す方法。
インターネット回線や電話回線の整備が必要。 - 介護施設
- 介護ができるようにバリアフリー工事が必要。
廊下やトイレに手すりの設置、段差の解消などを行う。 - 店舗・テナント運営
- 建物が使える状態であれば古民家カフェなどの店舗として貸す方法。
店舗・テナント用に室内の改装が必要。 - 駐輪場・バイク置き場
- 既存の建物を解体して駐輪場やバイク置き場として貸す方法。
解体後に土地の舗装工事等が必要。
再建築不可物件を活用する他の方法については、以下の記事でもくわしく解説しています。
ただし、再建築不可物件の活用は専門的な知識や経験が必要です。
そのため、成功するにはハードルが高く難しいので、現実的には売却で早急に手放すことがおすすめと言えます。
再建築不可物件を売却する方法3選
再建築不可物件を手放すなら、売却がおすすめです。
本章では、再建築不可物件の売却方法をご紹介します。
・仲介業者に売却を依頼する
・専門の買取業者に売却する
なお、再建築不可物件の売却は、専門の買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者は、再建築不可物件の取り扱いの経験や実績が豊富にあるので現況のまま買取れるメリットがあります。
株式会社アルバリンクも、再建築不可物件を買取る専門の不動産会社です。
一般的に再建築不可物件は流通性が乏しいことから、買取だと相場より著しく安価となります。
しかし、弊社アルバリンクには多くの投資家に売却する独自の流通ルートがあるため、一般的な買取業者よりも高値買取を実現しています。
査定は無料でお受けできますので、まずは弊社アルバリンクの査定をお試しください。
>>【再建築不可物件でも高額買取】無料で買取査定を依頼する
再建築不可物件を売却する方法については、以下の記事でもくわしく解説しています。
空き家バンクに登録する
空き家バンクの登録で再建築不可物件を売却できます。
自治体等がホームページで空き家情報を公開している制度。
地元の人などからの空き家情報を無料で掲載している。
空き家バンクに登録することで、その地域で安く一戸建てを取得したい人が見つかります。
空き家バンク利用のメリットは、以下のとおりです。
・無料で誰でも利用できる
・補助金や助成金が出る自治体もある
上記のように、空き家バンクは無料で買い手に情報を広められるうえ、リフォーム費用や家財の処分費用に補助金が出るケースもあるので、空き家を売りやすい環境が整っています。
一方で、空き家バンク利用のデメリットは、以下のとおりとなります。
・相場より相当な安価になる覚悟が必要
・内見の立ち合いやトラブルの対応を自らで行う必要がある
・室内の残されている家財などは撤去や処分する必要がある
空き家バンクは、内見時の立会いや家財の撤去を自らで行う必要があるので手間が掛かります。
また、空き家バンクは自治体等が運営しているため、仲介業者のような広告宣伝活動は一切ないので、いつ売れるかわからないことなどもデメリットと言えるでしょう。
以上を踏まえて、空き家バンクの利用は以下のような人におすすめです。
・売却を急いでいない人
・相当な安価な金額でも処分したいと思っている人
・売却完了後の家財処分等を自らでできる人
仲介業者に売却を依頼する
仲介業者への依頼で再建築不可物件を売却できます。
仲介業者での売却には、下記3つの方法があります。
・更地にして売却する
・建築可能にして売却を依頼する
そのままの状態で売却を依頼する
現況のまま売却を依頼する方法です。
そのままでも建物が使える状態、若しくはリフォームすれば住める状態の再建築不可物件に限ります。
現況のまま売却できるので一般的な仲介売却と変わりはありませんが、買主には予め再建築不可物件であることを伝える義務があります。
再建築不可物件をそのままの状態で売却するメリットは、以下のとおりです。
・建物に価値が付く可能性がある
そのままの状態で売却することで、解体費用などの初期費用の負担や解体業者等の手配する手間がなくなります。
また、建物の状態が良ければ価値が付く可能性があり、高値で売れる可能性があります。
一方で、そのままの状態で売却するデメリットは以下のとおりです。
・建て替えができないことを伝える
デメリットは、室内に家財道具が残されている場合は、引き渡し前に全て撤去する手間があります。
また、建て替えができないことを予め買主に伝える必要があるため、一般消費者の需要は極めて低いこともデメリットです。
以上を踏まえて再建築不可物件をそのままの状態で売却するのは、以下のような人がおすすめです。
・建物の築年数が浅い、若しくは建物が使える状態の物件を所有している人
更地にして売却する
再建築不可物件を解体して更地で売却する方法です。
建物が古い、若しくは劣化が酷い状態の場合になります。
再建築不可物件の更地は、現状では新たな建物は建築できませんが、駐輪場や資材置き場などの土地活用は可能です。
更地で売却するメリットは、以下のとおりです。
・買主が土地活用しやすくなる
上記のように更地の売却には、空き家を解体する費用負担や手間がなくなるなど、買主側に大きなメリットがあります。
一方で、更地で売却するデメリットは以下のとおりです。
・固定資産税が上がり、維持費負担が増える
上記のように、更地売却は解体費用の負担など売主側の負担が増すことがデメリットです。
特に、再建築不可物件は流通性が乏しいので、固定資産税負担が増えたまま長期間経過するおそれがあります。
以上を踏まえて再建築不可物件を更地で売却するのは、以下のような人がおすすめとなります。
・維持費の負担が増えても資金的に問題ない人
建築可能にして売却を依頼する
再建築を可能にして、売却を依頼する方法があります。
この方法のメリットは、以下のとおりです。
・買主は土地や建物を制約なく使用できる
・住宅ローンが付くので、売却しやすい
上記のように再建築可能にすることで、流通性の高い不動産として売却できるようになります。
買主が住宅ローンを使えるようになり、建物や土地を制約なく自由に使えることがメリットです。
一方でデメリットは、再建築可能とするために土地の取得や工事に多額の費用がかかることです。
例えば、間口を広げるには隣地の取得が必要です。
地域や広さにより変わりますが、土地の取得資金は数千万円単位になることも珍しくありません。
再建築を可能にして売却を依頼するのがおすすめな人は、以下のような人です。
・隣地を取得できる見込みがある人
専門の買取業者に売却する
再建築不可物件を専門の買取業者に売却する方法があります。
専門の買取業者に売却するメリットは、以下のとおりです。
・現況のまま引き渡せる
・契約不適合責任が免責となる
買取は、専門の買取業者が買主となり売買契約を締結します。
買主は予め決まっているため売却活動（宣伝や集客等）する必要がなく、取引を円滑に進められるので現金化が早いことが特徴です。
また、現況のまま引き渡しができることもメリットと言えます。
例えば、実家の相続で家財道具が残置されていても、引き渡し後に撤去する必要はありません。
最後に、契約不適合責任が免責となるため、引き渡し後も買主より物件に対して異議申し立てを受けることはありません。
一方で、専門の買取業者に売却するデメリットは、買値が相場より大幅に安価になることです。
なぜなら、再建築不可物件は市場の流通性が乏しく、そもそも仲介売却でも安価になります。
それに加えて買取業者は、買い取った不動産を活用するためにリフォーム工事する費用を捻出する必要があるからです。
以上を踏まえて専門の買取業者の利用がおすすめなのは、以下のような人です。
・現金化を急ぎたい人
なお、株式会社アルバリンクは、再建築不可物件を専門で買取る不動産会社です。
弊社アルバリンクの買取は、通常では相当な安価となる再建築不可物件でも高値買取を実現しています。
高額買取できる理由は、弊社アルバリンクに投資家などへの独自の販路が多くあり、積極的な買取を行っているからです。
査定は無料でお受けできますので、まずはお試しください。
専門の買取業者の見つけ方についてくわしく知りたい場合は、以下の記事を参考にしてください。
まとめ
この記事では、再建築不可物件を所有し続けることにはさまざまなリスクがあることがわかりました。
同時に、再建築不可物件を建築可能とする裏技や活用方法についても理解を深めることができました。
しかし、裏技の実践や活用には専門的な知識や経験が必要となるため、個人で行うのはハードルが高く難しいものとなっています。
よって、再建築不可物件を所有したら、売却して手放すことが将来的に最もリスクがないと言えます。
なお、再建築不可物件の売却は、専門の不動産会社への売却がおすすめです。
専門の不動産会社は、買取した再建築不可物件を活用若しくは建築可能とするノウハウがあるので、現況のまま買取れます。
株式会社アルバリンクも、再建築不可物件を買取る不動産会社です。
再建築不可物件は市場の流通性が乏しく、買取ではさらに安価になることが一般的ですが、弊社アルバリンクは投資家への売却など独自の販売ルートがあるため、他社よりも高値買取を実現しています。
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