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再建築不可物件のリフォームはどこまで可能?費用や注意点など詳しく解説!

再建築不可物件のリフォームはどこまで可能?費用や注意点など詳しく解説!再建築不可

近年では再建築不可物件を活用し、リフォームやリノベーションを行って自分好みのマイホームとして住む人が増えています。

再建築不可物件だと更地にして新たに建物を建築することはできませんが、その分相場よりも安く購入することができます。

再建築不可物件を上手に活用してリフォームすることができれば新築を買うよりも非常にお得です。

しかし、再建築不可物件をリフォームをするには、一定の条件を満たす必要があるので何でもかんでもリフォームできるわけではありません。

再建築不可物件の場合は、購入前にリフォームができるかをきちんと確認しておかないとリフォーム費用が高くなってしまうだけでなく、最悪の場合はリフォームできずに大きな損をすることになってしまいます。

今回は、再建築不可物件のリフォームはどこまでできるのかについて、費用や注意点など詳しく解説します。

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再建築不可物件とは

再建築不可物件とは

再建築不可物件とは、接道義務を満たしていないために建物を解体して更地にしてしまうと次に新しく建物を建築できない物件のことを言います。

都市計画区域と準都市計画区域内には建築基準法による「幅員4m以上の道路に2m以上接していないといけない」といった接道義務があります。

接道義務は、火災や地震など災害が起こった際などに消防車や救急車などの緊急車両が入れないと困るので消防車や救急車が入れないような危険な土地には新しく建物を建てないようにしようという訳です。

接道義務

接道は公道・私道どちらでもよく、建築基準法上の道路としては4m以上ある42条第1号~5号と4m未満でも「みなし道路」として認められている42条第2号道路などがあります。

建築基準法ができた昭和25年以前や都市計画区域の制定前に建てられたり、道路として使っていた私道が使えなくなったりして再建築不可になっているケースが多いです。

再建築不可物件をリフォームして住むメリット・デメリット

通常の物件よりも安く購入することができるので、リフォームしてマイホームとして住む、再建築可物件に生まれ変わらせることでお得にマイホームを手に入れることができます。

ここでは、再建築不可物件をリフォームして住むメリット・デメリットについて解説します。

再建築不可をリフォームして住むメリット・デメリットを理解することが失敗しないための近道です。

1.再建築不可物件をリフォームして住むメリット

再建築不可物件をリフォームして住む一番のメリットは、やはり物件を安く手に入れることができる点です。

接道義務を満たしていない再建築不可物件は、売却が難しく買い手がつきにくいので相場よりもかなり安い価格で売りに出されているケースもあります。

次に、再建築不可物件は築年数が古いですが立地の良い場所にあることが多く、活用できるならお宝物件になる可能性が高いです。

又、資産価値としても低いので、固定資産税も安いのもメリットと言えます。

2.再建築不可物をリフォームして住むデメリット

再建築不可物件のデメリットは、売却する際の難しさです。

購入した物件をリフォームして住んでいる間は良いですが、いざ売却するとなるとリフォーム費用の分ほど価格は上がりません。

結果として購入時の物件価格+リフォーム費用よりも売却価格が大きく下がってしまう恐れがあります。

再建築不可物をリフォームして住むデメリット

次に、再建築不可物件は、接道していない、接道していても通路が細いなどの問題あるので、火災や地震などの災害時には、緊急車両が入ってこれずに家が全焼する、救助が間に合わないといったリスクも考えられます。

他にも再建築不可物件の場合は住宅ローンが組める銀行が少ないといったデメリットもあります。

再建築不可物件をリフォームして住むにはこういったデメリットも理解しておく必要があります。

再建築不可物件はリフォーム可能か

再建築不可物件はリフォーム可能か

再建築不可物件は新規で建物は建てられませんが、リフォームやリノベーションすることは可能です。

しかし、どんなリフォームでもできるわけではありません。

リフォームできる範囲は、建築確認申請が不要なリフォームのみとなっているので注意しましょう。

どうすれば再建築不可物件をリフォームできるのかについて解説します。

1.建築確認申請が不要な工事とは

物件をリフォームするには、工事の内容によっては建築確認申請が必要になります。

建築確認申請になると再建築不可物件の場合はリフォームができません。

建築確認申請が必要な工事は、増改築や敷地内での移転、壁・柱・床・梁・屋根または階段などの主要構造部を1/2を上回る範囲で模様替えといった場合です。

又、防火・準防火地域外で10平方メートル以内の増改築・移転を行う場合も建築確認申請が必要です。

建築確認申請が必要な工事

キッチンや浴室などの水回りの入れ替えや壁・床の張替え程度であれば、基本的には建築確認申請しなくても良いということですね。

建築確認申請をしなくても建築することはできますが、建築確認許可の取れていない違法建築物件になってしまいます。

行政に違法建築が発覚するとフルリフォームしている場合は最悪解体を迫られることもありますので、建築確認申請の対象となっている場合は必ず申請しましょう。

2.再建築不可物件でもフルリフォームできるケースとは

再建築不可物件でも建築確認申請がいらない範囲に抑えればフルリフォームが可能です。

建物内をすべて一度何もなくしてしまうことをスケルトンリフォームや壁を壊して間取りを変更するような大掛かりなリノベーションをする場合は、建築申請が必要のない範囲に抑える必要があります。

建築確認申請が不要な工事

スケルトンリフォームやリノベーションといった大規模なリフォームは、「大規模修繕/大規模模様替」と定義され、主要構造部分である壁、柱、床、はり、屋根、階段部分を1/2を上回る場合は確認申請が必要になります。

再建築不可物件をフルリフォームする場合は、主要構造部分の工事を1/2以下に抑えないといけないということですね。

戸建の場合

中古戸建の場合はほとんどの場合で再建築不可物件でもフルリフォームが可能です。

戸建の多くは木造建築であり、木造2階建て以下、鉄筋平屋建てでかつ面積500㎡以下の建物は「建築基準法第6条第1項第四号建築物」にあたるので、スケルトンリフォームやリノベーションでも建築確認申請を省略することができます。

ただし、木造以外の2階建以上で面積200㎡以上の「建築基準法第6条第1項第三号建築物」や木造建築でも3階以上は申請が必要になるので注意しましょう。

マンションの場合

マンションの場合のフルリフォームは、基本的には主要構造部分である壁、柱、床、はり、屋根、階段部分については工事することはほとんどありませんので建築確認申請をする必要はありません。

フルリフォームする場合は、キッチン、浴室、トイレ、洗面台などの水回りの交換と壁紙、床の張替え程度です。

壁や柱、梁などを取って間取りの変更などを伴うリノベーションを行う場合でも全体の1/2を越えることはほぼないでしょう。

ただし、マンションの室内のリフォームをする為には、管理組合への申請、許可をもらう必要があります。

管理組合によっては、遮音等級LL45以上など床材の指定がある、上下左右の住人の承諾などが必要なケースもあるので申請前に確認が必要です。

再建築不可物件でフルリフォームするには

再建築不可物件でフルリフォームするには

再建築不可物件でも建築が可能となる条件を満せば、建築確認申請をしなくてもフルリフォームが可能です。

再建築不可物件は接道義務を満たしていないために再建築不可となっているので、接道義務の条件を満たすことでフルリフォームや建て替えができる物件になります。

接道義務を満たすには、以下のような方法あります。

再建築不可物件を建築可能な物件にする方法について解説します。

1.隣地を買い取る

再建築不可物件を建築可能にする方法としてよく使われるのが隣地の買取りです。

例えば、接道はしているけど通路との接道面が2m未満の場合は隣地を買い取って通路を広げて2m以上にする、全く接道が無い場合でも道路に繋がる隣地を買い取ることで接道義務を満たすことができます。

2.隣地を一部借りる

隣地を買取たいと思っても費用面や隣地の所有者の事情などもあって交渉が上手く進まないケースもあると思います。

そういった場合は、隣地を一部借りることで接道義務を満たす方法もあります。

工事期間中だけ借りるという方法もありますが、売却や建て替えなど将来的なことを考えると長期で契約する方が良いでしょう。

賃貸借契約については、曖昧な契約は行わずに期間や金額などきちんと取り決めをして契約することが重要です。

3.セットバックを行う

物件によっては接道はしているが前面道路の幅が4m未満という物件もあります。

前面道路の幅が4mでも建築基準法42条2項道路であれば建替えの際に敷地の一部を提供して道幅を4m確保する(セットバック)ことで接道条件を満たすことが可能です。

セットバック

実際には道路の中心線が定められており、そこから水平距離で2mのところまでを道路の境界線とみなします。

後退した土地部分に関しては、道路扱いになってしまうので建築の際の建ぺい率や容積率に算入することができません。

セットバックすることで再建築やフルリフォームができる物件は、再建築不可物件ではなく既存不適格物件です。

再建築不可物件で建築を可能にするには

既存不適格物件

既存不適格分権は、再建築不可物件と間違えられることが多いです。

再建築不可物件は再建築することができませんが、既存不適格物件は条件を満たすことで再建築することができます。

既存不適格物件は、建築当初は建築確認許可を取って建築したのに、都市計画の変更などにより建築当初と建ぺい率や容積率などの建築の条件が変わったことで現在は建築条件に違反している物件のことを言います。

建築したときと条件が変わっているので、取り壊しをしても同じ規模の建物が建てられない可能性が高いです。

既存不適格物件を購入する場合は、セットバックが必要などなぜ既存不適格物件になっているのかを確認し、その問題が解消できるのかを確認しておく必要があります。

4.43条但し書き許可を取る

前面道路が2m未満で建築基準法42条2項道路に認定されていない場合は、基本的には再建築はできません。

例外として2m未満でも43条但し書き許可が取れれば再建築不可物件でも再建築が可能です。

43条但し書き許可は、無接道の土地でも土地の周辺に大きな公園などの空き地がある建築物、国土交通省令で定める基準に適合する建築物の場合は、特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可をすることで例外的に建て替えを認める制度です。

43条但し書き道路

接道義務が発生する以前に建てられた建物の所有者を救済するために作られた制度で全国的によく使われています。

各特定行政庁によって運用に差はありますが、建て替え時に道路空間を4m以上確保する、2階以下の専用住宅にする、道路に接するすべての権利者の同意を得るなどを行う必要があります。

再建築不可物件でリフォームする場合の注意点

再建築不可物件でリフォームする場合の注意点

再建築不可物件は安く購入できるケースが多く、上手にリフォームを行うことができれば新築を購入するよりもお得なケースも多いです。

しかし、再建築不可物件をリフォームする場合にはいくつか注意点があります。

いくら安く購入出来てもリフォームの見積もりや工事が出来るかなど確認しておかないと結果的に損をすることになってしまいます。

再建築不可物件をリフォームする上での注意点について解説します。

1.費用が高くなる

通常は、再建築不可物件は安く購入できるので、フルリフォームを行っても新築を購入するよりも安く済みます。

しかし、築年数が古い物件の場合は、旧耐震基準で建てられているので耐震基準を満たしていないことが多いです。

耐震基準

他にも給水管の交換を長期的に行っていないと交換しないといけないですし、外壁のひび割れ・建物のゆがみ・雨漏りといた建物本体の問題やシロアリの被害に遭っていることもあります。

耐震基準工事や給水管の交換、シロアリの駆除などが必要になれば、リフォーム費用が1,000万を大幅に越えてしまいます。

リフォーム費用が高額に

他にも隣との距離が短い場合などは足場を組むのが難しく、外壁や屋根のリフォームに必要な足場が確保できないと工事費用が割高になる可能性が高いです。

せっかく費用を抑えようと再建築不可物件を購入したのに、新築を購入するよりも高くなるようでは意味がありません。

築20年を越えるような築年数が古い物件を購入する場合は、事前にインスペクション(住宅診断)を行うと良いでしょう。

2.工事可能か事前に確認する

再建築不可物件の場合は、周辺の道路が狭い、建物が隣接しているなど建物の周辺環境が悪い物件が多いです。

そのため、工事のための重機入れるのが難しいと料金が高くなる、最悪の場合は工事自体を断られてしまうケースもあります。

再建築不可物件を購入する前に工事車両の往来ができるか、足場などを組めるかなどを事前に工事ができるかを確認しておくことが重要になります。

又、再建築不可物件をフルリフォームする場合に、主要構造部分である壁、柱、床、はり、屋根、階段部分の工事を1/2を上回ると建築確認申請が必要です。

そのため、主要構造部分の工事は1/2に抑えないといけません。

しかし、物件によっては、主要構造部分の傷みが激しくてどうしても主要構造部分の工事が1/2を超えてしまうこともあります。

そういった物件を購入してしまうとフルリフォームができずに大きな損をしてしまうことになるので、購入前にリフォーム会社に見積もりを取って確認しておくことが大事です。

3.住宅ローンが組みにくい

再建築不可物件をフルリフォームすると多額のリフォーム費用が掛かります。

一般的なリフォームローンであれば再建築不可物件でもすんなり借りることが可能です。

リフォームローンについては、借入上限は500万円~1500万円程度、借入期間は15年、金利は1%後半で利用することができます。

もちろん担保や保証人は不要です。

リフォームローンは金利が高くて借入期間も短くなるので毎月の返済額が増えます。

そのため金利が安くて長期間借りれる住宅ローンを再建築不可物件のリフォーム費用に使えないかと考える人も多いでしょう。

しかし、再建築不可物件については基本的には住宅ローンを組むことができません。

住宅ローンが組みにくい

住宅ローンを借りるためには購入す売る物件を担保にして借りますが、再建築不可物件は資産価値が低いので担保にならないからです。

どうしても住宅ローンを使いたいということであれば、他に持っている不動産を担保として提供することで住宅ローンを借りれる可能性もあります。

又、金利が高くなりますが、再建築不可の物件でも融資してくれる金融機関もあるので、諦めずに融資をしてくれる金融機関を探してください。

まとめ

再建築不可物件でも建築確認申請のいらない範囲であればフルリフォームは可能です。

特に、中古戸建のような木造2階建まであれば、建替えをしなければ建築確認申請はいりませんのでフルリフォームも容易にできます。

しかし、再建築不可物件をリフォームする際には、費用がどの程度かかるのか、工事をするにあたって周辺環境は問題ないかなど注意する点も多いです。

又、住宅ローンが使いにくいので資金面についても事前に確認しておく必要があります。

再建築不可物件は、注意点さえ気を付けけておけば新築を購入するよりもかなりお得に住めるので上手に活用しましょう。

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