株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
再建築不可物件とは
再建築不可物件とは、接道義務を満たしていないために建物を解体して更地にしてしまうと次に新しく建物を建築できない物件のことを言います。
接道義務が定めれている理由は、火災や地震など災害が起こった際などに消防車や救急車などの緊急車両が入れないと困るからです。
消防車や救急車が入れないような危険な土地には、新しく建物を建てないようにしようという目的があります。
接する道路は公道・私道どちらでもよく、建築基準法上の道路としては、4m以上ある「42条第1号～5号道路」と4m未満でもみなし道路として認められている「42条第2号道路」などがあります。
再建築不可物件が出現したのは、1950年の法改正によって上記の接道義務の基準が定められたからです。
法改正前は建築基準法に適合していた物件でも、法改正によって適合しなくなったことで、「今の建物はそのままで良いけど、建て替えはできません」とされたのが再建築不可物件です。
再建築不可物件については、以下の記事でさらに詳しく解説していますので、参考にしてください。
再建築不可物件をリフォームして住むメリット・デメリット
再建築不可物件は、通常の物件よりも安く購入できるので、リフォームして住む前提で購入すれば、安くマイホームを手に入れられます。
ここでは、再建築不可物件をリフォームして住むメリット・デメリットについて解説します。
再建築不可物件をリフォームして住むメリット
再建築不可物件をリフォームして住む一番のメリットは、やはり物件を安く手に入れられる点です。
接道義務を満たしていない再建築不可物件は、売却が難しく買い手がつきにくいので、相場よりもかなり安い価格で売りに出されているからです。
再建築不可物件は、建て替えができないことが理由でたいていは築年数が古いですが、立地の良い場所に建っているケースもあるため、リフォームして活用できるならお宝物件となることもあります。
また、すでに再建築不可物件を所有している場合は、リフォームすることで新築を購入するより安い費用で新しい家に住めるようになります。
更に、再建築不可物件は資産価値も低いので、固定資産税も安いのもメリットの1つです。
再建築不可物件の固定資産税に関する計算方法については、以下の記事でも詳しく解説しています。
再建築不可物をリフォームして住むデメリット
再建築不可物件のデメリットは、売却が難しいことです。
購入した再建築不可物件をリフォームして住んでいる間は良いですが、いざ売却するとなれば、買い手からの需要がないため価格が下がります。
後述しますが、再建築不可物件は基礎部分の交換ができないため、場合によっては「購入時の物件価格＋リフォーム費用」よりも売却価格が大きく下がってしまう恐れもあります。
また、再建築不可物件は、接道していない（接道していても通路が細いなどの問題がある）ので、火災や地震などの災害時には、緊急車両が入ってこれずに家が全焼する、救助が間に合わないといったリスクも、価格が下がる要因となります。
さらに、再建築不可物件は「住宅ローンが組める銀行が少ない」といったデメリットもあります。
このように、再建築不可物件をリフォームして住むなら、こういったデメリットがあることも理解しておく必要があります。
もし、「リフォームして住むことにこんなにもデメリットがあるなら今すぐ手放してしまいたい」とお考えなら、再建築不可物件を専門の買取業者に売却することを検討してみてください。
専門の買取業者なら、一般の不動産業者が門前払いするような再建築不可物件でも、そのままの状態で買い取ってくれるからです。
なお、弊社アルバリンクは再建築不可物件を専門に扱う買取業者で、他社が断るような物件を数多く買い取ってきましたので、お気軽にご相談ください。
「私の物件、買い取ってくれますか？」といった軽いご相談もお待ちしております。
再建築不可物件はリフォーム可能か
前述したように、再建築不可物件は新規で建物は建てられませんが、リフォームやリノベーションすることは可能です。
しかし、「どんなリフォームも可能」というわけではありません。
リフォームできる範囲は、建築確認申請が不要なリフォームのみとなっているので注意しましょう。
上記について、以下2つの点から詳しく解説していきます。
建築確認申請が不要な工事とは
再建築不可物件の場合、建築確認申請が必要なリフォームは行えません。
建築確認申請とは、建築予定の建物が建築基準法に合致していることを証明してもらうための審査を依頼する手続きことです。
前述したように、再建築不可物件は建築基準法に適合していない物件のため、建築確認申請を行っても承認が降りず、リフォームが行えないのです。
建築確認申請が必要な工事は、以下のケースです。
- 増改築や敷地内での移転を行う場合
- 「壁・柱・床・梁・屋根・階段」などの主要構造部を1/2を上回る範囲で修繕や模様替えを行う場合
つまり、キッチンや浴室などの水回りの入れ替えや壁・床の張り替え程度であれば、基本的には建築確認申請が必要ないので、再建築不可物件でもリフォームできることになります。
また、原則として10㎡未満のリフォームであれば建築確認申請は不要ですが、不動産のあるエリアが「防火・準防火地域」に指定されている場合は、10㎡未満でも建築確認申請が必要となります。
そのため、再建築不可物件が「防火・準防火地域」に建っている場合は、10㎡未満のリフォームもできないことになるので注意が必要です。
建築確認申請が不要なリフォームでは対処できないくらいに、再建築不可物件の老朽化が進んでいる場合、倒壊する危険性が高まります。
物件が倒壊して近隣住民に危害が及べば、損害賠償を請求される可能性だってあります。
ただし、建築確認申請を行わずに大規模リフォームを実行することは絶対にやめてください。
行政（＝自治体）に違法建築とみなされて解体を迫られることもあるからです。
そのため、軽微なリフォームでは修復できないほど老朽化している再建築不可物件は、売却することを検討してみてください。
再建築不可物件を売却すれば、倒壊リスクから解放されながら、売却金も受け取れて一石二鳥だからです。
違法建築については、以下の記事でも詳しく解説しています。
ちなみに、弊社アルバリンクは再建築不可物件を専門に扱う買取業者です。
一般の不動産会社が断るような「リフォームできない再建築不可物件」でもできる限り高く買い取っておりますので、気軽にご連絡ください。
「いくらで買い取れますか？」といった簡単なご相談でも問題ございません。
再建築不可物件でもフルリフォームできるケースとは
フルリフォームとは、建物の骨組みである基礎、柱、梁などを残した状態で、家を新たに作り直すこと言います。
前述したように、再建築不可物件でも改修部分が「壁・柱・床・梁・屋根・階段」といった主要構造部の1/2を超えなければ建築確認申請を行わずにリフォームできるので、フルリフォームも可能となります。
フルリフォームが可能とは言え、再建築不可物件が「戸建て」なのか「マンション」なのかで状況は変わってきますので、それぞれ詳しくお伝えしていきます。
戸建の場合
中古戸建の場合、ほとんどの場合で再建築不可物件でもフルリフォームが可能です。
「木造・2階建て以下・床面積500㎡以下」の建物のリフォームであれば、建築確認申請が不要であると建築基準法第6条で定められているからです。
もちろん、建築確認申請を省略できるため、再建築不可物件でも主要構造部の1/2を上回ってしまうような「スケルトンリフォーム」や「大規模リノベーション」を行えます。
ただし、「木造以外（鉄筋造や鉄筋造など）・2階建以上・床面積200㎡以上」該当する場合、戸建てでも建築確認申請が必要になるので注意が必要です。
ちなみに、弊社アルバリンクは上記3つの条件に該当し、リフォームが行えない再建築不可の戸建てでもできる限り高く買い取っておりますので、気軽にご連絡ください。
マンションの場合
再建築不可物件のマンションのフルリフォームについても、ほとんどのケースで実行可能です。
主要構造部分である「壁、柱、床、はり、屋根、階段部分」を工事することはほとんどなく、建築確認申請が不要となるからです。
マンションをフルリフォームする場合、キッチン、浴室、トイレ、洗面台などの水回りの交換と壁紙、床の張り替えがメインとなります。
壁や柱、梁などを取って間取りの変更などを伴うリノベーションを行う場合でも、全体の1/2を越えることはほぼないでしょう（※もちろん、主要構造部の1/2を超えてしまう場合は建築確認申請が必要となります。）
ただし、マンションの室内のリフォームをする為には、管理組合への申請、許可をもらう必要があります。
管理組合によっては、使用する床材の遮音等級の指定」があったり「上下左右の住人の承諾」などが必要なケースもあるので、事前に確認しておきましょう。
再建築不可物件でリフォームするには
再建築不可物件でも、建築可能となる条件を満せば、建築確認申請をしなくてもリフォームが可能です。
再建築不可物件は接道義務を満たしていないために再建築不可となっているので、接道義務の条件を満たすことでリフォームや建て替えができる物件になります。
接道義務を満たすには、以下の4つの方法があります。
隣地の一部を買い取る
再建築不可物件を建築可能にする方法としてよく使われるのが「隣地を一部買い取る方法」です。
接道はしているが、通路との接道面が2m未満の場合、隣地の一部を買い取って通路を広げて2m以上にすれば、接道義務を満たせるので建築可能な物件にできます。
例えば、上記のように、間口が1.5mしかないことで接道義務を満たせずに再建築不可となっている場合、間口2mとなるように隣地の一部を0.5m分買い取れば、建築可能にできます。
ただし、隣人が土地の一部売却に同意してくれることは稀です。
場合によっては、買取を持ち掛けたことで関係が悪化する可能性もあります。
隣人が土地の売却を検討していることがわかっているなら検討しても良いですが、そうでないなら闇雲な買取交渉は避けた方が無難です。
隣地を一部借りる
前章の方法と同じ原理で、「隣地の一部を借りる方法」でも再建築不可物件を建築可能にできます。
例えば、間口が1.5mしかないことで接道義務を満たせずに再建築不可となっている場合、間口2mとなるように隣地の一部を0.5m分借りられれば、建築可能にできます。
隣地を買い取る方法と唯一違うのは、隣地を借りることで再建築不可物件が建築可能な物件として認められたら、借りた土地を返す点です。
隣地を借り、接道義務を満たしたら、自治体に建築確認申請を行って建築可能な物件として承認してもらいますが、承認後は借りていた隣地の一部を隣人へ返却することになります。
そのため、隣人にとっては、土地を返してもらえる分「隣地を買い取る方法」よりは心理的ハードルは低いため、承諾してもらえる可能性はあります。
しかし、土地を借りるにも契約書を結ぶ必要があるので、それを億劫に感じてたいていは拒否されるでしょう（貸し手には何のメリットもないため）。
あなたに協力的な隣人なら土地を貸してもらえるかもしれませんが、たいていは土地を貸すことに良くは思わないため、無闇に交渉することは避けた方が無難です。
セットバックを行う
物件によっては、接道はしているが前面道路の幅が4m未満で再建築不可となっている物件もあります。
前面道路の幅が4mでも、建て替えの際に敷地の一部を提供して道幅を4m確保する（セットバック）ことで接道条件を満たすことが可能です。
実際には道路の中心線が定められており、そこから水平距離で2mのところまでを道路の境界線とみなします。
セットバックして減った分の土地は、そのまま私道（私有地）として所有するか、地方自治体へ寄付または買い取りをしてもらうことになります。
どちらにせよ、自由に使える土地は狭くなり、建てられる建物の大きさは小さくなってしまいます。
また、セットバックするにも費用がかかります。
セットバックの費用は、後退させる面積によって変わりますが、相場はおよそ「20万円～80万円」です。
そのため、「土地が狭くなってもいい」「セットバックを費用を準備できる」という場合はセットバックして建築可能にすることを検討しても良いですが、そうでない場合は他の方法を検討するべきです。
セットバックについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
43条但し書き許可を取る
前述したとおり、前面道路の「間口が2m未満」で「幅員4m未満」の場合は、基本的には再建築はできません。
しかし、例外として43条但し書き許可が取れれば再建築不可物件でも建築可能にできるケースがあります。
43条但し書き許可は、無接道の土地でも大きな公園などの空き地に隣接していたり、国土交通省令で定める基準に適合する建築物なら、特定行政庁（＝自治体）が建築審査会の同意を得ることで例外的に建て替えがを認められる制度です。
接道義務が発生する以前に建てられた建物の所有者を救済するために作られた制度で、全国的によく使われています。
ただし、43条但し書き許可を得るには、以下のようにいくつもの条件をクリアする必要があります。
- 敷地が幅員4m以上の道と2m以上接していること
- 農道その他これに類する公共の用に供する道であること
- 令第百四十四条の四第一項各号に掲げる基準に適合する道であること
- 両端が他の道路と接続していること
- 接続する道路と交わる部分に隅切り（上図参照）がされていること
- 砂利敷を敷くなどぬかるみにならないこと
- 縦断勾配が12％以下で階段状ではないこと
- 側溝や街渠など、排水設備を設けることなど
そのため、43条但し書き許可の取得は簡単ではありません。
上記の条件をクリアできる目途が立っているなら申請を検討しても良いですが、条件をクリアできない状況なら他の方法を検討すべきです。
ちなみに、弊社は43条但し書き道路の申請が通らないような再建築不可物件でも積極的に買い取っております。
「43条但し書き許可が取れないなら手放したい」とお考えであれば、一度弊社にご連絡ください。
43条但し書きについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
再建築不可物件でリフォームする場合の注意点
再建築不可物件は安く購入できるケースが多く、上手にリフォームを行えれば新築を購入するよりもお得なケースがあります。
しかし、再建築不可物件をリフォームする場合には、以下3つの注意点があります。
いくら安く購入できても、リフォームの見積もりや工事が出来るかなど確認しておかないと結果的に損をすることになってしまいますので、必ず確認しておいてください。
費用が高くなる
再建築不可物件は、建て替え可能な通常の物件よりも安く購入できますが、リフォーム費用が高くなります。
再建築不可物件をリフォームする場合、「接道していない」または「道路幅や間口が狭い」ことで、大型トラックや重機などの工事車両が入ってこれないケースがほとんどです。
そのため、小さな車両を使わなければならず、その分工期が伸びたり資材を運ぶ運搬費用が増えることで、リフォーム費用も増えてしまうのです。
また、築年数が古い再建築不可物件の場合は、旧耐震基準で建てられていて耐震基準を満たしていないため、その分補強も必要になります。
他にも、給水管の交換を長期的に行っていないと交換しないといけないですし、外壁のひび割れ・建物のゆがみ・雨漏りといた建物本体の問題やシロアリの被害に遭っていることもあります。
このように、耐震基準工事や給水管の交換、シロアリの駆除などが必要になれば、リフォーム費用が1,000万を大幅に越えてしまいます。
せっかく費用を抑えようと再建築不可物件を購入したのに、新築を購入するよりも高くなるようでは意味がありません。
リフォームする際は、費用が高くなり過ぎないように、相見積もりを取ってリフォーム費用をできる限り安くする必要があるでしょう。
もし、「見積もりを取ったら1000万円以上でした・・・」など、リフォーム費用が高くつく場合は、再建築不可物件を売却してしまうのも一つの手です。
再建築不可物件の場合、高いリフォーム費用を払っても、中途半端なリフォームしかできません。
それなら、再建築不可物件をそのまま売却して現金化すれば、新居購入に充てられる可能性があるからです。
ちなみに、再建築不可物件を売却するなら、「専門の買取業者」に依頼することをオススメします。
専門の買取業者なら、一般の個人や不動産屋が敬遠する再建築不可物件でも「そのままの状態」かつ「できる限り高値」で買い取ってくれるからです。
なお、弊社（株式会社Albalink）は、再建築不可物件を専門に扱う買取業者で、あなたの希望をお伺いし、できる限り高い買取価格を提示しておりますので、気軽にご相談ください。
「とりあえずいくらで売れるのか知りたい」といったお問い合わせでも大歓迎です。
リフォーム工事可能か事前に確認する
再建築不可物件の場合は、周辺の道路が狭い、建物が隣接しているなど、建物の周辺環境が悪いケースが多くあります。
そのため、工事のための重機入れるのが難しいと料金が高くなったり、最悪の場合はリフォーム工事自体を断られてしまうケースもあります。
そのため、もしリフォームを前提に再建築不可物件をこれから購入する場合は、工事車両の往来ができるか、足場などを組めるかなどを事前に工事ができるかを確認しておくことが重要になります。
また、前述したように、再建築不可物件をリフォームする場合は、主要構造部分である「壁・柱・床・はり・屋根・階段部分」の工事を1/2を上回らないかの確認が必要です。
1/2を上回る場合は、建築確認申請が必要だからです。
しかし、物件によっては、主要構造部分の傷みが激しくて、どうしても主要構造部分の工事が1/2を超えてしまうこともあります。
そういった物件を購入してしまうとリフォームができずに大きな損をしてしまうことになるので、購入前にリフォーム会社に見積もりを取って確認しておくことが大事です。
住宅ローンが組みにくい
再建築不可物件をリフォームすると多額のリフォーム費用が掛かります。
そのため、リフォーム資金を準備する必要がありますが、一般的なリフォームローンであれば再建築不可物件でも借り入れ可能です。
リフォームローンの場合、借入上限は500万円~1500万円程度、借入期間は15年、金利は1%後半で利用できます。もちろん担保や保証人は不要です。
このように、リフォームローンは金利が高くて借入期間も短くなるので毎月の返済額が増えてしまいます。
そのため、再建築不可物件の購入と同時にリフォーム費用にも、金利が安くて長期間借りられる「住宅ローン」が使えないかと考える人も多いでしょう。
しかし、そもそも再建築不可物件は住宅ローンの審査が極めてとおりにくいです。
住宅ローンを借りるためには、物件を担保として差し出す必要がありますが、再建築不可物件は資産価値が低いので担保にならないからです。
債務者（ローンを借りた人）がローンを返済できなかった場合に、債権者（ローンを貸した人）の損害を補うことを保証するもの。
ちなみに、フラット35では再建築不可物件に対して融資を行っておりません。
フラット35は「住宅金融支援機構が定めた技術基準に適合する住宅」に対して融資を行ってくれますが、住宅金融支援機構の技術基準規定には以下のように、再建築不可物件は対象外との記載があるからです。
（適用の範囲）
第17条 住宅の敷地は、原則として、一般の交通の用に供する道に２メートル以上接
するものでなければならない。
どうしても住宅ローンを使いたいのであれば、他に持っている不動産を担保として提供することで住宅ローンを借りられる可能性もあります。
また、金利が高くなりますが、再建築不可の物件でも融資してくれる金融機関もあるので、あきらめずに融資をしてくれる金融機関を探してください。
まとめ
再建築不可物件でも建築確認申請のいらない範囲であればリフォームは可能です。
とくに、中古戸建のような木造2階建まであれば、建て替えをしなければ建築確認申請はいりませんのでリフォームも簡単にできます。
しかし、再建築不可物件をリフォームする際には、費用がどの程度かかるのか、工事をするにあたって周辺環境は問題ないかなど注意する点も多くあります。
また、再建築不可物件は住宅ローンが使いにくいので、資金面についても事前に確認しておく必要があります。
リフォーム工事可能な周辺環境や費用面が整っているなら、再建築不可物件をリフォームして快適に住み続けることを検討してみてください。
逆に、環境面や費用面に問題があり、リフォームできない状況なら、再建築不可物件を専門の買取業者に売却することを検討してみてください。
専門の買取業者は、再建築不可物件を再生するノウハウを豊富に持っているので、あなたの物件がどんなに老朽化していても問題なく買い取ってくれるからです。
実際に、弊社は再建築不可物件を専門に扱う買取業者ですが、以下の画像のように再建築不可物件を買い取り、再生した実績があります。
【千葉県富津市の再建築不可物件】
【再建築不可物件を再生した事例】
上記の物件は、懇意にさせてもらっている不動産投資家に販売いたしました。
このように、一般の不動産業者が断るような再建築不可物件でも問題なく買い取って商品化できるため、その分お客さまの買取価格にも還元できます。
「リフォームできないならできる限り高く手放したい」とお考えなら、まずは弊社にご相談ください。
もちろん、査定や相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
相談・査定はこちら
