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市街化調整区域とは何か簡潔に解説
市街化調整区域とは、農地や森林を守るために市街化への発展を抑制された区域のことです。
参照元：仙台市｜市街化調整区域内の建築行為全般について
土地には都市計画法によって区域ごとに分類されている、市街化区域と市街化調整区域の2つがあり、どちらに該当するかで都市開発へのスタンスが変わります。
市街化区域では、人々が住みやすくなる街づくりを積極的に推進している地域です。
住宅や商業施設などの建築物が充実しており、利便性が高く居住しやすい市街地とも言えます。
一方で、市街化調整区域では開発行為が規制されています。
山と畑が広がる田舎の土地のことを指し、住宅や商業施設などの建設を原則認められていないエリアです。
市街化調整区域内の物件が売れない5つの理由
前述したように、市街化調整区域は街づくりを抑制しているエリアであるため、そこに所在する不動産は市場で売れにくい傾向にあります。
市街化調整区域内の物件が売れない理由は以下の5つです。
- インフラ環境が整備されていない
- 原則的に新たに建物を建設できない
- 建て替えやリフォームも許可がないと行えない
- 住宅ローンの審査が通りにくい
- 地目が農地の場合は売却自体が制限される
それぞれ解説します。
インフラ環境が整備されていない
市街化調整区域では、もともと人が住むことを前提にしていないため、電気やガス、水道などのインフラ環境が整っていません。
そのため、購入者がインフラを引くところからはじめなくてはなりません。
もし、下水道管がない地域だと、浄化槽の設置だけでも80万〜100万円程度の費用がかかります。
そこまでの費用をかけてまで市街化調整区域の物件を買いたいと思う人はいないでしょう。
原則的に新たに建物を建設できない
市街化調整区域は建物ではなく、土地も売却しにくいです。
なぜなら、市街化調整区域は通常、建物の新築が認められていないため、マイホームの建築を目的として土地を買う一般の個人からの需要がないためです。
参照元：名古屋市｜市街化調整区域内における開発許可・建築許可（都市計画法第29・41〜43条）
詳しくは、「行政に開発許可を得て売却する」で解説しますが、市街化調整区域内で新しく建物を建設するには、開発許可が必要になります。
建て替えやリフォームも許可がないと行えない
既存の建物の建て替え・増築リフォームを許可なく実行できない点も、売れない理由として挙げられます。
市街化調整区域内の不動産は、宅地として整備するときは「開発許可」、宅地としての利用が認められている場合も「建築許可」が必要です。
建物の容積率・建ぺい率の制限以外にも、延床面積の1.5倍以内に収めるなど、建て替えの規模感も自治体によって規定があります。
建て替え・リフォームの許可がとれたとしても、通常の不動産ほど自由に建築できないため、市場では売れにくい傾向にあります。
住宅ローンの審査が通りにくい
市街化調整区域の物件は住宅ローンの審査が通りにくいため、買い手に敬遠されがちです。
市街化調整区域の物件について、金融機関は担保としての価値を認めていないためです。
住宅ローンが使えなければ、買い手は現金一括払いで不動産の購入を強いられるため、売却に至らないケースも多くあります。
ただし、専門の不動産買取業者であれば、市街化調整区域の物件を現金で買い取るため、住宅ローンが通らなくても問題ありません。
弊社Albalinkも市街化調整区域の物件の買取を積極的に行っております。
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地目が農地の場合は売却自体が制限される
地目（土地の用途）が「農地」となっている場合は、物件の売却が困難です。
農地は農地法により宅地などへの転用が制限されているため、基本的に農家にしか売却できないためです。
国内の農業人口自体も減少傾向にあるため、土地の地目が農地だと売却が難しいでしょう。
なお、以下の記事では農地の売却方法について詳しく解説しています。
市街化調整区域内に農地を持っていて早く売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
市街化調整区域内の物件でも売却可能な4つの方法
市街化調整区域内の物件でも売却可能な4つの方法は以下のとおりです。
- 仲介で売却する
- 専門の不動産買取業者へ売却する
- 「農地」として売却するか「転用」して売却する
- 行政に開発許可を得て売却する
それぞれ解説します。
仲介で売却する
まずは、不動産仲介業者に売却を依頼する方法です。
仲介とは、売主・買主の間に入り、売買をサポートしてもらう業者です。
売主から依頼された不動産の販促活動をおこない、幅広く購入希望者を募ってもらえます。
そのため、購入希望者が多く募れる不動産であった場合、希望価格で売却が決まりやすいメリットがあります。
一方で、需要が低い不動産は、購入はおろか内覧の問い合わせも入りにくいため、売却が長引き、最悪の場合は永遠に売れない可能性がある点がデメリットです。
前述したように、市街化調整区域内の不動産は制限が多く、総じて売れにくい傾向にあります。
しかし、以下の条件を備えた市街化調整区域内の不動産は仲介で売却できる見込みがあります。
- 開発許可を取得済み、もしくは取得できる見込みがある
- 物件が都市計画法第60条証明に該当している
それぞれ解説します。
開発許可を取得済み、もしくは取得できる見込みがある
市街化調整区域にある不動産でも、開発許可を取得済み、または開発許可を取得できる見込みがある場合は、仲介で売却できる可能性があります。
開発許可を得た不動産は、同規模の建物であれば再建築が可能になり、資産価値が高まるためです。
買主が現在建っている建物を建て替え・増改築で大幅に変更する予定がない場合は、仲介で売れる見込みがあります。
市街化調整区域内の不動産が開発許可を得る方法については、以下の記事で詳しく解説しています
物件が都市計画法第60条証明に該当している
すでに都市計画法第60条証明に該当している不動産も、仲介で売却できる見込みがあります。
都市計画法第60条証明とは、都市計画法の許可が不要である旨を証明する書面です。
60条証明があれば、開発許可がなくても再建築ができるため、仲介でも売却できる可能性が高まります。
60条証明に該当する建物の例は、以下のとおりです。
- 農家住宅
- 農林漁業用の建物
- 日常生活用品の販売・加工など業務用の建物
所有する物件が上記の建物のいずれかの場合は、都市計画法第60条証明に該当していないか役所に確認しましょう。
専門の不動産買取業者へ売却する
不動産買取とは、買主の所有物件をそのまま買い取ってくれる業者です。
売主・業者の2者間で売買をおこなうため、市街化調整区域のような売れにくい不動産も手間なくスピーディに売却できるのが特徴です。
仲介のように、第三者に向けた販促活動を挟まないため、売却を依頼した不動産が売れ残る心配がありません。
ただし、不動産の買取金額は仲介の7割〜8割程度になるといわれています。
なぜなら、業者側に買い取った不動産を再販するための商品化コストがかかるからです。
具体的には、市街化調整区域の物件であれば、開発許可・建築許可の一連の手続きを業者が担うため、人件費などの経費を買取価格から差し引きます。
売主が本来負担する手間・費用を代わりに業者が負担するため、仲介よりも安価になるのです。
そのため、前述した仲介での売却の条件に合致しない市街化調整区域内の物件は、買取業者への売却をおすすめします。
専門の買取業者であれば、市街化調整区域を商品化するノウハウがあるため、丸投げ状態で買い取ってもらえるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、市街化調整区域内など一般の買主に敬遠されがちな不動産の取り扱いに長けた専門の買取業者です。
日本全国の物件に対応しており、年間5,000件以上の買取相談（※）を受けております。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
無料査定のみの問い合わせも大歓迎ですので、いつでもご連絡ください。
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仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
「農地」として売却するか「転用」して売却する
地目が農地の場合は、「そのまま農地として売却」「農地転用して売却」の2択です。
農地として売却する場合、売却先は農業委員会に許可を得た農家、または農業従事者に限られます。
参照元：e-Gov法令検索｜農地法第3条
近隣に農家がいる場合は、農地のまま売却するのも一つの有効な手段です。
一方、近隣に農家もおらず、農地のままで売却が難しければ、農地転用をして売り出したほうが宅地として利活用できるので売却が決まりやすくなります。
農地転用とは、農地を、住宅・店舗・駐車場などの農業以外の用途に変更することです。
ただし、農業委員会に農地転用許可申請をする必要があります。
農地転用の申請は必要書類が多く、手続きも煩雑であるため、行政書士に依頼するのが一般的です。
行政書士に農地転用の申請を依頼する費用は、6万円〜8万円程度かかります。
また、農地転用の許可が下りるまで期間も2ヶ月程度かかるため、売却活動のスタートまでに時間を要します。
「農地」として売却・「農地転用」して売却のどちらも難しい場合は、前述した専門の買取業者への売却がおすすめです。
行政に開発許可を得て売却する
前述のとおり、開発許可を取れたら建て替えができるようになります。
建て替えができるようになれば、建物が建てられるため、一般的な不動産会社でも売却できる見込みはあるでしょう。
市街化調整区域のエリアによっては、以下のような条件のもと、申請で開発許可が下りるケースもあります。
- 50棟以上の住宅が連なっている地域
- 上下水道の整備が済んでいる
- 規定の数値以上、道路に接している
上記の要件を満たしたうえ、建築・増築が不可欠と判断された場合、自治体により建築許可が下ります。
開発許可は、都市計画法に準じて各自治体が規定を定めるため、役場の都市計画課などに確認しましょう。
市街化調整区域の売却相場を調べる方法
市街化調整区域内の物件は、記事の前半でお伝えした通り、一般の買主が見つかりづらく売却が困難なため、売却相場も安価となります。
市街化調整区域は流通が少なく、路線価が出ていないケースが多いため、近隣の路線価・取引事例を確認しましょう。
そうすることで大まかな金額を確認できます。
路線価とは、道路に面する宅地の1㎡あたりの価額を1,000単位で表わしたもので、地域名を入力すると各道路の評価額が地図上で表示されます。
取引事例も同様に近隣で調べ、過去に取引が成立している価格を確認します。
国土交通省が提供する不動産取引価格情報検索で、物件の所在地を入力すれば、該当区域で過去に行われた取引事例を確認できます。
ただし、参考にした近隣が市街化調整区域内かどうかで、大きく金額が変わる傾向にあるため、算出した金額より安くなる可能性が高いです。
より正確な金額を把握したい場合は、弊社AlbaLink（アルバリンク）の無料査定をご利用ください。
弊社は専門の買取業者であり、市街化調整区域の物件の買取実績が多く、精度の高い査定額を提示できます。
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市街化調整区域をより高額で売却できる専門の不動産会社の選び方
市街化調整区域内の物件の売却相場が安価になると聞き、不安になっている売主様もご安心ください。
この章では、相場より高値で売却するために必要な、不動産業者の選び方について解説していきます。
再建築不可物件専門の買取業者に依頼する
市街化調整区域の物件は再建築不可物件の買取が得意な買取業者に依頼しましょう。
再建築不可物件とは、建築基準法の改正によって新しい基準を満たさなくなり、建て替えができない不動産です。
市街化調整区域・再建築不可物件は活用ノウハウが似ているため、片方が扱える業者であれば両方対応ができます。
反対に、再建築不可物件の取り扱いがない買取業者に依頼すると、買取を断られたり、安価な取引となったりするため、業者選びを誤ってはいけません。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり物件専門の買取業者であり、再建築不可物件の買取も得意です。
再建築不可物件の買取実績が多い弊社であれば、適正価格での買取に対応できます。
無料査定・無料相談はいつでも受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください（強引な営業等は一切ありません）。
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再建築不可物件の売却を依頼する買取業者の選び方やおすすめの買取業者について以下の記事でまとめていますので、併せて参考にしてください。
買取実績の豊富な業者を選ぶ
専門業者のなかでも、市街化調整区域内の物件・再建築不可物件の買取実績が豊富な業者を選びましょう。
買い取りの経験が多いほど蓄積されたノウハウが多く、物件の本質的な価値を見出せるため、高額売却が期待できるためです。
市街化調整区域内の物件・再建築不可物件の買取実績が豊富かどうかを、業者のホームページで確認して選定しましょう。
担当者が根拠を持って査定額を提示してくれるかどうか
査定の際には、担当者が提示した査定額への根拠を確認しましょう。
というのも、悪徳業者の手口の1つで、見積もり時に高額を提示しておきながら契約時には物件の短所を並べて、大きく値段を下げてくるといったトラブルが実際に起きているからです。
こうした業者は安く買い叩くことが目的なので、提案する金額に根拠がありません。
とくに訳あり物件では「売れないかもしれない」という買主の不安につけ込みやすいため、悪徳業者のターゲットにされやすいのです。
担当者が提案した査定額の根拠を聞き、売主が納得したうえで売却できるかが重要なポイントです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、査定額の根拠はお客様に積極的に提示しております。
お客様が納得感をもって売却できるよう、担当者が全力で対応いたします。
無料査定は365日受け付けておりますので、お気軽にご利用ください（強引な勧誘等は一切ありません）。
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土地が本当に市街化調整区域内かどうか調べる2つの方法
ここまで、所有の土地が市街化調整区域内である前提で解説してきました。
しかし、本当に土地が区域内に該当しているか不明瞭な方もいるのではないでしょうか？
次章では、所有している土地が市街化調整区域内なのかどうかを調べる以下2つの方法をご紹介します。
- 自治体のWEBサービスを活用する
- 自治体の都市計画課に確認する
自治体のWEBサービスを活用する
住所がわからない場合には、自治体のWEBサービスを活用しましょう。
インターネットで「市町村名＋市街化調整区域」で検索をかけると、市町村が提供していればマップが出てきます。
自治体の都市計画課に確認する
住所がわかる場合は、市役所に電話で問い合わせをしましょう。
「都市計画課」に住所を伝えれば、該当地域なのかを確認できます。
市街化調整区域の活用方法
市街化調整区域に建物を建てず、土地活用する方法があります。
土地活用の例は、以下のとおりです。
- 駐車場経営
- 太陽光発電用地
- 資材置き場
- 霊園・墓地
たとえば、駐車場経営は初期費用が安いため、比較的スタートしやすい事業といえます。
敷地が30坪程度であれば、アスファルトの舗装費用も約12万円〜15万円と安いため、新たな資金調達をしなくても実行に移しやすい活用方法です。
月極駐車場として長期利用する方が見つかれば、毎月安定した収入を得られるでしょう。
ただし、月極駐車場は住宅・オフィス・工場など、長期利用する方が定期的に訪れる立地でなければ、黒字経営になりにくいです。
いずれの活用方法も、不動産の周辺に利用者がいるか、利用に適した環境かを精査したうえ、活用をする必要があります。
まとめ
今回の記事では、市街化調整区域にある物件の売却方法や業者選びのポイントについて、解説しました。
市街化調整区域に該当する土地や物件は、総じて売りにくい傾向にあります。ご自身で売るのが難しいと感じた方は、納得した査定額で売却ができるよう、専門業者の相見積もりをとってみてください。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、日本全国の買い手の付きにくい訳あり物件を積極的に取り扱っています。
弊社スタッフが提示した査定額には、根拠をもって納得いくまで解説をさせていただきます。
売主様とWin-Winの関係になれるよう全力でサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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