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市街化調整区域とは何か簡潔に解説
市街化調整区域とは、農地や森林を守るために市街化への発展を抑制された区域のことです。
参照元：仙台市｜市街化調整区域内の建築行為全般について
土地には都市計画法によって区域ごとに分類されている、市街化区域と市街化調整区域の2つがあり、どちらに該当するかで都市開発へのスタンスが変わります。
市街化区域では、人々が住みやすくなる街づくりを積極的に推進している地域です。住宅や商業施設などの建築物が充実しており、利便性が高く居住しやすい市街地とも言えます。
一方で、市街化調整区域では開発行為が規制されています。山と畑が広がる田舎の土地のことを指し、住宅や商業施設などの建設を原則認められていないエリアです。
市街化調整区域内の物件が売れない4つの理由
市街化調整区域の物件が売れないのは、主に以下の4点が原因です。
- インフラ環境が整備されていない
- 原則的に新たに建物を建設できない
- 住宅ローンの審査が通りにくい
- 地目が農地の場合は売却自体が制限される
市街化調整区域では、もともと人が住むことを前提にしていないため、電気やガス、水道などのインフラ環境が整っていません。そのため、購入者がインフラを引くところからはじめなくてはなりません。
そこまでの費用をかけてまで市街化調整区域の物件を買いたいと思う人はいないでしょう。
市街化調整区域は建物ではなく、土地も売却しにくいです。なぜなら、市街化調整区域は通常、建物の新築が認められていないため、マイホームの建築を目的として土地を買う一般の個人からの需要がないためです。
参照元：名古屋市｜市街化調整区域内における開発許可・建築許可（都市計画法第29条・第41条から第43条）
仮に市街化調整区域の物件を買いたいという方がいても、市街化調整区域は住宅ローンが使えない恐れがあります。市街化調整区域の物件について、金融機関は担保としての価値を認めていないためです。住宅ローンが使えないことで、購入を断念する方もいるでしょう。
さらに、地目（土地の用途）が「農地」となっている場合は、物件の売却が困難です。
農地は農地法により宅地などへの転用が制限されているため、基本的に農家にしか売却できないためです。
国内の農業人口自体も減少傾向にあるため、地目が農地の物件は売却が難しいでしょう。
市街化調整区域の物件や土地を売却したいのであれば、専門の買取業者に依頼することをお勧めします。専門の買取業者であれば、市街化調整区域であっても問題なく買い取ってくれます。
弊社Albalinkも市街化調整区域の物件の買取を積極的に行っております。適正価格で買い取らせていただきますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【市街化調整区域内の物件も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、以下の記事では農地の売却方法について詳しく解説しています。市街化調整区域内に農地を持っていて早く売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。
市街化調整区域内の物件でも売却可能な3つの方法
上記では、市街化調整区域の物件が売れにくい理由について解説しました。
つぎに、売却する方法について見ていきましょう。
不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
不動産仲介は、買主が物件を売買するための広告活動のみを手伝ってくれる業者です。
物件に売れやすい条件が揃っている前提ですが、仲介業者に依頼すると市場価格での売却ができます。
不動産買取は、買主の所有物件をそのまま買い取ってくれる業者です。
買取金額が仲介の7〜8割程度になるものの、売れにくい物件であっても売主が一切手間をかけることなく売却できるのが特徴です。
結論、市街化調整区域にある物件の売却は、専門の不動産買取業者に任せるのがおすすめです。
これから詳細を解説します。
なお、仲介と買取の違いをさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
専門の不動産買取業者へ売却する
先述したとおり、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があり、一般的には売れにくい物件は買取業者へ依頼します。
しかし、市街化調整区域内の物件を売却するのであれば、不動産買取の中でも、訳あり物件などの専門業者に依頼しましょう。
一般的な不動産会社と専門業者では、物件へのアプローチが異なるからです。
たとえば、一般的な買取業者は売主から買い取った物件にリフォーム・リノベーションを施し、一般の買い手への再販売を目的にしています。
市街化調整区域の物件は原則、リフォームや建て替えができません。業者側に活用方法のバリエーションがあれば買い取れますが、基本的には断られるケースが多いです。
一方、専門の買取業者であれば、建て替え以外にも活用ノウハウを幅広く持っているため、ほぼ確実に売却できます。
専門業者は取り扱いに慣れているため、市街化調整区域に該当していても、物件によっては申し込みから数日で売却可能です。
弊社（株式会社Albalink）は、市街化調整区域内など一般の買主に敬遠されがちな不動産の取り扱いに長けた専門の買取業者です。
日本全国の物件に対応しており、年間5,000件以上の買取相談（※）を受けております。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
「売れないと思っていたが、本当に買い取ってもらえるのだろうか…」「いくらで売却できるのか知りたい！」
という方は、お気軽にご相談ください。
>>【市街化調整区域内の物件も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
農地の場合は転用してから売却する
農地を農地以外の地目に変更することを「農地転用」と言います。
農地転用は、「農地に家を建てたい」「農地を駐車場として活用したい」など、農地を別の用途で利用する場合に必要となります。
参照元：農林水産省｜農地転用許可制度について
転用手続きをしておけば、一般的な不動産会社であっても売却できる可能性があるでしょう。
ただし、転用手続きは売主側でする必要があり、必要書類の収集や農業委員会への届出などを売主が行わなければなりません。
期間としても、手続きが完了するまでに2ヶ月程度かかります。
専門の買取業者に依頼するのであれば、農地のままの状態で買い取るため、売主が手続きをする必要はありません。
行政に開発許可を得て売却する
前述のとおり、開発許可を取れたら建て替えができるようになります。
建て替えができるようになれば、物件へ大掛かりな改修工事やリノベーションも行えるため、一般的な不動産会社でも売却できる見込みはあるでしょう。
しかし、開発許可申請をしても許可が下りないケースがほとんどです。
市街化調整区域の売却相場を調べる方法
市街化調整区域内の物件は、記事の前半でお伝えした通り、一般の買主が見つかりづらく売却が困難なため、売却相場も安価となります。
市街化調整区域は流通が少なく、路線価が出ていないケースが多いため、相場の計算は個人では難しいですが、知りたい方向けに相場の調べ方を簡単にご紹介します。
まず、近隣の路線価と取引事例を確認すれば、大まかな金額の予想はできます。
路線価は、市街化調整区域では出ていないケースが多いため、もっとも近隣で出ている路線価を参考にしましょう。
国税庁の路線価図を確認することで、土地の価格を算出できます。
参照元：国税庁｜財産評価基準書路線価図・評価倍率表
取引事例も同様に近隣で調べ、過去に取引が成立している価格を確認します。
国土交通省が提供する不動産取引価格情報検索で、物件の所在地を入力すれば、該当区域で過去に行われた取引事例を確認できます。
ただし、参考にした近隣が市街化調整区域内かどうかで、大きく金額が変わる傾向にあるため、算出した金額より安くなる可能性が高いです。より正確な金額を把握したい場合は、専門業者に確認をしましょう。
>>【市街化調整区域内の物件も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
市街化調整区域をより高額で売却可能な不動産業者の選び方
市街化調整区域内の物件の売却相場が安価になると聞き、不安になっている売主様もご安心ください。
この章では、相場より高値で売却するために必要な、不動産業者の選び方について解説していきます。
再建築不可物件の専門業者に依頼する
不動産買取業者のなかでも、再建築不可物件の取り扱いを得意としている専門業者を選びましょう。
再建築不可物件とは、建築基準法の改正によって新しい基準を満たさなくなり、建て替えができない物件のことです。
市街化調整区域と再建築不可物件は活用ノウハウが似ているため、片方が扱える業者であれば両方対応できます。
逆に、上記の物件の取り扱いが不得意な業者に依頼すると、安価になるか買い取りを断られる可能性が高いので注意しましょう。
なお、再建築不可物件の売却を依頼する買取業者の選び方やおすすめの買取業者について以下の記事でまとめていますので、併せて参考にしてください。
買取実績の豊富な業者を選ぶ
専門業者のなかで、さらに買取実績の豊富な業者を選びましょう。
買い取りの経験が多いほど蓄積されたノウハウが多く、物件の本質的な価値を見出せるため、高額売却が期待できるからです。
業者の買取実績は公式サイトで確認しましょう。
当サイトを運営している、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、年間600件の買取実績（※2023年1月～10月の実績）があります。
幅広い訳あり物件への活用ノウハウを持っており、どんなに売れにくい物件でも適正な金額をつけて買い取ることができます。
日本全国の不動産に対応しておりますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
担当者が根拠を持って査定額を提示してくれるかどうか
査定の際には、担当者が提示した査定額への根拠を確認しましょう。
というのも、悪徳業者の手口の1つで、見積もり時に高額を提示しておきながら契約時には物件の短所を並べて、大きく値段を下げてくるといったトラブルが実際に起きているからです。
こうした業者は安く買い叩くことが目的なので、提案する金額に根拠がありません。
とくに訳あり物件では「売れないかもしれない」という買主の不安につけ込みやすいため、悪徳業者のターゲットにされやすいのです。
担当者が提案した査定額の根拠を聞き、売主が納得したうえで売却できるかが重要なポイントです。
土地が本当に市街化調整区域内かどうか調べる方法
ここまで、所有の土地が市街化調整区域内である前提で解説してきました。
しかし、本当に土地が区域内に該当しているか不明瞭な方もいるのではないでしょうか？
次章では、所有している土地が市街化調整区域内なのかどうかを調べる方法をご紹介します。
自治体のWEBサービスを活用する
住所がわからない場合には、自治体のWEBサービスを活用しましょう。
インターネットで「市町村名＋市街化調整区域」で検索をかけると、市町村が提供していればマップが出てきます。
自治体の都市計画課に確認する
住所がわかる場合は、市役所に電話で問い合わせをしましょう。
「都市計画課」に住所を伝えれば、該当地域なのかを確認できます。
まとめ
今回の記事では、市街化調整区域にある物件の売却方法や業者選びのポイントについて、解説しました。
市街化調整区域に該当する土地や物件は、総じて売りにくい傾向にあります。ご自身で売るのが難しいと感じた方は、納得した査定額で売却ができるよう、専門業者の相見積もりをとってみてください。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）では、日本全国の買い手の付きにくい訳あり物件を積極的に取り扱っています。
弊社スタッフが提示した査定額には、根拠をもって納得いくまで解説をさせていただきます。
売主様とWin-Winの関係になれるよう全力でサポートさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。
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