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空き家は早急に処分したほうがいい4つの理由
空き家を放置していると、所有者・周辺住民にさまざまな悪影響を及ぼすので、早急に処分したほうが賢明です。
空き家を早急に処分したほうがいい理由は以下の4つです。
- 維持管理費がかかる
- 空き家の劣化が急速に進行するため売却が困難になる
- 管理を怠ると近隣住民とトラブルになる
- 特定空き家や管理不全空き家に指定され固定資産税が最大6倍になる
維持管理費がかかる
空き家を所有している限り、活用していなくても維持管理費がかかり続けます。
1年間あたりの空き家の維持管理費用は、以下のとおりです。
| 内容 | 目安金額（年間） |
|---|---|
| 固定資産税 | 約10万5,000円 |
| 火災保険料 | 約10万円 |
| 水道・電気料金 | 約2万円 |
| 交通費 | 数千円〜 |
このように、空き家の処分を先延ばしにしていると、年間約22万円がかかります。
経済的な損失を回避するためにも、活用予定のない空き家は早期に処分するのが賢明です。
空き家の維持費については、以下の記事でも解説しているので併せてお読みください。
空き家の劣化が急速に進行するため売却が困難になる
人が居住してないと建物は急速に傷んでしまいます。
こまめに建物を換気しないと、湿気がこもってカビが大量発生して結果的に内装が劣化していくからです。
他にも、雨戸を閉め切った状態で長期間経過すると、太陽光も入らないためカビや腐食が進みやすくなります。
建物が劣化するほど買い手も見つかりづらくなるので、早急に売却しましょう。
管理を怠ると近隣住民とトラブルになる
空き家の管理を怠ると、迷惑を受けた近隣住民からクレームを言われる恐れがあります。
たとえば、以下のような理由が原因でクレームを言われます。
- 枝木が伸びて景観が悪くなる
- 不法投棄の場所になってしまって、悪臭が漂う
- 空き家に落ちている枝葉などに火をつけられそうで怖い
また、シロアリなどによって建物の基礎部分が侵食されると、建物が劣化して空き家が倒壊するリスクがあります。
建物が倒壊して近隣に被害を与えると、売主は何千万～何億円の損害額を被害者に支払う羽目になる恐れがあるので、早めに処分するのが賢明です。
なお、空き家放置が招く近隣トラブルに関しては、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され固定資産税が最大6倍になる
空き家を放置してしまうと、「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定され、固定資産税が最大6倍になる恐れがあります。
特定空き家とは、周辺住民に悪影響を及ぼすと行政に指定された空き家です。
具体的には、以下のいずれかに該当していることで、特定空き家に指定されます。
- 著しく衛生上有害となる恐れがある状態
- 著しく景観を損なっている状態
- 倒壊などの著しく保安上危険となる恐れがある状態
- 放置することが不適切である状態
管理不全空き家とは、上記のような特定空き家に今後なる可能性が高い、と行政に指定された空き家です。
特定空き家や管理不全空き家に指定されると、固定資産税の軽減措置である「住宅用地の特例」が適用外となるため、固定資産税が最大6倍になってしまいます。
なお、特定空き家や管理不全空き家については、以下の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。
空き家を処分する8つの方法
上述したように、空き家を放置し続けると所有者以外にも被害を被るため、早期に処分するのが賢明です。
空き家を処分する方法は以下の8つです。
- 相場より2割ほど安くして売り出す
- 空き家を解体して更地の状態で売却
- 空き家をリフォームして売却
- 現状のまま空き家を売却
- 空き家バンクを利用して売却
- 国に返還する
- 自治体に寄付する
- 相続前なら相続放棄する
自身に合った最適な処分方法を選択し、スムーズに空き家を手放しましょう。
相場より2割ほど安くして売り出す
市場相場で空き家を売り出しても、購入希望者から値下げ交渉が行われ、相場より安く売却するケースは少なくありません。
したがって、空き家を早期に処分したいのであれば、相場より2割ほど安くして売り出しましょう。
周辺の類似物件よりも2割ほど値下げして売り出すと、割安感から購入希望者の関心を引けるため、早期売却がしやすくなります。
一般的に、売り出した物件は3ヶ月・6ヶ月の間隔で値下げが繰り返され、結果として2割以上値引きして売却に至るケースも珍しくありません。
時間をかけた上に、売値が安価にならないためにも、売り出し時点で相場より値引きしてスピード売却を目指しましょう。
空き家を解体して更地の状態で売却
空き家を解体して更地として売却する方法がありますが、この方法は推奨しません。
建物の大きさによって異なりますが、最悪一千万円単位で建物の解体費用がかかるからです。
もちろん上記で説明した補助金を利用できますが、補助金制度は一部の費用しか負担してくれません。
ですので、売却価格によっては赤字になる恐れがあります。
そもそも立地などに需要がなければ、永遠に売れ残るリスクがあることを忘れてはいけません。
空き家の解体リスクについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
空き家をリフォームして売却
築古で老朽化が進んだ空き家をリフォームすることで、売れやすくする方法があります。
しかし、空き家をリフォームして売却するのは推奨しません。
高額な費用をかけたところで確実に売れるとは限らず、リフォームするために投じた費用分を回収できないからです。
具体的には、リフォームの規模によって変動しますが、空き家のリフォーム費用は数百万円から数千万円程度かかります。
下記で説明しますが、リフォームせずにそのままの状態で空き家を売却したほうが、最終的に手元に多くお金が残る可能性があります。
現状のまま空き家を売却
上記の内容を含めて、空き家を解体・リフォームせずに売却するのを強く推奨します。
リフォームや解体をするときのように多額の費用を投じず、空き家を売却することができるからです。
たしかに、老朽化している空き家をそのままの状態で「購入して住みたい！」と言う一般の買い手は、ほぼ存在しません。
しかし、空き家の買い取り実績が豊富にある専門の不動産買取業者に依頼することで、現状のまま売却することができます。
不動産買取業者とは、誰にも経由せず不動産を売主から直接買い取る業者のことです。
専門の買取業者は、物件を買い取った後に居住せずリフォームして、事業として運用するからです。
ちなみに弊社アルバリンクは、空き家の買い取り実績が豊富にある不動産買取業者です。
弊社では、全国各地を対象に空き家を適正価格で買い取らせていただきます。
売主様が納得できる金額で買い取れるように、弊社スタッフが全力で対応しますので、是非一度気軽にお問い合わせください。
>>【処分に悩む空き家も高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、空き家の買取相場が知りたい方は、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
空き家バンクを利用して売却
空き家バンクといったシステムを利用することで、売却が困難な空き家でも買い手が見つかる可能性があります。
空き家バンクとは、地方自治体が空き家を売却（賃貸）したい人と、購入（賃借）した人を繋げるサービスです。
しかし空き家バンクは不動産会社を経由せず、不動産初心者である利用者間で直接取引する特性上、トラブルがつきものです。
たとえば、売主から買主へ伝えられていなかった「給湯器の故障」や「建物の雨漏り」が契約後に発覚することもあります。
そのため、「建物の欠陥があるのに、売買契約する際には説明がなかった」など物件を買主に引き渡した後にトラブルが発生するリスクがあります。なので、空き家バンクを利用した売却は推奨しません。
なお、空き家バンクについては、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
国に返還する
空き家の処分方法として、2023年4月27日に施行された「相続土地国庫帰属制度」を利用する方法もあります。
相続土地国庫帰属制度とは、その名のとおり、相続に伴って取得した土地を国に返せる制度です。
今建っている空き家を解体して更地にすれば、上記の制度で処分できる可能性があります。
ただし、空き家の解体費用は所有者負担となるため、金銭的な負担は避けられません。
それ以外にも、相続土地国庫帰属制度の申請には以下の要件を満たす必要があります。
- 担保権や使用収益権が設定されている土地
- 他人の利用が予定されている土地
- 土壌汚染されている土地
- 境界が明らかでない土地・所有権の存否や範囲について争いがある土地、など
上記に加えて、申請はできても承認はされない土地もあります。
たとえば、残置物があったり、土砂災害のおそれがあったりする土地は、財政負担で管理コストをカバーしきれないため、不承認となります。
このように、相続土地国庫帰属制度は要件が厳しく、金銭的負担も大きいため、選択肢として現実的とは言い難いでしょう。
なお、相続土地国庫帰属法については、以下の記事で詳しく解説しています。
自治体に寄付する
自治体への寄付が受理されれば、空き家・空き地を引き取ってもらうことも可能です。
実際に、滋賀県多賀町では補助金を使って空き家を除去した場合、残った土地を寄付できるとしています。
空き家の解体費用に利用できる補助金については、「空き家の処分時に申請できる２つの補助金を紹介」に記載しているのでご確認ください。
ただし、公的利用が見込めないと受け取らない自治体が94%を占めているため、寄付の難易度は高めです。
参照元：東京財団｜土地の「所有者不明化」～自治体アンケートが示す問題の実態～
公的利用の一例としては、住民の交流場所・ポケットパーク・防災広場用地などが挙げられます。
自治体への寄付が難しい理由には、固定資産税が関わっています。
簡単に寄付を受け入れると、本来得られていた固定資産税が徴収できなくなる上に、管理コストも自治体に移ってしまうからです。
また、法人に空き家を寄付する方法もありますが、受け取った側に法人税が課せられ、ケースによってはみなし譲渡所得税も発生します。
そのため、空き家所有者の「処分したい理由」を、自治体・法人が「寄付を受け取る理由」が上回っていなければ実現は難しいです。
自治体への寄付を断られた空き家を売却する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続前なら相続放棄する
空き家を相続する前であれば、相続放棄を選択することで処分できます。
相続放棄とは、被相続人の財産を取得する権利を放棄することです。
相続開始を知った日から3ヶ月以内に家庭裁判所に申述すれば、相続放棄は受理されます。
補助金を申請する手間や工事を行う費用がかからないため、スムーズな空き家の処分が可能です。
ただし、相続放棄はプラスの財産を含め、すべての遺産を放棄しなければなりません。
そのため、空き家以外に、現金・骨董品・株式など、受け継ぎたい相続財産がある場合には要注意です。
逆に遺産の総額がマイナスである場合に、相続放棄はおすすめできる方法と言えます。
空き家の相続放棄については、以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家を処分する際の2つの注意点
空き家を処分する際の注意点は以下の2つです。
- 名義変更が済んでいるか確認する
- 土地の境界が確定しているか確認する
それぞれ解説します。
名義変更が済んでいるか確認する
空き家を処分する際には、相続登記が済んでいるかを事前に確認しましょう。
相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった際に、相続人に名義変更する手続きです。
相続した不動産を売却する際には、自らが所有者である旨を主張する必要があるため、相続登記を済ませておかなければなりません。
なお、2024年4月1日より相続登記の義務化が開始し、不動産の相続を知った日から3年以内に登記をしなければ、10万円以下の過料を課せられることになりました。
参照元：法務局｜相続登記が義務化されます（令和６年４月１日制度開始） ～なくそう所有者不明土地！～
上記は、2024年4月1日以前の不動産も含まれるため、現状未登記の空き家も罰則の対象である点に注意が必要です。
行政上のペナルティを受けず、スムーズに空き家を処分するためにも、相続登記は早期に済ませておきましょう。
土地の境界が確定しているか確認する
空き家を処分する前に、土地の境界が確定しているかのチェックも必要です。
境界確定とは、敷地に接する道路・隣地との境界を明確にすることです。
前提として、境界が不明な状態でも不動産売買は行えます。
参照元：公益社団法人 全日本不動産協会｜ 第Ⅰ編『境界問題が、土地利用に与える阻害要因』
ただし、実務上は土地売買契約書の条項で境界の明示が条件になるケースが多く、境界未確定だと売却は難しくなります。
境界未確定だと、売却後に隣地所有者との境界線の認識違いによってトラブルに発展するリスクが生じるからです。
そのため、空き家を処分する前には、境界確定を済ませておきましょう。
境界確定は、土地家屋調査士に依頼すると35万円〜80万円程度で確定してもらえます。
敷地境界線をめぐる隣人トラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家の処分時に申請できる２つの補助金を紹介
空き家を処分するためには、建物を解体して更地にしたり、リフォームして居住可能な状態にしたりするなど何かと費用がかかります。
しかし空き家処分をサポートするために、国や自治体が補助金を支給してくれます。
もし上手く活用できれば、空き家の処分にかかる費用がグッと抑えられるので積極的に利用しましょう。
空き家の解体・リフォーム時は、大きく分けて以下の2種類の補助金が利用できるので、それぞれの要件や具体例を解説します。
- 空き家の解体・撤去に対する「空き家解体補助金制度」
- 空き家のリフォーム・改修に対する「改修工事費支援制度」
また、補助金の要件ではなく、補助金の申請方法について知りたい方は次の章をご覧ください。
空き家の解体・撤去時は「空き家解体補助金制度」を利用
建物の規模によって異なりますが、空き家を解体するためには、数百万円程度の費用がかかります。
ですので、空き家を解体・撤去する際は「空き家解体補助金制度」を利用しましょう。
空き家解体補助金制度とは、空き家を解体するときに費用の一部を自治体が補助してくれる制度です。
補助金制度を利用することで、空き家を解体するときにかかる高額な費用負担が一部軽減されます。
また、補助金制度は各自治体によって金額や適用条件が異なるので、下記で3つの事例を紹介します。
注意点として、補助金制度は空き家を解体する費用の一部しか負担してくれません。残りの費用は自己負担になることを考慮しておきましょう。
なお、空き家補助金について詳しく知りたい方は、以下の記事で解説していますので、参考にしてください。
各自治体が支給する補助金制度の事例を紹介
上述しましたが、空き家の解体時に補助金を利用しても、全額負担してくれるわけではないので結局自分でお金を出せなければいけません。
ただ、自己負担額のイメージがつかないと思うので、下記で各自治体の事例を３つほどピックアップしました。
| 市区町村 | 補助金額 | 主な適用条件 |
|---|---|---|
| 東京都荒川区 | 空き家の除却に要する費用の3分の2の額（最大100万円） | 「1年以上空き家」「住宅部分の面積が2分の1以上ある」 |
| 埼玉県秩父市 | 市内業者が施工した空き家の解体工事に要する費用の3分の1の額（最大30万円） | 「1年以上空き家」「市内にある個人所有の住宅」 |
| 兵庫県神戸市 | 空き家の解体費用に要した費用の３分の１の額（最大60万円） | 「3年以上空き家」「家屋に一部腐朽・破損がある」 |
また、「補助金を申請する人」や「解体工事方法」にも条件が定められており、すべての要件を満たさないと補助金が申請できないので注意が必要です。
自治体ごとによって適用条件や申請期間などが異なるので、詳しく知りたい方は空き家が所在している市区町村のホームページをご覧ください。
空き家のリフォーム・改修時は「改修工事費支援制度」と「各自治体のリフォーム補助金」を利用する
空き家は古くて住宅性能が劣化している物件が多いため、リフォームして一般個人の買い手に売却するのも一つの方法です。
また、空き家の解体時だけではなく、リフォーム・改修するときでも国や自治体から補助金がでるので積極的に活用しましょう。
この章では、「政府の改修工事費支援制度」と「各自治体の補助金制度」について紹介します。
「改修工事費支援制度」の利用で最大100万円支給される
空き家をリフォーム・改修するときに「改修工事費支援制度」を利用することで、国から最大100万円の補助金が支給されます。
改修工事費支援制度とは、低所得者世帯の入居を想定にした上で空き家の改修を促す目的でつくられた制度です。
注意点として、上記の支援制度は賃貸前提なので、空き家を処分するときには適用できません。
また、この制度を利用するためには以下の条件に適用しないといけません。
- 要配慮者（高齢者・障害がある方など）向けとして対象物件の登録をおこなうこと
- 補助を受けてから10年間は他の入居付けをおこなわないこと
- 入居者の政令月収（世帯全員の総所得金額から控除額を差し引いた後の月平均額）が「38.7万円」以下であること
加えて、上記の支援条件に該当しない者を入居させていた場合は、支援制度の対象外になってしまうので注意が必要です。
自治体の具体例を紹介
上記の支援制度だけではなく、各自治体にも空き家をリフォームする際に補助金が支給される支援制度（空き家利活用事業補助金）が存在します。
実際に補助金を支給している市区町村の事例を下記の表に記載しました。
しかし、こちらの支援制度は、空き家を事業として活用・利用するときにしか支給されません。自身で住むことを目的として利用できないので注意が必要です。
| 市区町村 | 補助金額 | 主な適用条件 |
|---|---|---|
| 鳥取県 | 空き家の改修工事に要する費用の3分の１（最大１００万円） | 「改修して住宅以外に転用して活用する場合」「一戸建て住宅又は長屋建て住宅」 |
| 神奈川県藤沢市 | 空き家の改修工事に要する費用の3分の2（最大１００万円） | 「１年以上使われていない一戸建ての空家、全室が使われていない共同住宅」 |
また、「空き家利活用事業補助金」は各自治体によって補助金額などの内容が異なるので、空き家が所在している市区町村のホームページを確認しましょう。
空き家処分時の補助金は各自治体のHPから申請できる
空き家の処分・リフォーム時に補助金を支給してもらうためには、空き家が所在している市区町村の自治体に利用申請する必要があります。
しかし各自治体によって申請方法は異なるので、空き家が所在している市区町村のホームページを確認しましょう。
各自治体のホームページをみれば、空き家の補助金制度や適用条件などが記載されているからです。
たとえば、東京都荒川区に所在している空き家の解体に関する補助金制度について知りたいときは、「東京都荒川区 空き家 補助金」と検索します。
そうすると、空き家の補助金について記載されている市区町村のホームページが出てきます。
また、役所に直接「空き家の補助金制度」について問い合わせすると、空き家の解体・リフォーム時に利用できる補助金について教えてくれます。
なので、各自治体のホームページを確認してもよくわからない時は電話などで問い合わせしましょう。
まとめ
空き家の処分について詳しく解説してみました。
国や自治体の補助金を利用して解体や改修しても結局自分のお金をださないといけません。
しかし、現状のまま売却することで改修・リフォームの費用をかけずに空き家を手放すことができます。
特に空き家の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者に依頼することで、一般個人では買い手がつかない物件でも売却することができます。
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