>>訳あり物件を今すぐ売る方法をみてみる

事故物件の土地は売却できる?更地にするメリット・デメリットを解説!

事故物件の土地は売却できる?更地にするメリット・デメリットを解説!事故物件

所有する物件が事故物件になった場合、物件を取り壊して更地にしたり、不動産屋を通して売却するなどの選択肢があります。するとこのような疑問がでてきます。

「事故物件を更地にしたら告知義務はどうなる?」
「事故物件を更地にするメリットやデメリットはある?」
「事故物件はどうやって売る?」

そこで本記事では、以下について解説します。

ポイント
  • 事故物件を更地にした場合の告知義務
  • 事故物件を更地にするメリットやデメリット
  • 事故物件を売却する方法

本記事を参考に、事故物件を更地にするべきか、最適な売却方法は何かなどを確認してみてください。

\【無料】かんたん見積もり/

>>訳あり物件の買取はこちら

公式サイト:https://wakearipro.com

事故物件とは

事故物件とは?評価は?

事故物件は、賃貸物件や不動産取引の対象物件のうち、物件内や共有部分で住居者が死亡したことのある物件を指します。

事故物件になる死亡理由は、以下の通りです。

  • 他殺
  • 事故死
  • 自殺
  • 遺体が放置され特殊清掃が必要な場合

物件や共有部分内で死亡した経緯がある物件を心理的瑕疵物件と呼び、近隣に暴力団や犯罪者が居住していたり、シロアリの被害を受けているなどの物件を物理的瑕疵物件と呼びます。

心理的瑕疵

物理的瑕疵

環境的瑕疵

どちらも事故物件の対象です。

事故物件になると、賃貸物件は3年間、不動産売買の場合は無期限の告知義務が発生します。

物件内で死亡した場合でも、自然死や日常生活中の不慮の事故によって死亡した場合は、事故物件とはならず、不動産会社の告知義務もありません。

1.事故物件はどの位評価が下がるのか

ここまで事故物件の説明をしてきましたが、事故物件になると、物件としての評価がどのくらい下がるか気になるところです。

明確には決まっていませんが、事故物件になった経緯と売却価格の相場の関係をお伝えすると以下の通りです。

  • 自殺や事故死:20〜30%の値下げ
  • 殺人:50%の値下げ

あくまでも相場ですが、事故物件を売却する際は、上記のように値下げをしないと売却できない場合が多いです。

東京などの都会では、事故物件になっても賃料や売却価格がそこまで下がらないこともあります。

事故物件になっても、綺麗にリフォームしたり更地にするなどの工夫で、賃料や売却価格の値下げを最小限に留められます。

リフォームや更地に

立地などを考慮し、最適な方法を選択しましょう。

事故物件を更地にした場合の告知義務

先ほどもお伝えした通り、事故物件には、賃貸物件の場合は3年間、不動産売買の場合は無期限の告知義務が発生します。

事故物件となる原因は、その物件で死亡した経緯が心理的瑕疵につながるからです。

では、事故物件を更地にした場合の告知義務はどうなるかというと、告知義務が消えるわけではありません。

事故物件となった物件内をきれいにリフォームしたり、建て替えたり更地にすれば告知義務がなくなると考える方も多くいます。

更地でも告知義務あり

しかし実際は、更地などにしても、過去の心理的瑕疵は残り続けるので、告知義務が消えない点に注意が必要です。

告知義務を怠るとどうなるのか

事故物件の告知義務

ここでは、告知義務を怠るとどうなるのか、以下について解説します。

損害賠償につながる場合もあるので、しっかり確認しましょう。

1.契約不適合責任を問われる

契約不適合責任とは、買主が売主に引き渡したものの種類・品質・数や量が契約内容と異なる場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。

契約不適合責任により、買主が売主に実行できる権利は、以下の通りです。

  • 追完請求
  • 代金減額請求
  • 契約解除
  • 損害賠償

不動産売買における追完請求は、物件の修繕の請求が主な内容です。

告知せずに売却したのにもかかわらず、実際には殺人事件が起きた物件であった場合、買主からしたら「事故物件と告知されていたら買わなかった」と感じるのが一般的です。

心理的瑕疵だけでなく、雨漏りやシロアリなどの被害も告知しないと契約不適合責任が問われます。

売主は、自分が告知しなかったために、契約内容とは異なる物件を引き渡すことになった責任を取る必要があるということです。

告知義務違反

実際に、自殺があったマンションを事故物件であると告知せずに売却した売主に対して、2,500万円の損害賠償と契約解除を命じた判例もあります。

事故物件を売買する際は、売買契約書に売却する不動産の状況を詳細に記載し、契約不適合責任に問われるリスクを減らしましょう。

2.売主が事故物件だと知らなかった場合には

売主が事故物件と知らずに売却した場合は、例外的に契約不適合責任には問われません。

売主が物件を購入する際に、告知を受けていなかった場合、事故物件と認識するのは難しいです。

なので、売主が事故物件だと知らずに売却し、買主に契約不適合責任を問われても、売主が責任を負う必要はありません。

事故物件だと知らなかった場合

例えば、5年前に購入した物件を売却したとします。

売却後、買主から「購入した物件で昔殺人事件があったから契約解除したい」と言われた場合、5年前の購入時に告知されていないのであれば責任を負う必要はありません。

しかし、実際には売主が事故物件と知らずに売却したことを証明するのは難しいので、絶対に責任を負わないとは言い切れません。

事故物件を更地にするメリット

事故物件を更地にするメリット

殺人事件や事故によって事故物件になった場合、そのまま残しておきたくない、賃料を下げるより他の形で有効活用したいなどと感じる方も多いです。

そんな方には、事故物件を更地にすることをおすすめします。更地にするメリットは、以下の通りです。

1つずつ解説します。

1.イメージを変えることができる

事故物件を解体し更地にしても、告知義務は消滅しませんが、事故が起きた物件というイメージの改善は可能です。

事故物件を購入したいという方は少ないです。しかし、更地になると心理的な負担が小さくなり、購入を検討する方が増えると予想できます。

さらに、事故が起きた物件のままだと、周辺住民からのイメージがいつまでも改善されません。

事故物件を解体し時間が経てば、周辺の住民からのイメージも期待できます。

心理的な負担の感じ方は人それぞれですが、事故が起きた物件より、更地の方が敬遠されない可能性が高いのでおすすめです。

2.土地として利用可能になる

事故物件をそのままにしておいてもなかなか売却できないことが多いですが、事故物件を更地にすると、土地として利用できるメリットがあります。

土地としての活用の例は、以下の通りです。

  • 駐車場
  • コインパーキング
  • 賃貸物件

更地・パーキング

住宅街や駅前などのニーズがある場所なら、十分運用できる可能性はあります。

駐車場やコインパーキングであれば、更地の前に事故物件が建っていたという事実を気にする人も少ないです。

賃貸物件では、購入に比べたら心理的負担が少ないので、借り主が見つからない状況にもなりづらいです。

事故物件を更地にするデメリット

事故物件を更地にするデメリット

事故物件を更地にするメリットを紹介してきましたが、もちろんデメリットもあり、以下の通りです。

メリットだけでなくデメリットも把握することで、最適な方法が見つかるので、デメリットもしっかり確認しましょう。

1.固定資産税がかかる

事故物件を更地にすると、固定資産税が増えるデメリットがあります。

固定資産税は、建物が建っている場合に以下の優遇を受けられます。

  • 200㎥までの土地の固定資産税が6分の1に軽減される
  • 200㎥を超える土地の固定資産税も3分の1に軽減される

上記の通り、物件が建っていると土地にかかる固定資産税を節税できますが、更地にすると優遇が受けられません。

土地を更地にした後の活用の目処があればいいですが、先のことを考えず更地にしてしまうと、長期間高い税金を払うことになるので、注意が必要です。

更地に固定資産税の優遇なし

事故物件を更地にする際は、更地にした後のことを考えてから実行しましょう。

2.解体費用がかかる

事故物件を更地にする際は、高額な解体費用がかかる場合もあります。解体費用の目安は以下の通りです。

マンション
  • 鉄筋コンクリート:坪単価4〜8万円
  • 鉄骨鉄筋コンクリート:坪単価5〜8万円
アパート
  • 坪単価3〜6万円
一軒家
  • 鉄筋コンクリート:坪単価6〜8万円
  • 鉄骨造:坪単価5〜7万円
  • 木造:坪単価3〜5万円

物件の立地や解体方法などにもよりますが、規模の大きいマンションなどの場合、数千万円かかる場合もあります。

解体工事

事故物件を更地にする際は、一時的ですがかなりの費用がかかるので、解体費用を確認してから実行しましょう。

3.新たに建築できない可能性も

事故物件を更地にした後、再建築不可物件の場合、新たに建築できない場合があります。

再建築不可物件とは、建築の基準を満たしていないため、建て替えが許可されていない物件のことです。

建て替え前の物件は建てられたとしても、建築基準が改定され、現在の建築基準に満たしていない場合、建て替えができません。

時代とともに建築基準が変化するので、更地にする前に現在の建築基準を満たしているか確認しましょう。

事故物件を売却するには

事故物件を売却するには

事故物件は、不動産会社に直接売ったり、仲介をお願いして第三者に売るなどの方法で売却が可能です。

しかし、上記の方法では、売れるまで時間を要したり、売却価格が安くなるデメリットがあります。

そこでおすすめなのが、以下の売却方法です。

1つずつ詳しい内容を解説します。

1.一括査定を利用する

事故物件を不動産会社にお願いして仲介してもらう際は、事故物件に精通している不動産会社の方が安心できます。

しかし、そのような不動産会社を自分で見つけ出すのは難しいです。そんな時は、一括査定を利用すると最適な不動産会社がすぐに見つかるので、おすすめです。

一括査定は、事故物件の住所や面積などの情報を入力するだけで、複数の不動産会社から一括で査定を受けられます。

複数の不動産会社から一括で査定を受けるので、自分で複数の不動産会社に査定を申し込む必要がなく、時間を大幅に削減できます。

さらに、複数の不動産会社が査定するため、他社に負けないよう価格を引き上げる不動産会社も出てくることから、積極的な価格交渉が可能です。

2.専門業者に依頼する

事故物件は、専門業者に依頼して売却するのもおすすめです。

専門業者に売却を依頼するメリットは、以下の通りです。

  • 物件をすぐ現金にできる
  • 確実に売却できる
  • 清掃やクリーニングの必要がない

一般的な不動産会社に事故物件の売却を依頼すると、時間がかかったり、査定の価格通りに売却できないことがあります。

しかし、専門業者であれば、価格の合意があればすぐに買い取ってくれるので、現金化まで時間がかからず、確実に売却できます。

専門業者のメリット

さらに、一般的な不動産会社へ売却する際は、清掃やクリーニングの必要がありますが、専門業者の場合は必要ありません。

事故物件を専門に取り扱う専門業者の場合、自社でクリーニングをする業者がほとんどだからです。

クリーニング業者の選定や費用感など、面倒なことを気にせずに売却できるので、専門業者への売却はおすすめできます。

専門業者に依頼

\【無料】かんたん見積もり/

>>訳あり物件の買取はこちら

公式サイト:https://wakearipro.com

まとめ

今回は、以下について解説してきました。

  • 事故物件を更地にした場合の告知義務
  • 事故物件を更地にするメリットやデメリット
  • 事故物件を売却する方法

特に注意するべきことは、事故物件を更地にしても告知義務は消えないという点です。

告知しないで売却した場合、契約不適合責任を問われ、損害賠償を請求されることもあるので注意が必要です。

事故物件を更地にする際は、物件の土地柄や工事費など、様々なメリットやデメリットを考慮して判断する必要があります。

本記事を参考に、最適な方法を選択しましょう。

\【無料】かんたん見積もり/

>>訳あり物件の買取はこちら

公式サイト:https://wakearipro.com

コメント

訳あり物件の売却相談はこちらから

閉じる