株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
事故物件とは他殺・自殺・事故死・孤独死が起きた物件のこと
事故物件とは、物件内で住居者などが死亡した物件のことです。
事故物件となるのは以下の4つの場合です。
- 他殺が起きた場合
- 事故死（家事による焼死など）が起きた場合
- 自殺が起きた場合
- 孤独死などにより遺体が放置され、特殊清掃が必要となった場合
参照元：国土交通省（宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン）
長期間放置されて遺体の腐敗が進んだことで、壁や床に染み付いた腐敗臭や血液、体液等を取り除く特別な清掃のこと。
事故物件は人が亡くなったという事実が心理的瑕疵となります。心理的瑕疵とは、その物件が買手や借り手に心理的な抵抗感を与える何らかの欠点のことです。実際、弊社が行ったアンケートでも7割以上の方が事故物件には住みたくないと答えています。
このように人が亡くなったことは買手や借り手が物件を購入したり、借りる際の判断に大きな影響を与えるため、事故物件には告知義務が定められています。「人が亡くなった」事実を買手や借り手に伝えなくてはいけないということです（詳しくは「事故物件の土地には告知義務がある」で解説します）。
そのため、事故物件は売却しようとしてもなかなか売れず、売れたとしても通常の物件より安価になってしまいます。では、どのくらい価格が下がってしまうのか、次項で解説します。
事故物件はどのくらい売却価格が下がるのか
自己物件は、人が亡くなったという心理的瑕疵があるため、通常の物件より売却価格が安くなってしまいます。明確にどれだけ安くなるとは断言できませんが、おおよその値下げ率は以下の通りです。
- 自殺や事故死が起きた物件の値下げ率
- 通常の物件の20～30%の値下げ
- 殺人が起きた物件の値下げ率
-
- 通常の物件の50%の値下げ
上記はあくまで目安で、実際はどれだけ値下げしても売れない場合もあります。
もし上記の値下げ率まで値下げしても売却できない場合は、更地にするよりも、物件がある状態で専門の買取業者に売却することをお勧めします。
平均的な戸建の場合、解体費用は最低でも100万円ほどかかるうえに、解体しても売却できる保証がないためです。
一方、専門の買取業者に依頼すれば、現状のままで買い取ってもらえます。専門の買取業者は事故物件を利用して利益を生み出すノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも事故物件の買取を積極的に行っております。費用をかけず、素早く事故物件を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
事故物件の土地には告知義務がある
事故物件には告知義務があります。そのため売却や賃貸に出す際は、買手や借り手に「物件で人が亡くなった」事実を告げなくてはいけません。賃貸に出す場合は事故物件となってから3年間、売却する場合は無期限で告知義務を果たさなくてはなりません。
参照元：国土交通省（宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン）
また、たとえ事故物件を解体し、更地にしても告知義務はなくなりません。更地にしても、過去に自殺や殺人、事故死などがあったという事実が消えることはなく、心理的瑕疵は残るとされるためです。
そのため、更地にしたからといって、劇的に売れやすくなるということはありません。更地にしても告知義務がある限り、通常の土地より買手に敬遠されることは間違いないでしょう。
もし、事故物件を売却したいのであれば、更地にするより専門の買取業者に依頼する方が確実です。専門の買取業者は、事故物件の扱いに慣れているため、人が亡くなっていることを告げたとしても問題なく買い取ってくれます。
弊社Albalinkでも事故物件を積極的に買取っております。一般の不動産業者や他の買取業者に、事故物件であることを告げたら取り扱いを断られた、という場合でも買い取ることができます。ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
本当に買い取ってもえるのか、査定額だけでも知りたいという方も大歓迎です。
なお、事故物件の告知義務の基準などについては、以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
告知義務がない物件でも告知は行われる
物件内で人が亡くなった場合でも、自然死や日常生活中の不慮の事故によって死亡した場合は、事故物件とはならず、告知義務もありません。
実際、国土交通省が令和3年（2021年）10月に策定した「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」にも自然死の場合、告知義務は不要である旨が記載されています。
参照元：国土交通省（宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン）
とはいうものの、実際には多くの不動産業者が告知義務の必要のない自然死が起きた物件でも売却の際に告知を行っているのが現状です。
上記のガイドラインは策定されてから間もないため、不動産業者からすると「告知しなくても大丈夫」という確証がもてません。そのため、告知せずに売却することによって生じるリスクを避けるために、念のため告知する不動産業者ほとんどです（どのようなリスクがあるかは次章で解説します）。
一方、一般の個人の買手は、告知義務の有無にかかわらず、人が亡くなったと告げられれば購入を躊躇します。そのため、死因にかかわらず、人が亡くなった物件全般が売却しにくくなってしまっている現状があります。
告知義務を怠ると損害賠償などを請求される恐れがある
告知義務を果たさずに事故物件を売却すると、告知義務違反となり損害賠償請求をされたり、契約不適合責任に問われる恐れがあります。
契約不適合責任とは、売却後に契約書に記載のない不具合が不動産に発生した場合、売主が買主に負う責任です。
告知義務を怠り、売却後に事故物件であることが発覚した場合、売主は買主から売却代金の減額や、損害賠償、契約解除を請求される恐れがあります。「事故物件と知っていれば購入しなかった」と考える買主が大半だと考えられるためです。
実際に、首吊り自殺が起きたことを告知せずに売却し、買主が損害賠償をもとめて裁判を起こし、売主に893万円の支払いを命じた判例もあります。
参照元：心理的瑕疵に関する裁判例について（平成9年8月19日浦和地裁の判例）
そのため、事故物件を売買する際は、担当の不動産業者に事故のあった経緯を詳しく説明しましょう。そすうれば、営業担当者から売主に告知してもらえます。
なお、契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
事故物件だと知らなかった場合でも契約不適合責任に問われる可能性がある
売主が事故物件だと知らなかったとしても、売却後に事故物件であることが発覚した場合、売主は契約不適合責任に問われる可能性があります。
契約不適合責任が問われるかどうかは、知っていたかどうかに関わらず、売買契約書に記載されているかどうかによって決まるためです。
契約不適合責任によって売主が買主に請求できる権利は、追完請求・代金減額請求・契約解除・損害賠償の4つがあります。ただし「売主が事故物件だと知らなかった」場合は、損害賠償請求の責任は負わずに済みます。告知しなかったことに対し、売主の落ち度はないと見なされるためです。
「売主が事故物件だと知らなかった」ケースとしては、売主自身もその物件を購入した際、事故物件であることを知らされていなかったケースが考えられます。
とはいえ、実際には売主が事故物件と知らずに売却したことを証明するのは難しいので、絶対に「損害賠償」の責任を負わずに済むとまでは言い切れません。
また、事故物件かどうかだけでなく、売主が知らなかった物件の不具合（雨漏りなど）に対しても、契約不適合責任が問われます。
ですから、自分が知らないことに対してまで契約不適合責任を負いたくないと考えるのであれば、専門の買取業者に物件を売却することをお勧めします。専門の買取業者は、売主の契約不適合責任を免責して物件を買い取ることができるためです。
弊社Albalinkも売主の契約不適合責任を免責して買取りを行っております。築年数が古い物件などの場合、一般の方では把握できない箇所（基礎部や屋根裏など）に不具合が潜んでいる恐れがあります。そうしたことを全て気にせず売却したいかたは、ぜひ弊社にご依頼ください。
まずはお気軽に下記無料買取査定フォームよりご依頼ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
事故物件を更地にする2つのメリット
所有している物件が事故物件になった場合、心情的に建物を残しておきたくない、と考える方は多くいらっしゃいます。
また、事故物件が賃貸物件の場合、人が亡くなった部屋を引き続き貸し出すには賃料を下げざるを得ません。そのため、賃料を下げるくらいないら他の形で土地を有効活用したいと考える大家もいます。
実際、事故物件を更地にすると以下のようなメリットがあります。
ただ、事故物件を安易に更地にすることはオススメできません。更地にするメリットよりもデメリットの方が大きいためです（「事故物件を更地にする3つのデメリット」参照）。
事故物件の印象が薄まり売却しやすくなる
事故物件を解体し更地にすることで、事故が起きたというイメージを多少和らげることができます。
そのため、駅やスーパーに徒歩10分以内で行けるなど、立地が良い場合は、事故物件の土地であることを考慮し、相場より2割～3割程度価格を下げれば、売却できる可能性が十分にあります。
人が亡くなった事実を告知しても、建物自体はもうないため気にならず、それより立地が良く価格が安いことを重視する買い手は一定数いると考えられるためです。
とはいっても、その場所で人が亡くなった事実は変わらず、そのことを気にする買い手の方が大多数であることは変わりないでしょう。
そのため、上記でのべたような立地が良い土地でない場合は、更地にして売却するより、建物が残った状態で専門の買取業者に売却することをお勧めします。
弊社Albalinkでも事故物件を積極的に買い取っております。事故物件を確実に売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
土地として利用可能になる
事故物件を解体し、更地にすることで、新たに土地として利用できるようになります。
土地としての活用例は、以下の通りです。
- 駐車場
- コインパーキング
- 賃貸物件
住宅街や駅前など、需要がある立地であれば、上記3つのいずれもビジネスとして成り立つ可能性があります。
なぜなら、駐車場やコインパーキングであれば、更地の前に事故物件が建っていたことを気にする人は少ないためです。また、賃貸物件であれば、購入に比べれば借り手の心理的抵抗が少ないため、立地の良さを重視する借り手が見つかる可能性があります。
ただし、ビジネスとして継続していくためには、経営者であるあなた自身に、ビジネスの経験や不動産の知識が求められます。そうした経験や知識がない状態で、黒字を出し続けるのは至難の業です。
ビジネスとして真剣に取り組む覚悟があるなら挑戦する価値はありますが、「不労所得」という言葉にひかれて、安易に事故物件を解体するのは避けるべきです。
事故物件を更地にする3つのデメリット
事故物件を更地にするデメリットは以下の3つです。
この章をお読みいただけば、安易に事故物件を解体することのリスクの大きさがおわかりいただけるはずです。
なお、こちらの記事でも更地にするリスクについて詳しく解説していますので、合わせてご確認ください。
固定資産税が最大6倍になる
事故物件を更地にすると「住宅用地の特例」が解除され、固定資産税が最大6倍になるデメリットがあります。
住宅用地の特例とは、以下のように建物が建つ土地の固定資産税を軽減する特例です。建物を解体してしまうことでこの特例が適用されなくなり、固定資産税が跳ね上がるというわけです。
- 200㎡までの土地の固定資産税が6分の1に軽減される
- 200㎡を超える土地の固定資産税も3分の1に軽減される
参照元：地方税法第三百四十九条の三の二
一般的な戸建の場合、固定資産税は年間10万円ほどですが、更地にすると60万円になってしまいます。しかも、更地にしたからといって売れる保証はないため、もし売れなかったら、6倍に膨れ上がった固定資産税を納め続けなくてはいけません。
事故物件を売却するのであれば、リスクをおかして更地にするより、建物が残った状態で専門の買取業者に売却する方が賢明です。専門の買取業者に売却してしまえば、固定資産税が6倍になるリスクとは無縁でいられます。
弊社Albalinkも事故物件を積極的に買い取っておりますので、更地にする前にぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。もしくは、すでに更地にしてしまい、売れずに困っている場合でも構いません。弊社にご依頼いただけば速やかに、なるべく高値で買い取らせていただきます。
100万円以上の解体費用がかかる
事故物件を更地にする際は、100万円以上の解体費用がかかる場合があります。
解体費用の目安は以下の通りです。
| マンション |
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| アパート |
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| 一軒家 |
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上記の表より、仮に30坪の鉄骨造の一軒家の場合、解体費用は180万円ほどかかります。木造の場合でも100万円近くかかります。
ですから、最低でも解体費用として100万円以上かかると思っておいた方が良いでしょう。もし解体後に売却できなければ、100万円以上の解体費用がまるまる赤字になってしまいます。
新たに建物を建築できない可能性がある
事故物件の土地が再建築不可物件であった場合、解体してしまうと新たに建物を建築できなくなります。
再建築不可物件とは、建築基準法で定められた規定を満たしていないため、再建築が認められていない土地のことです。
もし再建築不可物件であることを気づかずに解体してしまった場合、一般の個人に売却することはまずできなくなります。一般の個人はマイホームを建てるための土地を探している人がほとんどだからです。
そのため、事故物件を解体する前に、物件がある市町村の役場で、再建築不可物件でないかどうか確認しましょう。
もし再建築不可物件であった場合は、解体せずにそのまま専門の買取業者に売却することをお勧めします。
特に弊社Albalinkは、訳アリ物件専門の買取業者ですので、事故物件だけでなく、再建築不可物件であっても買い取ることができます。すでに解体してしまった、という場合でも問題ありません。弊社には、そのような訳アリ物件を運用・再販するノウハウが豊富にあるためです。
事故物件が再建築不可物件であることがわかり、どうすればいいのかわからずお困りの方や、再建築不可物件だと気づかず解体してしまったという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
なお、再建築不可物件については、以下の記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。
事故物件の土地を売却するなら「買取」が最適
前提として、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の２種類があり、「通常の物件なら仲介」で売却するべきですが、「事故物件なら買取」で売却するのが賢明です。
仲介と買取の仕組みを説明したうえで、その理由を解説していきます。
仲介と買取の仕組み
仲介と買取の仕組みは、以下のとおりです。
- 仲介
- 売主から依頼を受けた仲介業者が売主の代わりに、買主（居住目的の一般の個人）を見つける売却方法。売主と買主の双方から仲介手数料を得ることで、商売が成立するビジネスモデル
- 買取
- 買取業者が売主から直接、不動産を買い取る売却方法。売主から買い取った不動産にリフォームなどで付加価値をつけ、再販することで商売が成立するビジネスモデル
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事でわかりやすく解説していますので、ご確認ください。
事故物件の土地では仲介の恩恵を受けられない
仲介で不動産を売却する最大のメリットは売主の希望価格で売却できる可能性があるということです。
仲介は買主を見つけるために、インターネット広告などを利用して広く購入希望者を募ります。そのため売主の希望価格で購入してくれる買主が見つかりやすいのです。
ただし、事故物件ではそうはいきません。仲介で事故物件が売れるとしたら、周辺の類似物件の相場より価格を大きく下げた場合に限ります。買手からすれば、価格が安くなければ事故物件を買うメリットはないためです。もちろん、価格を下げても売れない可能性も十分あります。
そのため、事故物件では仲介の最大のメリットである、希望価格での売却がほぼ実現できません。これでは、仲介で事故物件を売却する意味がありません。
したがって、事故物件を売却するのであれば「買取」での売却が賢明です。その理由を以下で解説していきます。
事故物件の土地でも買取なら多くの恩恵を受けられる
「仲介」ではなく「買取」での事故物件の売却をオススメする理由は、以下の3点です。
- スピーディーに売却できる
- 周りの人に知られることなく売却できる
- 契約不適合責任が免責される
それぞれ解説していきます。
スピーディーに売却できる
仲介の場合、買手を見つける必要があるため、通常の物件でも売却できるまで3ヶ月～半年ほどかかります。事故物件であれば永遠に売れ残ってしまう恐れもあります。
一方、買取であれば、買取業者が利益を見込めると判断し、売主が買い取り価格に同意すればスムーズに売却が完了します。1ヶ月程度で売却できることがほとんどです。
弊社Albalinkもスピーディーかつ高値で事故物件を買い取ることができます。実際、事故物件をはじめ、なかなか売却できない物件を抱えていたお客様から、「スムーズに買い取ってもらえて助かった」といった感想を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
事故物件を早く手放したいという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
周りの人に知られることなく売却できる
事故物件の場合、売却することを周りに知られたくないという人も多いでしょう。
しかし、仲介で売却する場合、販売活動のため物件情報がインターネットなどに載ったり、内見希望者が何度も訪れるため、周りの人に知られてしまう可能性が高いと言えます。
周りに知られてしまうと「人が亡くなったから売ることにしたのかしら？」「人が亡くなったのに売れるのかしら？」といった噂を立てられ、嫌な思いをする恐れもあります。
一方、買取であれば、まず周りの人に気づかれることはありません。なぜなら、売主と買取業者の二者間の取引であるため、物件情報が公開されることはないためです。
また、専門の買取業者は現地での査定も短時間で済ませることができます。事故物件の査定に慣れているため、チェックする場所がわかっているためです。
自身のプライバシーが守られ、不快な思いをすることなく事故物件を売却できるのは、買取の大きなメリットといえます。
契約不適合責任が免責される
仲介で物件を売却する場合、基本的に売主に契約不適合責任が課されます。
仲介の買い手は一般の個人のため、不動産の知識がありません。そのため、物件の不具合に気づかず購入し、買手が不利益を受けないようにするためです。
しかし、買取であれば、原則として売主の契約不適合責任は免責されます。専門の買取業者は不動産のプロである上に、買取後にリフォームを行うことを前提としているため、物件の多少の不具合は気にする必要がないためです。
ただし、全ての買取業者が売主の契約不適合責任を免責しているわけではありません。買取業者と売買契約書を結ぶ際は、契約不適合責任が100%免責されていることを確認しましょう。
弊社Albalinkは売主様の契約不適合責任を100%免責いたします。余計なリスクを回避し、安全に事故物件を売却したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
今回は、事故物件の土地を更地にするメリット・デメリットや、告知義務についてお伝えしました。
事故物件の土地を売却する際は、告知義務があるため売主に人が亡くなったことを伝えなくてはいけません。そのため、一般の個人にはなかなか売却できません。
仮に建物を解体し、更地にしたところで「人が亡くなった」という事実は変わらないため、売れる保証はありません。もし売れなければ100万円以上かかる解体費用がまるまる赤字になってしまいます。
そのため、事故物件の土地を売却するのであれば、専門の買取業者に依頼することをお勧めします。専門の買取業者であれば、建物が残った状態で買い取ってくれます。なぜなら、専門の買取業者は事故物件にリフォームなどを施し、再販するといったノウハウがあるためです。
専門の買取業者に依頼すれば、周りの人に知られることなくスピーディーかつ高値で事故物件の土地を売却できます。さらに、契約不適合責任を免責されるため、売却後は物件の責任から一切解放されます。
弊社Albalinkも事故物件の買取実績が豊富にある専門の買取業者です。事故物件の扱いに慣れた弊社の営業マンが、あなたの物件を少しでも高く買い取る方法を全力で模索いたします。
売却前提でない相談も大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
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