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フリーレントとは
フリーレントというのは、一定期間家賃が発生せず無料で入居可能な契約形態のことです。
一定期間と言っても物件によって期間は異なるため、入居までの日割り家賃であったり2~3カ月分家賃が無料であったりと、その条件はオーナーの意向によって様々ですね。
部屋を借りるときは敷金・礼金の他に火災保険の新規契約、前家賃といったように初期費用が掛かりますので、フリーレントは物件選びにおける重要な条件の１つとなっています。
初期費用の負担が大きい中、一定期間家賃が無料になるというのは入居者にとってありがたいシステムと言えるでしょう。
しかし、中には無料であることに対して｢何か裏がある?｣｢事故物件なのでは?｣と疑問を感じる方も少なくありません。ここからは、フリーレントが事故物件なのかという疑問について確認していきたいと思います。
1.フリーレントは事故物件なのか
結論から言うとフリーレント=事故物件･不人気物件という事ではなく、大家さんにとってメリットのあるシステムなんです。
たしかに、フリーレントになっている理由が事故物件や古い物件(人気のない物件）であるケースも確かに存在します。しかしすべてが上記のような物件であるとは限りません。事故物件を契約する前に不動産には告知義務もありますし、内覧もできるため事前に確認が可能です。
つまり事故物件や魅力を感じない物件は事前に回避できますので、フリーレントを借りたら変な物件だった、というケースは稀だと言えるでしょう。
では、事故物件でないとしたら、なぜ一定期間家賃を無料にしてくれるのでしょうか?
大家さんが物件をフリーレントにする理由は、大きく分けて2つです。
まずひとつは、
同条件で同じくらい気に入った物件が2~3件あれば、家賃がいくらか無料になる物件の方が嬉しいですよね。つまり競争率を上げて差別化のポイントとしてフリーレントにしているケースがあるというのが理由のひとつです。
そして
というのがもう一つの理由として挙げられるでしょう。
｢人気のない物件を借りてほしいなら、家賃を下げればよいのでは？｣と考える方もいますよね。しかし家賃を下げるというのは様々なリスクが発生するため、オーナーさんも慎重にならざるを得ません。
例えば家賃を1万円値下げしたとしましょう。すると年間で12万円がオーナーさんにとって「損」になってしまいます。2年で24万円、3年で36万円の損となりますので、値下げした家賃で長く住まれるほど、損が大きくなってしまうのです。
また、新しい入居者だけ家賃が安くなると、元々住んでいた他の入居者が不公平だと感じ、他の入居者からも家賃を下げるよう交渉してくる可能性もありますよね。これにより余計なトラブルが起こりうる可能性が出てきてしまいます。
それに多くのオーナーさんは銀行などからローンを組んで物件を立てている方がほとんどですので、家賃を下げてしまうと事業計画の返済プランそのものの見直しも必要になってしまいます。
このように、家賃を下げるというのはオーナーさんにとって様々な心配の種が増えてしまうため、あまり好まれる方法ではありません。
まとめると、フリーレントは他の物件よりも借りられやすくなり長期的に見て損が少なく、トラブルになる可能性もないためオーナーにとっても借り手にとっても魅力のあるシステムだということです。
大家さんにとって一番困るのは空室が増えて収入が生まれないことなので、多少の損があってもフリーレントで入居してもらえる方がありがたいということですね。
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フリーレント付物件が事故物件か確かめるには
では、実際にフリーレント付き物件が事故物件がどうかを確かめるにはどうすればよいのでしょうか?
事前にインターネットで調べる場合や、不動産で提示された物件情報から事故物件かどうかを確認する方法について解説します。
1.物件情報をチェックする
事実として事故物件がフリーレント物件として出ているケースもあるため、事前にしっかりと確かめたいものです。
フリーレント物件が事故物件か確かめるためには、物件情報をしっかりとチェックする事をおすすめします。
具体的には｢告知事項あり｣｢心理的瑕疵あり｣といった記載がある場合は、事故物件である可能性が高いでしょう。
｢心理的瑕疵｣とは済むにあたり心理的な抵抗のある物件の事で、例えば物件やその近くで自殺や殺人事件が過去に起きているといった、いわゆる事故物件にあたります。
｢反社会的勢力の事務所が近い｣といった立地的条件も心理的瑕疵に当てはまるため、人の死が絡んでいるとは限りません。詳細は不動産の担当者に尋ねてみましょう。
ほとんどの場合、「告知事項あり」と記載されているだけで具体的に過去に何があったかまで情報が載っているケースは少ないですね。情報欄に書ききれないような複雑な事情があったり、情報を出し過ぎると敬遠されて入居してくれなくなる可能性が高まるからです。
「事故物件」とは記載されていないため、気になる物件に「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」という記載があれば、しっかりと内容を教えてもらうようにしましょう。不動産業者には事故物件となった背景があれば包み隠さず告知する義務がありますから、必ず説明してくれますよ。
2.インターネットを利用して情報収集を行う
事故物件であるかどうかを自分で事前に調べたい場合は、｢大島てる｣を利用して気になる物件を調べるという方法もあります。
「大島てる」とは事故物件の情報を提供しているサービスの事で、知りたい物件の住所を入力することで過去に事件や事故が起きていないかを調べることが可能です。
もしくはインターネットの検索エンジンで｢物件名｣+｢事故｣で検索することでも過去の情報が得られる可能性があるでしょう。
注意点としてはネット上の情報には嘘やデマも混じっているため、参考程度に情報を集めると考えた方が良いですね。
ちなみに、周辺の家賃から相場をざっくりと把握し、あまりにも家賃が安い物件に注意するという探し方もあります。
ただしアクセスの悪さなど別の理由で家賃が低い可能性があるため、気になる物件が安い時は情報をメモしておくと良いですね。
インターネットで気になる物件をピックアップし、その情報をもとに詳しい内容を不動産会社の担当者に相談する、というのが事故物件に関する情報を集められる確実な方法と言えるでしょう。
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フリーレント付物件のメリット
フリーレント付き物件には、様々なメリットがあります。
引っ越しの際に起こりがちな「二重家賃」が回避できたり、ゆとりをもって引っ越しができるといったメリットについてそれぞれ詳しく解説していきます。
1.二重家賃を防げる
フリーレント付きの物件は、引っ越しで起こりがちな「二重家賃」を回避できるというメリットがあります。
基本的には退去する1カ月前に通知をしなければならないので、残り1カ月分の家賃も当然発生します。退去の残り期間中に引っ越し先の新居がスムーズに決まった場合、旧居と新居で二重家賃が発生してしまう可能性があるのです。
ただでさえ引っ越しには初期費用がかさむので、1月分の家賃負担が無くなることは経済的にも助かるため大きなメリットと言えるでしょう。
浮いた費用で家具家電を充実させるという選択肢が増える点もフリーレント物件をおすすめできる理由の一つです。
2.ゆとりのある引越しが可能
フリーレント物件の場合は退去と入居の時期が重なっていても問題ないため、精神的･時間的にゆとりを持って引っ越し作業を進められることもメリットと言えるでしょう。
荷物を急いで運び入れる必要が無いため、業者に頼らず自分たちで持ち運びたい人にもおすすめです。自分たちだけで荷物を運び入れる必要がありますが、業者を利用しない分初期費用を大幅に削減することが可能になります。
時間的なゆとりがあるため業者にお願いする場合でも日程に都合をつけやすく、平日など料金の安いタイミングを狙って作業をしてもらう事も可能です。もしくはある程度自分たちで運び、残りを業者さんにという形で料金を安く抑える等、選択肢に余裕が増えますね。
フリーレントを利用する注意点
メリットの多いフリーレント付き物件ですが、事前に確認しておくべき点もあります。
違約金や物件ごとに異なる契約条件など、フリーレント付き物件の注意点について解説します。
1.違約金がかかる事がある
前提として、フリーレントはある一定期間住み続けることを条件としている場合がほとんどなので、設定された期間内に中途解約をしてしまうと違約金が発生してしまいます。
なぜなら、違約金を設定しなければ無料の期間だけ住んで、また別のフリーレント物件に移り住んでしまう可能性があるからです。つまり、フリーレントの物件に引っ越し続けて無料で住み続けるという事はできません。
オーナーさんから見れば、せっかく空室が埋まったのにまた空室となってしまうと損しかありませんよね。そのような状況を回避するためにフリーレント物件には最低利用期間と違約金が設定されているのです。
違約金はフリーレント期間の家賃の総額が設定されていることが一般的ですが、条件は物件によって異なりますのでしっかりと確認しておきましょう。
転勤が多い方など、頻繁に引っ越しをする可能性のある人には向いていない条件とも言えますね。
違約金が発生してしまうと逆に費用負担の方が大きくなってしまいますので、フリーレント物件は長く住み続ける前提で探すのがベストです。
2.所有者によって契約内容が変わる
フリーレントや違約金発生の期間は物件やオーナーによって異なるためしっかりと確認しておきましょう。
- 入居の翌月がフリーレントとして無料になる
- 日割り家賃が無料になる
上記のように期間や条件の違いを明確にしておかなければ、思わぬタイミングで費用が発生する事も考えられます。
フリーレントの期間、条件、違約金に関して少しでも不明な点があれば、不動産の担当者の方にしっかりと確認し説明してもらうことをおすすめします。
3.初期費用がかかる
家賃は無料でも共益費や管理費、仲介手数料などは発生する場合がほとんどでしょう。
家賃がフリーレントで一定期間無料であっても、敷金や礼金が発生するケースも多いです。
家賃が無料だから初期費用も0だと勘違いしていると思わぬ出費に苦しむ可能性があるので注意してくださいね。
フリーレントで安くなっている分、実は敷金・礼金で家賃を補っていたり、毎月の家賃に上乗せする形で相場よりも高くなっているケースもあります。
長く住めば住むほど総額で支払う家賃はどんどん高くなっていきますから、相場をしっかり調べて、同じような物件よりも高くないか調査しておいた方が良いでしょう。
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交渉によりフリーレントにできるのか
もともとフリーレント物件として出されていなくても、交渉によってフリーレントにしてもらう事は可能なのでしょうか？
結論として、時期や条件によってはフリーレント物件にしてもらえるケースもあります。
フリーレントを付けてもらう交渉を上手く運ぶには、2つのタイミングに注意しましょう。
まずは入居者が少ない閑散期(5~7月･10月~12月)を狙う事です。閑散期は入居者が少なく、オーナーや不動産業者からすると｢何かしらのサービスをしてでも誰かに入居してもらいたい物件が生まれやすい時期｣だからです。
そして2つ目は｢契約の直前に交渉を切り出す｣事です。
オーナーからすれば、誰彼かまわずフリーレントの条件を付けてあげることはできません。
ですから、気に入った物件があって本当に「ここを契約したい」と思ったタイミングで、「フリーレントを付けてくれたら必ず契約する」くらいの姿勢を示せば条件を飲んでくれる可能性はあるでしょう。
まとめると、入居者の少ない閑散期に契約をする直前のタイミングで交渉を切り出すこと。このタイミングを守ることで交渉成立の可能性はグッと高まります。
ただし交渉でフリーレントを付けてもらいたい場合、2～3カ月の長期間をフリーレントにするのはさすがに難しいので、日割り家賃や1カ月家賃を無料にしてもらえたらラッキーくらいの感覚で考えておいた方が良いでしょう。
フリーレントの交渉をするのであれば、入居することが大家さんにとってメリットとなるようなタイミングや条件を狙うのがオススメです。
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フリーレント賃貸物件の一例
フリーレント賃貸物件の一例として、実際に検索すると出てくる物件をご紹介します。
たとえば東京都内の「パーク・シエル浅草大門」では、フリーレント1カ月がついてくる事が記載されていますね。
https://www.homes.co.jp/chintai/room/9bc46fbdf6179053d5d5d133851ac0adf5fca5f8/?bid=1397210014626
こちらのページの｢この物件のこだわり/設備･条件｣の欄に｢フリーレント1カ月｣という記載があるのが確認できるかと思います。
では、実際にどのようにフリーレント物件を探せばよいのか、その方法やコツについて詳しく解説していきます。
1.フリーレント物件の探し方
では、実際にフリーレント物件を探す方法について解説していきましょう。
ご自身でインターネットを利用して情報を探す場合は、検索エンジンで｢フリーレント｣+｢県名(地域名)｣で検索すると、複数の不動産業者の情報がヒットします。
住みたい場所によってはかなりの件数がヒットする可能性がありますので、気になる物件はメモしておくと良いでしょう。
物件サイトによっては、検索する条件の中に｢｢フリーレント｣｢フリーレント付き｣というボックスがありますので、チェックを入れることで物件を絞ることができます。チェックボックスがない場合はフリーワード検索などに｢フリーレント｣と打ち込んで検索できる可能性があるので試してみてください。
賃貸業者の中にはフリーレント物件だけを掲載している専用のサイトを運営していることもありますので、それらを活用することでフリーレント物件を効率よくリサーチすることが可能になりますよ。
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まとめ
今回の記事では、フリーレント物件は事故物件が多いのか？という疑問に回答し、メリットやデメリット、注意点についてまとめました。
フリーレント物件が事故物件や不人気物件であるケースがあることは否定できませんが、一概にすべてがそうだと言い切れるわけでもありません。
借り手を増やすための戦略としてフリーレントにしているオーナーさんが多く、実は大家さんにとっても入居者にとってもメリットのあるシステムだからです。
事故物件かどうかが気になる方は物件情報を確認し、しっかりと不動産の担当者に説明してもらいましょう。
交渉でフリーレント物件にしてもらいたい場合は、不動産業界における閑散期や契約直前のタイミングを狙って交渉をすることで上手くいく可能性があがります。
フリーレントの期間や解約金などの情報を把握し、スムーズな引っ越しを成功させましょう!
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