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事故物件のリフォーム費用はいくらかかる?金額を徹底調査!

事故物件のリフォーム費用はいくらかかる?金額を徹底調査!事故物件

「事故物件」とは、過去に事件や事故、自殺などで人が亡くなった物件のことをいいます。

所有者が遺族であることも多く、不動産市場でもデリケートな存在である事故物件。

今回は、その定義や告知義務について、また事故物件をリフォームする場合の費用や業者選びの注意点について解説します。

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事故物件とは

事故物件とは

事故物件とは、その物件で過去に事件や事故、自殺などで人が亡くなったという「心理的瑕疵」がある物件のことです。

「瑕疵」とは、不動産の専門用語で「欠陥」のことを指します。その他の「瑕疵」として、シロアリの被害や雨漏り、給排水管の故障など、建物の構造などに問題がある「物理的瑕疵」、近隣の騒音や、臭気、嫌悪施設などの「環境的瑕疵」があります。

瑕疵

「心理的に嫌な物件」は人によって異なるかもしれませんが、不動産取引の慣行においては、「通常ではない状況で人が亡くなっていること」であるため、前居住者の離婚や近隣トラブルは含まれません。

1.事故物件には告知義務がある

宅地建物取引業法では、不動産の取引を行う際は、買主や賃借人に対して契約前に物件に対して重要事項を告知する義務があると定めています。

買主や賃借人が「そのことを知っていたら契約しなかった可能性がある」項目について、あらかじめ伝え、納得した上で契約してもらう必要があるのです。

建物の欠陥や嫌悪施設など、実際の生活に影響がある情報は告知義務があるのは当然ですよね。過去に人が亡くなったという情報も、人によっては以下のような理由で契約の判断に大きく影響します。

  • お化けが出そう
  • なんとなく怖い
  • 想像すると恐ろしくなる

物件自体には問題がなかったとしても、このような心理的不安は否定できないことから、その情報はきちんと告知する義務があります。

過去にあった事件や事故、自殺などの告知せずに契約を行うと、宅建業法違反となります。買主や賃借人に質問されたのに答えなかったという場合だけでなく、知っていたのに事実を伝えなかったという場合も「不告知」として違反となります。後に事実を知った買主や賃借人から、精神的苦痛を理由に損害賠償請求される可能性もあるため、過去にあった事件や事故を隠したまま契約することはできません。

告知義務違反

近年、高齢者の単身世帯は年々増加傾向にあります。マンションやアパートで一人暮らしをしていた人が、病気などで孤独死してしまうケースも少なくありません。病死などの自然死の場合でも、遺体が一定期間発見されないと体液などで物件にダメージが残ってしまったり、害虫が発生することがあります。こうなると、通常のハウスクリーニングではなく特殊清掃が必要になり、告知義務のある事故物件になってしまいます。

所有している物件が事故物件になってしまうと、売買価格や賃料が相場よりも安くなってしまうことは避けられません。一般的には、他殺の場合で3050%、自殺の場合で30%、特殊清掃が必要になった自然死や事故の場合で10~20%の減価率と言われています。

売買価格や賃料の減価率

売ることも貸すことも難しい中で、固定資産税や維持費などの費用はかかってしまうため、不動産の所有者としてはかなり頭の痛い問題といえます。

さらに、事故物件の所有者は、居住者と親族であることも多く、この場合は所有者=遺族となります。大切な方を亡くした悲しみだけでなく、残された不動産についても悩み事が増えてしまうため、そのストレスはかなり大きなものと言えるでしょう。

そのため、事件が風化するまで長期間物件が放置されていることも珍しくありません。

 

2.告知義務の範囲

事故物件の告知義務については、これまでは告知すべき死因の範囲や期間についてルールが明確ではありませんでした。

2021年10月、国土交通省は「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。これは、同年5月に出されていたガイドライン案をもとに策定されたもので、裁判例や取引実務等も踏まえ、現時点で妥当と考えられる一般的な基準が取りまとめられています。

新しいガイドラインのポイントは3つあります。

ポイント
  1. 賃貸契約・売買契約ともに、病死や老衰などの自然死や、不慮の事故による死は、告知義務はない。ただし、発覚が遅れ特殊清掃が必要になった場合は告知義務がある。
  2. 賃貸契約では、対象不動産や通常利用する共用部分で発生した1.以外の死の告知義務期間は、事故の発生または発覚から3年間とする。なお、売買契約の場合は期間の定めはない。
  3. 賃貸契約・売買契約ともに、隣接住戸や通常利用しない共用部分で発生した1.以外の死は、告知義務はない。

なお、告知義務がないとされる場合であっても、社会的影響が大きい場合や、買主・借主から質問を受けた場合などは告知義務があるとしています。

告知義務の範囲

告知内容すべき事件・事故の内容は以下の通りです。

  • 発生時期
  • 発生場所
  • 死因
  • 特殊清掃が行われたかどうか

また、下記のような亡くなった方の個人情報については、遺族に配慮して告知しなくても良いことになっています。

  • 氏名
  • 年齢
  • 住所
  • 家族構成
  • 自殺や殺人の動機など

事故物件にリフォームは必要?

所有している物件が事故物件になってしまったら、状況にもよりますが、基本的には大幅なリフォームをした方が良いでしょう。

賃貸でも売買でも、体液や血液が染み付いているなど、遺体の痕跡が生々しく残っている物件に住みたいという人はなかなかいません。事故物件はただでさえ成約が難しいなかで、現状有姿(そのままの状態)ではさらに価格や家賃は下がってしまいます。

基本的には汚染や血液の除去、残存物処理などの特殊清掃を行ないますが、フローリングなどに体液が染み付いているなど、清掃だけでは回復できないダメージについてはリフォームをする必要があります。

事故物件にリフォームは必要

かなりの費用がかかってしまう可能性がありますが、リフォームなしでは賃貸や売買を進めることは難しくなります。事故物件であるという時点でかなりのマイナスポイントであるため、買主または借主にメリットを感じてもらうためには、「全面リフォーム済み」という強みがないと話が前に進まないことも多くあるのです。

事故物件のリフォームにかかる費用

事故物件のリフォームにかかる費用

事故物件はリフォームの前に特殊清掃が遺品の整理が必要になったり、一般的なリフォームよりも工事の規模が大きくなりやすいため、費用が嵩みやすい傾向にあります。

リフォーム費用は、物件の広さや使う材料・設備のグレードなどによって大きく異なりますが、ここでは平均的なリフォーム内容をベースにご紹介します。

 

1.内装リフォームにかかる費用

内装リフォーム

事故物件に限らず、入居者が退去した後は壁紙の交換をすることが多いでしょう。しかし、事故物件の場合は遺体のあった場所の床材がダメージを受けていることがあります。

床材のリフォームは、現存の床材の上から重ね貼りする方法と、現存の床を一旦剥がして新しい床に張り替える方法があります。事故物件の場合は床材の下地にまでダメージが浸透している恐れがあるため、一旦剥がして新しい床に張り替える必要があります。

また、他殺などの場合、汚れがどこまで飛び散っているかによって、建具を交換する必要性もあるかもしれません。

平均的なリフォーム費用は、壁紙の張替えが1㎡あたり2千円程度、畳の張替えが1畳1万円程度、フローリングの張替えは1㎡あたり4千円円程度、建具の交換は1枚あたり6千円程度からとなります。

これらの工事費用には、材料費や施工費用だけでなく、以下のような費用が加算されます。

  • 養生費
  • 廃材の処分費用
  • 下地の調査や補修費用
  • 交通費
  • 保証金

また、壁紙や床材の価格は1㎡あたりの単価になっているため、単価の差がわずかでも物件の面積が広くなればそれだけ差額が大きくなります。さらに、下地材の交換が必要になれば、その分の工事費も追加されます。

たとえば、壁紙と床材を交換した場合、6畳のワンルーム物件の場合は15万円前後となります。さらに、床の下地材を交換する場合は追加で10万円程度かかります。また、70㎡前後のファミリータイプの場合は、ワンルームより多少グレードが高いものを使用することから、120~160万円ほどかかると考えておいた方が良いでしょう。

 

2.浴室や洗面所、トイレのリフォームにかかる費用

浴室や洗面所、トイレのリフォーム

遺体の発見現場がトイレや浴室であるという場合は、ユニットバスやトイレの交換が必要になります。また、遺体発見現場でなかったとしても、事故物件は水回りが交換されていないと嫌厭されることが多くなるため、基本的にはリフォームすることをおすすめします。

ユニットバスを全て交換する場合の費用は、浴室サイズや搬入するユニットバスのグレードによって異なります。

水回りのリフォームは、設置費用だけでなく、撤去費用や処分費用も高額になるため、ワンルームの住戸に取り付けるようなコンパクトなものでも50万円程度、ファミリータイプの物件に取り付けるような比較的サイズの大きなものであれば100万円程度の費用がかかります。

浴室をリフォームする際、ついでに洗面台の交換や脱衣所の壁紙張り替え、床材も交換する場合は、その費用は別途必要になります。洗面台の交換だけであれば20万円程度、壁紙や床材も交換する場合は、その広さに応じた費用となります。(上記「内装リフォームにかかる費用」を参照)

また、トイレの場合は便器の交換や内装費用も含めて20~30万円程度となります。

 

3.築年数の古い物件の水回りリフォームの注意点

配管の劣化

浴室やトイレのリフォームで特に気をつけたいのは、配管の劣化です。築年数の古い物件は床下の配管が劣化していることも多いため、将来的な漏水を防ぐためにも、リフォーム時にまとめて交換してしまった方が良い場合があります。せっかく多額の費用をかけて水回りをリフォームしたのに、その数年後に漏水がおきてしまうと、改めて床を剥がしてリフォームするということにもなりかねず、その費用は膨大になります。

配管の交換費用は、一部のみの交換の場合は1箇所あたり1万円~1万五千円程度で済みますが、全体的にやり直す場合は25~30万円かかることもあります。

事故物件のリフォーム業者選び

事故物件のリフォーム業者選び

世の中には多数のリフォーム業者があるため、どこに任せればいいのか迷ってしまいますよね。事故物件ということであれば、工事を引き受けてくれるかどうかも確認する必要があります。

 

ここでは、事故物件のリフォームを任せる業者選びについて、注意点も含めて解説します。

 

1.事故物件を引き受けてくれる業者を選ぶ

事故物件のリフォームは、専門業者であっても敬遠されることが多いのが実情です。自殺や他殺などの事件を隠したまま工事を発注してしまうと、後々トラブルになる可能性もあります。

事故物件のリフォーム

そのため、事故物件であることを理解した上で工事を引き受けてくれる業者を探す必要があります。また、事故の状況を言いふらしたりしないなど、基本的なモラルが守られるよう念押ししておくことも大切なポイントです。

 

2.相見積もりをとる

事故物件に限らず、リフォームをするときは複数の業者を比較するために相見積もりをとることをおすすめします。

リフォームの見積もりは引っ越しの見積もりと同じで、1社だけにするよりも複数の業者に依頼した方が、競争原理が働き最終的なコストが安くなる傾向にあります。また、業者によって得意な分野が異なるため、同じリフォーム内容であっても金額が異なることがあります。

工事内容と見積もり金額をしっかりと比較して、納得できる業者を選びましょう。

 

3.実績を調べる

先に説明したように、事故物件のリフォームを引き受けてくれる業者に依頼することが前提となりますが、リフォーム業者のなかには、事故物件を多く取り扱っている業者もあります。

なかには、特殊清掃や遺品整理とリフォームをセットで行ってくれる業者もあります。依頼業者を一本化できれば打ち合わせの手間が減るほか、守秘義務の面でも安心できるでしょう。ネットの口コミを参考にしてみても良いかもしれません。

特殊清掃や遺品整理

また、過去のリフォームの施工事例が確認できれば、仕上がりがイメージしやすくなるため、施工事例を確認できる業者がおすすめです。

4.希望に沿ったリフォームをしてくれる業者を選ぶ

事故物件のリフォームに特化している業者の場合、グレードの高いリフォームや、デザイン性の高いリフォームは得意でないかもしれません。

リフォーム後は簡単にやりかえることはできないため、所有者の意向に合わせた施工をしてくれるかどうかが重要です。安さや手軽さだけでなく、イメージに近いリフォームができることを優先しましょう。

 

5.見積りの内訳を提示してくれる業者を選ぶ

リフォーム工事でよくあるトラブルが、工事の途中で追加工事が必要になり、最終的に見積もり金額よりも費用が大きく膨らんでしまったというケースです。

事故物件でよくある事例としては、リフォームのために床材を剥がしたら、ダメージが下地まで浸透していたため追加の工事が必要になった、というケースです。このように、発注時は気づかなかった除去できない汚れやダメージが工事中に見つかることはよくあります。

見積もりを出すのに現場を確認しない業者に任せると、後から思いがけない追加工事が発生するリスクが高いと言えるでしょう。

見積チェック

こちらが指定した工事内容の見積もりを出すだけでなく、現場をしっかりと確認した上で、事故の状況や築年数などから想定される見えないダメージを踏まえて、必要な工事の提案や見積もりの内訳を明示してくれる業者を選ぶことをおすすめします。

 

6.アフターサポートが充実している業者を選ぶ

リフォーム業者を選ぶ際のアンケートで、顧客が信頼を感じるポイントとしてもっとも多い回答が「アフターフォローやサポートがしっかりしていること」となっています。

リフォーム工事の良し悪しは、実際に人が住み始めた後にわかるものです。工事直後の見栄えだけ良ければいいというわけではなく、施工後に何か不具合が起きた時にも対応してくれる体制が整っていれば、安心できますよね。

業者によって、5年サポートや10年サポートなどがあるため、アフターサポートの充実度も考慮して業者を選ぶと良いでしょう。

 

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業者選びにありがちな失敗

業者選びにありがちな失敗

建物の新築工事では、「建築確認」として正しく工事されているか行政によるチェックが入ります。一方、リフォーム工事にはそのようなチェックがないため、なかには杜撰な工事が行われているのも事実。安さやイメージだけで決めてしまっては失敗してしまうこともあります。

ここでは、リフォームの業者選びでよくある失敗例をご紹介します。

 

1.業者名だけで決める

リフォーム業者には、誰もが知っているような大企業もあれば、名前を聞いたこともないような中小企業があります。大手業者であれば安心感が大きいかもしれませんが、過剰なサービスや報酬体系のため、工事内容に大して割高になってしまうこともあります。

あくまで、「見積もり金額・工事内容・アフターフォロー」のバランスが、自分の希望に合っていることが大切です。

 

2.口コミだけで決める

業者選びの際に、口コミを参考にする人は多いですし、トラブルを避けるためにも口コミをチェックすることはおすすめです。

しかし、ネット上の口コミはあくまで個人の感想に過ぎないことは理解しておきましょう。良い口コミだとしても、自分に合うとは限りませんし、悪い口コミであっても、その人に合わなかっただけということもあり得ます。また、匿名の口コミはサクラである可能性もあります。

あくまで希望通りのリフォームが予算内でできるかどうかということが大事なので、口コミの良さだけに頼って決めるのはやめた方が賢明です。

 

3.知り合いの紹介というだけで決める

知り合いの紹介というだけで、安易に決めてしまって失敗する例は非常に多くあります。

知り合いや紹介だと割引してくれるケースもあるようですが、それは宣伝費をかけずに獲得できる顧客だから安くしてくれるだけのことです。必ずしも工事の品質が良いわけではありませんし、コストパフォーマンスが良いとも限りません。

知り合いの業者の場合、施工中に追加工事が発生したり、施工後にトラブルになったとしてもクレームを言いにくかったり、付き合いを優先して泣き寝入りせざるをえないケースも多くなります。

 

4.現地調査をしない業者に決める

事故物件のリフォームは、特に現場の確認が重要になります。

所有者は壁紙と床材だけ交換すれば良いと思っていたとしても、床下の下地や配管が劣化している可能性や、汚れが建具にまで飛び散っている可能性もあります。また、お風呂やキッチンに除去できない汚れが残っている場合は、それが事故とは無関係だったとしても、借主や買主の心証を悪くするため、交換した方が良い場合もあります。さらに、貼り替えた床材が既存の建具と色が合わず、チグハグな印象になってしまうということもあります。

そのため、現場の調査をしっかりしないまま契約を進めてしまうと、施工開始後に追加工事が発生するリスクが高くなります。

 

5.打ち合わせが口頭のみ・短時間で済む業者に決める

リフォームの金額は、壁紙や床材、設備のグレードによって大きく変わります。そのため、仕上がりのイメージを共有する打ち合わせは非常に大切です。

「お客様にお手間は取らせません」と、簡単な口頭の打ち合わせだけで見積もり金額を伝える業者は、後々になってトラブルになりやすいと言えるでしょう。

面倒なので「ざっくりとでいいから金額を教えて欲しい」という気持ちはわかりますが、打ち合わせの内容も書面に残し、その内容に基づいて見積もり金額を掲示する業者を選ぶことが大事です。

 

6.施工事例がお洒落な業者に決める

事故物件はただでさえマイナスイメージが強いため、デザイン性の高いリフォームで物件のイメージチェンジを図ることは有効と言えるでしょう。そのため、お洒落な施工事例の業者に任せたいのもよくわかります。

デザインの方向性がぴったりと合致していれば良いかもしれませんが、そうでない場合は思っていた以上に奇抜なデザインとなってしまうことも。いずれにしても、しっかりと打ち合わせを行い、イメージを共有することが重要ですし、センスの合わない業者であれば打ち合わせ途中であっても変更した方が良い場合もあります。

 

7.即決を誘導する業者は要注意

リフォーム業者のなかには、「本日中の契約で○%割引」といったキャンペーンを掲示して、その場で契約することを求めてくる例があります。

業者の立場からすれば、確かに見積もりをしても契約に至らなければ利益にならないものの、即決を迫ること自体が顧客の立場に寄り添っていないとも言えます。そのような業者は、「工事の品質」よりも「営業」に力を入れていて、営業マンに高額の歩合給が支払われているかもしれません。

割引率や押しの強さに惑わされず、あくまで「見積もり金額・工事内容・アフターフォロー」のバランスに納得のいく業者を選ぶことが大切です。

リフォーム業者選び

 

まとめ

事故物件のリフォームについて、費用や業者選びのポイントなどを解説しました。

リフォーム工事には行政による検査がないこともあり、後から追加工事が発生したり、イメージと違う仕上がりになってトラブルに発展する事例は多くあります。

事故物件の場合は、リフォーム工事も引き受けてくれる業者が限られてしまう可能性もあるため、通常のリフォームよりも注意すべき点が多くなります。

重要なことは、現場をしっかりと確認し、工事内容の打ち合わせを十分に行った上で見積もり金額を出してもらうことです。見積もり金額・工事内容・アフターフォローの3点にしっかりに納得した状態で契約することで、後々のトラブルを回避することができます。

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