株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
;%20?/images/jpx-logo.jpg){kind=logo}
事故物件とは過去に人の死が発生した物件
事故物件とは、過去に敷地や建物内で人の死が発生した物件です。
2021年10月に制定された国土交通省のガイドラインによると、事故物件に該当するのは自殺・他殺・火災などによる死亡が発生した不動産です。
上記の死因は、買主・借主が「契約するかどうか」の判断にあたり重要な影響を及ぼすことから、契約前までに事故の内容を告知する必要があります。
一方、人の死が発生した物件でも、自然死や不慮の事故による死亡であれば事故物件になりません。
不慮の事故による死亡とは、階段からの転落・食事中の誤嚥・入浴中の溺死など日常生活の中で発生した死を指します。
ただし、自然死や不慮の事故による死亡であっても、遺体の発見が遅れて特殊清掃を行った場合は事故物件と同様の扱いとなります。
長期間遺体が放置されて損傷した部屋を、特殊な薬剤・機器を使って原状回復する清掃
告知義務が生じる
事故物件を売却するときは、告知義務が生じます。
告知義務とは、不動産が抱える欠陥について売主が買主に説明する義務です。
事故物件の場合は、事故の発生時期・死因・発生場所・特殊清掃の有無を契約前までに買主へ告知しなくてはなりません。
売主が告知義務を怠った場合、契約不適合責任を問われて代金減額・損害賠償・契約解除などを請求される恐れがあります。
参照元：Wikibooks「民法第562条・563条・541条・542条1項・415条・564条」
取引対象の不動産に契約書にはない欠陥が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任
過去の判例では、建物内で殺人事件が発生した旨を告知せず売却した売主に対して、1,575万円の減額・160万円の弁護士費用の請求が認められた事例があります。
参照元：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「神戸地裁H28.7.29」
上記の判例のように、売却後に事件物件であることが発覚して買主が訴訟を起こすケースは珍しくありません。
告知義務を果たすのはもちろんのこと、取引相手がネガティブな感情を抱きそうな内容は事前に伝えておくのが安全といえます。
事故物件の告知義務については、以下の記事で詳しく解説しています。
建物を取り壊して土地だけにしても告知義務は消えない
建物を取り壊して土地だけにしても、事故物件の告知義務は消えません。
告知が必要となるのは、「取引相手が契約を締結するかどうかの判断に重要な影響を及ぼす事案」です。
更地にして事故物件の印象を和らげることができても、その場所で事件性のある事故が発生した事実は変わりません。
心理的な抵抗感・嫌悪感を感じて、契約をやめる買主は少なくないと考えられます。
実際に、8年7ヶ月前に殺人事件が起きた建物を取り壊して売却した売主に対して、売買代金の5%相当の損害賠償が認められた判例もあります。
参照元：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「大阪高裁H18.12.19」
売却後のトラブルを回避するためにも、事故物件である旨は契約前に伝えておくことが重要です。
事故物件の土地の告知義務や更地にする注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。
事故物件が建つ土地でも気にしない理由はコスパの良さ
買主が、事故物件が建つ土地でも気にせず購入する理由は「コスパの良さ」です。
「事故物件に住むのはアリかナシか」のアンケート調査でも、「費用が安ければよい」と回答する人が多数派となっています。
上記のように、周辺の類似物件よりも安く住めることをポジティブに捉える層も一定数いることがわかります。
事故物件の取引価格は、死因によって以下のように値引きされるといわれています。
| 死因 | 賃貸の値引き率 | 売却の値引き率 |
|---|---|---|
| 自然死 | 0%〜10% | 10%〜20% |
| 自殺 | 30%〜50% | 30%〜50% |
| 殺人 | 70%〜80% | 50% |
ただし、事故物件の印象は捉え方に個人差があるため、値引きをしても売れない可能性があります。
同アンケートでも、「自然死はよいが、自殺・殺人だと受け入れられない」など、死因によって許容範囲が変わる回答も多くありました。
入居者の死因によっては、事故物件の売却時に値引き以外の努力も必要になるといえます。
カンタン1分査定
事故物件が建つ土地でも気にしない人はわずか1割
前述したように、事故物件は相場より安く購入できるメリットがあります。
しかし、事故物件が建つ土地でも気にしない人の割合は全体のわずか1割です。
「賃貸住宅を選ぶ際に事故物件かどうかを気にするか」についてのアンケート調査でも、気にする人が87.4%を占めています。
つまり、値引きによって許容できる人が増える事実はありながら、「気分がよくない・縁起が悪い」などのマイナスなイメージは払拭しきれていません。
事故物件を売却する場合は、通常の物件よりも売却方法・売却先を工夫する必要があります。
事故物件が建つ土地を売却する方法3選
事故物件が建つ土地を売却する方法には、以下3つがあります。
自身の状況に合った方法を選択し、スムーズに事故物件を売却しましょう。
更地にして売却する
建物を解体して更地の状態で、事故物件を売り出す方法があります。
前述したように、更地にしても事故物件の告知義務は消えません。
しかし、事故現場を想起させる建物がなくなることでネガティブな印象をある程度和らげる効果が見込めます。
とくに、事故物件が立地条件に恵まれている場合は、売却できる可能性が高いといえます。
土地選びで優先する要素についてのアンケート調査でも、災害に強い・利便性が高いなどの立地条件は需要が高いことがわかります。
ただし、更地にすると住宅用地の特例が適用外になるため、翌年から固定資産税が最大6倍まで増額します。
居住用物件が建つ土地に対して、200㎡以下の部分に1/6・200㎡以上の部分に固定資産税評価額の減額が行われる税の優遇措置
更地にして売れなかった場合は維持費の負担が重くなるため、家計を圧迫する原因になりかねません。
立地条件がよくない事故物件の場合、費用倒れのリスクが高くおすすめできない方法といえます。
更地にするメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
リフォーム・特殊清掃をして売却する
事故物件の売り出し前に、リフォーム・特殊清掃をする方法もあります。
建物内をキレイにして価値を高めておくことで、購入を検討する方が多くなる可能性があります。
実際に、事故物件に関するアンケート調査でも、「リフォーム・特殊清掃済みであればよい」と回答する人が約半数を占めていました。
ただし、売り出し後に値引き・売れ残りなどが生じると費用が回収できず赤字となります。
6畳〜8畳程度の広さであっても、リフォームは50万円〜100万円程度・特殊清掃は3万円〜10万円程度かかります。
費用倒れのリスクなく、できるだけ手取り額を多くするためにも、次項で解説する専門の不動産買取業者への売却がおすすめです。
特殊清掃の概要については、以下の記事で詳しく解説しています。
専門の不動産買取業者に売却する
事故物件の売却方法として、専門の不動産買取業者に依頼する方法があります。
不動産買取とは、売主が売却を希望する物件を直接買い取る業者です。
買主探しをサポートする「仲介」では売却が難しい物件も、「買取」であれば業者の裁量次第で買い取ってもらえます。
くわえて、事故物件に強い専門の買取業者であれば、高確率かつ高額で売却が可能です。
専門の買取業者は買い取った不動産にリフォーム・入居付けなどをして、付加価値をつけて再販することで収益につなげます。
収益の見込みを買取価格に反映できる分、事故物件であっても高値で買い取ってもらえるのです。
売れ残り・費用倒れのリスクなく、事故物件を高額売却したい方は専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
次項では、事故物件に強い専門の買取業者である弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
事故物件に強い買取業者については、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクなら事故物件を高額売却できる
弊社アルバリンクは訳あり物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。
実際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
そのため、事故物件が建つ土地であっても現状のままでご依頼いただければ、ワンストップで買取が可能です。
弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
事故物件が建つ土地は心理的瑕疵を抱えている分、売却価格を値引きする必要があります。
しかし、事故物件の売却価格を値引きをしても確実に売却できる保証はありません。
リフォーム・解体などで価値を高めても、成約が決まらなければ売主の費用倒れとなってしまいます。
そのため、費用倒れを回避しながらできる限り高額売却するためにも、専門の不動産買取業者への売却が有効です。
専門の買取業者は不動産を運用・再販する技術が長けているため、事故物件でも問題なく買い取ってもらえます。
弊社アルバリンクも、事故物件に強い専門の買取業者です。
独自の活用ノウハウ・再販ルートを駆使した事故物件の高額買取に対応しています。
無料査定・無料相談は随時受け付けておりますので、お気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
