株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
事故物件とは
事故物件とは、過去に「自殺・他殺」「孤独死・事故死」など、心理的瑕疵（かし）があった物件を指しています。
瑕疵とは「欠陥・不備」のことです。
不動産に関する瑕疵の中には、人の死に関わる「心理的欠陥」があり、それがある物件は、不安や抵抗感を生じさせるため、ほどんどの人が住みたいとは思いません。
また、物理的瑕疵がある場合も事故物件と総称します。
物理的瑕疵とは、建物の欠陥や立地条件のことで、雨漏りや害虫被害がある住宅、立地がひどく悪い、再建築不可といった物件が該当します。
こうした物件は暮らすのに向いていないため、一般の個人に売却しようとしても、なかなか売れません。
心理的瑕疵の解釈ですが、そこには明確な基準があるわけではないので、受け手の感情で異なったり、不動産会社の判断に相違があったり、業界では悩ましいワードといわれています。
1.事故物件の告知義務
事故物件の告知義務とは、その物件で人が亡くなったことを買主や借主に告知しなくてはいけない義務のことです。
なぜなら、物件に住む上で、人が亡くなったことを気にする方は多いためです。
実際、弊社が独自に1000人におこなったアンケートでも、70％以上の方が事故物件には住みたくないと回答しています（下記円グラフ参照）。
過去に孤独死や自殺、殺人や災害などで死亡事故があった、火葬場など周辺環境が好ましくない心理的瑕疵などが告知事項に該当します。
なお、人の死に関わる告知事項の告知期間は、賃貸の場合は事故の発生から原則3年間、売買の場合はトラブルの損害額が大きいとの理由で期限は示されず、何年経っても告知義務はなくなりません。
また、記事内の「契約不適合責任が免責される」詳細は後述致しますが、告知義務を怠ると買主から契約解除や損害賠償を請求される恐れがあります。
告知事項は、不動産屋で提示される物件情報の、物件概要欄などで確認することができます。
ただし、ネガティブな内容であるため、目立たないように「告知事項あり」「心理的瑕疵あり」などと記載されていることがほとんどです。
見落とさないように、しっかり確認しましょう。
2.告知義務が生じない事故物件とは
国土交通省のガイドラインでは、以下の2つの死については原則として告知義務が生じないとされています。
- 自然死（老衰、持病による病死など）
- 日常生活の中での不慮の死（転倒事故・誤嚥・入浴中の溺死など）
上記のような亡くなり方は居住用不動産では起こり得るもので、自宅での死因の9割を占めるほど一般的であるからです。
そのため買主・借主の判断への影響は低いとされ、原則として告げなくてもよいとされています。
一方で、告知義務が生じる（事故物件に該当する）代表的なケースは、以下のとおりです。
- 殺人や自殺が発生した物件
- 孤独死などで発見が遅れ、特殊清掃が行われた物件
- 日常的に使用する共用部分で、事件性のある死が発生した物件
前述のように、告知義務が生じる期間について、賃貸借取引はおおむね3年とされていますが、売買取引には期限がありません。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
また、本来は告知義務があったはずの事故物件でも、実際には告知されず見抜けないケースも存在します。
代表的な2つのパターンと、その確認手段を以下にまとめました。
| ケース | 見抜きにくい理由 | 確認手段 |
|---|---|---|
| 賃貸で3年経過する | 経過後は原則として、告知になるため | 契約前に不動産会社へ質問する（3年経過後も、問われた場合は告知する義務が生じる） |
| 売主・貸主が事実を隠す | 不動産会社は照会すれば調査義務を果たしたとみなされるため | 事故物件を見分ける7つの調べ方で事前にリサーチする |
なお、ガイドライン策定以前は、「一度誰かが住めばチャラになる」という発想のもと「事故物件ロンダリング」が横行していたといわれています。
これは、社員やアルバイトが1ヶ月ほどダミー入居し、「前の入居者は無事に退去した」と偽って次の入居者に貸し出す手口です。
ガイドライン策定により判断基準が明確化されたことで、ロンダリングによる告知トラブルは以前より防ぎやすくなったと考えられます。
「事故物件は一度住めば告知義務がなくなる」の真相については、以下の記事で詳しく解説しています。
事故物件を見分ける7つの調べ方
不動産物件の購入は、人生で一度あるかないかの大きな買い物です。
やがて「終の棲家」になり得るからこそ、慎重な判断が求められます。
一方で、すでに住んでいる方の中にも、「もしかしたらこの家、事故物件なのでは……」と不安を抱えている方は少なくありません。
もし購入した物件、あるいは今住んでいる物件が事故物件だと判明したら、不安を抱えたまま住み続けるのは簡単なことではないでしょう。
自分や家族のためにも、これから物件を選ぶ方も、すでに住んでいる方も、事故物件かどうかを正しく把握しておくことが大切です。
事故物件かどうかを見分ける「調べ方」は、以下の7つです（購入前の物件を調べる場合も、所有している物件を調べる場合も同じ方法が活用できます）。
不動産屋に問い合わせる
事故物件かどうかを見分けるオーソドックスな方法は、不動産屋に問い合わせてみることです。
概要を聞いてみたいと思う物件なら、「告知事項はありませんか？」と聞いてみましょう。
すでに物件を所有・居住している方も、購入時に仲介した不動産会社や、物件を管理している不動産会社に同様の質問をすることで、当時の告知内容や周辺の事情を確認できる場合があります。
また、不動産業者間で物件情報を共有するシステム（REINS）上の備考欄に、告知事項が記載されている可能性があります。
不動産会社は事故物件を紹介する場合、告知する義務を負うので、事故物件であれば購入希望者へ伝えなければなりません。
仮に、事故物件であることを知っていながら告げずに売買契約を結んだとしたら、発覚後に買主から解約請求を受けたり、賠償金の支払いが発生したりする場合もあります。
そうしたリスクを負わずに事故物件を売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。
買取業者に売却するのであれば、告知事項を告知しなくても、基本的にペナルティを受けることはありません（「契約不適合責任が免責される」参照）。
弊社も告知義務を気にせず買い取ることができますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）
周辺物件の相場を確認する
近隣エリアの相場感よりも、物件の価格が2～3割以上安いのであれば、事故物件である恐れがあります。
近隣の相場観を調べる主な方法として、以下の2つがあります。
- 不動産情報ライブラリを確認する
- 国土交通省が提供する公的サイト。実際の取引価格や地価公示など、公的データから相場を確認できる
- 不動産ポータルサイトを利用する
- SUUMO等の民間サイト。周辺の売り出し中物件と価格を比較しながら、現在の相場感をつかめる
類似物件と比較して割安感がある好条件の物件は、なんらかの事情があることが考えられます。
心理的瑕疵ではないが、見逃しそうな物理的瑕疵や環境的瑕疵である可能性もあるので、不動産会社に詳細を確認しましょう。
リフォーム個所をチェックする
リフォームされている物件を内見する際、以下のポイントに気を付けてチェックしてみましょう。
- ある一つの部屋だけが綺麗になっている
- リフォーム箇所になんとなく違和感がある
- 異臭がする
お風呂場、居間など特定の部屋だけが「壁紙、床、天井など」が綺麗になっていたり、和室風の部屋にフローリングの床だったり、全体に独特な臭いがする場合は注意しましょう。
それらの部分については、不動産業者にしっかりと確認しておいたほうが安心です。
マンションの名前をチェックする
事故物件は大きな事件だった場合、マンション名を変更していることがあります。
事故物件は名前でネット検索できるので、それを嫌った管理会社やオーナーがマンション名を変えてしまうのです。
このケースは、意外と多く行われている可能性があります。
Googleマップなどで物件の住所を検索し、現在の物件名と違いがないか確認してみましょう。
また、築年数が新しいのに外壁などがリフォームされている場合も注意しましょう。
もしかすると、事故や事件があり、マスコミに大々的に物件の外観を報じられてしまったため、外観を変えた可能性があります。
定期借家になっている
定期借家というのは、「半年・1年」など賃貸の期限が決まっている物件、借りて住める期間が事前に決まっている物件をいいます。
現在は、国のガイドラインで賃貸物件の告知義務は3年と定められています。
ただ、前述した「ロンダリング物件」のように、不動産業者の中には誰かに短期間借りてもらい、その次の借主には告知せずに貸し出す、という独自のルールがまだ存在しています。
ですから、定期借家の場合は念のため、事故物件ではないか不動産業者に確認するようにしましょう。
ネットを利用して調べる
ネットで検索をかけて、対象物件が事故物件かどうかを調べる方法もあります。
事故物件を見分けるネット検索方法は、主に以下の5つです。
| 検索方法 | 提供元 | 概要 | 信憑性 |
|---|---|---|---|
| 大島てるでの検索 | 一般ユーザーの投稿情報 | 全国の事故物件情報を無料で検索できる | △ |
| 不動産ポータルサイトで検索 | 各不動産会社が入稿 | SUUMOやHOME’Sなどで「告知事項あり」で検索できる | ◯ |
| 成仏不動産で検索 | 事故物件専門の不動産会社 | 売買物件ごとの「告知内容・時期」も掲載 | ◯ |
| UR特別募集住宅で確認 | 独立行政法人（UR都市機構） | 入居者の死亡（自然死を含む）があった住宅を、家賃を割り引いて提供する募集制度 | ◎ |
| JKK東京で確認 | 地方住宅供給公社（東京都住宅供給公社） | 孤独死や自死等があった住宅を「特定物件」と明示した上で募集する制度 | ◎ |
なお、大島てるの詳細については、以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：事故物件情報（大島てる）の消し方を解説！消えない場合の対処法も紹介
近隣の住人に聞いてみる
物件の内見が終わったら、周辺の下見がてらに近隣住人に「今度あそこの家に住もうと考えているのですが」と聞いてみましょう。
殺人事件はマスコミが大々的に取り上げるので別として、自殺や発見が遅れた孤独死などは警察が必ず立会うので、近隣の住人は知っている確率が高いです。
もし、見知らぬ土地の住人に尋ねるのは「ちょっとハードルが高い」と感じる人は、近くの古くからありそうな商店の人に聞くとよいでしょう。
事故物件を購入してしまった場合の対処法
慎重に選んだはずなのに、住みはじめてから「この物件は事故物件」と気づいたとき、買主は売主や業者にどのような請求ができるのでしょうか？
事故物件を購入してしまった場合の2つの対処法を解説します。
事故物件を購入してしまった場合の対処法
売買契約の解約を求める
買主が「事故物件だと知っていたら、契約しなかった」と、売主と不動産業者に契約解除を申し出た場合はどうなるのでしょうか？
この場合は、不動産業者が告知義務を果たしていたかどうかで取り扱いが変わります。
売主や不動産業者が心理的瑕疵のあった物件であることを知っていたのに説明しなかった場合、「告知義務違反」として民法に基づいて契約の解約請求ができます。
参照元：e-Gov法令検索「民法第541条・542条・564条」
また、悪質な場合には「不法行為」として損害賠償請求が認められる場合もあります。
売主が瑕疵の事実を知らなかったとしても、知らなかったことに過失が認められれば、不動産業者と同様の責任を負います。
実際に、約7年前に起きた強盗殺人事件を告知せずに売却したとして、神戸地裁は売主に1735万円の支払いを命じる判決を出しています。
参照元：日本経済新聞「殺人事件告げず土地売買 神戸地裁、売り主に賠償命令」
このように、裁判で告知義務違反が認められると、売主や不動産業者は契約解除に応じたり、買主の転居にともなう経費などを負担しなくてはなりません。
売買契約の解約は現実的ではない
心理的瑕疵は個人の価値観によって左右される部分もあり、何を持って心理的瑕疵というのか、判断が難しい面もあります。
そのため、裁判を起こしてまで買主が、売主や不動産業者を訴え、売買契約を解約したというしたという事例はそれほど多くありません。
双方が妥協できる内容の解決策を協議し合意するのが一般的です。
裁判になると、手間や時間、費用がかかり、買主と売主（不動産会社）双方にとって負担になるからです。
通勤や子供の学区、生活利便性などで転居が難しい場合など、「あまり気にならない」のであれば、住み続けるための条件提示（設備など物理的要求）も検討しましょう。
専門の買取業者へ依頼する
「不動産業者や売主を訴えるのに気力やお金を使いたくない、けどやっぱり事故物件に住み続けるのは嫌！」という方は、専門の買取業者に事故物件を直接売却しましょう。
買手がつきにくい事故物件も、専門の買取業者であれば高確率で買い取れます。
買い取れる秘訣を簡潔にご説明すると、買取業者の買取目的は「居住用」ではなく「再販事業用」だからです。
再販事業とは、買い取った不動産に付加価値をつけて再販し、買取金額と再販金額の差額で利益を上げることを指します。
自身の居住用として買い取るわけではないので、買取業者は、事故物件も抵抗感や不安感なく、積極的に買い取れるのです。
弊社アルバリンクでも、事故物件をできる限り適正価格で買い取れるよう対応いたします。
潜在的な価値を見出した適正な価格で事故物件を売却したい方は、ぜひ一度弊社までお問い合わせください。
さらに、買取業者は、売主から「ただ買い取る」だけではありません。
買取業者に売却すれば、売主には大きく3つのメリットがあります。
スピーディーに買い取れる
いつ買手が現れるかわからない事故物件も、買取業者なら最短数日で買い取れます。
前提として、買取業者は売主と1対1で直接取引を行います。
そのため、売主は、事故物件を購入してくれる買手が現れるのを待つ必要がありません。
買取業者の買取金額に納得さえできれば、すぐに事故物件を売却できます。
なお、弊社アルバリンクでは、平均1週間〜1ヶ月の迅速な買取を行っております。
事故物件を早急に手放したい方も、安心してお問い合わせください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
査定金額がすぐにわかる
事故物件を市場に売り出すと、値下げを続けても買手がつかず、最終的にいくらで売却できるのか、全く目途が立たないリスクがあります。
一方、買取業者に相談すれば、すぐに正確な査定金額を提示してもらえます。
専門の買取業者は事故物件の扱いに慣れており、事故物件の査定も数多く行っているためです。
弊社アルバリンクも累計30,000件超の査定実績があり、精度の高い査定額のご提示が可能です。
「まだ買取業者に売却するとは決めていないけど、とりあえず査定金額だけ知りたい」という方のお問い合わせも大歓迎です。
契約不適合責任が免責される
買主が買取業者（宅建業者）であれば、宅建業法40条により、売主の契約不適合責任が免責されます。
契約不適合責任とは、売却後の不動産に、契約書にない不具合や欠陥が見つかった際に、売主に課される責任です。
もし、売却後の不動産にシロアリや雨漏り等、思いがけない欠陥が見つかっても、契約不適合責任が免責されていれば、売主に責任が課されることはありません。
特に築年数が古い不動産等は、建物の基礎部分に思いがけない欠陥が隠れていることも多いため、買取業者に直接売却した方が安心でしょう。
弊社アルバリンクは訳あり物件専門の買取業者であり、欠陥のある物件を扱うノウハウを豊富に持っています。
そのため、築年数が古く、様々な欠陥が潜んでいるような物件であっても、売主様の契約不適合責任を免責した上での買取が可能です。
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なお、契約不適合責任についてより詳しく知りたい方は下記の記事もご確認ください。
事故物件を買取した弊社の事例
弊社アルバリンクは訳アリ物件専門の不動産買取業者として、全国の事故物件を積極的に買い取っております。
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初めてのことですし不動産売買なのでわからないことだらけです。
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依頼から登記含めて全てやっていただき（売主の私は謄本と準備だけ手配）、それを含めて決済まで僅か1ヶ月と9日でした。
こちらの意向もご理解いただき価格も満足でした。
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その結果、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
事故物件をトラブルのリスクを最小限に抑えながらスムーズに売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
まとめ
本記事では、事故物件の購入者・居住者・所有者に向けて、事故物件の見分け方と対処法を解説しました。
この記事を参考に、読者の皆さんが、不動産購入前に事故物件であるか否かを見抜ければ幸いです。
とはいえ、事故物件を既に購入してしまった方もいるでしょう。
しかし、ご安心ください。
事故物件を購入してしまったあとでも、契約解除や売主に損害賠償請求をおこなえる場合もあります。
ただし、契約解除や損害賠償請求には時間や労力がかかります。
また、事故物件を売却する側に回った際は告知義務を怠ると、今度はご自身が買主から契約解除や賠償請求を受けるリスクを負います。
ですから、事故物件をなるべく時間や労力をかけずに手放したいのであれば、専門の買取業者に売却してしまうのが賢明です。
特に弊社アルバリンクは訳アリ物件専門の買取業者ですから、事故物件も買取実績も豊富にあります。
実際、事故物件をはじめ、訳アリ物件を専門に買い取る業者として、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
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