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自殺による事故物件の売却方法は?賃貸にする費用など詳しく解説!

自殺による事故物件の売却方法は?賃貸にする費用など詳しく解説!事故物件

総務省が発表した「2020年国勢調査人口速報集計」によると、日本の総人口は1億2622万7000人と2015年の調査時点と比べて約86万人減少しています。

人口減少

一方、世帯数においては2015年に比べると4.2%増加(約227万世帯増加)し、5572万世帯となっているのです。

人口が減っているのに世帯数だけが増えており、世帯を構成する人員は平均2.27人と減少傾向が続いています。

世帯人数減少

昭和時代には多くの世帯が大家族であったのですが、昭和終わりから平成・令和に掛けては時代の風潮からか2世帯以上同居はほぼなくなり、世帯人員の減少が顕著に進みました。

その中でも、一人暮らしをする世帯数が多くなり、今や単身世帯は総世帯数の約35%を占めています。

特に人口が多い東京などの都心部や、若者が都会へ出ていくことで急速に過疎化が進む田舎などで増えているのです。

このような単身世帯では、万が一事故や事件が起きたとき、第三者の発見が遅れてしまうことがあります。

特に、社会的なつながりに乏しく近所付き合いが殆どない都会においては、中高年から高齢者の孤独死の件数が増え続けており、喫緊で解決しなければならない社会問題となっています。

では、経営するアパートが孤独死や自殺などにより「事故物件」なってしまったら、どのような対応が適切なのでしょうか?

また、事故物件とは本質的にどのようなものであるのか?について解説します。

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事故物件とは

事故物件とは

事故物件とは、一般的に事件(傷害致死、殺人、自殺)や事故(火災・孤独死)が起き、死者や死亡者が出た物件を指します。

つまり、以前の居住者が自宅内、若しくはマンションなどであれば共用部分などで、上記が原因で死亡した経歴がある物件のことを言うのです。

事故物件

一見、部屋自体の設備や内装など物理的な住み心地には問題ないものの、事件や事故の現場になったという心理的な負担(=瑕疵ともいいます)が大きく、多くの人には居住を敬遠される物件となってしまいます。

従来、このような経歴のある物件を、売却や賃貸する場合の告知義務は曖昧であり、そもそも事故物件の定義すら明確に定まっていませんでした。

しかし、2021年5月に国土交通省が初めて事故物件に関する告知について義務化し、ガイドラインを制定しました

国土交通省が、事故物件を売買・賃貸する場合の告知義務について言及したことにより、長年曖昧な状況であった人の死が起きた物件についての判断基準が明確化されています。

仮に、経営しているアパートの一室が事故物件となってしまった後に、新たな入居者を招くにはさまざまな対策が必要です。

賃料の値下げ、敷金礼金などの初期費用を下げる、リフォームをするなどです。

事故物件による心理的な瑕疵を和らげるには、入居者の費用負担を減らすことやリフォームで新築同様に内装等を仕上げるなど、”入居者にメリットを提供する”ことでカバーするしかありません。

尚、これらは大家さんの負担となるので、大家さんとしてはデメリットです。

しかし、賃料が全く入らないよりは経営的にはメリットであることと、賃貸住居での告知期間は3年と時限的な措置であることから、早めに策を施し風評被害等も払拭しておくのがよいでしょう。

入居者が決まりにくい事故物件とは

事故物件となってしまった後に、入居者が決まりにくい物件とはどんな状況でしょうか。

1.風評被害が広まってしまった

まずは、風評被害が広まってしまった物件です。

殺人事件が起き、その物件が大々的にテレビや新聞で報じられてしまった場合です。

風評被害

物件自体に悪いイメージ付いてしまうと、その後に入居者が決まるには時間が掛かります。

2.家賃にお得感がない

次に、家賃の値下げ幅にお得感がない場合です。

事故物件をわざわざ借りるのであれば、相当なお得感がないとなかなか入居者は決まりません。

したがって、相場より相当安い金額まで思い切った値下げが必要です。

3.そもそも賃貸需要が少ないエリア

最後に、そもそも賃貸需要が少ない地域である場合です。

需要が少ない

駅から遠い、最寄り駅までバス便エリアなどであれば賃貸需要がそもそも少なく、事故物件となってしまえば入居者は余計に決まりづらい状況になります。

仮に、賃料を安くしたとしても元々安いエリアであるので、割安感を与えることが難しいのです。

自殺による事故物件を賃貸するには

自殺による事故物件を賃貸するには

では、自殺による事故物件を賃貸するには、どのような対策を講じればよいのでしょうか。

1.特殊清掃を取り入れる

まずは、特殊清掃を取り入れることです。

特殊清掃とは、通常のハウスクリーニングとは違い、主に自殺や孤独死などの変死体があった室内を、元通りに清掃することです。

自殺などの場合、発見が遅れると遺体の腐敗や腐乱により、強烈な臭いやハエ等の虫が湧き、遺体から流れ出た体液や血液にて畳などの床材などへのダメージが酷い場合があります。

このようなときに、室内の原状回復をするのが特殊清掃です。

特殊清掃

尚、遺体を発見した場合はまず警察へ通報し、事件性の有無などの現場検証をした後に清掃作業に掛かります。

主な作業は、室内残置物の撤去・処理、死臭や腐乱臭などの消臭、感染予防のための消毒、ハエ等の害虫駆除、室内の原状回復工事などになります。

特殊清掃する業者は、緊急性の高さから24時間営業の業者が多いです。

特殊清掃にかかる費用

特殊清掃には、専門的な技術とノウハウが必要であり、作業工程が増えるほど料金が割高になる傾向があります

 

特殊清掃の費用の内訳
  • 作業費
  • 人件費
  • 回収運搬費
  • 廃棄物処分費

特殊清掃の費用は、孤独死が起きた現場が部屋内のどの場所か、死後何日経過し遺体の状況はどうか、死臭などの臭いやハエなどの害虫の状況、残置物の除去量により変わってきます。

ここでは、和室部屋での一般的な特殊清掃の料金を紹介します(※料金は特殊清掃業者により異なります)。

和室部屋での特殊清掃の料金
作業人件費(1名あたり)25,000円~
床上下の清掃30,000円~100,000円(床上下の状況により料金が変わる)
畳の撤去(1枚あたり)4,000円~
汚染畳の撤去10,000円~
汚染した布団の撤去10,000円前後
除菌剤の散布15,000円~35,000円
オゾン脱臭・消臭(1日あたり)30,000円~50,000円
汚染箇所の解体100,000円前後(解体範囲による)
床下脱臭処理100,000円前後(脱臭処理の範囲による)
クロス剥がし50,000円前後(作業範囲による)
臭気分析(1回)120,000円(検査結果のデータ納期目安:2週間)

※参照元:MIND

上記により、仮に1Kタイプの和室アパートで特殊清掃を行う場合の料金は、40万円前後が目安になります。

尚、特殊清掃では室内を綺麗にすることも重要なのですが、室内の臭気を取り除くことがもっと重要です。

孤独死現場での特殊清掃では、汚染物質の清掃後は死臭の除去に大きく費用が掛かります。

死臭の除去には、主にオゾン脱臭機が使用されます。

ちなみに、オゾン(=O₃)は酸化分子に原子が1個余分に結合しているので、非常に不安定な状態の物質です。

この不安定な状態により酸素原子は、周囲に菌や悪臭物質があればくっついて安定した物質になろうとします。

この性質をうまく利用しているのが、オゾン脱臭となります。

オゾン脱臭は、壁や床などに染み付いた嫌な臭いなど、幅広い悪臭を脱臭する効果があるのです。

その後、臭気が部屋内に残っていないかを確認するために、臭気分析(ガスクロマトグラフ質量分析)するケースもあります。尚、臭気分析の結果が出るには、2週間程度必要です。

以上、特殊清掃においては、臭気処理に最も手間と費用が掛かります。

なぜなら、人間は臭いに敏感であるからです。

特殊清掃

いくら事故物件にお得感があって居住したいと思っても、臭いが残っていては心理的な負担はなくとも不快感が高まり、居住することは難しくなります。

2.リフォームを取り入れる

特殊清掃が完了したら、次はリフォームです。

リフォームは、自殺や孤独死が起きた状況により必要の有無を判断します。

例えば、床や畳が大きく損傷しているような場合には、部屋全体のフォローリングの張替えや畳の交換、クロスの交換などのリフォーム工事が必要になります。

尚、リフォーム業者の中には、事故物件を敬遠する業者もいるのです。

よって、リフォームを行う前にリフォーム業者には、事故物件であることを伝えます。

リフォームにかかる費用

ここでは、リフォームに掛かる一般的な費用について紹介します。

一般的に事故物件のリフォームは、事故があった痕跡を一切なくすための工事であるので、大掛かりになるケースが多いです。

反対に、フローリングの一部張替えやクロスの一部張替えなど部分的な工事となると、事故があった痕跡がなんとなく残るような感じになり、後の入居者にとっては徐々に心理的な負担になるケースもあります

よって、事故物件のリフォームには、多額の費用が掛かることを覚悟しなければなりません。

リフォーム工事個所リフォーム費用の相場価格
フローリングの張替え(1㎡あたり)4,000円~5,000円(フローリングのグレードによる)
畳の交換(1畳あたり)10,000円前後
クロスの張替え(1㎡あたり)2,000円~3,000円(クロスのグレードによる)
ユニットバスの交換200万円前後
トイレの交換50万円前後

例えば、10畳のリビングでのフローリングの交換費用は8万円前後クロスの張替えでは20万円前後が相場になります。また、和室6畳での畳交換であれば、6万円前後です。

リフォーム

更に、水回りの交換では一式の設備の入れ替えや配管接続などの工事、撤去した設備の処分費用や、工事自体に日数や人員が必要になるために、費用が高額になるケースがあります。

よって、事故物件でリフォームを依頼する場合には、必ず複数社に見積もりを依頼し、見積もり以外の追加工事有無の確認と、追加があった場合の想定料金などを事前にリフォーム工事業者に聞いておきましょう。

リフォーム工事は、その後の追加費用等の請求でトラブルになるケースが多くあるので、業者とのギャップが起きないように注意します。

自殺による事故物件は隠しておくことができるのか

自殺による事故物件は隠しておくことができるのか

自殺が原因により事故物件となってしまった場合、その事実を隠しておくことはできません

大家さんとしては、事故物件は大きなリスクです。

大規模なリフォームで多額の金額を掛けたからには、隠しておきたいと思うかもしれませんが、現在では国土交通省からのガイドラインにより告知義務があるのです。

では、告知はいつまで行う必要があるのでしょうか?

告知はいつまで行わなければいけないのか

では、事故物件の告知はいつまで行わなければならないのでしょうか?結論からいうと、賃貸と分譲で告知が必要な期間が異なっているのです。

まず賃貸住居の場合、事故の発生から3年間は告知する義務があります

つまり、3年を経過するまで大家さんは新たな賃貸借契約を結ぶ際に、事故の内容を告知する必要があるのです。

よって、事故物件となり4年目を迎えたあとに募集する入居者には、事故物件があったという事実を伝える義務はなくなります。

では、賃貸住居でなぜ3年の告知期間が設けられたかには、過去の裁判による判例が影響しているのです。

判例では、事案発生後相当な期間が経過している場合の住み心地や居住性に関して、いつまで事案の存在を告げるべきかについて言及しています。

例えば、事案発生後に第3者である別の賃借人が居住することで、徐々に事案が希薄化するという判例があるのです。

また、別の判例では賃貸不可期間が1年であり、賃料に影響が出る期間が2年であるとしています。

これにより、事案発生から3年相当の期間経過すれば、賃料に影響ある期間や事象自体が希薄化しているので、告知する義務はないと定義されているのです。

賃貸住居の場合、入居者の居住区間は数年と短いケースが多く、また入居者の住み替えは容易であることから、このような期限が設けられています。

ちなみに分譲住宅では、告知期間に制限はありません

買主は、長期間居住の快適性や住み心地の良さを求めて、購入するのが一般的です。

仮に、不動産会社や売主が心理的瑕疵を疑われるような事案を故意に買主に告げずに売買契約を行い、その後事実関係が判明するとトラブルに発展するケースもあります。

告知義務

売買契約は賃貸借契約と異なり、契約金額が高額であることや容易に住み替えができないことから、トラブルを防ぐためにも事故物件である告知を行う必要があるのです

自殺による事故物件を売却するには

自殺による事故物件を売却するには

事故物件には、もう住めないと思ったとき、一刻も早く売却したいものです。

しかし、事故物件の売却は自らが嫌悪感を抱くくらいであるので、第三者への売却は基本ハードルが高くなります。

一般的には、周辺相場より相当割安にしなければ買主は現れないと思ったほうがよいでしょう

では、自殺による事故物件を売却するには、どのような方法があるのでしょうか?

1.仲介を依頼する

まずは、一般のユーザーへの売却を目指し、不動産会社の仲介で売却する方法です。

売却の流れや方法は、基本通常の売却物件と同様になり、査定~売り出し~契約~引き渡しまでの一連の手続きに変わりはありません。

問題は、事故物件であることによる物件としてのマイナス要素が大きすぎることです

また、契約前には事故物件であることを告知しなければなりません。

告知事項の主な内容は、いつどこで起きたかです。

事故が発生した時期と、事故があった具体的な場所を伝えます。

また、これは告知事項ではないのですが、事故後にどのような対処をしているかも伝えておきます。

例えば、”浴室内で事故が起きた後、ユニットバス全体の交換をした””リビングで事故が起きた後フローリングと壁紙を全て交換した”などです。

尚、マンションの場合は共用部のエレベーター・廊下・非常階段などで起きた事故も告知事項となるので、注意が必要です。

2.専門業者に依頼する

次に、専門業者への依頼です。これは、一般的には買取りになります。

事故物件の買取は、不動産会社によっては断られてしまうケースもあります

しかし、不動産会社の中には事故物件を専門で買い取る業者があるのです。

専門業者に依頼

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専門業者に依頼することで、買取りのみならず、特殊清掃業者の手配や遺品整理、残置物の撤去などを行う業者もあります。

尚、買取りの場合は仲介での売却時の概ね7割程度になるケースが殆どです。

事故物件であることで、もともと割安になっているところ、更に買取りを行うことで相場より相当割安になってしまいます

よって、住宅ローンが残っている場合は、「残額>買取り価格」にならないよう注意が必要です。

仮に、買取り後に残ったローンを手持ち金で返済できれば問題ありませんが、手持ち金でのローン完済ができない場合は、買取りができないので要注意です。

まとめ

賃貸住居の居室内で不幸ながら自殺が起き事故物件となってしまった場合、大家さんのその後の対処が重要となります。

特殊清掃やリフォームは多額の投資となり、賃料を値下げすることで損害は大きくなりますが、長い目で賃貸経営を考慮すると損害は最小限に留めることがポイントです。

大家さんにとって事故物件になることは、賃貸経営上のリスクでしかありません

大家さんは居室内で事故が起きないように、日頃から入居者とコミュニケーションを取っておくことや、経営を管理会社任せにしないこと、また事故物件専用の保険に加入しておくことなどで、リスク低減できる可能性もあります。

事故物件は、かなり特殊な事例になりますが、身近で起きる可能性は十分あります。

賃貸経営を行うのであれば、事故物件になるリスクに対して、迅速な対応ができるよう備えておかなければなりません。

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