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事故物件が安い理由は?価格相場や探し方を徹底解説!

事故物件が安い理由は?価格相場や探し方を徹底解説!事故物件

賃貸や物件の購入を考え、物件を探している時に「心理的瑕疵有り」などの文章が、項目欄が書かれている物件を見たことがある人もいるのではないでしょうか。

心理的瑕疵と書かれている物件の多くは、いわゆる事故物件と呼ばれる物件であり、過去に物件内などで人が亡くなったことがある物件のことを指します。

このような事故物件に抵抗のある人も多いと思いますが、他の物件の比較しても家賃や、物件価格が安いというメリットがあります。

しかし、なぜ事故物件の価格は他の物件と比較して安いのでしょうか。

今回は事故物件の安さの秘密と、事故物件の探し方について解説していきましょう。

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事故物件とは

事故物件は一般的に、対象の物件内のどこかで人が亡くなったことがある物件のことを指します。

寿命や病気などの自然死や病死は該当せず、主に自殺や殺人、火災事故などによって人が亡くなると事故物件になります。

事故物件とは

事故物件に該当すると、物件の契約希望者に対して告知事項が発生し、事件や事故の詳細について告知する必要があります。

しかし、今まで事故物件には明確な定義が存在せず、「過去に自殺があったことを、物件の契約者に告知しなかった」、「過去に自然死があったことを契約者が知って、不動産会社を訴えた」などの紛争問題に発展することが度々起こりました。

このような事態を重く見た国土交通省が、令和3年10月に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました。

このガイドラインによると、事故物件の定義が下記のようになっています。

告げなくてもよい場合

・老衰や持病による自然死
・階段からの転落死や入浴中の溺死や転落事故のような、日常生活の中で生じた不慮の事故によるもの

告げる必要がある場合

・自殺や殺人事件が起きた場合
・日常生活以外で生じた事故による事故死

その他

告知事項に該当しない自然死などの場合でも、特殊清掃等が行われた場合は、同様に告知する必要がある。
参照元:宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

今まで告知に関する定義がこのように決まり、告知に関する期間も、対象の死が発覚しておおむね3年間と決まりました。
事故物件の告知義務
つまり、自殺や殺人事件が起きた物件であっても、居住者の死から3年経てば告知義務が無くなるので、事故物件と認定されている期間は3年しかありません。
ガイドラインによると、

本ガイドラインはあくまで、現時点で妥当と考えられる一般的な基準であり、将来においては、本ガイドラインで示した基準が妥当しなくなる可能性も想定される。
引用元:宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン                

と書かれているので、今後もガイドラインの変更がされる可能性もあります。
しかし、今回のガイドラインによって、不明瞭だった事故物件の定義が定まったことによる影響は大きく、今まで事故物件扱いされていた物件が事故物件に該当されなくなるケースも出てくるでしょう。
そのため、一時的に事故物件の数が少なくなることが予想されるので、あえて事故物件を探している人にとっては、探しにくくなるかもしれません。

事故物件の価格相場

事故物件の価格相場

事故物件とそれ以外の物件では、物件相場がどのくらい違うのか気になる人も多いでしょう。

一般的に事故物件は安いと言われますが、どのくらい安くなっているのかは物件所有者や、仲介を行っている不動産会社が決めるため、一概には言えません。

そこで、少しでも安い事故物件に住むための事故物件の見分け方について紹介していきましょう。

事故物件に少しでも安く住むには

事故物件の価格は安くなりますが、そもそもなぜ安くなるのでしょうか。

その理由は、消費者は興味を持った物件が事故物件と知ると、多くの人は住みたくないと感じて、契約を断られるケースが多いことが要因となっています

契約希望者が少なくなるということは、物件所有者にとっても、仲介している不動産会社にとっても良いことではありません。

そのため、通常の相場よりも安くして、少しでも契約希望者を増やす必要が出てきます

どのくらい価格を下げるかは地域や不動産会社によって違いはありますが、主に事故物件になった経緯や、その影響範囲によって価格の下げ幅を決めます。

例えば、自殺や孤独死など一般的に起こりえる死因なら、相場の10%~30%ほど下げる場合が多いです。

しかし、世間的に注目を浴びた重大事件となると、普通の事故物件よりもさらに敬遠されると予想されるので、相場の30%以上下げる場合もあります。

大きな事件の事故物件

このように、事故物件の経緯や不動産会社の選択次第で、事故物件の価格は決まっていきます。

事故物件は全て相場よりも安くなると思いがちですが、中には事故物件であっても、価格が下げられていない物件もあるので注意が必要です。

少しでも安い事故物件を探す際は、事故物件と同じ規模の物件と価格を比較して、どのくらい安くなっているのかを計算してみるといいでしょう。

似たような物件が無い場合は、管理している不動産会社にどの程度価格が安くなっているかを直接問いただすのも、一つの手です。

賃貸物件の場合は、契約更新の際に家賃の値上げをされる可能性もあるので、ずっと安い家賃で住み続けられるかは分かりません

それでも更新までの間は安く住めることは確実なので、更新の際に値上げされることもあると割り切って住みましょう。

事故物件を見つけるには

事故物件を見つけるには

事故物件は絶対数が少ないため、足を使って探すのは限界があります。

しかし、インターネットなどが発展した結果、昔よりも事故物件が探しやすくなり、「大島てる」のようなサイトなどにより、事故物件の知名度も大幅に上がってきています。

そこで、事故物件の探し方について、詳しく紹介していきましょう。

1.不動産業者に確認する

最初に紹介するのは不動産業者に直接確認する方法です。

不動産業者では表に出ていない物件情報を持っていることが多く、これから表に出る物件なども紹介してくれることもあります。

事故物件は特殊清掃等で、表に情報が出てくるのに時間がかかることもあるため、表に出る前に物件情報を得ることが出来るというのは強みになるでしょう。

また、事故物件を専門に取り扱っている不動産業者もいるので、事故物件探しは専門の不動産業者に相談すると探しやすくなります。

告知事項あり

昨今のコロナの影響によって、直接店舗に足を運ばなくてもオンラインやリモートを使って、物件相談を出来るシステムを導入している企業が増えてきています。

2.インターネットを利用して探す

コロナの影響もあり、実際に店舗へ行くよりもインターネットの不動産サイトを利用して、物件探しをする人が多くなっています。

LIFULL HOME’S」や「SUUMO」などの大手不動産サイト内で、「心理的瑕疵」、「訳アリ物件」などで検索することで事故物件を探すことが出来ます。

訳アリ物件検索

また、不動産サイト以外でも、不動産業者が自社ホームページで事故物件を募集していることもあるので、事故物件を専門に取り扱っている不動産業者を探して、ホームページをチェックしてみてもいいでしょう。

しかし、直接不動産業者に相談する場合とは異なり、表に出ていない物件については調べることが出来ません。

もし、インターネットで探してみて、自分の条件に合う物件が見つからなかった場合は、素直に不動産業者に相談したほうがいいでしょう。

3.告知事項ありで検索をかける

インターネットを利用して事故物件を探すのなら、「告知事項あり」で検索をかけるのも方法の一つです。

このように告知事項には4つの種類があります。

しかし、告知事項があると言っても、すべてが事故物件である訳では無いので注意が必要です。

1.心理的瑕疵

心理的瑕疵は前述したように、事件や自殺によって人が亡くなったことがある物件になります。

人が亡くなったことがあるという事実は、契約希望者にとって、契約するかどうかの判断を大きく左右する問題であるとされるため、契約希望者には必ず告知されます。

心理的瑕疵

この告知を不動産業者が怠ったことによる紛争問題は多く起きていましたが、ガイドラインが策定されてからは紛争は少なくなると思われます。

2.物理的瑕疵

物理的瑕疵は、住宅自体に何か問題がある場合に告知される瑕疵になります。


・シロアリなどによって柱に腐食がある
・地中に埋蔵物が埋まっている
・天井から水漏れしている

物理的瑕疵がある物件の場合は、事故物件とは異なり、瑕疵の修復が可能です。

物理的瑕疵

安い金額で物理的瑕疵のある物件を購入して、自分で修復することが出来れば、お得な金額で良い物件を手に入れることが出来るでしょう。

3.環境的瑕疵

環境的瑕疵は物件自体には問題が無いものの、物件周辺の環境に問題がある場合に瑕疵として認められることがあります。


・物件近くに反社会的勢力の事務所がある
・物件近くにある工場から、異臭や騒音がする
・物件の目の前に墓地や葬儀場がある
心理的瑕疵は過去に起こったことに対しての問題であり、環境的瑕疵は現在進行形で続いている問題という違いがあります。

環境的瑕疵

4.法律的瑕疵

法律的瑕疵は、いわゆる違法建築物と呼ばれる物件であり、建築基準法などの法律に抵触している物件にあたります。


・マンションの消防設備が整っていない
・市街化調整区域に建っている物件
・接道義務を果たしていない物件

築年数が比較的浅い物件なら、法律的瑕疵にあたる物件はほとんどありませんが、築年数が古い物件になればなるほど法律的瑕疵がある確率が高くなります。

賃貸物件を探すのなら法律的瑕疵はあまり問題になりませんが、物件の購入を考えている場合は法律的瑕疵には気を付けなければいけません。

法律的瑕疵

法律的瑕疵の中には再建築不可となっている物件も多いので、将来的に再建築やリフォームを考えているのなら、どのような法律的瑕疵があるのかをしっかりと調べておく必要があるでしょう。

事故物件の居住による影響

事故物件に居住すると、何か悪い影響があるのではないかと不安になる人もいるのではないでしょうか。

過去に人が亡くなったと聞くと、心霊現象などが起こるのではないかと考える人もいるでしょう。

確かに人が亡くなると、縁起が悪いと感じてしまい、無意識に嫌悪感を抱いてしまうものです。

そこで最後に、事故物件に住んだことによる影響について、解説していきましょう。

1.影響なしが多数

結論から言いますと、事故物件に住んで何らかの影響を受けたという人は少数です。

住み始めて最初の頃は、過去に起きた事象に対して不安になり、ストレスを感じる人もいるでしょう。

そのストレスによって体調を崩す場合もありますが、それは幽霊などではなく、ストレスが原因になります。

もちろん、本当に原因不明の何かが起きる可能性はあるかもしれませんが、そういった体験をした人はほとんどいません。

心霊現象よりも、現実問題として周辺住人から、奇異の目で見られる可能性があります。

特に重大事件が発生した物件に住むときは、全国的に住所が知られている可能性があるので、不審な手紙が届くことや、近所の人たちと上手く馴染めなくなることもあるでしょう。

このようなリスクがある物件は事故物件の中でも一握りなので、そこまで心配する必要はありませんが、気になるなら物件を探すときに、周辺住人から話を聞いてみてから判断するのもいいでしょう。

2.気になる場合にはお祓いや盛り塩を

もし心霊現象のことで不安を感じるのなら、お祓いを依頼したり、盛り塩をするといいでしょう。

実際に効果があるかは分かりませんが、精神的に楽になるのは間違いありません。

気になる場合にはお祓いや盛り塩を

お祓いは神道に関わる儀式ではありますが、現在では寺と神社の両方で行うことが出来ます。

料金は依頼する寺や神社によって変わりますが、例えば厄除けで有名な川崎大師の場合は5,000円~となっています。

他の寺や神社でも、数千円程度でお祓いを受けられるところがほとんどなので、気軽に依頼してみるといいでしょう。

まとめ

近年、テレビなどのメディアで事故物件が取り上げられることが多くなり、価格の安さから、あえて事故物件に住むという人が増えてきました。

価格の安さは魅力的ではありますが、相場よりどのくらい安くなるかは、物件所有者や不動産会社の意向に大きく左右されるので注意が必要です。

事故物件の数は通常の物件と比較して、圧倒的に少ないため、不動産業者に相談すると同時に、インターネットを使って常に情報収集をすると事故物件を探しやすくなるでしょう。

しかし、事故物件に住むことで、悪影響を受ける可能性は少ないですが0ではありません。

これから事故物件に住みたいと考える人は、対象物件の近所の人から物件の評判を聞くなどをしてから、契約するかどうかを検討するようにしましょう。

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