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田舎の土地を売却する方法4選
田舎の土地を売却する方法には、主に以下の4種類があります。
- 一般の不動産仲介で個人の買手に売り出す
- 専門の不動産買取業者に売却依頼をする
- 空き家バンクに登録する
- 隣地所有者に売却の打診をする
それぞれの売却方法ごとに特徴は異なるため、自分が所有している田舎の土地に合った方法を選択することがポイントです。
ここでは、4つの売却方法の特徴とどのような人が向いているのかについて詳しく解説します。
一般の不動産仲介で個人の買手に売り出す
仲介とは、不動産仲介業者に探してもらった一般の買手に不動産を売却する方法です。無事に成約が決まった際には不動産仲介業者に仲介手数料を支払う必要がありますが、市場相場に近い価格で売却できる可能性がある点がメリットです。
ただし、不動産仲介業者に田舎の土地の仲介を依頼したとしても、必ず売却できるとは限りません。
公益財団法人東日本不動産流通機構の「首都圏不動産流通市場の動向（2022年度）」によると、土地の成約にいたる平均日数は78.9日です。しかし田舎の土地のように需要が低い不動産を購入したいと考える一般の買手はそれほど多くはないため、いつまでも売れ残ってしまう恐れがある点は覚悟しておく必要があるでしょう。
田舎とはいえ主要市街地まで車で15分圏内など立地条件がよい、正方形や長方形など土地の形状が使いやすいといった条件を備えている土地であれば、仲介で売却できる可能性はあります。
専門の不動産買取業者に売却依頼をする
買取とは、所有している不動産を専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらう売却方法です。
仲介とは異なり買手を探す手間や時間が省ける分、数日～数週間で売却できるメリットがあります。また、専門の不動産買取業者には買い取った田舎の土地を活用して収益を上げるノウハウがあるため、適正価格で売却できる点もメリットのひとつです。買取に際して仲介手数料もかかりません。
買取の場合、仲介よりも売却価格が安くなってしまう点はデメリットといえます。しかし主要市街地までの距離が遠い、土地が三角形や旗竿状など整形地ではない田舎の土地でも確実に買い取ってもらえるので、仲介では買手を見つけるのが困難な場合におすすめの売却方法です。
空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、地方自治体が提供している空き家のマッチングサービスのことです。売りたいと考えている田舎の空き家が、空き家バンクを運営している自治体の管轄エリアにある場合に無料で利用できます。
ただし、空き家バンクの利用時に自治体がサポートしてくれるのは、あくまでも空き家の所有者と購入希望者とのマッチングに限ります。内覧対応や売買契約など不動産売買に関わるやりとりは当事者間で行わなければならないため、売却価格や契約内容などを巡ってトラブルが発生しやすい点に注意が必要です。
そもそも空き家バンクのサービス自体が民間に広く浸透しているとはいえず、利用者数もそこまで多くはありません。空き家バンクに登録しても問い合わせがまったくないケースも多く、田舎の土地を早期売却したい方にはあまりおすすめできない売却方法です。
田舎の土地をとにかく早く売りたい方は、前述のように専門の不動産買取業者に依頼するとよいでしょう。
空き家バンクに関しては、以下の記事で詳しく解説しています。併せてご参照ください。
隣地所有者に売却の打診をする
田舎の土地を一般の買手に売却するのは難しいものの、隣地の方であれば購入してくれる可能性があります。隣地の方が隣の土地を購入すると、自身の敷地を広げられて使い勝手がよくなるメリットがあるためです。たとえば「敷地内に子ども夫婦の家を建てたい」「駐車場スペースを広げたい」などと考えている場合には、前向きに購入を検討してくれるでしょう。
ただし、まったく付き合いのない隣地の方に「土地を購入してもらえないだろうか」と打診しても話を聞いてもらえないどころか、関係性が悪化する恐れがある点に注意が必要です。
また売りたい気持ちを前面に押し出しすぎると足元を見られて安い価格で売却せざるを得ない状況に陥ることもあるため、田舎の土地を少しでも高く売りたいと考えている方にはあまりおすすめできません。
田舎の土地を売れやすくする4つのコツ
ここまで、田舎の土地を売却する4つの方法の特徴についてそれぞれ解説してきました。田舎の土地を少しでもスムーズに売却したいのであれば、以下4つのコツも押さえておきましょう。
- 価格設定を見直す
- 売却スケジュールに余裕を持っておく
- 古家の解体は慎重に行う
- 複数の不動産業者に相談しておく
ここでは、田舎の土地を売れやすくする4つのコツをご紹介します。
価格設定を見直す
田舎の土地を売り出してもなかなか買手が見つからない場合には、売り出し価格を見直す方法が有効です。相場よりも売り出し価格を下げることで、購入希望者からの問い合わせが増える可能性があります。
ただしそもそも田舎で土地を探している方の数は少なく、成約事例もそこまで多いわけではないので、どのくらい価格を下げたら売却できるのかは一概にはいえません。たとえば買手の需要がまったくない地域において売り出し価格を相場の50％ほどに設定したとしても、売却するのは難しいでしょう。
なお、不動産買取の場合には専門の不動産買取業者が提示してきた金額で確実に売却可能です。田舎の土地を早く売りたい場合には、不動産仲介業者だけでなく不動産買取業者にも査定を依頼しておくとよいでしょう。
売却スケジュールに余裕を持っておく
前述のように、田舎の土地を売りに出してもすぐに買手が見つかるとは限りません。ケースによっては、数年単位で売れ残ることも珍しくはない点に注意が必要です。
そのため、田舎の土地を売却する際には余裕を持ったスケジュールを立てることをおすすめします。一般的に、不動産を売却するには3～6か月ほどの期間がかかるといわれています。3か月が経っても買手が現れない場合には、一度売り出し価格を見直すとよいでしょう。
相続税の納付資金を確保したいなど田舎の土地を早く売却したい事情がある場合には、やはり専門の不動産買取業者に相談することをおすすめします。専門の不動産買取業者に依頼すれば、数日から数週間で田舎の土地の現金化が可能です。
古家の解体は慎重に行う
古家が建っている田舎の土地を売却するにあたって不動産仲介業者から解体を勧められることがありますが、むやみに解体するのはおすすめできません。
たしかに都市部など需要の高いエリアにおいては、古家を解体して更地の状態で売り出したほうが早く買手が見つかることがあります。買手にとっては古家を解体する手間や費用をかけずに済むメリットがあるためです。
しかし田舎の土地の場合には、更地にしても需要が増えるとはいえません。解体しても土地が売れなかった際には、100万円以上にのぼる解体費用がそのまま赤字としてのしかかってしまいます。また、高額な解体費用をかけても土地が二束三文の値段でしか売れなかったときには結局損をしてしまいかねません。
古家の解体を検討する際には、「更地にしたら需要は増えるか」「土地の売却金額で解体費用を回収できそうか」を考えることがポイントです。
なお、不動産買取の場合は古家が建っている状態でも売却可能です。弊社AlbaLink（アルバリンク）でも古家ごと田舎の土地を買い取っておりますので、解体費用をかけずに田舎の土地を売却したい方はお気軽にお問い合わせください。
また、古家付き土地をそのままの状態で売却したい方は、以下の記事も併せて参考にしてください。
複数の不動産業者に相談しておく
田舎の土地を売却する際には、複数の不動産業者に相談することも重要です。
じつは不動産業者によって、得意とするエリアや物件種別などは異なります。田舎の土地を売りたい場合には、「土地の売買実績が豊富」かつ「土地の所在地における不動産事情に詳しい」不動産業者に相談しましょう。
また、不動産を売却する際にはまず不動産業者に査定を依頼して査定価格を提示してもらう形が一般的ですが、査定価格は不動産業者ごとに異なる点に注意が必要です。
査定価格は不動産業者が3か月ほどで売却できると見込んで算出した金額であり、売り出し価格を設定するための重要なものです。
しかし査定価格が相場とかけ離れている場合は、たとえその価格で売りに出したとしても買主がなかなか見つからない可能性があるでしょう。一方、相場よりも売り出し金額が安い場合は早期売却が期待できますが、結果的に損をしてしまいかねません。
不動産を適正価格で売却するためには、この金額であれば確実に売れるという相場を把握することが重要です。より正確な相場をつかむためにも、1社ではなく複数の不動産業者に査定を依頼して査定価格を比較することをおすすめします。
なお、不動産買取の場合には不動産買取業者が提示した査定金額がそのまま売却金額となります。田舎の土地を少しでも高く売りたい場合には、より高い査定金額を提示する不動産買取業者に依頼するとよいでしょう。
田舎の土地を売却する流れ
前述のように一般的な土地の売却期間の平均は78.9日ですが、田舎の土地の場合にはその限りではありません。田舎の土地をよりスムーズに売却するためにも、事前に売却の全体像を把握しておきましょう。
ここでは、田舎の土地を売却する以下の流れについて解説します。
- 土地の査定・測量
- 媒介契約の締結（仲介の場合）
- 販売活動（仲介の場合）
- 売買契約を結ぶ
- 決済・引き渡し
- 確定申告
なお、不動産仲介と買取とでは流れが大きく異なります。専門の不動産買取業者が直接買手となる買取では販売活動の手順が省かれる分、短期間で売却可能です。
田舎の土地をできるだけ早く手放したい方は、専門不動産買取業者に相談することをおすすめします。
土地の査定・測量
田舎の土地売却の最初のステップは、不動産業者への査定依頼です。ただし前述のように査定価格は不動産業者ごとに異なるため、複数の不動産業者に査定を依頼して査定価格を比較しましょう。
また、土地の境界が未確定の場合には売却前に土地家屋調査士へ測量を依頼し、境界確定を行う必要があります。土地の境界が未確定の土地を購入すると、買主に以下のリスクが降りかかる恐れがあるためです。
- 土地を住宅ローンの担保に設定できずに希望の金額を借りられない
- 土地の購入後に隣地所有者と境界線を巡るトラブルが起こる可能性がある
境界が未確定の場合には、ただでさえ売れにくい土地がさらに売れなくなりかねません。土地の境界を確定するには3～4か月ほどの期間と100万円以上の測量費がかかりますが、田舎の土地をスムーズに売却するためにも境界を確定させてから売りに出すことをおすすめします。
なお、専門の不動産買取業者であれば境界が未確定の状態でも買い取ってもらえます。手間や費用をかけずに田舎の土地を売りたい場合は、専門の不動産買取業者に相談するとよいでしょう。
媒介契約の締結（仲介の場合）
複数の不動産仲介業者から査定結果を提示されたら、その中から売却の仲介を依頼する不動産業者を選択して媒介契約を交わします。
媒介契約の種類は、「複数社に仲介を依頼できる一般媒介契約」「1社のみに依頼可能で2週間に1回以上売却活動の報告義務がある専任媒介契約」「1社のみに依頼可能で1週間に1回以上売却活動の報告義務がある専属専任媒介契約」の3つです。
需要の少ない田舎の土地を売却する場合は、専任媒介契約か専属専任媒介契約を選ぶことをおすすめします。
専任・専属専任媒介契約は一般媒介契約とは異なり、1社にのみ仲介を依頼できる点が特徴です。依頼を受けた不動産仲介業者は物件が売却できれば確実に仲介手数料を得られるので、積極的な営業活動が期待できます。
また、専任媒介契約の場合は14日に1回以上、専属専任媒介契約の場合は7日に1回以上販売状況を報告する義務が不動産仲介業者に課せられるため、安心して売却を任せられるでしょう。
レインズと呼ばれる不動産情報サイトへの物件情報の登録も義務づけられており、多くの方に物件情報を届けられる点もメリットです。たとえ田舎の土地であっても、早く売却できる可能性があります。
ただし、不動産業者選びは田舎の土地売却の成否を大きく左右する大切な要素といっても過言ではありません。信頼のおける不動産業者を選ぶためにも、田舎の土地の売買実績は豊富か、査定価格は明確な根拠に基づいたものか、査定時の対応はどうだったかなどをしっかりと比較しましょう。
販売活動（仲介の場合）
不動産仲介業者と媒介契約を交わしたら、査定価格をもとに売り出し価格を決定し、販売活動を開始します。不動産仲介業者が行う売却活動には、Webサイトへの物件情報の掲載、物件周辺の住宅へのチラシのポスティング、現地見学会などがあります。
購入希望者からの問い合わせがあったら内覧日を調整し、実際に現地を見学してもらいます。その際、地盤が弱いなど土地に関する問題点を正直に伝えると、売却後のトラブルを未然に防げるでしょう。
売買契約を結ぶ
購入希望者が見つかったら、売却価格や引き渡し時期などの諸条件を決めたうえで売買契約を交わします。このとき、買主から手付金として売買金額の10％を受け取る形が一般的です。
なお不動産を売却する際、売主は買手に対して契約不適合責任を負わなければなりません。契約不適合責任とは、不動産の引き渡し後に売買契約書に記載されていない不具合や欠陥が見つかった場合に売主が負うべき責任のことです。
たとえば契約書には記載されていなかったにもかかわらず、「土壌が汚染されていた」「地中に井戸や瓦礫などの埋設物があった」などの事実が引き渡し後に発覚した場合、買主から損害賠償などを請求される恐れがあります。
のちのトラブルを避けるためにも、田舎の土地を売却する前には専門家に調査を依頼して問題がないかどうかを確認することをおすすめします。
なお、田舎の土地を専門の不動産買取業者に売却する場合は売主の契約不適合責任を免責にできます。専門の不動産買取業者は土地に潜んでいる欠陥や問題点を把握したうえで購入するためです。
田舎の土地の売却後に余計なトラブルに巻き込まれたくない方には、専門の不動産買取業者への売却がおすすめです。
決済・引き渡し
売買契約書の内容に記載された引き渡し時期になったら残金の決済を行い、土地を引き渡して売却は終了です。
なお、不動産仲介業者に支払う仲介手数料は売買契約時に半分、物件の引き渡し時に残り半分を支払う形が一般的です。
確定申告
田舎の土地を売却して利益（譲渡所得）が発生した場合は、売却した翌年の2月16日～3月15日までの期間に確定申告をして譲渡所得税を納めなければなりません。譲渡所得税は「所得税」「住民税」「復興特別所得税」の総称で、不動産の所有期間に応じて以下のように税率が異なります。
| 所有期間 | 所得税率 | 住民税率 | 計 |
|---|---|---|---|
| 5年超え （長期譲渡所得） |
15.315％（2037年まで所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が課税） | 5％ | 20.315％ |
| 5年以内 （短期譲渡所得） |
30.63％（2037年まで所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が課税） | 9％ | 39.63％ |
なお、親から相続した田舎の土地を売却する際には、親が所有していた期間が受け継がれます。長期譲渡所得と短期譲渡所得とでは納税額に2倍ほどの差が生じてしまうため、売却前に所有期間について確認しておくことをおすすめします。
一方、売却で損失が生じた場合は課税されないので確定申告をする必要はありません。ただし翌年に損失を繰り越せる特例を利用できることがあるので、家を売却した際には確定申告をするようにしましょう。
田舎の土地を売却するときに使える節税制度
田舎の土地を売却する際、以下の特例を利用すれば節税が可能です。
- 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除
- 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除
個人が平成21年に取得した土地を平成27年以降に売却、もしくは平成22年に取得した土地を平成28年以降に売却した場合、土地の売却時に発生した譲渡所得から1,000万円を控除できます。ただし、この特例を利用するには以下の要件を満たしていなくてはなりません。
- 平成21年1月1日～平成22年12月31日までの間に土地を取得
- 平成21年に取得した土地は平成27年以降、平成22年に取得した土地は平成28年以降に譲渡
- 親子や夫婦など特別な関係にある者から取得した土地ではないこと
- 相続や贈与などによって取得した土地ではないこと
- 譲渡した土地について他の譲渡所得の特例を受けていないこと
参照元：国税庁「No.3225 平成21年及び平成22年に取得した土地等を譲渡したときの1,000万円の特別控除」
一方、個人が令和2年7月1日～令和4年12月31日までの間、都市計画区域内にある低未利用土地を500万円で売却したときには譲渡所得から100万円の控除できます。
低未利用土地とは、何の用途にも使われていない空き地のことです。以下の要件を満たしていれば特例が利用できるので、売却前に確認しておくとよいでしょう。
- 売却した土地が都市計画区域内にある低未利用土地等であること
- 売却年の1月1日時点において所有期間が5年超え
- 売主と買手が親子や夫婦など特別な関係にないこと
- 売却金額が500万円以下であること
- 売却後、低未利用土地が利用されること
- 前年、前々年にこの特例の適用を受けていないこと
- 売却した土地について他の譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと
参照元：国税庁「No.3226 低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」
どうしても田舎の土地が売れない場合の対処法
ここまで解説してきたように、田舎の土地は一般的な土地と比較すると売却までの期間が長引く傾向にあります。田舎の土地を売りに出しても買手が見つからない場合には、以下の対処法を検討するのも選択肢のひとつです。
- 相続放棄する
- 自治体に寄付する
- 借地として貸し出す
ただし、いずれの対処法にもデメリットが存在します。田舎の土地であっても専門の不動産買取業者に依頼すれば現金化が可能なため、これらの対処法のデメリット面が負担に感じるようであれば、田舎の土地を専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
それぞれの対処法について、詳しく見ていきましょう。
相続放棄する
田舎の土地を相続しても利用予定がない、必要ないと感じる場合には、相続放棄を選択する方法があります。
（相続の承認又は放棄をすべき期間）
第九百十五条 相続人は、自己のために相続の開始があったことを知った時から三箇月以内に、相続について、単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。ただし、この期間は、利害関係人又は検察官の請求によって、家庭裁判所において伸長することができる。
２ 相続人は、相続の承認又は放棄をする前に、相続財産の調査をすることができる。引用元：e-Gov法令検索「民法第915条」
相続放棄とは、故人のすべての財産を相続する権利を放棄する行為です。相続放棄を選択すれば、田舎の土地を持て余さずに済みます。固定資産税の納税義務から解放される点も大きなメリットでしょう。
ただし、相続放棄をすると預貯金など田舎の土地以外のプラスの財産を受け継ぐ権利もすべて放棄しなければなりません。また、相続が発生したことを知った日から3か月以内に相続放棄の申述を家庭裁判所にする必要がある点にも注意が必要です。
なお、相続放棄のリスクについては以下の記事で詳しくまとめています。相続放棄をしようか検討している方は、ぜひご覧ください。
自治体に寄付する
田舎の土地を自治体に寄付するのも選択肢のひとつです。ただし、自治体によって土地の寄付を受け入れる価値があると判断された場合に限ります。
そもそも土地の所有者に課す固定資産税は、自治体にとって重要な収入源のひとつです。むやみに土地の寄付を受けつけると、税収減につながりかねません。そのため、基本的には土地の寄付は受けつけてもらえないことがほとんどです。
また2023年4月より、相続した不要な土地の所有権を国へ移転できる相続土地国庫帰属制度が始まりました。相続放棄を選択するとすべての相続財産の権利を放棄しなければなりませんが、相続土地国庫帰属制度を利用すれば不要な土地のみを手放すことが可能です。
しかし国が無料で引き取ってくれるわけではなく、原則20万円の負担金を納めなければなりません。また、「建物が建っている」「境界が不明確」などの土地は受け入れてもらえず、すべての土地が制度の対象となるわけではない点にも注意が必要です。
土地を手放すにあたって費用をかけるくらいであれば、専門の不動産買取業者に売却して少しでも現金化したほうがメリットが大きいといえます。
借地として貸し出す
田舎の土地を第三者に貸し出して収益を得るのもひとつの方法です。
自身の居住用の家を建てたいと考える一般の買手からの需要がほぼない田舎の土地であっても、資材置き場や駐車場、工場、介護施設など事業目的で使用したいと考える事業者は一定数存在します。そのような事業者へ貸し出して地代収入を得ることで、固定資産税を無理なく納められるようになるでしょう。
しかし、土地が平坦ではない、草木が生えているような場合には土地活用をするにあたって造成工事を行う必要があります。造成工事にかかる費用相場は整地で1㎡600～700円、伐採・防草で1㎡1,000～1,100円程度です。たとえば田舎の土地が200㎡あった場合には、数十万円以上の費用を負担しなければなりません。
また土地を第三者へ貸した場合、土地の所有者自身が土地を自由に使えなくなるデメリットもあります。田舎の土地がより売りにくくなる点は覚悟しなければならないでしょう。
そのほか、田舎の土地を第三者に貸して収益を得たいと考えても、借りてくれる相手が見つからない可能性がある点にも注意が必要です。
売れない田舎の土地を利用して少しでも収益を上げたいと考えるのであれば、やはり専門の不動産買取業者に売却して現金化する方法が確実です。
まとめ
田舎の土地を売却する方法には「不動産仲介業者を通じて一般の買手に売却する」「専門の不動産買取業者に売却する」「空き家バンクで買手を見つける」「隣地所有者に売却する」などがあります。
ただし、需要の少ない田舎の土地を不動産仲介業者や空き家バンクを通じて一般の買手に売却するのは困難です。隣地所有者に売却を持ち掛けても、相手方に購入の意思がない場合には売買契約は成立しません。
その点、専門の不動産買取業者に依頼すれば、田舎の土地であっても確実に売却できます。田舎の土地をなるべく短期間で、かつ手間をかけずに手放したいのであれば、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、田舎の土地をスピーディーに買い取っております。買い取った田舎の土地を活用して収益を上げるノウハウにも長けているため、より高額での買取が可能です。
田舎の土地をできるだけ早く手放したい、少しでも高く売却したい方は、ぜひ弊社へお気軽にご相談ください。
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