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いらない田舎の土地を所有し続ける5つのリスク
田舎にある土地を相続したものの、使い道がなく維持費だけがかかり、「いらない」と思いながら所有している方は少なくありません。
しかし、いらない田舎の土地は早期に活用・処分を決めたほうがよいです。
いらない田舎の土地を所有し続けることには、以下5つのリスクがあります。
- 資産価値が下がる
- 高い固定資産税を払い続ける
- 近隣住民から損害賠償を請求される
- 犯罪の温床になりやすい
- 子や孫に負の遺産を残してしまう
それぞれ詳しく解説していきます。
資産価値が下がる
いらない田舎の土地を所有し続けると、資産価値が下落するリスクがあります。
土地の資産価値は、土地周辺に需要があるかどうかで左右され、その1つの指標となるのが人口の数だからです。田舎の土地は都心部に比べて人口の転出超過（その地域を出て行く人）が増加傾向にあるため、資産価値が下落しやすいと言えます。
総務省統計局の住民基本台帳に基づいて人口移動の状況を集計した「住民基本台帳人口移動報告」によると、令和4年度の移動数は以下のとおりです。
このグラフは「日本の人口がどこの地域へ流れているか」を表しており、多くの人が地元を離れて東京圏に移住していることがわかります。
人口が増加すれば、住宅や商業施設が増えて不動産価格が上昇しやすくなりますが、反対に人口が減少している地域は街づくりが活性化されず衰退していきます。
人口が減少傾向にある田舎の土地は、年々資産価値が下落していくと言えるでしょう。
高い固定資産税を払い続ける
いらない田舎の土地を所有し続けると、高い固定資産税を払い続けることになります。
住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されますが、更地は特例の適用外となるからです。
居住用の土地に適用される税の優遇措置のこと。
家屋が建っていない土地は、居住地と比べて固定資産税が最大6倍高くなってしまうのです。
固定資産税評価額が1,500万円の土地の場合、特例を適用すると年間35,000円ですが、土地だけの状態だと21万円になってしまいます。
固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課せられ、土地の使用の有無に関係なく徴収されます。
つまり、田舎の土地の所有を続ける限り、使っていなくても毎年数十万円の固定資産税を支払い続けなくてはなりません。
近隣住民から損害賠償を請求される
所有する土地の管理を怠って人に損害を与えた場合、近隣住民から損害賠償を請求される恐れがあります。
土地を適切に管理するのは所有者の責任であり、それを怠ったために発生した事故については、所有者が損害を補償する責任があるからです。
民法第717条では以下のように記されています。
（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）
第七百十七条 土地の工作物の設置又は保存に瑕疵があることによって他人に損害を生じたときは、その工作物の占有者は、被害者に対してその損害を賠償する責任を負う。ただし、占有者が損害の発生を防止するのに必要な注意をしたときは、所有者がその損害を賠償しなければならない。
条文にある「工作物」とは、敷地内にある庭木や設備などの一切が含まれています。
たとえば、所有する田舎の土地に、近隣の子供たちが足を踏み入れてケガをした場合、柵を設置するなどして侵入を防がなかった所有者に「保存の瑕疵がある」とみなされる可能性があります。
所有者に保存の瑕疵が認められた場合、被害者が負担した治療費や通院交通費などを補償しなくてはなりません。
近隣住民から損害賠償を請求されないためにも、所有する土地を定期的に訪れて、ケガやクレームが発生しない状態を保っておく必要があります。
犯罪の温床になりやすい
長期的に土地が放置されて荒れ始めると、不法投棄や放火のリスクが上がります。
雑草が伸び放題となって手入れされていないことが歴然とわかる土地は、持ち主の管理が甘いと認識され、犯罪のターゲットにされやすくなるからです。
実際に、長野県安曇野市の空き地では約300Kgにものぼる廃棄物が不法投棄され、犯人の男性2名が逮捕されています。
参照元：NHK｜廃棄物不法投棄容疑の２人 １人略式起訴 １人処分保留で釈放
上記のニュースでは産業廃棄物が放棄されていますが、不法投棄は生ゴミ・新聞雑誌・大型家具など可燃ごみであるケースは珍しくありません。
可燃ごみが山積みにされた空き地は放火犯の好奇心をそそります。
総務省統計局が5年ごとに行っている「住宅・土地統計調査」では、平成30年の時点で日本の戸建て住宅は9割以上が木造住宅となっています。
参照元：総務省統計局｜平成30年住宅・土地統計調査 結果の概要
所有する田舎の土地が自宅から遠方にある場合、火災が起きても所有者はすぐに気付けません。
そのため、犯罪の温床となってしまったとき、管理していない田舎の土地のせいで近隣に甚大な被害を与えてしまうでしょう。
子や孫に負の遺産を残してしまう
いらない田舎の土地の処分を先送りにしていると、上記のリスクをそのまま子や孫に押し付けることになります。
親世代で土地の処分をしておかなければ、将来的に相続財産の継承の際に子や孫が田舎の土地を受け継ぐことになるからです。
たとえば、毎年発生する固定資産税の他にも、前述したような放置した土地で起こった事故や事件の補償など、金銭的・精神的な負担を子や孫に強いることになります。
遺される子のことを想うのであれば、相続に向けて早めに不要な土地は処分しておくべきと言えます。
いらない田舎の土地を活用する方法は7つあるが実際は難しい
前述したように、いらない田舎の土地を所有するにあたって1番してはいけない行為は「放置」です。
管理もしない・活用もしない状態だと、やがてずさんな管理によって事故や事件を引き起こして損害賠償を負うリスクが生じるからです。
そこで、この章ではいらない田舎の土地を活用する方法7選をご紹介します。
ただし、先に結論をお伝えすると「活用する = 管理し続ける」なので、この先もトラブル発生時には出向かなければならないですし、管理を委託するにも費用が必要になるのでおすすめしません。
また、ここで紹介する方法はいずれも、いらない田舎の土地を収益化につなげる活用方法であるため、事業を行う覚悟が必要です。
上記をリスクを許容できないのであれば、土地を手放したほうがよいので、次章で解説する「いらない田舎の土地を手放せる8つの方法」まで、読み飛ばしてください。
この章では、いらない田舎の土地を活用する方法である以下の7つについてお伝えします。
- 賃貸物件として貸し出す
- 老人ホームやサービス付き高齢者住宅にする
- シェアハウスにする
- 駐車場を経営する
- 太陽光発電システムを導入する
- 土地信託を利用する
- 借地として貸し出す
なお、土地の活用方法についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご参照ください。
賃貸物件として貸し出す
いらない田舎の土地を賃貸物件として貸し出すのも1つの手段です。
今は更地でも、戸建て住宅を建設すれば第三者に賃貸物件として貸し出せるので、入居者が付き次第、安定した家賃収入を得られます。
また、居住用の建物が建つことで、前述した住宅用地の特例が適用となるため、毎年発生する税負担は現状より安くなります。
ただし、賃貸物件として貸し出す方法は初期費用が高いので自己資金が潤沢にある場合に限られます。
すでに土地を取得した状態で、戸建て住宅を建築した際にかかる費用相場は3,299万円です。
入居付けが安定していて適正な賃料設定ができていれば、収益は上がり初期費用も回収できますが、難易度は高いと言えます。
老人ホームやサービス付き高齢者住宅にする
賃貸物件のように一般個人向けではなく、老人ホームやサービス付き高齢者住宅にして介護事業者に貸し出す方法もあります。
老人ホーム経営であれば、運営は介護事業主が行うことになるので、土地所有者は運営にかかわらずテナント料を受け取れます。
介護施設の需要は高く、平成30年6月〜令和元年12月の1年半で施設数・療養床数ともに、以下のグラフのように増加傾向です。
老人ホームの入居者の平均居住期間は3年〜5年と長期であるため、介護事業主の収益も安定しやすく、長期にわたって安定したテナント料が期待できます。
ただし、老人ホームは一般的な賃貸住宅とは異なり、バリアフリー化・洗面設備・床面積の規定などさまざまな要件を満たす必要があり、建設費が非常に高いです。
老人ホームの開設にかかる初期費用は2億〜3億円ほどかかります。
これだけの多額な資金を一般個人が用意するのは困難であるため、現実的な活用方法ではありません。
シェアハウスにする
田舎の土地だからこそできる活用方法に田舎シェアハウスがあります。
シェアハウスとは1つの家の中に複数人が居住し、部屋ごとに貸借契約を結ぶ賃貸住宅のことです。シェアハウスには住居型とコンセプト型の2種類があり、後者のコンセプトシェアハウスであれば、テーマ設定次第で田舎の土地が有利に働きます。
たとえば、農園付きシェアハウスといった形で、敷地内に農園と家屋を設けて野菜作りが体験できるコンセプトシェアハウスにも利用できます。
ただし、シェアハウスは入居者同士の距離感が近いため、トラブルが発生するケースも少なくありません。入居者同士が交流を図ることで長期的な入居が見込める反面、トラブルが発生した際には空室が起こりやすくなります。
賃貸物件としての管理にくわえて人間関係の調整も行う必要があるため、管理業務の経験がないと対処が厳しく感じるでしょう。
駐車場を経営する
土地だけ相続しているのであれば、アスファルト舗装をして駐車場としても活用可能です。
駐車場経営であれば、これまで挙げてきた活用方法よりも初期費用を抑えながら、月極駐車場・コインパーキングとして収益化につなげられます。
一般的に、アスファルト舗装の料金相場は1㎡あたり4,000円～5,000円程度であるため、所有する田舎の土地が100坪であったとしても、150万円程度の初期費用で済みます。
しかし、駐車場経営をするのであれば、田舎の土地の立地条件は非常に重要です。
というのも、所有する田舎の土地の周辺に商業施設などがない限り、そもそも車を停める必要がないので、駐車場の利用者を確保できないからです。
周辺に商業施設がなく、まったく駐車場もないようなエリアでは需要がないと考えられるため、控えたほうがよいでしょう。
なお、駐車場にするための整地費用について詳しく知りたい方は以下の記事をご確認ください。
太陽光発電システムを導入する
所有している田舎の土地が、日当たりがよければ太陽光発電所として活用できます。
太陽光発電システムの導入は、太陽光と設備さえあれば事業として成り立つため、集客などをする必要がありません。
ただし、田舎の土地ではどこでもよいわけではなく、以下のような要件を満たしていないと太陽光発電所として収益をあげるのは難しくなります。
- 日差しを遮らない土地
- 海岸から遠い土地
- 傾斜がなく平らな土地
- 地盤の強い土地
- 電柱が周辺にある土地
たとえば、太陽光で発電した電気を電力会社に売電する場合、電線を介して送電する必要があります。
近くに電柱がなければ、土地所有者が自ら電柱の設置をしなくてはなりません。
電柱の設置費用は種類にもよりますが、おおむね30万円程度かかります。太陽光発電システムの導入は、周辺環境を確認した上で行わなければ、赤字経営になる可能性が高いです。
土地信託を利用する
活用していない土地であれば、土地信託を利用して収益化につなげてもらうのも1つの方法です。
土地信託とは、信託会社などに所有する土地を預けて収益を上げてもらい、その収益の一部を配当金として受け取る運用方法です。
プロに運用を託せるので、土地所有者に事業運営の経験がなくても最低限のリスクで始められます。
ただし、土地信託に委託するには収益化が十分に見込める価値のある土地に限定されるため、立地などの要件は厳しいです。
また、土地所有者に手間やリスクが少ない反面、収益から5%〜20%程度の信託報酬を支払う必要があるので、収益性が低い点は留意しましょう。
借地として貸し出す
所有している田舎の土地を、借地として貸し出す方法もあります。
借地とは、他人から借りている土地のことです。一般的に家を借りるときは土地と家をセットで借りる「賃貸借契約」を結びますが、借地では土地だけを借りる「借地契約」を締結します。
借地として貸し出す、いわゆる「土地貸し」であれば、特別な建設費用などを捻出しなくても地代収入を得られます。
借地の種類と特徴は以下のとおりです。
| 分類 | 普通借地権 | 定期借地権 | ||
|---|---|---|---|---|
| 一般定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | 事務用借地権 | ||
| 借地期間 | 30年以上 | 50年以上 | 30年以上 | 10年以上50年未満 |
| 用途 | 制限なし | 制限なし | 制限なし | 事業用建物 |
| 契約方法 | 規定なし | 公正証書等 | 規定なし | 公正証書 |
| 契約終了 | 正当事由 | 契約期間満了 | 建物譲渡 | 契約期間満了 |
参照元：e-Gov法令｜借地借家法
このように、借地は基本的に契約期間が10年〜50年以上と長く、収益が安定しやすいメリットがあります。
ただし、賃貸物件として貸し出すよりも収益性は非常に低いです。
一般的に、地代は土地価格の2%〜3%程度であるため、1,000万円の土地だとすると地主が受け取れる年間地代は30万円となります。
くわえて、土地貸しは固定資産税の支払い義務は地主にあるため、ランニングコストを考えると大きな収益にはつながりません。
いらない田舎の土地を手放せる8つの方法
田舎のいらない土地を手放す方法は主に以下の8つです。
- 相続放棄する
- 国に返す（相続土地国庫帰属法）
- 自治体に寄付する
- 無償譲渡する
- 空き家バンクに登録する
- 農業委員会に斡旋してもらう
- 仲介業者に売却を依頼する
- 専門の買取業者に売却する
前述したように、いらない田舎の土地を活用して収益化につなげるのはそう簡単なことではありません。
この章では、土地活用よりも実現のハードルが低い処分方法について詳しく解説します。
相続放棄する
相続手続きの前であれば相続放棄するのも1つの手段です。
相続放棄とは、被相続人が財産を受け継ぐ権利を放棄することです。
相続放棄は「相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内」に申述書を家庭裁判所に提出して受理されると、相続人の立場から解放されます。
参照元：裁判所｜相続の放棄の申述
ただし、相続放棄する場合は亡くなった人のプラス・マイナスの両方の財産を手放さなければなりません。
明らかに故人の財産に借金が多い場合は相続放棄は適していますが、現預金・宝石・自動車などプラスの財産が多い場合はおすすめできません。
国に返す（相続土地国庫帰属法）
いらない田舎の土地は「相続土地国庫帰属法制度」を利用して国に引き渡す方法もあります。
相続土地国庫帰属法制度とは、相続や遺贈によって取得した土地を一定の要件を満たしていることを条件に国に引き渡せる制度です。
前述したように、相続放棄ではプラス・マイナスの一切の財産を放棄しなければなりませんが、相続土地国庫帰属法制度を利用すると、土地を限定的に処分できます。
相続土地国庫帰属法制度は、令和5年4月27日に制度が開始され、およそ2ヶ月で3,000件以上の相談が寄せられるほど全国の土地所有者が関心を持っている新制度です。
参照元：TBS NEWS｜不要な土地は“相続放棄”「相続土地国庫帰属制度」が開始
ただし、相続土地国庫帰属法制度で引き渡せる土地は要件が厳しく、実際はほとんど受け付けてもらえないのが実情です。また、費用面でも審査手数料1万4,000円と、負担金が原則20万円が必要です。
厳しい要件をクリアしても金銭的な負担があるため、実現のハードルが高い方法と言えます。
なお、相続土地国庫帰属法制度に関しては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
自治体に寄付する
いらない田舎の土地を処分する方法として、自治体に寄付する手段もあります。
地方自治体の窓口へ相談し、土地の調査などが行われた結果、自治体が活用できそうな土地であると判断された場合に寄付が受け入れられます。
しかし、実際は自治体がいらない田舎の土地を引き取ってくれるケースはほとんどありません。なぜなら、自治体が土地を引き取ってしまうと、大事な収入源である固定資産税が翌年から徴収できなくなってしまうからです。
そのため、自治体に土地を寄付できる制度はあるものの、実現はほぼ期待できません。
なお、土地における自治体への寄付については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
無償譲渡する
無償譲渡をするのも、いらない田舎の土地を処分するための有効な手段です。
「無料であれば欲しい」という人は、近隣住民に聞いてみると一定数いると考えられます。
ただし、土地本体が無料であっても、譲渡税や不動産取得税などの税負担は発生します。そのため、土地の無償譲渡の募集をしても、すぐに貰い手は見つからないでしょう。
また、売却して現金化できるかもしれない土地をタダで譲渡するのは非常にもったいないと言えます。
詳しくは後述しますが、いらない田舎の土地の譲渡先がまだ決まっていないのであれば、売却にシフトするのが賢明な判断です。
なお、空き家などのいらない土地の無償譲渡についての詳細は、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家バンクに登録する
不要な田舎の処分方法として、空き家バンクへ登録して買主を募る方法もあります。
空き家バンクとは、地方自治体が運営する空き家の売買・貸借を促進するマッチングサービスです。
空き家バンクへ登録をすれば、地元への移住・交流希望者向けに空き地情報を広く募ってもらえます。
「空き家」という名称がついていますが、市町村によっては「空き地」も対象であるため、土地の売却も可能です。
空き家バンクの有効活用法については以下の記事で解説しています。
ただし、空き家バンクの物件掲載件数は令和5年8月時点で12,607戸と、全国の空き家のわずか0.14％程度しか搭載されておらず、認知度は非常に低いと言えます。
上記のグラフは平成30年3月〜令和5年8月の認知度の推移を表していますが、およそ5年間の歳月をかけても大きく普及していないことがわかります。
くわえて、空き家バンクは営利目的のサービスではないため、空き地の売却・貸借を成立させるための積極的な営業活動は一切行ってくれません。
空き家バンクに登録しても搭載だけして売れ残る可能性が高いため、本格的に処分を検討する場合には、空き家バンク以外の方法を選んだほうがよいでしょう。
農業委員会に斡旋してもらう
いらない田舎の土地が農地の場合、農業委員会に斡旋してもらう方法があります。
農業委員会の斡旋とは、農地の売買・貸借をサポートする制度です。申し出をした人・受け手の人の間に農業委員会が仲介として入り、売買価格・賃貸借料などを決めてもらえます。
ただし、農業委員会に斡旋してもらうには「農業振興地域内農地」に該当している農地である必要があります。
農業振興地域内農地を簡単に言うと、生産性が優れた農地であるため、おおむね10年以上は農業を行うべきと指定された区域のことです。
どのような農地でも斡旋してもらえるわけではないので、所有する田舎の土地が該当区域の農地なのか調べておかなければなりません。
所有する田舎の土地が農業振興地域農用地に該当しているかどうかは、市町村の農業政策課で確認できます。
農業振興地域農用地に該当している農地でなければ、実現できない処分方法です。
なお、農地の売却に関しては、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
仲介業者に売却を依頼する
いらない田舎の土地を、現況のまま仲介業者に売却を依頼する手段もあります。
仲介業者へ依頼すれば、インターネットやチラシを活用して購入希望者を幅広く募ってもらえるため、空き家バンクよりも搭載した際の閲覧数は期待できるでしょう。
ただし、田舎の土地は需要がないので搭載しても売れないケースがほとんどです。
実際に弊社が、土地探しで「立地条件と建物では、どちらをより重視するか」を男女500人を対象にアンケート調査を行った結果、立地を重視する人は9割にものぼることがわかりました。
また、同アンケートでは、土地選びで優先することの上位3位に、交通アクセスの良さ・商業施設の近さがランクインしています。
つまり、売却できるかどうかはほぼ立地条件で決まっており、生活の利便性が悪い田舎の土地は売れる見込みが極めて低いことがわかります。
いらない田舎の土地の売却したいのであれば、次章で解説する専門の買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者に売却する
いらない田舎の土地は、専門の買取業者へ売却しましょう。
専門の買取業者であれば、そのままの状態で高確率で買い取ってもらえるからです。
そもそも専門の買取業者は、買い取った不動産にリフォームなどを施して再生した後、第三者に再販することを目的としています。そのため、どのような状態の不動産でも買い取った後に業者側でリメイクするので、現況買取が可能なのです。
これまで解説した他の方法のように、売主が土地を処分するために金銭的に損をしたり、売れ残りの不安を抱え続けたりすることなく、簡単に現金化しながら手放せます。
実際に、弊社アルバリンクはフジテレビの「イット」で、残置物が大量に残されて廃墟化した空き家を、現況のまま買い取る買取業者として紹介されました。
いらない田舎の土地も同様に、雑草が生い茂ったり、残置物が放置されている状態でご相談いただいてかまいません。
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なお、いらない土地を好条件で買い取ってくれるおすすめな買取業者については、以下の記事で解説していますので、参考にしてください。
田舎の土地を買取した弊社の事例
この章では、弊社AlbaLink（アルバリンク）田舎の土地を買い取った事例を1つご紹介します。
| 物件の所在地 | 熊本県球磨郡 |
|---|---|
| 買取価格 | 400万円 |
| 買取時期 | 2022年7月 |
遠方に住んでいた親が亡くなり、相続人である私が田舎の土地を譲り受けることになりました。
ただ、私の生活の拠点は同県の市街地であったため、相続した田舎の土地は草刈りで訪れる程度。やがて、毎年発生する固定資産税も負担に感じるようになり、手放すことを決意しました。
しかし、町の不動産仲介会社に数件査定を依頼してみましたが「田舎の土地は購入希望者がいない」と断られ続けました。「使い勝手の悪い田舎の土地は簡単に売れない」という現実を突きつけられました。
どうにか処分できないかと模索していたところ、アルバリンクさんの存在を知りました。売れにくい不動産を扱っているとのことで査定の申込みをしたところ、なんと買取金額400万円を提示してもらえました。
売却金額も納得でしたし、すぐにでも田舎の土地を手放したかったので二つ返事で売却を決めました。この度は対応していただき、ありがとうございました。
上記の買取事例のように、田舎の土地は簡単には売れません。
土地は市場で数千万円という価格帯で取引される立派な資産ですが、立地が悪い田舎の
土地は住居としても使いづらく、ただひたすら維持管理費がかかり続ける負動産となるからです。
当然ですが、所有しているだけで金銭的負担を強いられる負動産はタダでも貰い手が見つかりません。
もし、いらない土地の処分方法にお悩みでしたら、弊社AlbaLink（アルバリンク）に一度お
問い合わせください。
弊社は訳あり物件をはじめとした、全国の売れにくい不動産を数多く取り扱っている買取業者です。
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無料査定・無料相談のみのお問い合わせも大歓迎ですので、いつでもお気軽にご連絡ください。
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まとめ
今回の記事では、いらない田舎の土地の活用方法・処分方法をメインに解説しました。
本文でもお伝えしたとおり、いらない田舎の土地を手放す方法はいくつかあります。
ただし、土地を引き渡すのに費用が発生したり、厳しい要件を満たす必要があったりするため、いらない田舎の土地を簡単に手放せない点は留意しましょう。
もし、あなたがいらない田舎の土地を高く、そして早く手放したいのであれば、専門の買取業者へ売却の相談をおすすめします。専門の買取業者は、その土地がもつ潜在的な魅力を引き出して再生・再販ができるので、高額買取が実現できるからです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、田舎の土地を積極的に買い取っている買取業者です。悪立地・いわくつき・農地など、市場で売れにくい傾向にある土地を数多く買取した実績がございます。
あなたのいらない田舎の土地も、弊社であれば高確率で高額買取が可能です。査定のみの申込みも歓迎しておりますので、いつでも気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
