株式会社AlbaLinkは東京証券取引所のTPM市場に上場している不動産会社です。
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敷地内に井戸がある土地は売却時に買い手から避けられやすい
古くから井戸は水の神様が宿る神聖な場所といわれており、人々の生活においても貴重な水資源として大切に扱われていました。
しかし、水道整備が十分に普及している現代では井戸水の必要性が少ない上に、敷地内にある井戸の存在が売却時にマイナスな影響を与えやすい傾向にあります。
敷地内に井戸があることで、地盤沈下しやすい・転落事故が怖い・風水的によくないなどのネガティブな意見も増えているためです。
そのため、不動産会社に直接買い取ってもらうなどのケースを除き、敷地内に井戸がある土地は売主が埋め戻してから売却するのが一般的です。
不動産会社に直接買い取ってもらう方法は、「井戸を残した状態で不動産買取業者に売却する」で解説しています。
敷地内に井戸がある土地の売却は告知義務が生じる
敷地内に井戸がある土地を売却する際、売主は告知義務を担います。
告知義務とは、買主の購入判断に重大な影響を与えそうな要素について、売主が事前に説明しなければならない義務です。
土地の場合、地中埋設物・地盤沈下・土壌汚染などがあると「物理的瑕疵」として、売却時に告知義務が生じます。
告知義務を怠って売却すると、売主は契約不適合責任を追求される可能性があります。
不動産の引き渡し後に契約書に記載のない瑕疵が発覚したときに、売主が買主に対して負う責任
参照元：Wikibooks「民法第562条・563条・541条・542条1項・415条・564条」
契約不適合責任に問われると、売却が決まった後でも地盤改良を求められたり、損害賠償を請求されたりするリスクがあります。
井戸がある土地の売却で損害賠償が認められた判例
井戸がある土地の売却で、買主の損害賠償請求が認められた判例を以下にまとめました。
| 事案 |
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|---|---|
| 判決 |
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参照元：一般財団法人 不動産適正取引推進機構「平成21年2月6日 東京地裁」
上記は、井戸の存在を告知をせず売買契約を締結した結果、売主が売却後に損害賠償として97万円を支払う形となりました。
土地の売却後に損害賠償請求をされる事態に陥らないためにも、売却時には以下のポイントを押さえておく必要があります。
- 土地の状態を正しく把握する
- 瑕疵の存在は買主に書面・口頭で説明する
- 土地の状態・契約書の内容が合致するよう確認する
契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。
井戸の埋め戻しをしても告知義務は残る
敷地内にある井戸は、埋め戻しても「心理的瑕疵」として告知義務が残る可能性があります。
心理的瑕疵とは不動産自体に問題がなくても、その歴史や背景が買主に心理的抵抗感を与える瑕疵です。
代表的なのは事故物件ですが、井戸も「埋めると風水的によくない」「霊的なものが出そうで怖い」など、心理的抵抗感を与えやすい要素となります。
そのため、埋め戻しをした後も、「井戸があった土地」である旨は買主に対して説明が必要といえます。
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敷地内に井戸がある土地の売却におけるメリット・デメリット
敷地内に井戸がある土地には、さまざまなメリット・デメリットが存在します。
埋め戻しをするかどうかの判断材料として、敷地内に井戸がある土地の特徴を把握しておきましょう。
まず、井戸がある土地のメリットは以下のとおりです。
- 毎月の水道料金を節約できる
- 災害でライフラインが遮断されたときも、生活用水を確保できる
- 庭の水やり・洗車など、飲料水以外の用途もある
上記のように、日常的に井戸水を利用する予定がある買い手にとっては節約できるメリットがあります。
反対に、井戸がある土地のデメリットは以下のとおりです。
- 電気ポンプを採用している場合は停電時に水を汲み上げられない
- 水質検査・フィルター交換・点検など、メンテナンス費用がかかる
- 水質検査を怠ると、井戸水を飲用するときに感染症を引き起こすリスクがある
- 地下に水脈が通っているため、地盤沈下の可能性がある
- 告知義務があるため、売却が難しくなる
所有するときのランニングコスト・売却するときの資産価値を考慮すると、井戸がある土地のデメリットは多いといえます。
敷地内に井戸がある土地は、埋め戻しをしてから売り出したほうが買い手が付きやすくなるでしょう。
土地売却前に敷地内にある井戸を解体する費用相場
敷地内にある井戸を解体する費用相場は、埋め戻しのみの作業だと5万円〜10万円程度です。
上記にくわえて、解体工事の前は井戸への感謝の気持ち・工事の安全を祈る意味合いで神社に依頼してお祓いを行うのが一般的です。
お祓いを行う場合は、追加で1万円〜3万円程度の費用がかかります。
敷地内に井戸がある土地の2つの売却方法
敷地内に井戸がある土地を売却する方法には、以下2つの選択肢があります。
それぞれのメリット・デメリットを把握した上で、最適な売却方法を選択しましょう。
仲介・買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
井戸を埋め戻して不動産仲介業者に売却を依頼する
敷地内に井戸がある土地が立地条件に恵まれている場合は、井戸を埋め戻して不動産仲介業者に売却を依頼するのがおすすめです。
仲介業者とは、売主・買主の間に立って売買のサポートをする業者です。
仲介業者に依頼するメリットは、複数の買主候補に対して物件情報を公開するため、市場価格に近い価格帯で売却しやすい点です。
敷地内に井戸がある土地の立地条件がよければ、好条件で契約できる買い手が見つかるかもしれません。
実際に、弊社の「家を購入した人」を対象にしたアンケート調査でも、不動産選びで優先された要素のダントツは「立地」でした。
具体的には、都心部だと駅から徒歩10分圏内・地方部だと市街地まで車で10分圏内の土地であれば「好立地」に分類されます。
ただ、売り出し前に井戸の解体工事などの費用をかける必要がある上に、売却できる保証はありません。
仲介は、あくまで買主探しをサポートする位置付けの業者であるためです。
立地条件がよく、買主から反響がありそうな土地であれば、井戸を埋め戻して仲介業者に依頼するのがおすすめです。
井戸を残した状態で不動産買取業者に売却する
売れ残り・費用倒れのリスクを回避したい場合は、井戸を残した状態で不動産買取業者に売却するのがおすすめです。
買取業者とは売主から直接不動産を買い取り、自社で解体・地盤改良などを施して再販する仕組みの業者です。
たとえば、井戸を埋め戻した後に付加価値を付けて再販したり、居住用以外の用途に転用したりして収益化につなげます。
そのため、井戸がある土地のように心理的・物理的な瑕疵を抱えている土地でも、高確率で買取してもらえるのです。
また、査定を受けた時点で買取の可否がわかるため、売れ残りの心配がありません。
ただし、心理的・物理的瑕疵のある土地は、依頼先を誤ると売却価格が安価になる恐れがあります。
買取業者の再販先がマイホーム用の土地を想定している一般の買い手だと、不動産価値が低めに評価されるためです。
そのため、敷地内に井戸がある土地を現状のまま高値で売却するためには「訳あり不動産に強い買取業者」を選ぶことが重要です。
次項では、訳あり不動産に強い専門の買取業者である弊社アルバリンクの買取事例をご紹介します。
売れない土地の買取業者ランキングについては、以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクなら敷地内に井戸がある土地でも売却できる
弊社アルバリンクは訳あり不動産専門の買取業者として、他社では断られるような土地も数多く買い取ってきました。
たとえば下記のような訳あり土地を買い取った実績もあります。
- 未接道で建て替えできない土地：200万円
- 権利関係が付着した土地：330万円
- 不整形地で建て替えできない土地：600万円
上記のように、活用制限が生じる土地は不動産市場で価格が安くなったり、買取可否となったりするケースも珍しくありません。
しかし、弊社は各専門家との連携・集客の自動化によって商品化コストを最小限に圧縮できるので、一般の買取業者よりも買取価格が高くなりやすい傾向にあります。
また、下記のように立地条件の問題で売却活動が難航した不動産に関しても、買取を実現しております。
引用元：Albalinkの土地買取事例
このように、弊社は独自の運用・再販システムを構築しているため、敷地内に井戸がある・立地条件がよくないといった土地でもスムーズに売却できるのです。
上記の方々だけでなく、弊社に買取依頼をしていただいたお客様からは「肩の荷が下りた」「色々不安だったがスムーズに売却できた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して井戸がある土地を売却したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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まとめ
敷地内に井戸がある土地は、売却時に売主負担で埋め戻しをして引き渡すのが一般的です。
ただ、井戸が視覚的に見えなくなっても、土地の状態・買い手の心境にはマイナスな影響を与えやすいため、埋め戻した旨の告知は必要になります。
本記事では、井戸を埋め戻した後に不動産仲介業者に売却を依頼する・井戸を残した状態で買取業者に売却する、という2つの方法を紹介しました。
敷地内の井戸を埋め戻しする費用をかけず確実に売却したい場合は、専門の買取業者に依頼しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、訳あり不動産に強い専門の買取業者です。
これまでも、売却が難しいとされた不動産を数多く買い取っており、フジテレビをはじめ多くのメディアに特集された実績があります。
敷地内に井戸がある土地をスムーズに売却して、心の重荷をなくしましょう。
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