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なぜ今空き家対策が必要なのか
空き家対策について解説する前に、そもそもなぜ今、空き家対策が必要なのかをはっきりさせておきましょう。
今の日本で、空き家対策が急がれる理由は、放置された空き家が増え続けており、それにより、社会全体として大きな問題が起きているためです。
実際、総務省の「土地統計調査」によれば1998年から2018年の20年間で空き家の数は182万戸から347万戸へ約2倍に増加しています。
引用元：総務省（土地統計調査）
放置された空き家は、繁茂した庭の草から害虫が大量発生したり、倒壊する危険性があるなど、近隣住民にとって大きなリスクとなります。
こうした近隣にリスクを与える空き家が沢山存在することで、社会全体が空き家のリスクに晒されているというわけです。
そして、社会全体で空き家が増えると、空き家への放火や空き家の犯罪利用が増え、地域の治安が悪化するといった社会問題も引き起こされます。
また、空き家が増えるということは、それだけその地域の人口が減っているということなので、税収が減り、上下水道やガスなどの公共サービスを維持できなくなるといった問題も起きてきます。
増え続ける空き家に待ったをかけるために、国も、個人も待ったなしで空き家対策を行う必要があります。
なお、放置空き家のリスクについて詳しく知りたい方はこちらの記事をご確認ください。
なぜ空き家が増加しているのか
空き家対策の必要性についてはご理解いただけたかと思いますが、ではなぜ日本では空き家が増え続けてしまっているのでしょうか。その理由は、以下の2つに集約されます。
- 高齢化が進んでいるため
- 日本人に根付く「新築至上主義」
「1」の高齢化については、周知の通り日本では高齢化が進んでおり、そのことが空き家増加の一因となっています。
参照元：内閣府（高齢化の状況）
なぜなら、高齢者は一般的に若い方より亡くなる確率が高く、高齢者が亡くなった後、自宅がそのまま空き家となるケースが多いためです。また、入院したり、老人ホームへ入居し、そのまま病院や老人ホームで亡くなることもあるため、生前から空き家となってしまう場合もあります。
「2」の新築至上主義というのは、簡単に言えば日本人は中古物件より新築が好きな人が多い、ということです。そのため、中古物件が売れにくく、結果的に空き家が増えてしまっています。
日本人の新築好きの歴史的背景として、高度経済成長期の空き家不足の際に、質より量を重視した結果、耐久性の低い住宅が大量に作られたということが挙げられます。当時の新築は耐久性が低かったため、老朽化するのも早かったようです。
そのため、住宅業界では「新築でも築20年も経ったら建物の資産価値はゼロ」というのが定説のようになってしまいました。実際、現在でも「戸建て木造住宅」の法定耐用年数は22年と定められています。
国が定めた固定資産（不動産など）が使用に耐えられるとされる期間のこと
そのため、どうせ購入するなら最初から価値が目減りしている中古より、少しでも価値がもつ新築を買おうという人が現在でも日本では多いのです。
増え続ける空き家に国も対策を強化している
増え続ける空き家に対して、国も対策を強化しています。具体的には2014年に「空家等対策の推進に関する特別措置法」（通称：空家等対策特別措置法）を制定し、空き家の管理・活用に乗り出しています。
そこで、国の空き家対策について、空家等対策特別措置法の内容に沿って解説していきます。
なお、個人で空き家のリスクを回避する方法が知りたい方は「空き家所有者個人でできる空き家対策6選」をご確認ください。
空家等対策特別措置法とは
空家等対策特別措置法は、空き家などを適切に管理・活用を促進することを目的に、前述の通り、2014に制定されました。
具体的には以下のような内容が定められています。それぞれの項目について、次節以降で順に解説していきます。
- 空き家の実態調査
- 空き家の所有者へ適切な管理の指導
- 適切に管理されていない空き家を「特定空家」へ指定できる
- 特定空家に対して、助言・指導・勧告・命令ができる
- 特定空家に対して罰金や行政代執行を行うことができる
- 空き家の活用促進のための支援
「1」～「5」については、放置されている空き家に対する段階的な措置となります。下図は「1」から「5」を実際の措置の流れとして表したものです。この流れを軽く頭に入れておいていただくと、次節以降の説明がわかりやすくなります。
なお「6」の空き家の活用促進については、国と自治体が連携しあって行っています。具体例は次章で紹介します。
なお、空家等対策特別措置法については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
管理されていな空き家は行政による実態調査が行われる
空家等対策特別措置法では、下記のように空き家所有者に、空き家の適正な管理を義務付けています。
空家等対策の推進に関する特別措置法 第三条
空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。
そして、上記の管理義務を果たしていない所有者の空き家については、行政による立ち入り調査が行われることになります。
本来、放置されている空き家であっても、所有者の許可なく第三者が敷地内に立ち入ることはできません。しかし、空家等対策特別措置法では行政の調査員による立ち入り調査を可能にしています。
また、所有者が不明な空き家に関して、所有者を確認をするために、調査員が住民票や戸籍、固定資産税台帳（税金の支払い義務者の名簿）といった個人情報を利用することも認められています。
適切に管理されていない空き家は特定空き家に指定される
実態調査後、適切に管理されてなく、景観面、衛生面、安全面において危険だと判断された空き家は、行政から特定空き家に指定されます。特定空き家の詳しい条件については下図をご確認ください。
特定空き家に指定され、行政からの改善のための助言や勧告に従わないと、様々なペナルティを受けることになります。
固定資産税が6倍になる
助言、指導の次のステップである、勧告が行われると固定資産税が6倍になってしまいます。なぜなら、法的拘束力のある勧告が行われると、「住宅用地の特例」が解除されてしまうためです。
参照元：総務省｜固定資産税制度について
住宅用地の特例とは、住宅用の建物（空き家含む）が建つ土地の固定資産税を1/6に軽減する特例です。
一般的な戸建の固定資産税は10万円～15万円ほどですが、住宅用地の特例が解除されると、一気に60万円～90万円になってしまうわけです。そう考えると、経済的打撃の大きさがわかっていただけるのではないでしょうか。
なお、特定空き家指定による固定資産税の増額についてより詳しく知りたい方はこちらの記事も参考にしてみてください。
罰金50万円と行政代執行による解体
勧告にも従わないと、改善命令が下され、命令にも従わないと罰金50万円が課されたうえで、最終手段である、行政代執行による空き家の解体が行われます。
参照元：国土交通省｜「特定空家等に対する措置」に関する適切な実施を図るために必要な指針
行政上の義務を義務者が行わない場合、行政(または行政が委託した者）が代わりに行い、そのためにかかった費用を義務者に請求すること
もしかしたら、「悩みの種である空き家を行政が解体してくれるならむしろ助かる」と思った方もいるかもしれませんが、そんなに甘い話ではありません。
解体費用は全額空き家所有者であるあなたに請求されるからです。しかもその費用は所有者であるあなたが解体業者に依頼するよりずっと高額になる可能性があります。
なぜなら、行政代執行の場合、費用よりも手早く解体することが重視されるため、大手の解体業者などに工事が発注されることが多いためです。
実際、解体費用として1000万円以上請求されることもあります。「そんな大金、とても払えない！」と思うかもしれませんが、行政代執行による解体費用の支払いからは逃れることはできません。
なぜなら行政代執行による解体費用の請求は、国から強制徴収が認められており、たとえ破産しても支払い義務が残るためです。
参照元：e-Gov破産法
税金などの滞納者に対し、国や自治体が強制的に滞納者の財産を差し押さえ、滞納している税金などに充てる手続き
強制徴収で財産や給与を差し押さえられ、苦しい生活をすることにならないよう、行政から改善命令を受ける前に、早めに空き家の状態を改善しましょう。
なお、特定空き家指定による行政代執行について詳しく知りたい方は、こちらの記事もご確認ください。
空家等対策特別措置法改正による3つの変更点
国は空き家対策をさらに強化するために、2023年3月に空家等対策特別措置法の改正を閣議決定しました。
参照元：国土交通省（「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律案」を 閣議決定）
改正による主な変更点は以下の3点になります。具体的にどのような点が変更になったのか、順に解説していきます。
建築基準法の接道義務や用途制限の規制緩和
改正された空家等対策特別措置法の施行後は、観光地や市街地の中から「空き家等活用促進区域」が設定され、促進地域内の空き家については、改修する際、建築基準法の接道義務や用途の規制が緩和されます。
接道義務の規制緩和というのは、建築基準法では、幅が4メートルある道路に接していない空き家は建て替えることができないとされていますが、その規制が緩和され、4メートル未満でも建て替えが可能になるということです。
また、用途の規制緩和というのは、建築基準法により、人が住むための住宅しか建てられないと定められている地域に、店舗を設けることもできるようになるということです。
今までも、特定行政庁の許可を得れば、接道や用途に関する規制を緩和することはできました。
その街の建築に関わる様々な事項について、良いか悪いかを判断できる建築主事（建築に関する確認を市町村・都道府県の職員）がいる市町村長もしくは都道府県知事のこと
現状、上述の建築基準法による規制が足かせとなり、空き家の活用が進んでいないケースが多くあるため、そうした状況を少しでも解消する狙いがあります。
管理不全空き家の設定
先ほど、特定空き家に指定されると、住宅用地の特例が解除され固定資産税が6倍になってしまうとお伝えしましたが、今後はさらに厳しくなります。
なぜなら、空家等対策特別措置法が改正されたことにより、放置されおり、将来的に特定空き家に指定されそうな空き家についても、「管理不全空き家」として、住宅用地の特例が解除されることが決定したからです。
つまり今後は、特定空き家に指定されなくても、放置されている空き家は固定資産税が6倍になるリスクがあるということです。
上の図を見ていただくとわかる通り、今までは「ただの空き家」から「特定空き家」に指定されるまではペナルティがありませんでした。しかし実際は、特定空き家未満の放置空き家がたくさん存在しているわけで、今回の改正でそうした空き家へ法のメスが入ったことになります。
空き家を放置している方は、明日にも「管理不全空き家」に指定されてしまうかもしれないという危機感を持って対策を行いましょう。
どのような対策をしたらいいかについては「空き家所有者個人でできる空き家対策6選」以降で詳しく解説しますので、安心してください。
なお、「管理不全空き家」について詳しく知りたい方は、下記の記事をご確認ください。実際に弊社のスタッフが国土交通省に問い合わせた情報を元にした記事ですので、他のどのサイトの記事よりも正確な情報となっております。
「空き家等管理活用支援法人」の創設
空き家等管理活用支援法人とは、空き家対策を行う民間のNPO法人や社団法人を「支援法人」に規定し、公的な立場を与える制度です。
空き家所有者の相談業務などを行うNPO法人に「支援法人」という、国のお墨付きを与えることで、空き家所有者に安心感を与え、相談を促す狙いがあがります
各自治体による独自の空き家対策
前章でお伝えしたように、空家等対策特別措置法の内容には空き家の管理だけでなく、活用支援も盛り込まれています。そのため、多くの自治体で、空き家の相談窓口を設置しています。また、空き家を活用するための助成金を支給している自治体もあります。
現在空き家を所有している方や、これから所有することになりそうな方で、空き家をどうすればいいかわからない、という方は、まずはご自身がお住いの自治体の空き家相談窓口に行ってみることをお勧めします。
所有者の相談内容に応じて、専門家（弁護士など）や事業者（リフォーム業者など）を紹介してくれる場合もあります。
お住いの自治体で空き家相談窓口があるかどうかは、役所に電話で問い合わせるか、ネットで「〇〇（お住いの市町村） 空き家 相談窓口」で検索すれば調べることができます。
この章では自治体による空き家対策の事例として、東京都と岡山市と弘前市の空き家対策を紹介します。
なお、弊社は、日立市の空き家対策について、市の担当職員の方に直接話を聞いておりますので、以下の記事も参考にしてください。
東京都の空き家対策
東京都は空き家率は全国平均以下ですが、住宅総数が多く、空き家の数も多いため、空家数に関しては全国トップとなっています。
そこで東京都では「東京都空き家情報サイト」を開設し、東京都の空き家対策の情報公開や、空き家活用の事例紹介、空き家活用を行う事業者の募集などを行っています。
特に空き家活用を行う事業者の募集については、空家等対策特別措置法の空き家活用支援にもつながる内容であるため、次節で詳しく解説します。
東京都空き家利活用等普及啓発・相談事業について
東京都では下図のように、空き家所有者に対し、空き家の普及啓蒙と相談をワンストップで行うための「普及啓蒙事業」と「相談事業」の事業者を募集しています。
「普及啓発事業」（空き家フォーラムや空き家活用セミナーなど）により、空き家所有者に空き家について深く知ってもらい、そこで生じた空き家への疑問や活用への希望に対応するのが「相談事業」（出張相談窓口や空き家所有者と活用希望者のマッチング事業など）というわけです。
岡山市の空き家対策
岡山市では、「空家等適正管理支援事業（リフォーム）」として、空き家のリフォーム費用の一部を補助しています。
補助金の上限額は50万円で、支給の対象者は空き家の所有者等で、以下の条件を満たす方になります。
- 市税などの滞納がないこと
- 反社会的勢力ではないこと
その他、空き家バンク（空き家所有者と購入者などをマッチングするシステム）の運営も行っており、市内の空き家活用促進に努めています
弘前市の事例
弘前市では、「空き家・空き地利活用事業」として、以下のような空き家に関わる補助金制度を設けています。
- 空き家・空き地・空き家を解体した更地の購入
- 空き家の賃借
- 空き家の解体
対象となる空き家は弘前市が運営する「空き家・空き地バンク」に登録された市内の空き家で、築25年以上で、空き家になってから90日以上経過した物件となります。
また、補助対象者は以下の条件を満たす方となります。ポイントは移住者がも対象に含まれることです。
- 市税などの滞納がないこと
- 購入・賃借する物件に３年以上居住する意思があること（移住者含む）
- 空き家の購入者などが所有者の３親等内の親族ではないこと
- 空き家・空き地バンク制度により、売買契約・賃貸借契約の成立見込みがある物件
補助金の額は、空き家の購入・解体・更地への新築建設などによって細かく変わります。たとえば空き家を購入する場合は費用の1/2、上限20万円まで補助されます。解体する場合も同じく費用の1/2、上限50万円まで補助されます。
弘前市の空き家の補助金制度についてより詳しい条件などを知りたい方は以下の弘前市のホームページをご確認ください。
弘前市では補助金対象者に移住者も含めることで、移住者を呼び込み、市の活性化と空き家解消を同時に推し進めようとしています。
空き家所有者個人でできる空き家対策6選
ここまで国や自治体の空き家対策についてお伝えしてきました。その中で、空き家を放置すると厳しい行政処分を受けるということもお伝えしました。
そのような処分を受けないためにも、空き家を所有している方や、今後、所有する予定のある方は自身でもしっかり空き家対策を行う必要があります。そのための具体的な方法をこれから解説していきます。
なお、空き家対策の成功例については、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
ただ、最初に最も賢い空き家対策をお伝えしてしまうと、空き家を専門の不動産買取業者に「売却する」ことです。
専門の買取業者であれば、老朽化していたり、残置物がある空き家でもそのままの状態で買い取ってくれます。そのため、他のどの方法よりスピーディーかつ、労力や費用をかけずに空き家の問題から解放されることができます。
どうして専門の買取業者であればそれほど簡単に売却できるのか、その理由についても述べておりますので、ぜひこの先も読み進めてみてください。
業者を利用してまずは室内を片づける
この記事でもこのあと述べますが、空き家対策として、賃貸などに出して活用したり、売却するという方法があります。
しかし活用や売却をするにしても、基本的にはまずは室内を片付けなくてはなりません。家財や遺品、不用品といった残置物が室内に残ったままでは、リフォームして賃貸物件として生まれ変わらせることはできないためです。売却するにしても、以前の住人の荷物が残ったままの物件を買いたいと思う人はいないでしょう。
具体的な片付けの方法についですが、残置物が不用品のみの場合（処分していい荷物だけの場合）は不用品回収業者に引き取ってもらうのが一番手っ取り早いでしょう。
一方、不用品と処分したくない物（遺品など）が混ざっている場合は、遺品回収業者に依頼しましょう。遺品回収業者であれば、依頼者であるあなたに確認しながら遺品と不用品をより分け、不用品のみ回収してくれます。ただし、どちらの業者も費用が10万円～25万円ほどかかります。
不用品回収業者や遺品回収業者についてもっと詳しく知りたい場合は以下の記事を参考にしてみてください。それぞれの業者のメリットとデメリット、お勧めの業者なども紹介しております。
なお、売却するにも片付けが必要、とお伝えしましたが、先ほど述べたように、不動産買取業者へ売却する場合は、掃除の必要はありません。不動産買取業者は残置物が残っていても買い取ってくれるためです。
「掃除せず売れるなら楽でいいな」と感じた方は、「売却する」をご確認いただき、ぜひ買取業者への売却をご検討ください。
空き家管理代行サービスを利用して管理する
空き家は定期的に現地に行き、適切に管理しないといけません。放置してしまうと、前々章でお伝えしたように、特定空き家や管理不全空き家に指定され、住宅用地の特例の解除や、行政代執行といった処分を受けてしまうためです。
とはいっても、住んでいる場所から空き家が遠いなどの理由で、自ら空き家を管理することが難しい方もいるでしょう。そうした方は、空き家管理代行サービスを利用して、業者に管理を委託するのも一つの方法です。
管理代行サービスを利用すれば、業者が換気、通水、庭木のチェックなど、最低限の管理は行ってくれるため、特定空き家に指定されるようなことにはならないでしょう。
ただし、サービスを利用するには毎月1万円程度、委託費がかかります。また、業者は修繕が必要な箇所を報告してくれますが、修繕まではしてくれません。そのため、修繕自体は所有者自身が行わなければなりません。
空き家管理代行サービスについてより詳しく知りたい場合は、こちらの記事もご確認ください。サービス内容や費用などについても詳しく解説しています。
リフォームして活用する
空き家対策として、空き家をリフォームして賃貸などに出し、活用するという方法もあります。うまく入居者が入れば、室内の掃除は入居者に任せられますし、家賃収入を得ることもできます。
空き家を賃貸物件にするためにはリフォーム費用として200万円～400万円ほどかかります。ただ、自治体によっては空き家を活用するためのリフォーム費用を補助しているところもあります。
たとえば埼玉県の川口市は「空き家活用リフォーム助成制度」として、居住のためのリフォーム費用だけでなく、事業として活用するためのリフォーム費用も援助しています。
しかし、全ての自治体が事業として活用するための助成金を設けているわけではありませんし、仮に助成金を受け取れたとしても、リフォーム費用によっては100万円以上持ち出しになる可能性もあります。
また、費用の問題をクリアできたとしても、賃貸経営をするためには、以下のような賃貸物件として需要がある立地に空き家が建っている必要があります。
- 徒歩圏内にスーパーや病院など生活するための施設があること
- 周囲に競合となる集合住宅などが少ないこと
生活のための店や施設が近いこととも、競合となる物件が周囲に少ないことも、どちらも安定的した賃貸経営をしていくためには欠かせない条件になります。
さらに、空き家を賃貸経営するためには、空き家所有者自身の賃貸経営の知識も求められます。そうしたハードルを全てクリアできるのであれば賃貸運営に乗り出してみてもいいでしょう。
ただ、もう少し楽に空き家対策を行いたいなら、空き家を売却してしまうことをお勧めします。
解体して活用する
空き家対策として空き家を解体して活用する方法もあります。たとえば、空き家を解体し、駐車場として活用することもできます。しかし、賃貸同様、空き家を解体し、駐車場として活用するには、解体費用が1000万円近くかかります。
解体費用については、前章で述べた弘前市の事例のように自治体によっては補助金が出ます。しかし、ほとんどの場合、上限が100万円以下であるため、補助金を利用できたとしても数百万円の持ち出しを覚悟しなくてはならないでしょう。
また、駐車場経営を行うためにも、以下のような、駐車場としての需要を満たした立地であることが必要です。
- 駅前や人気の観光地から徒歩圏内であること
- 周囲に競合する駐車場が少ない住宅地であること
駅前や観光地はそこまで車で来る人が多いため需要が見込めますし、周りに駐車場がない住宅地も、月極駐車場としての需要が見込めるからです。
費用や立地の他にも、空き家を駐車場として活用することには以下のようなリスクがあります。
-
- 建物（空き家）がなくなるため、住宅用地の特例が解除され固定資産税が6倍になる
- 駐車場の管理（雑草除去や違法駐車の見回りなど）が必要
費用や立地の条件をクリアし、リスクを背負って駐車場経営を行うというのであれば止めません。
ただし、費用もリスクも不要な空き家対策が他にあります。それが何度も申し上げていますが、不動産買取業者に空き家を売却することです。気になる方は「売却する」の内容をチェックしてみてください。
賃貸と駐車場経営にハードルの高さを感じた方なら、きっと買取業者へ売却することの簡単さを感じてもらえるはずです。
なお、空き家の解体費用を抑える方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
第三者に無償譲渡する
空き家を第三者に無償譲渡することも空き家対策になります。譲渡してしまえば、空き家を管理する必要がなくなるためです。
以前からその空き家を欲しがっている親戚などがいれば、声をかけてみましょう。また、空き家がある自治体が、空き家バンクを運営していれば、空き家バンクに登録して譲渡希望者を募ってもいいでしょう。
なお、空き家バンクについて詳しく知りたい場合は、こちらの記事をご確認ください。
ただし、実際は、たとえ無償だとしても、そう簡単に空き家をもらってくれる人は見つかりません。また、個人間で譲渡を行った場合、譲渡された側に贈与税が発生するので注意が必要です。
贈与(当事者の一方がもう一方に無償で財産を譲渡する行為)によって財産が移転する際に、その財産に対して課される税金
参照元：国税庁｜贈与税がかかる場合
事前に譲渡税が発生することを説明しておかないと、「無償だから譲り受けたのに、税金がかかるなんて知らなかった！」と、後から恨みを買ってしまう恐れがあります。
また、第三者に譲渡するのであれば、無償譲渡ではなく、売却した方が譲渡益が手に入る分、お得です。
売却する
ここまで、いくつか空き家対策の方法をお伝えしてきましたが、これから述べる売却するという方法が、最も賢い方法です。
なぜなら売却してしまえば空き家の所有者ではなくなるため、空き家対策だけでなく、全ての空き家の悩みから解放されるからです。しかも、無償譲渡とは違い、売却益も手にすることができます。
とはいえ、放置されていた空き家は一般的な不動産業者（不動産仲介業者）に頼んで、一般の個人に売ろううとしても、まず売れません。
なぜなら、一般の個人は居住用の物件として、購入後すぐに、快適に住める物件を探しているためです。そのため通常は、売却するためにはリフォーム費用や片付けといった費用や手間をかけなくてはいけません。
しかし、不動産の売却には、上で述べた不動産仲介業者に依頼して一般の個人に売却する方法とは別に、不動産買取業者に売却するという方法もあります。
そして、不動産買取業者に依頼すれば、リフォームも片付けもせず、そのままの状態で空き家を売却できます。
なぜなら買取業者は事業用に物件を買い取っており、買取後に運用・再販するため、業者自ら物件にリフォームなどを施すことを前提としているためです。
買取価格は、買取業者が行うリフォーム費用などが差し引かれるため、仲介業者に依頼して売却するより安くなります。しかし、仲介業者に依頼していつまでも売れないよりは、多少安くなっても売却できた方が得でしょう。
なお、仲介と買取の違いをより詳しく知りたい方は、こちらの記事をご確認ください。
買取業者に売却するなら空き家専門の業者を選ぶ
前節で放置してしまった空き家は買取業者に売却するのが良いとお伝えしました。しかし、一言で買取業者といっても、業者によって何を専門に買い取っているかは異なります。弊社のように空き家が専門の業者もいれば、マンションの買取が専門の業者もいます。
その中で、空き家の買取依頼をする際は、当然ですが空き家の買取を専門にしている買取業者に依頼しましょう。空き家専門の買取業者であれば、空き家を活用するノウハウに長けているため、高額で買い取ってくれる可能性があるためです。
なお、弊社Albalinkは空き家専門の買取業者として年間600件を超える買取実績（※2023年1月～10月の実績）があります。長年放置され、老朽化が進んだ空き家や、下記のような残置物の山でゴミ屋敷のようになった空き家なども買い取ってきました。
参照元：Albalink（買取実績）
空き家をサクッと売却し、空き家の悩みから一刻も早く解放されたい方は、まずは弊社の無料買取査定をご依頼ください（無料買取査定を利用したからといって、その後、無理に買取りの営業をかけるといったことはございませんので、ご安心ください）
>>【ゴミ屋敷もそのまま買取OK】無料買取査定依頼はこちらから！
なお、空き家の特徴別の希望にあうおすすめ買取業者については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてください。
空き家3000万円特別控除の適用を受けられる
空き家を売却して売却益（譲渡所得）が発生します。譲渡所得とは、不動産（今回の場合であば所有している空き家）を売却して得た金額（下の計算式の①）から、今回売却した空き家をかつて購入した際の購入代金（下の計算式の②）と、今回売却するためにかかった費用（下の計算式の③）を差し引いた額になります。
参照元：国税庁｜No.1440 譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)
なお、③の売却のためにかかった費用の具体例としてはリフォームを施してから売却したのであれば、リフォーム費用などが挙げられます。他にも、不動産仲介業者に依頼して売却した場合に、仲介業者に支払う仲介手数料も売却にかかった費用に入ります。
そして、譲渡所得には譲渡所得税という税金が課せられます。しかし、空き家3000万円特別控除という特別控除があり、要件を満たせば相続した空き家を売却した際の譲渡所得を3000万円控除することができます。つまり譲渡所得が3000万円以下であれば譲渡所得税がかからないということです。
参照元：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
空き家3000万円特別控除も国の空き家対策の1つであり、国はこうした特別控除を設けることで、空き家の売却を促進しようとしています。
特別控除を受けるための主な要件は以下の通りです。
- 相続される前まで被相続人（親など）が居住していた家屋であること
- 相続後から譲渡までの間、事業用などで活用されていないこと
- 耐震基準を満たした空き家を譲渡していること（もしくは取り壊し後の土地の譲渡であること）
- 昭和56年（1981年）５月31日以前に建築された家屋であること
また、特別控除を受けるには以下の2つの期限に間に合って空き家を売却する必要があります。
- 令和5年（2023年）12月31日までに売却すること
- 相続開始の日から３年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
上記、どちらか早く訪れる方が期限となります。もし特別控除を受けようと思っていて、まだ空き家を売却できていない場合は、ぜひ買取業者への売却をご検討ください。先ほどもお伝えしたように、買取業者であれば手間ひまかけず、スピーディーに売却できるためです。
特に空き家専門である弊社Albalinkへご依頼いただけば、空き家の活用ノウハウが豊富であるため、他社で断られるような物件でもできる限り高値で買い取らせていただきます。
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なお、空き家3000万円特別控除については、より詳しく知りたい方は、こちらの記事をご確認ください。
今後空き家を所有する可能性がある場合の対策4選
前章では、すでに空き家を所有している方へ向けた空き家対策をお伝えしました。そこでこの章では、まだ空き家を所有していないけれど、今後、相続などで所有する可能性がある方へ向けた空き家対策をお伝えします。
もしかしたら「空き家をまだ持っていないのに対策などできるの？」と思う方もいるかもしれません。しかし、転ばぬ先の杖ということわざもある通り、空き家対策も先手を打つことが大切です。どのような対策があるか、しっかり確認してください。
相続放棄
親が亡くなり、まだ遺産相続をしていないのであれば、相続放棄をしてしまえば、空き家とは無縁でいられます。
相続人がプラスの財産もマイナスの財産も含め、全ての遺産を相続しないこと
参照元：裁判所｜相続の放棄の申述
ただし、相続放棄をするには、被相続人（親）が亡くなったことを知ってから3ヶ月以内に家庭裁判所へ申請する必要があります。3ヶ月を過ぎてしまうと、相続放棄をしたくてもできないため、注意が必要です。
また、相続放棄には以下のようなデメリットもあるため、安易に相続放棄をすることはお勧めできません。
- 相続したいものも相続できなくなる
- 相続放棄しても管理責任が残る
上記の相続放棄の説明にも記載した通り、相続放棄をすると、全ての遺産を相続できなくなります。そのため、空き家だけでなく、現金や車など、資産価値のある遺産も相続できなくなってしまいます。
また、相続放棄をしてもすぐに空き家の管理責任が無くなるわけではありません。次の相続順位の法定相続人が空き家を相続し、管理を始めるまでは、管理責任が残ります。
そもそも民法では、下画のように、故人の財産を相続できる人の範囲と優先順位が決められており、この範囲内にいる人を「法定相続人」と言います。
ですから、たとえばあなたが被相続人（親）の子供である場合、相続放棄したら、次の相続順位である被相続人の親（あなたにとっての祖父母）が相続を開始するまでは、あなたに空き家の管理責任が残るということです。
相続放棄にはこうしたデメリットがあるため、基本的には空き家は一旦相続し、早めに売却することをお勧めします。ただし、以下のような場合は相続することによるデメリットの方が大きいため、相続放棄してしまってもいいでしょう。
- 遺産が明らかに負債の方が多い場合
- 親族と仲が悪く、遺産相続についての話し合いをしたくない場合
なお、相続放棄については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
親が生きているあいだに実家を売却する
親が生きている場合は親と話し合い、親が生きているうちに実家を売却してしまうことをお勧めします。そうすれば、将来空き家となった実家を相続することもなくなり、空き家対策に頭を悩ませる必要もありません。
子供の住居に親が引っ越し、実家を売却する
子供と親が別々に住んでいる場合、子供の住居に親が引っ越すことで、空き家となった実家を売却することができます。
子供にとっては親孝行できる機会が増えますし、子供がいる世帯であれば、忙しい時などに親に子供の面倒を頼めるかもしれません。親にとっても、子供と同居していれば、体調を崩した際など、子供に面倒を看てもらえるという安心感があるでしょう。
ただし、いくつかデメリットもあります。まず、子供や子供の配偶者が親との同居を承諾する必要があります。仮に子供や配偶者が同居に同意しても、子供の住居が親を迎え入れられるだけの広さがなくては同居することはできません。
また、当然ですが、空き家となった実家を売却できる保証はありません。もし、仲介業者に依頼してなかなか買い手がつかないようであれば、買取業者に依頼することをお勧めします。
実家を売却し親が住み替えを行う
親子での同居が難しい場合は、実家を売却し、売却益で親が住み替えを行うという方法もあります。
売却益で親が分譲マンションなどに住み替えができれば、将来的に子供が相続することになっても、老朽化が進んだ実家よりも売却しやすいでしょう。
また、もし思ったような金額で実家が売れず、賃貸などに入居することになったとしても、子供にとっては実家を相続しなくてよくなるため、助かります。
ただし、ここまで読んでもらったらわかる通り、この方法は子供にとってはメリットがありますが、親にとっては環境の変化など負担が多いため、親の同意が不可欠です。
それでも、一度親と話し合ってみる価値はあるでしょう。子供に実家という負の遺産を遺したくないと考えている親は、意外と多いためです。また、子供が出て行った後の実家は、親だけが住むには広すぎる場合があります。ですから中には、マンションなどもう少し狭い住居の方が暮らしやすい、と考える親もいるかもしれません。
実家を少しでも高く売却し、親も子供もWin-Winの状態を作りたいのであれば、ぜひ弊社Albalinkへの売却を検討してみてください。できる限り高値で買い取らせていただきます。
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親の代理として子供が実家を売却する
親が実家の売却を承諾しているけれど、年齢や健康上の問題で、親本人が売却活動を行えない場合、親に代わって子どもが代理人として実家を売却できます。
ただし代理人になるためには、親本人の記名押印がある以下のような委任状を用意しなくてはなりません。
委任状
受任者(代理人) 山田太郎
住所 〇〇県〇〇市〇〇
氏名(本人) 山田花子
私(以下「甲」という)は、上記の者(以下「乙」という)を代理人と定め、
下記の条件で甲所有の下記不動産の売買契約を締結する一切の権限を委任し、その代理権を付与します。
1.売買物件の表示
(土地)
所在：◯◯県◯◯市〇〇町〇〇
地番：〇〇番〇◯
地目：宅地
地積：〇〇〇.〇〇平米
(建物)
所在：◯◯県◯◯市〇〇町〇〇
種類：居宅
構造：木造瓦葺2階建
床面積：1階〇〇.〇〇平米 2階〇〇.〇〇平米
2.売却条件
売却価額：金〇〇〇〇円
引渡予定日：令和〇年〇月〇〇日
違約金の額：売買価額の〇〇％相当額以上で、乙が買主※と協議のうえ決定する。
金銭の取扱い：売却価額の〇〇%は甲へ、残り〇◯%は乙へ贈与。
その他の条件：その都度甲乙協議のうえ決定する。
3.本委任状の有効期限 令和◯年◯◯月◯◯日
以上。
令和〇年〇月〇〇日
甲 本人(委任者)
住所 ◯◯県◯◯市〇〇町〇〇
氏名 山田 花子 印
乙 代理人(受任者)
住所 ◯◯県◯◯市〇〇町〇〇
氏名 山田 太郎 印
なお、委任状は自身で作成することもできますが、売却を依頼する不動産業者に依頼すれば、無料で作成してもらえることも多いです。自分で委任状を作成する時間がない方や、自信がない方は、一度不動産業者へ相談してみましょう。
弊社、株式会社Albalinkでも、委任状が必要な不動産の買取を行っており、委任状の作成を無料で承っております。
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居住用財産（マイホーム）3000万円控除を受けられる
親が住んでいるうちに実家を売却した場合、居住用財産（マイホーム）3000万円控除が受けられます。これは先ほどの空き家3000万円特別控除のマイホーム版のようなもので、マイホームを売却した際の譲渡所得税が3000万円控除されます。
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
主な適用要件は次の4点です。
- 譲渡所得を得た翌年、確定申告を行うこと
- 自分が住んでいる家を売却すること
- 現在住んでいない場合は、住まなくなってから丸3年後の12月31日までに売却すること
- 売り手と買い手が、親子や夫婦、自分の経営する法人など、特殊な関係でないこと等
なお、居住用財産（マイホーム）3000万円控除について詳しく知りたい方は、以下の記事をご確認ください。居住用財産（マイホーム）3000万円控除だけでなく、空き家売却に関わる税金や特例を網羅した記事となっております。
実家に子供が住み続ける
現在、親と子供が実家で一緒に暮らしている場合、親が亡くなり、実家を相続した後もそのまま子供が実家に住み続ければ、実家が空き家になることはありません。
もし、親と暮らしていく中で、実家が狭く感じたり、お互いのプライバシーを確保したいと感じた場合は、実家を二世帯住宅に建て替える方法もあります。
二世帯住宅に建て替えるには費用がかかりますが、土地はすでにあるため、建物だけの費用で済みます。そのため、子供が実家を出て、新たに新居を購入するよりは安く済む可能性が高いです。
ただし、子供が心境の変化（親から自立したい）やライフステージの変化（結婚や子供が生まれるなど）を機に、実家を出ていきたくなる可能性もあります。その場合は、親と相談し、売却することをお勧めします。親と同居していて、その家を売却した場合も、前節でお伝えした居住用財産3000万円控除の対象となります。
成年後見制度を利用する
親が生きているのであれば、成年後見制度を利用して実家を売却する方法jもあります。
成年後見制度とは、判断能力が失われてしまった方の代わりにその方の財産を管理・保護するために後見人を立てる制度のことです。
参照元：厚生労働省｜成年後見制度とは
上の図を見ていただくとわかる通り、成年後見制度には「任意後見制度」と「法定後見制度」があります。親に判断能力あるなら「任意後見制度」を利用し、親に判断能力ないなら「法定後見制度」を利用します。
自分が行おうとしていること(今回の場合でいえば自分が住んでいる家の売却)が法律上どのような意味を持ち、それを行った結果どのようなことが起きるかを、自分で認識できない状態のこと
参照元：東京都宅地建物取引業協会
任意後見制度であれば、親が判断能力があるうちに、子供など親族を任意後見人に選ぶことができます。そして、親が判断能力を失ったあと、任意後見人に選ばれた子供が実家を売却することができます。
法定後見制度は親が判断能力を失ったあとに利用する制度で、法定後見人には弁護士など第三者が選ばれることが一般的です。ただ、仮に親族が法定後見人に選ばれなかったとしても、法定後見人を介して実家を売却することは可能です。ただし、実家を売却するには家庭裁判所の許可が必要です。
成年後見制度を利用するのであれば、親が元気なうちに話し合い、なるべく任意後見制度を利用することをお勧めします。
なお、成年後見制度について詳しく知りたい場合はこちらの記事をご確認ください。
まとめ
今回は、空き家対策について、国や自治体の対策と個人でできる対策についてお伝えしました。
現在、日本では空き家が増加し続けており、国や自治体も空き家対策に本腰を入れており、放置空き家に関しては厳しい行政処分が下るようになってきています。そのため、空き家所有者や、所有する可能性がある方は、個人でもしっかり空き家対策を行う必要があります。
記事でお伝えしたように、個人で行う空き家対策は、空き家を管理したり、活用するなど、いくつか方法があります。その中で最も賢い対策は、売却してしまうことです。なぜなら、空き家を管理したり、活用するのは、費用も労力もかかる上に、リスクもあるためです。
ただし、空き家を売却しようとしても、一般の個人にはなかなか売却できません。なぜなら、空き家は老朽化が進んでいることが多く、居住用として、綺麗ですぐ住める住居を探している一般の個人には敬遠されるためです。
そこで、空き家を売却するのであれば、不動産買取業者に依頼することをお勧めします。不動産買取業者であれば、老朽化した空き家でもそのままの状態で買い取ってもらえるからです。なぜなら、買取業者は、再販・運用のために物件を買い取っており、買取後に物件にリフォームなど手を加えることを前提としているためです。
ただし、一口に不動産買取業者といっても、業者ごとに何を専門に買い取っているかは異なります。当然、空き家を売却するのであれば、空き家専門の買取業者に依頼しましょう。空き家が専門外の買取業者に依頼しても、買取を拒否されたり、安く買われてしまうためです。
その点、弊社Albalinkは空き家専門の買取業者ですので、安心してご依頼ください。空き家専門買取業者として、空き家の活用ノウハウに長けていますので、老朽化が進み、以下のようなゴミ屋敷のような空き家でも買取ることができます。
また、年間600件以上（※）という空き家買取実績が認められ、フジテレビの「newsイット！」でも紹介されました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
「空き家をどうにかしたい、でも費用も時間もかけたくない」という方は、弊社の無料買取査定をご依頼ください。弊社の買取フォームは最低限の内容になっておりますので、お時間は取らせません。また、買取査定のご利用だけで、実際に買取依頼をされなくても、強引な営業などは行いませんので、ご安心ください。
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