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自分で空き家を管理するのは手間がかかる
空き家を管理する方法は所有者自ら管理する方法と、管理費を払って業者に管理してもらう、空き家管理代行サービス(後ほど詳しく説明します)を利用する方法の2つがあります。
自分で管理すれば業者に依頼するのに比べてお金はかかりませんが、現地まで行く手間や、空き家の管理する労力がかかります。
では、自分で管理するとしたらどのような作業をしなくてはいけないのか、具体的にお伝えします。
室内の換気
空き家は定期的に換気する必要があります。換気を行わないと、湿気がこもり、シロアリが発生してしまうからです。もし柱や梁などをシロアリに食べられると建物の基礎が脆くなり、それが原因で空き家が倒壊する危険があります。
また、換気を怠ることで湿気がたまり、カビが増殖し、柱や梁などが腐ることでも倒壊の危険が高まります。
シロアリ被害やカビが増殖している空き家はいつ倒壊するかわからないため、管理のために室内に入ることも危険です。また、カビのウィルスが肺に入り込むと、シックハウスや肺炎を引き起こす原因になります。
空き家を安全に継続して管理するためにも、定期的な換気が必要です。
また、換気が終わって、室外へ出る際は、忘れずに戸締りをしましょう。戸締りなど、空き家のセキュリティをしっかり行わないと、犯罪行為に空き家を利用されてしまう恐れがあります。空き家の犯罪利用については、次の「空き家の管理を怠ると生じるリスク5選」の章で、具体例を挙げてお伝えします。
水回りの管理
空き家は定期的に通水(水道から水を出す)させる必要があります。長期間、通水しないでいると、水道管が錆びてしまい、結果、漏水のリスクが高まります。
長らく使っていなかった水道を久しぶりに使うと、蛇口から赤水が出ることがありますが、この赤水こそ、水道管内が錆びている証拠です。赤水は水道管内の錆が流水で剥がれ、水に溶けたものだからです。錆はいわば、水道管内の脆くなった箇所のかさぶたのようなものなので、それが剥がれると、水道管に穴が空き、漏水が起こる危険性があります。
また、空き家をはじめ、建物の排水溝には下の図のような封水と呼ばれる水が溜まる仕組みがあり、下水管から悪臭などが上がってくるのを防いでいます。通水しないでいると、この溜まっている水が蒸発し、空き家に悪臭が立ち込めます。悪臭が近隣にまで及ぶと、トラブルに発展する可能性があります。
草むしり・庭木の枝の伐採
空き家の敷地内の草むしりはこまめにやる必要があります。放っておくと、雑草はすぐに殖（ふ）えてしまうからです。雑草が殖えると蚊などの害虫が大量発生する原因になり、近隣に迷惑をかけます。
草むしりとともに、庭木の枝などの伐採も必要です。庭木を放置していると、隣家の敷地にまで枝が伸びトラブルのもとになります。
不法投棄されたゴミの処理
普段人がいない空き家はゴミを不法投棄されやすくなります。ゴミを不法投棄されないようにするために、定期的に空き家を見回り、ゴミが捨てられていたら処分する必要があります。
放置しておくと、ゴミの不法投棄を助長させることになるからです。秋など、庭木の葉が落ちる季節はゴミだけでなく、敷地や周辺に散った落ち葉を集めて処理する必要もあります。
犬猫のフンの処理
犬や猫など、動物のフンが塀や敷地内にあれば処理し、フンをされた箇所を水で洗い流しましょう。フンを処理しても、匂いが残っていると繰り返しされる恐れがあるためです。再度フンをされないようにするには、フン除けのグッズを設置する必要もあります
空き家の管理を怠ると生じるリスク5選
ここまで読んで、空き家の管理を自分でするのは大変そうだし、面倒だと感じたかもしれません。しかし、どれだけ面倒でも、空き家を所有している以上、管理を放棄することはできません。実際に空き家の所有者が空き家を適切に管理することは、法律でも定められています。
(空き家対策特別措置法の第3条)
空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。） は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるものとする。
では実際、空き家の管理を怠ると、どのようなリスクがあるのか説明していきます。
空き家の倒壊による1億を超える損害賠償
前の章で述べたような管理を怠ると、空き家は急速に老朽化が進みます。そして、老朽化が進むと地震や台風で倒壊するリスクが増します。
下記の画像を見てもらうとわかるように、もし空き家が隣家へ向かって倒壊し、その結果、隣家が全壊した場合、損害賠償額は1,500万円になるとの試算があります。また、倒壊した空き家に人が下敷きになって死亡するなどした場合の請求額は1億円を超える可能性があります。
仮に倒壊しなくても、古くなった屋根や雨どいが台風などで飛散し、近隣住民へ被害を及ぼした場合も損害賠償責任が生じます。
そういった近隣住民にとって脅威となる空き家は、次の章で述べる「特定空き家」に指定されてしまうリスクも高まります
雑草・庭木による火災や近隣クレーム
空き家の管理を怠った結果、庭に雑草がはびこり、害虫が増えたり、伸びた庭木の枝が隣家の敷地を侵害するような状態になれば、近隣住民からクレームを受けます。
また、庭の雑草を放置することは思わぬ火災にもつながります。たとえば、冬など空気が乾燥した時期に、雑草が繁茂した庭にタバコのポイ捨てなどをされたら、あっという間に燃え広がり、隣家に延焼する恐れもあります。
もし、所有している空き家からの出火で隣家が延焼した場合、上で述べたような第三者によるタバコのポイ捨てが火災の原因であれば、空き家の所有者が責任を問われることはありません。実際、失火責任法という法律で「過失による火災」は、出火元の家主は損害賠償責任を負わなくてよいと定められています。
民法第七百九条ノ規定ハ失火ノ場合ニハ之ヲ適用セス但シ失火者ニ重大ナル過失アリタルトキハ此ノ限ニ在ラス
一方で、失火責任法には、火災の原因がただの過失ではなく「重大な過失」である場合は、出火元の家主が損害賠償責任を負うこと、という定めもあります。もし、空き家の管理を怠り、火災が起きやすい状況を作っていたことが、「重大な過失」と判断されてしまったら、倒壊などと同様、莫大な損害賠償請求をされることになってしまいます。
害獣による天井崩壊のリスク
適切な管理がされず、放置された空き家はネズミの住処になったり、ハクビシン・アライグマなどが侵入し、天井裏に住み着くことがあります。
そうした害獣の糞尿で天井が腐り、最悪、天井が抜け落ちることがあります。また、天井裏の電気の配線がネズミにかじられてショートし、火災が発生するリスクもあります。
ゴミの不法投棄による近隣トラブル
空き家の管理を怠り、敷地内や外観が荒れ、管理されていないことが第三者にもわかるような状態になると、「ここなら捨ててもバレない」と思われ、ゴミを不法投棄されるリスクが高まります。
もし大量にゴミを不法投棄をされてしまうと、処分するのに時間も費用もかかります。また、不法投棄に気づかずゴミを放置し続ければ、ゴミから悪臭が発生したり害虫が湧くなどし、雑草や庭木同様、近隣住民からのクレームを受けることとなります。
犯罪行為や事件に悪用される
ゴミの不法投棄と同様、管理されていないことが一目でわかってしまう荒れた空き家は犯罪行為に利用されがちです。「ここなら人目につかないし、悪さをしても誰も気づかない」と思われてしまうからです。
実際、近年でも空き家の浄化槽から人の頭蓋骨が発見された事件や、空き家で大麻を育てていた男が逮捕される事件などが起きています。
(2023年4月)３日午前８時４０分頃、大阪府門真市上島町の３階建て住宅で、清掃業者の男性が、地下の浄化槽内から白骨化した頭蓋骨を見つけた。(中略)住宅は空き家で、同署は死体遺棄事件とみて身元の確認を進める。
引用元：空き家地下の浄化槽内に白骨化した頭蓋骨…大阪・門真、死体遺棄事件で捜査
愛知県にある不審な空き家から大量の大麻草が見つかり、500鉢の鉢植えが押収された。(略)現行犯で逮捕された住所不定・29歳の男は「主に販売目的だった」と供述。
引用元：【大麻草500鉢押収】「不審な空き家」駐在所へ地域住民が相談して発覚
空き家管理、最大のリスク。放置すると「特定空き家」に指定される
前の章で、空き家を適切に管理しないことで生じるリスクについてお伝えしましたが、実はさらに大きなリスクがあります。それが、自治体から「特定空き家」に指定されることです。
特定空き家とは、行政から倒壊など保安上の危険や、害虫が湧くなど衛生上の問題があると認められた空き家などのことです。
特定空き家に指定されると、土地の固定資産税の優遇措置を取り消されたり、罰金を科されるといった様々なペナルティがあり、最悪、行政代執行で強制的に空き家を解体されてしまいます。
本来、義務を果たすべき義務者が行政上の義務を果たさない時、代わりに行政が義務者のなすべきことを行い、そのためにかかった費用を義務者に請求すること
もしかしたら、「行政が空き家を解体してくれるなら、管理しなくて済むようになるし、それでもいいかも…」と思った方もいるかもしれませんが、解体にかかった費用は全額、所有者に請求されます。
では、特定空き家に指定されるとどうなるか、順を追って説明します。
「住宅用地の特例」から除外され固定資産税が6倍になる
特定空き家に指定されると、自治体からの助言や指導といった「勧告」が行われ、この勧告が行われた時点で「住宅用地の特例」が解除され、年内に空き家の管理状況を改善しないと、固定資産税が今までの6倍に跳ね上がります。
どういうことかというと、そもそも、下の図を見ていただくとわかるように、人が住んでいる建物には、「住宅用地の特例」という特例が適用されており、土地の固定資産税が最大6分の1減額されています。
この特例は空き家にも適用されるため、人が住んでいなくても通常の空き家は、固定資産税が6分の1に免除されています。
しかし、特定空き家に指定されることで、この特例が解除されてしまうため、固定資産税が6倍になるというわけです。
参照元：総務省自治税務局固定資産税課「固定資産税制度について」
空き家の固定資産税や「住宅用地の特例」について詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
50万以下の罰金を科される
特定空き家に指定されると、まず改善のための「勧告」が行われます。「勧告」には強制力はありませんが、「勧告」に従わなかった場合、強制力のある「命令」が発せられ、「命令」にも従わないと空き家の所有者に50万円以下の罰金が科せられます。
強制的に解体され、高額な解体費を請求をされる
前述の通り、特定空き家に指定され、改善命令を無視し続けると、行政により強制的に空き家が解体されます。解体工事でかかった費用は全額、空き家の所有者に請求されます。しかも、行政代執行による解体費は所有者が自ら解体を依頼するより、高額になります。
なぜなら所有者が解体を依頼する場合は、複数の解体業者に見積もりを取り、安いところを選べますが、行政代執行の場合、所有者が解体業者を選ぶことはできず、自治体は費用よりも手早く解体することを最重視して、有名な解体業者や大手の解体業者に依頼するためです。
行政代執行による解体費用は空き家の規模や構造によりますが、1,000万円以上かかる可能性もあります。
空き家管理代行サービスに任せても根本的な解決にはならない
空き家管理代行サービスは、所有者に代わって空き家を管理してくれるサービスです。空き家管理代行サービスに依頼すれば、自ら空き家まで行き、管理する手間から解放されます。
では、空き家管理代行サービスに依頼すれば、空き家管理の手間から逃れられ、万事解決と言えるかといえば、そんなことはありません。空き家管理代行サービスにはメリットもありますが、毎月費用がかかるなど、デメリットもあるためです。
何より、空き家管理代行サービスの利用は、管理を業者に任せているだけで「空き家を管理しなくてはならない」という根本的な問題の解決にはなっていません。
もし空き家の管理から完全に解放される方法を知りたいという方は「空き家管理の手間を根本的になくすには売却すべき」をご確認ください。空き家を買い取ってもらい、空き家の管理から完全に解放される方法を説明しています。
空き家管理代行サービスを使うメリット
空き家管理代行サービスを使うメリットは自分で管理する手間を省けることです。わざわざ現地まで行って、換気や通水、掃除などをする必要がありません。
業者にしっかり管理してもらえば、空き家が原因で近隣住民とトラブルになることや、「特定空き家」に指定される心配をすることもありません。
空き家管理代行サービスを使うデメリット
空き家管理代行サービスを使うと、自分で管理する手間は省けますが、毎月管理料がかかります。空き家の管理を何も心配しないで済むくらい充実したサービスを受けようとすると、管理料として月に1万円ほど払う必要があります。
「自分で管理する手間が省けるなら、1万円くらいなら…」と安易に思ってしまうかもしれませんが、よく考えてみてください。固定資産税に加え、使っていない空き家に毎月1万円払うのは馬鹿らしいことです。
かといって、少しでも管理料を安く済まそうと、金額だけで業者を選ぶと、室内の掃除をしてもらえないなど、望むサービスを受けられず、管理料が無駄になってしまいます。
空き家管理の手間を根本的になくすには売却すべき
ここまで空き家を管理する方法や、管理できなかった際のリスクについてお伝えしてきましたが、管理する手間から解放され、リスクも考えなくてよくなりたいのであれば、空き家を売却してしまうべきです。
売却してしまえば、自分の所有物ではなくなるため、管理の手間から完全に解放されます。
空き家を売却するには仲介と買取の2つの方法があり、立地が良く物件の状態も良い空き家は仲介での売却に向いています。逆に、立地が悪く、状態も悪い空き家は不動産買取業者に買い取ってもらうのがベストです。
空き家の立地や状態によって向いている売却方法が異なる理由は、仲介と買取では空き家の買手や目的が異なるためです。その違いを詳しく説明します。
立地と状態が良い空き家は仲介での売却がお勧め
仲介で空き家を売却する場合、買手は一般の個人となります。仲介業者は不動産ポータルサイト(SUUMOなど)などで広く買手を募ります。買手が見つかり、売買契約が成立するまでに数ヶ月かかることもあります。
ただ、売却価格は需給が釣り合った不動産市場価格となり、買取より高く売却できる可能性があります(この理由については買取の説明の時にします)。
そのため、一般の個人が「買って住みたい」と思えるほど状態が良く、周囲の環境も良い空き家であれば、仲介で売りに出してみてもいいでしょう。具体的には、以下のような条件を備えている空き家になります。
- 築10年未満で、購入後のリフォームがほとんど必要ない
- 中古の空き家であっても暮らしてみたいと思う人が多い、鎌倉など「人気エリア」に建っている
- 田舎過ぎず、周囲にスーパーやコンビニ、郵便局や病院など、生活するための施設が揃っている
けれど、こんな条件の良い空き家を所有している方はまれで、実際は上記に当てはまらない空き家を所有している方がほとんどでしょう。だから、空き家の管理に悩んでいるのですよね。そこで次の章では、仲介では売れそうにない空き家でも売却できる買取という方法をお伝えします。
管理が大変な老朽化した空き家は買取依頼へ
管理するのも大変で、一般の買手もつかなそうな空き家を手放したいのであれば、買取依頼に出すのがベストです。具体的には、以下のような条件の空き家となります。
- 築15年以上経っており、一般の個人が居住用として使うには大規模なリフォームが必要
- 山の奥などに建っており、最寄駅からも遠く、利用できるバスも少ない
- 限界集落のような田舎で、周辺にスーパーやコンビニ、郵便局や病院など生活するために必要な施設がない
買取であれば空き家の買主は買取業者自身になるため、買い手を探す必要もなく、現状のままで買い取ってもらえます。早ければ数日で買取依頼から売買契約まで進めることができます。
ただし、買い取った後、空き家を運用するために業者が行うリフォーム費用などが差し引かれるため、仲介で売却するより買取価格は安くなります。
とはいえ、上記の条件に当てはまるような空き家は、仲介だと現状のままでは売れる見込みは少ないです。そのため、売るためには売主が費用を負担してリフォームなどをしなくてはなりません。しかも、リフォーム費用をかけたからといって売れる保証はなく、費用対効果も悪いです。
多少安くなったとしても、早く買い取ってもらいたいという方は、弊社、株式会社Albalinkにお任せください。弊社は空き家買取業者として年間600件以上（※）の買取実績があり、空き家活用の多彩なノウハウがあるため、他社が断るような物件でも、高額で買取ることができます。査定依頼は無料ですので、どうぞお気軽にご依頼ください（査定依頼をしたからといって、強引な営業などは一切ありません)。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
>>【倒壊寸前の空き家でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
【特徴別】空き家管理代行サービス
先に述べたとおり、使わない空き家を管理するために空き家代行管理サービスにお金を払うのはあまりお勧めしません。しかし、中には自分で管理はしたくないけれど、まだ所有し続けたいという方もいるかもしれません。そういった方のために、それぞれ、特徴の異なる空き家管理代行サービスを3社紹介します
日本空き家サポート
日本空き家サポートの空き家管理代行サービスの特徴は、空き家を管理してもらっている様子を依頼者がWEB上で動画で確認できることです。
サービスプランは費用が安い順に「ライトプラン」・「スタンダードプラン」・「スタンダードプラス」の3つがあり、真ん中のスタンダードプランは10,000円/月で月1回、空き家の屋外と室内を60分かけてスタッフが点検・掃除などを行います。
具体的な作業内容は、屋外の雑草除去や庭木が伸びていないかの確認、室内の換気や床などの簡易的な掃除、水回りの点検になります。
スタンダードプラスの作業内容はスタンダードプランと同じですが、月の作業回数と作業時間がスタンダードプランより増えます。作業回数が月2回に増え、作業時間もスタンダードプランと同様、屋外・室内 を60分かけ点検、掃除し、そこからさらに30分かけて屋外を 点検します。その分、費用はスタンダードプランより高く、13,000円/月になります。
一番安い「ライトプラン」は月/5000円ですが、室内の点検サービスがありません。
空き家・空地管理センター
空き家・空地管理センターの特徴は月額100円から簡易的な管理を依頼できる「100円管理」というサービスです。「100円管理」のサービス内容は空き家の外観の目視での点検と、近隣からのクレームの一時対応などで、通水や換気、ゴミ掃除といった具体的な作業が伴うサービスは受けられません。
より本格的な管理をしてもらう場合は「しっかり管理」というサービスがあり、管理料は月に点検してもらう回数によって4,000円～15,000円まで幅があります（4,000円/1回・7,500円/2回・15,000円/4回）
空き家管理サービスLivness(リブネス)
空き家管理サービスLivnessは大和ハウスグループの会社であり、ALSOKと業務提携しています。そのため、空き家管理の中でもセキュリティ面が優れています。
空き家を24時間、警報装置で見守り、万が一不審者の侵入があった場合は、ALSOKのスタッフが駆けつけて対応します。
管理費は月額11,000円で、月に1度スタッフが60分かけ敷地内を見回り、通水や換気、ポストの点検などを行い、依頼者は点検結果を報告レポートで確認することができます。
まとめ
空き家の管理は面倒なものです。けれど、相続などで所有している以上、管理の手間からは逃れられません。管理を怠ると、近隣トラブルや、「特定空き家」に指定され、罰金や固定資産税が6倍になるリスクもあります。
空き家を管理するには、自分で管理する方法と、空き家管理代行サービスを使う方法がありますが、自分で管理するのは、現地まで行く手間や、掃除などの労力がかかり、空き家管理代行サービスは毎月、管理料が掛かり続けます。
ですから、もし空き家の管理から完全に解放されたいのであれば、買取業者に売却するのが一番です。売却には買取の他に仲介という方法もありますが、記事でお伝えしたように、立地や状態の良い一部の空き家以外は、仲介ではなかなか売れません。
その点、買取であれば現状のままでスピーディーに空き家を買い取ってもらえます。手っ取り早く空き家管理から解放されたいのであれば、空き家買取業者に依頼するのが一番です。
弊社、株式会社Albalinkも空き家買取業者として、高額買取を得意としております。ぜひ一度、無料の買取査定だけでもご依頼ください。
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