空き家放置には破産級のリスクあり！回避法とベストな対処法を解説

空き家放置の3大理由「売れない」「活用できない」「管理が面倒」

そもそも空き家は放置されやすいという現状があります。なぜ空き家が放置されやすいのか、大きな理由は以下の3つです。

• 本当は売りたいんだけれど、売れないから
• 本当は活用したいんだけれど、活用できないから
• 管理が面倒だから

ではこれらの理由でなぜ空き家は売れないのか1つずつ詳しく説明していきます。

売りたくても空き家が売れない理由

空き家を普通に一般の個人に売ろうとしてもまず売れません。なぜなら通常、一般の個人はそこで暮らすために不動産を買いますが、たいていの空き家は老朽化が進んでいて、すぐに人が暮らせる状態ではないからです。購入後に住むために大掛かりなリフォームが必要な空き家を好んで買う人は稀でしょう。

実際、空き家の売却を希望している空き家所有者は全体の6割にのぼりますが、「売却を希望しても買手が見つからない」空き家所有者が4割以上います。

参照元：株式会社クラッソーネ「所有する空き家」に関する意識調査

空き家所有者も、空き家を売りに出したところでそのままでは住めないため、リフォームが必要なことは理解しています。しかし、一般的に150万円～500万円かかるといわれるリフォーム費用は簡単に出せるものではありません。しかもリフォームしても売れる保証がないとなれば、なおさら、リフォーム費用を出すのを躊躇するはずです。

こうして、所有者が売ることを断念した結果、放置される空き家も多いです。

活用したくても空き家が活用できない理由

空き家は賃貸に出すなど活用しようと思ってもなかなかかつようできるものではありません。なぜなら、詳しくは後述しますが賃貸経営には不動産の知識が必要ですが、多くの空き家所有者は不動産の知識がないためです。

また、空き家を賃貸として貸し出すためにも、個人に売却するのと同程度のリフォーム費用がかかります。つまり、売れないなら賃貸で収益化を得ようと思ったとしても、金銭面や知識不足がネックとなり、結局断念するケースが多いのです。

実際、空き家を活用したいと考えている空き家の所有者の7割が借り手が見つからないことや、活用するための費用が出せないといった理由で、活用することを断念しています。

参照元：株式会社クラッソーネ「所有する空き家」に関する意識調

こうして「売れない」・「活用もできない」という八方ふさがりの状態に陥った空き家所有者が、最終的に空き家を放置してしまうわけです。

管理が面倒なのでつい放置してしまう

空き家を管理するのが面倒で放置されるケースも多いです。というのも、空き家の管理は手間がかかり、主なものだけでも次のような作業が必要だからです。

• 室内の掃除・換気
• 水回りの管理
• 庭の雑草除去・庭木の伐採
• 不法投棄されたゴミの処理
• 犬猫の糞尿の処理

• • 
    こうした作業をするだけでも大変ですが、もし、住んでいるところから空き家が遠かったら、わざわざ現地まで行かなければいけないという手間もあります。

• 仮に空き家管理代行サービスに管理を委託しても、毎月1万円程、管理費が掛かり続けます。こうした手間や費用をかけるのが面倒で、ついつい空き家を放置してしまう所有者もいるでしょう。

空き家の放置によるリスク7選

前章で、空き家を放置してしまう3大理由をお伝えしました。あなたが空き家を放置してしまっている理由もこの3つにいずれかに当てはまっているかもしれませんし、もしくは、別の理由かもしれません。しかしいずれにせよ、どんな理由であれ、空き家を放置するのはNGです。

空き家を放置することには、リスクしかないためです。

管理放置するとどうなるかはこちらの記事も参照ください。

空き家管理は自力管理も業者委託も難あり。買取依頼で悩み解決！

空き家の適正な管理とはどのような作業が必要か説明したうえで、放置した際のリスクについても解説しています。また、業者に管理を委託した際の管理費用についても紹介しています。空き家の管理から逃れるためには不動産買取業者に売却するのが一番です。

albalink.co.jp

2023.04.21

【リスク1】急速に老朽化して資産価値が下がる

空き家を放置すると建物の資産価値が下がります。なぜなら、放置された空き家は定期的に管理された空き家と比べ、急速に老朽化が進むためです。

• 管理された空き家であれば、建物の劣化にも早めに気づくことができ、修繕を行うため、老朽化のスピードを遅らせることができます。一方、放置された空き家は建物の劣化に気づかれず、修繕もされないため、老朽化が一気に進んでしまいます。

たとえば、空き家が放置されると室内の換気がされないため湿気がこもり、カビやシロアリによって柱などが腐食します。ネズミなどが天井裏に入り込み、糞尿で天井板が劣化する場合もあります。

つまり、空き家は放置すればするほど、老朽化が進み、資産価値が下がっていくということです。

前の章で空き家は、売却するのも活用するのも難しいとお伝えしましたが、建物の資産価値が下がると、ますます売却も活用もしにくくなってしまいます。

今この瞬間も放置している空き家の資産価値は下がり続けています。空き家も資産価値が最も高く、処分しやすいのは「今」だということを肝に銘じるべきです。

【リスク2】老朽化による倒壊で損害賠償を請求される

前の見出しで述べたとおり、空き家を放置すると急速に老朽化が進み、建物が倒壊する恐れがあります。もし所有している空き家が倒壊し、そのせいで隣家が全壊したら、損害賠償額は1500万円になるという試算もあります。

もし建物ではなく、人へ被害を与えた場合の損害賠償額はさらに高額になります。たとえば、仮に倒壊した空き家の下敷きになって、人が亡くなってしまった場合、試算では損害賠償額は2億円を超えます。

引用元：日本住宅総合センター「空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果」

これほど高額な損害賠償を請求されたら、ほとんどの方は破産するしかないでしょう。空き家を放置した結果、破産するかもしれないリスクがあるわけですから、「自分の空き家は大丈夫だろう」と安易に放置することは危険です。

【リスク3】不審火や放火でも損害賠償が発生する恐れあり

空き家を放置すると、不審火や放火による火災が起こりやすくなります。放置されている空き家は、人目につかないため、放火魔に狙われやすいためです。加えて、放置されている空き家は雑草が生い茂っていることが多いため、乾燥した季節に草に火がつくとあっという間に燃え広がってしまいます。

また、放置された空き家の多くに、ネズミなどの害獣が住み着いています。もし、電気の契約をしたままの空き家にこうした害獣が住み着き、電気のコードをかじってショートさせると、火災が発生することがあります。

ただ、仮に今述べたような放火や害獣などによる火災によって、隣家を延焼させても、基本的には火元である空き家の所有者が責任を問われることはありません。失火法でも以下のように定められています。

しかし、上の失火法の説明を見てもらってもわかるように、失火法には「重大な過失の場合は除く」という条件がついています。

つまり、もし空き家を管理せず放置していたことが、火災を引き起こした「重大な過失」であると裁判所が判断すれば、不審火や放火による火災でも、空き家の所有者に損害賠償が請求される可能性もあるということです。もし火災の延焼で損害賠償を請求さた場合、その額は数千万円になることもあります。

【リスク4】犯罪に使われやすくなる

空き家を放置すると、犯罪行為にも利用されやすくなります。放置された空き家は放火同様、人の目がないため、犯罪者に「ここならバレない」と思われてしまうためです。

こうした犯罪に巻き込まれると、空き家に保管していた金品や思い出の品を奪われてしまいます。

また、現場検証などで警察から話を聞かれる面倒もあります。当然、警察などが来れば近隣にもその空き家で事件があったことが知られてしまうため、建物の資産価値も下がってしまいます。

空き家が遭いやすい犯罪3選｜リスクだらけの空き家を高額売却する方法も紹介！

この記事では空き家が犯罪の温床になっていることをデータを示しながら解説し、具体的に空き家が遭いやすい犯罪を紹介しています。また、空き家が犯罪被害に遭うと所有者にどのようなリスクがあるのかと、リスクを回避するための方法も解説しています。

albalink.co.jp

2023.12.15

【リスク5】ゴミを不法投棄されやすくなる

空き家を放置するとゴミを不法投棄されやすくなります。人の監視の目がない放置された空き家は、「ここならゴミを捨ててもわからないだろう」と思われてしまうためです。放置されたゴミから悪臭が出たり、蠅などの害虫が湧くと、近隣住民とのトラブルに発展します。

【リスク6】ランニングコストがかかり続ける

空き家を放置していても、毎年固定資産税がかかり続けます。また、空き家管理代行サービスなどに管理を委託している場合は、固定資産税に加え、毎月管理費が1万円近くかかり続けます。

放置している空き家のために税金を払い、毎月管理費を支払うのは非常にもったいないことです。しかも、次に説明する「特定空き家」に指定されると、固定資産税が6倍になってしまいます。

【リスク7】特定空き家に指定される

空き家を放置すると、行政から「特定空き家」に指定される恐れがあります。

• 特定空き家の条件は、下記の画像を見てもらうとわかりますが、長期間放置されるなどした結果、安全や景観、衛生面で大きな問題がある空き家のことです。
  • • 特定空き家に指定されると、様々なペナルティがあります。具体的にどのようなペナルティがあるか、次の章で詳しく説明しています。
    • 特定空き家については、詳しく知りたい方はこちらの記事もご確認ください。

空き家所有者は要注意｜空き家対策特別措置法と多額の維持管理費用

売れない訳あり不動産の情報メディア

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• • 土地の固定資産税が6倍・都市計画税が3倍になる

    特定空き家に指定されると、土地の固定資産税が最大6倍、都市計画税が3倍になってしまいます。これはわかりやすく言うと、直近6年分の固定資産税が今年一気に請求されるということです。

    • 都市計画税
      原則として市街化区域(※)内にある土地と建物に対して市町村（東京23区の場合は東京都）が課す税金のこと
• 上記の、「都市計画税」の説明にある「市街化区域」とは以下のような区域を指します。
  市街化区域
  都市計画法に基づいて市街地が形成されている地域、または今後10年以内に計画的に市街化を図るべきであると定められたエリア

  そもそも、住宅の建つ土地の税額は『住宅用地の特例』により固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に軽減されています。

  区分		固定資産税	都市計画税
  小規模住宅用地	住宅用地で住宅1戸につき200㎡までの部分	固定資産税評価額×1/6×1.4%	固定資産税評価額×1/3×0.3%
  一般住宅用地	200㎡を超える部分	固定資産税評価額×1/3×1.4%	固定資産税評価額×2/3×0.3%

  参照元：東京都主税局「住宅用地の特例措置」

  しかし、特定空き家に指定されると、その特例から除外されてしまうため、固定資産税が6倍になり、都市計画税が3倍になってしまうわけです。

  ためしに、敷地面積が200㎡以下で、土地の固定資産税評価額が1,800万円の空き家の土地の固定資産税と都市計画税が、特定空き家に指定される前と後で幾らになるか計算してみましょう。たしかに、土地の固定資産税が6倍に、都市計画税が3倍になっていることがわかります。

  【土地の固定資産税】
  ・特定空き家に指定される前
  1800万円×1/6×1.4%＝4万2千円

  ・特定空き家に指定された後
  1800万円×1.4%＝25万2千円

  【都市計画税】
  特定空き家に指定される前
  1800万円×1/3×0.3%＝1万8千円

  特定空き家に指定された後
  1800万円×0.3%＝5万4千円

  罰金50万円を科せられ、行政代執行で空き家が解体される

  空き家が特定空き家に指定され、行政からの改善命令に従わないと、空き家の所有者に50万円以下の罰金が科せられます。

  さらに、行政からの改善命令を無視し続けると、最終的に行政代執行で空き家が解体されてしまいます。当然、解体工事でかかった費用は全額、空き家の所有者に請求されます。

  しかも、行政代執行による解体費は所有者が自ら解体を依頼するより、高額になります。

  行政代執行
  所有者が行政上の義務を果たさないときに、行政（自治体など）が所有者の代わりに行政上の義務を果たすこと

  なぜなら所有者が解体を依頼する場合は、複数の解体業者に見積もりを取り、安いところを選べますが、行政代執行の場合、所有者が解体業者を選ぶことはできず、自治体は費用よりも手早く解体することを重視して、有名な解体業者や大手の解体業者に依頼するためです。

  行政代執行による解体費用は1,000万円以上かかる可能性もあります。

  「特定空き家」でない放置された空き家も固定資産税が6倍になる可能性がある

  特定空き家に指定されると、固定資産税が6倍になるとお伝えしましたが、今後は特定空き家に指定されなくとも、固定資産税が6倍になる可能性があります。

  なぜなら、2023年3月に空き家法が改正され、今後は、特定空き家だけでなく、特定空き家になる恐れのある管理が行き届いていない空き家も、「管理不全空き家」として、先ほど述べた住宅用地の特例が解除されることになったためです。

  

なお、国道交通省は管理不全空き家の定義を「周辺の居住環境に悪影響を及ぼす」空き家としています。

参照元：（国土交通省）空き家政策の現状と課題及び検討の方向性（PDF)

つまり、放置されている空き家によくみられる、以下のような状況の空き家は、管理不全空き家に該当する可能性が極めて高いといえます。

改正された空き家法は早ければ今年中にも施行される可能性があります。ですから、今までずるずる空き家を放置してきてしまった方も、待ったなしで対策を取る必要があります。そこで次の章では、放置している空き家はどう処分するのがベストなのかについてお伝えします。

放置した空き家に困っているなら買い取ってもうらべき

ここまで読んでいただき、空き家を放置すると様々なリスクがあることがわかっていただけだと思います。こうした、リスクのある放置された空き家を処分するには、不動産買取業者に買い取ってもらうのが一番です。

不動産の売却方法には仲介と買取の2つの方法がありますが、放置された空き家を売却するなら買取一択です。

仲介と買取の違い

仲介は、仲介業者がネットなどを使って一般の個人の買い手を広く募る売却方法です。

仲介で不動産を売却する一番のメリットは、需要と供給が釣り合った市場価格で売却できることです。一番のデメリットは、買い手を探す必要があるため、売却するのに時間がかかり、最悪、買い手が見つからない可能性もあることです。

一方、買取は買取業者自身が買手となる売却方法です。

買取で不動産を売却する一番のメリットは買い手を探す必要がなく、仲介では売れないような不動産でも売却できることです。一番のデメリットは、買取業者が買取後に行うリフォーム費用などが差し引かれるため、買取価格は市場価格より安くなることです。

放置された空き家は買い取ってもうらべき理由3選

前章で述べた、仲介と買取のメリットとデメリットをふまえ、放置された空き家は買い取ってもらうべきといえる理由を解説していきます。

売却に費用かからない

前の章でお伝えしたように、仲介だと買い手は一般の個人となり、その物件で暮らすことが目的で購入します。

そのため、放置されて老朽化が進んでおり、すぐに人が住めない状態の空き家を売るには、売主負担で人が住める状態にまでリフォームを行う必要があります。しかし、空き家のリフォーム費用は先ほどお伝えしたように、150万～500万円ほどと高額です。

しかも、それだけ高額のリフォーム代をかけてリフォームを行ったとしても、売れる保証はありません。もし売れなければ、リフォーム代がまるまる無駄になってしまいます。

また、売れたとしても売買価格に応じて、以下の金額を仲介手数料として仲介業者に支払わなくてはなりません。仮に500万円で売れたとしても、仲介手数料として21万円支払わなくてはいけない計算になります。

一方、買取であれば、現状のままで空き家を買い取ってもらえます。なぜなら、買取後、買取業者の方で、運用方法に沿ってリフォームなどを行うためです。

ですから、費用をかけずに空き家を処分したいなら、仲介より買取を選択すべきです。弊社株式会Albalinkでも老朽化の進んだ空き家を積極的に買い取っております。買取査定は無料ですので、お気軽にご依頼ください(買取依頼のご依頼のみで、実際に買取依頼をされなくても、しつこい営業などはありませんのでご安心ください)

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契約不適合責任がない

仲介だと、売主に契約不適合責任が負わされます。そのため、売却後に、買主から雨漏りなど空き家の不具合を指摘された場合、売主は修繕するなど対応しなくてはなりません。もし対応できない場合、買主から売買契約を解除されてしまうこともあります。