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【前提】居住用の土地は「住宅用地の特例」によって固定資産税が軽減されている
まず前提からお話しすると、居住用の土地は「住宅用地の特例」によって、固定資産税が軽減されています。
住宅やアパートなど、人が居住するための家屋の敷地として利用されている土地。
「住宅の敷地である税負担は、特に軽減しなければならない」という国の方針から、「小規模住宅用地」と「一般住宅用地」に分けて、固定資産税と都市計画税の税率が以下のように軽減されています。
参照元：大阪市HP「住宅用地の特例率」
- 小規模住宅用地
- 住宅やアパート等の敷地のうち、200㎡以下の部分。敷地が300㎡なら「200㎡」の部分。
- 一般住宅用地
- 住宅やアパート等の敷地で200㎡を超える部分。敷地が300㎡なら「100㎡」の部分。
例えば、土地の固定資産税評価額が1000万円だった場合、「住宅用地の特例（小規模宅地：200㎡未満）」の対象になる場合とそうでない場合では、固定資産税の金額は以下のように変わってきます。
【住宅用地の特例の対象】
土地の固定資産税＝1,000万×1/6×1.4％＝2万3,333円（年間）
【住宅用地の特例の対象外】
土地の固定資産税＝1,000万×1.4％＝14万円（年間）
住宅用地の特例の対象外になると、上記のように土地の固定資産税が6倍になり、金額にすると年間「10万円」も変わってきます。（評価額が高いと、固定資産税の増加額はもっと上がります）
上記のように算出された固定資産税の納税義務は「その年の1月1日時点の所有者」にあります。その所有者に対して、納税通知書が4月1日に送付されます。
つまり、固定資産税の増額を回避したいなら、1月1日を迎える前に対策を打たなければならないということです。
ちなみに、固定資産税を支払わないと、延滞金が発生したり、給与や預貯金などの財産が差し押さえられ、金銭的に損をしたり、資産を失ってしまう可能性もあります。
空き家に関する固定資産税や住宅用地の特例については、以下の記事でも詳しく解説しています。
法改正で空き家の固定資産税が6倍になる対象物件が増える！
2023年の法改正により、固定資産税が6倍になる空き家の対象が増えることが決まりました。
今までは「特定空き家」に指定された空き家が固定資産税増額の対象でしたが、今後は「管理不全空き家」に指定された場合でも固定資産税が6倍に上がります。
管理不全空き家とは、今のまま放っておくと特定空き家になりそうな物件、つまり「特定空き家予備軍」のことを指します。
つまり、固定資産税が増額する空き家が大幅に増えることが予想されるので、あなたの空き家も対象となる可能性があります。
では、「特定空き家」や「管理不全空き家」とは一体どんな制度なのかについて、詳しく解説していきます。
特定空き家に指定されると固定資産税が6倍になる
2023年に空家等対策特別措置法が改正される前までは、自治体から「特定空き家」に指定されると固定資産税が6倍になっていました。
「特定空き家」は、2015年に施行された制度で適切な管理が行わていない結果「保安上危険」「衛生上有害」「景観を損なっている」と行政から指定された空き家のことを指します。
まず、保安上の危険とは具体的に以下の2点のような状態を指します。
- 建物が劣化しており、倒壊する恐れがある
- 空き家が放置されており犯罪利用や放火、土砂の流出など近隣へ危険を及ぼす恐れがある
次に衛生上、有害であるとは具体的には以下の2点のような状態を指します。
- 不法投棄されたゴミから悪臭・害虫が発生している
- 害獣が住み着き糞尿をまき散らしている
最後に景観を損なっているとは、以下の2点のような状態を指します。
- 建物の外壁や窓が損傷している
- 庭木や雑草が生い茂っている
- ゴミが放置されたままになっている
なお、特定空き家に指定されてもすぐに固定資産税が6倍になるわけではありません。
特定空き家への指定後も自治体から改善のための助言や指導が行われ、それに従わず、「勧告」が行われると、その翌年に固定資産税が6倍になることとなっています。
ここまで述べたように、これまでも適切に管理されていない空き家については「特定空き家」として、固定資産税が6倍となる対象でした。
しかし、法改正後は特定空き家に指定されなくても、放置されている空き家は管理不全空き家として、固定資産税が6倍になる恐れがあります。
それについては、次項で詳しく解説します。
【法改正後】管理不全空き家に指定されると固定資産税が6倍になる
2023年3月の閣議決定により、「特定空き家」に指定されなくても、その前段階である「管理不全空き家」に指定されてしまえば、固定資産税が6倍に上がることになりました。
国土交通省の調査によると、日本にある特定空き家は「11,887戸」で、管理不全空き家は「77,921戸」とされています。
では、どのような空き家が「管理不全空き家」に該当し、いつから固定資産税が6倍に上がるのかなどついて解説していきます。
固定資産税が6倍に上がるのは勧告を受けた翌年から
前述したとおり、「管理不全空き家」は2023年12月13日に施行されました。
参照元：空家等対策の推進に関する特別措置法の 一部を改正する法律
ネットで確認できる「空家等対策の推進に関する特別措置法」の条文を確認しても、第十三条に「適切な管理が行われていない空家等の所有者等に対する措置」の条文が追加されています。
（適切な管理が行われていない空家等の所有者等に対する措置）
第十三条 市町村長は、空家等が適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にあると認めるときは、当該状態にあると認められる空家等（以下「管理不全空家等」という。）の所有者等に対し、基本指針（第六条第二項第三号に掲げる事項に係る部分に限る。）に即し、当該管理不全空家等が特定空家等に該当することとなることを防止するために必要な措置をとるよう指導をすることができる。
２ 市町村長は、前項の規定による指導をした場合において、なお当該管理不全空家等の状態が改善されず、そのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれが大きいと認めるときは、当該指導をした者に対し、修繕、立木竹の伐採その他の当該管理不全空家等が特定空家等に該当することとなることを防止するために必要な具体的な措置について勧告することができる。
上記を簡単に説明したものが以下の通りです。
- 放置すると危険な空き家（管理不全空き家）は、所有者に必要な措置を取るよう指導できる。
- 指導しても改善されない場合は、市町村長から「勧告」できる。
前述したように、勧告を受けた空き家は「住宅用地の特例」の対象外となるので、土地の固定資産税が6倍になってしまいます。
6倍になるのは、「勧告を受けた翌年から」であり、これは特定空き家と同様です。
勧告の対象となった場合は、自治体から書面による通知が来ますので、見過ごさないように注意が必要です。
そもそも、勧告対象とならないように、「指導」の段階から適切な対処を行っておきましょう。
なお、管理不全空き家となって固定資産税が増額することを回避する方法については、次章「空き家の固定資産税増額を回避する4つの方法」をご確認ください。
管理不全空き家の条件は自治体によって異なる
管理不全空き家に該当する「具体的な基準」については、国が定めたガイドラインに沿って、各自治体によって定められています。
たとえば、東京都品川区では、管理不全空き家の基準をおおまかに以下のように定めています。
- 条例第2条第1号に規定する「空き家」に該当する状態
- 老朽化、自然災害等のために倒壊し、または建築材等が飛散するおそれがある状態
- 不特定の者が侵入すること等により火災を発生させ、または犯罪をおこすおそれがある状態
参照元：品川区「空き家が管理不全状態にあると認める判断基準」
あなたの空き家が管理不全空き家に該当するかどうかは、空き家の住所を管轄する自治体に問い合わせし（もしくはサイトを閲覧）、明確な基準を確認する必要があります。
サイトで確認する場合は、「管理不全空き家 基準 〇〇市」などでGoogle検索すると、該当するページが出てきますので、そちらでご確認ください。
サンプル：品川区より
【空き家対策特別措置法に条例が追加】空き家対策への協力が努力義務に！
2024年1月に空き家対策特別措置法へ以下の条例が追加されました。
（空家等の所有者等の責務）
第五条 空家等の所有者又は管理者（以下「所有者等」という。）は、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう、空家等の適切な管理に努めるとともに、国又は地方公共団体が実施する空家等に関する施策に協力するよう努めなければならない。
簡単に言うと、「国に協力する努力を怠ると、管理不全空き家になりますよ」ということです。
以前は「管理に努めてくださいね」という軽いニュアンスでしたから、上記の内容に変わったとなると、今後は国の空き家対策への動きは活発化することが予想されます。
また、国土交通省は「空き家の管理に関するチェックリスト」も公開しています。
空き家管理チェックリスト
管理不全空き家に指定されないためにも、あなたの空き家が上記の項目に該当しているか、一度確認しておきましょう。
逆に、上記の項目に該当していれば、管理不全空き家に指定される心配はほとんどないと思っていただいて大丈夫です。
固定資産税の増額を回避する5つの方法【買取が現実的】
特定空き家でも、管理不全空き家でも、固定資産税の増額を回避するには、主に以下の4つの方法があります。
- 自治体の助言・指導に従い空き家の状態を改善する
- 空き家をリフォームして活用する
- 立地・状態の良い空き家はそのままの売却する
- 状態の悪い空き家は解体して売却する
- 立地・状態の悪い空き家は専門の不動産買取業者に売却する
結論から言いますと、使用していない空き家なら「買取」によって売却することをおすすめします。
その他の回避方法は、手続きが煩雑だったり、無駄な費用がかかるなど、デメリットが多いからです。それぞれを詳しく解説しながら、その理由をお話していきます。
自治体の助言・指導に従い空き家の状態を改善する
前述したとおり、空き家の固定資産税が上がるタイミングは、特定空き家や管理不全空き家に指定されて「勧告」を受けたときなので、その前段階である「助言・指導」に従えば固定資産税は上がりません。
例えば、特定空き家に指定されると、行政から「あなたの空き家、倒壊の危険性があるから直してね」と指導を受けることになります。
この指導を受け止め、空き家の修繕を行うことで、倒壊の危険性を除去すれば、勧告を受けることはなく、特定空き家からも除外されます。
ただし、あなたの空き家が著しく老朽化している場合、莫大な修繕費がかかります。
空き家の屋根の修繕だけでも「50~350万円」の費用がかかり、かなり痛い出費となります。
そもそも、今後空き家を活用する予定がないなら、修繕をして固定資産税の増額を回避しても根本的な解決になりません。
行政からの「助言・指導」が入る時点でかなり老朽化が進んでいるので、修繕費用は何百万円単位でかかってきますから、その支払いが難しいようなら他の方法も検討しておくべきです。
空き家をリフォームして活用する
空き家の立地や状態が良い場合はリフォームして賃貸物件などで活用しても良いでしょう。
賃貸物件として活用できれば、固定資産税が6倍になるリスクを回避し、賃貸収入を手にすることもできます。
立地や状態が良いとは具体的には以下のような空き家を指します。
- （都心部の場合）最寄り駅や街の中心部に徒歩10分以内で行ける
- （地方の場合）最寄りのICや街の中心部に車で10分以内で行ける
- 普通に生活するだけならリフォームの必要がない状態
ただし、賃貸物件にするには、状態が良い空き家であってもリフォーム費用として数百万円かかります。
また、継続して収益を上げ続けるにはあなた自身の経営手腕も問われます。
もし収益化できなければ、リフォーム費用が赤字となってしまいます。
ですから、リスクを負ってでも収益化を目指したい方以外は次項で述べる売却などの方法を検討した方が賢明といえます。
立地・状態の良い空き家はそのままの売却する
所有している空き家を活用する予定はなく、ただ、立地や状態が良い場合は、そのまま一般の不動産業者（仲介業者）に依頼して売却することで、固定資産税が6倍になるリスクを回避できます。
一般の不動産業者は、物件情報を広く公開して買い手を募るので、需要の高い空き家なら、市場相場に近い価格で高く売却できる見込みがあるからです。
例えば、あなたの空き家が築10年と築浅で、定期的にメンテナンスも行っており、軽い修繕（クロス張替え、設備取替など）ですぐ住める状態であれば、一般の不動産屋に相談した場合でも売れる見込みがあります。
もし、あなた空き家が築浅で人が住める状態なら、そのまま売り出してより高く売ることにチャレンジする価値はあります。チャレンジしてもし売れ残るようなら、他の方法を検討してみてください。
状態の悪い空き家は解体して更地で売却する
所有している空き家が立地は良いものの、老朽化していて売れない場合は家屋を解体して更地にしてしまえば、売却できる可能性があります。
「立地が良い」とは以下のような条件を指します。
- 都市部なら最寄駅まで徒歩10分（地方なら最寄り駅まで車で10分）
- コンビニやスーパーなど、商業施設が近くにある
- ファミリー向けに学校や公園などの公共施設が揃ってる
立地さえよければ、更地にしてしまえば、買い手が好みの家屋を建てる土地としての需要がある程度見込めます。
しかし更地にして売却するには解体費用として100万円~200万円ほどかかり、万一売れ残ってしまえば、解体費用がまるまる赤字となってしまいます。
上記に当てはまらないような物件は、立地が悪く需要がないため、空き家を解体しても売れ残る危険があります。
空き家の解体については、以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家を解体して売却しなくても固定資産税の減免が継続する市区町村もある
空き家を解体すると、「居住用の土地」とみなされなくなるので、前述した住宅用地の特例の対象外となります。よって、固定資産税が6倍に上がることになります。
ですから、空き家を解体することで固定資産税の増額を回避したいなら、前章でお伝えしたように「売却して手放す」ことが前提となります。
しかし、市区町村によっては、空き家を解体して売却しなくても、そのまま所有していても固定資産税の減免が継続されるケースもあります。
例えば、石川県加賀市には以下の条件に該当すれば、空き家を解体した年の翌年度以降「最長5年度」の間、固定資産税の減免を継続してくれる制度があります。
とはいえ、空き家を解体するには何百万円とかかりますから、固定資産税の増額を回避する目的で解体するのはあまり効率が良いとは言えません。解体する方が大きな出費になる可能性のほうが高いです。
あなたの空き家のある市区町村の税務課に問い合わせれば、解体後の固定資産税減免措置があるか確認できます。ですが、そもそも解体費用の方が大きな出費になるので、効率の良い回避方法とは言えません。
「管理不全空き家」対策により今後は解体の難易度があがる
前述しように、空き家を解体して売却すれば固定資産税の増額を回避できますが、今後はなかなか解体できなくなる可能性が高いです。
「管理不全空き家」のニュースが流れたことで、空き家を解体する売主が増えるからです。
まず、空き家の解体需要が増えることで、「補助金」の締切や打ち切りが早まる可能性があります。
空き家の解体に対して、自治体はあらゆる補助金制度を準備しています。例えば、「都市景観形成地域老朽空き家解体事業補助金」では解体費用の1/2~1/5の補助金を支給してくれます。
しかし、解体需要が増えることで、補助金利用者も増えます。それにより、補助金制度が早期に締め切られたり、最悪は打ち切りになる可能性もあるのです。
また、解体需要が増えることで、解体業者が不足することも考えられます。解体業者が不足すれば、解体完了まで時間がかかり、行政から助言や指導を守れず、固定資産税が上がってしまう可能性があります。
管理不全空き家のニュースが流れた今、なかなか解体できないことが予想されるので、固定資産税の増額を回避するには他の方法も検討しておくべきです。
立地・状態の悪い空き家は専門の不動産買取業者に売却する
これまでお話ししたように、空き家が老朽化していたり立地が悪いような場合でも、「専門の買取業者」に相談すれば問題なく売却できます。
一般の不動産業者（仲介業者）の場合、買い手を探して「契約・決済」までを取りまとめることが仕事です。しかし、買取業者の場合は、業者自身が物件を買い取り、再生してバリューアップして運用することを目的としています。
だから、需要の低い空き家でも再生する独自のノウハウを豊富に持っており、一般の買い手に敬遠されがちな空き家でも問題なく買い取ってくれます。
例えば、以下のような需要のない空き家でも、買取業者は問題なく受け入れてくれます。
- 築20年以上で老朽化が著しく進んでいる
- メンテナンスせず放置してて、基礎から修繕（床材、壁張張替など）しないと住めない状態
- 立地が悪い（都市部：最寄駅まで徒歩20分以上、地方：最寄駅まで車で徒歩20分以上など
当然、仲介業者に頼んで、市場に売り出したときに見込める市場相場よりも安価にはなります。
ですが、上記のような需要のない空き家は、売主が高額な費用（解体、または修繕費用）をかけないと売れませんし、そもそも費用をかけても売れる保証などありません。
そういった需要のない空き家を、買取ならそのままで売れると考えれば、最も堅実な方法だと言えます。
これらの理由から、もしあなたの空き家が需要のない状態なら、固定資産税が6倍に増額される前に、専門の買取業者に買い取ってもらうことを検討してください。
なお、弊社は空き家を専門に扱う買取業者です。
数多くの買取実績とノウハウを元に空き家をできる限り高く買い取っており、Google口コミでもたくさんのお喜びの声を頂戴しております。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
空き家専門の買取業者については、以下の記事でも詳しく解説しています。
空き家を所有し続ける7つのリスク【億単位の損害もあり得る】
そもそも、固定資産税が上がる云々の前に、使っていない空き家を所有し続けることには、主に以下の7つのリスクがあるので、今すぐに処分しておくべきです。
- 急速に老朽化して資産価値が下がる
- 老朽化による倒壊で損害賠償を請求される
- 不審火や放火でも損害賠償が発生する恐れあり
- 犯罪に使われやすくなる
- ゴミを不法投棄されやすくなる
- ランニングコストがかかり続ける
- 特定空き家に指定される
例えば、「損害賠償を請求されるリスク」とは、空き家が倒壊して、建物の破損部分が隣家に当たったり、通行人に当たって怪我をさせるリスクのことです。
もし、それが現実となった場合、最悪は「億単位」の損害賠償を請求される可能性があり、実際に「2億円」の損害賠償を請求されている事例もあります。
固定資産税が上がるのも避けたいですが、そもそも空き家は上記のようなたくさんのリスクを抱えているので、使っていないなら早急に処分しておきたいです。
空き家を所有し続ける7つのリスクについては、以下の記事でも詳しく解説しているので、必ず一読しておいてください。
まとめ
今回は、空き家の固定資産税はいつから6倍になるかについて解説してきました。
空き家の固定資産税が6倍になるのは「特定空き家」や「管理不全空き家」に指定されたときです。
特定空き家に指定される基準については本文で解説しているので、必ず一読しておいてください。
また、管理不全空き家は、2023年3月に閣議決定された制度で、2023年12月13日には施行されます。
あなたの空き家をの住所を管轄する自治体のサイトを確認し、管理不全空き家となる基準を今のうちに確認しておきましょう。
上記2つの指定を免れる方法は本文でもお伝えしましたが、最も現実的なのは「専門の買取業者」に空き家を買い取ってもらう方法です。
買取業者なら、あなたの空き家を「そのままの状態」かつ「できる限り高い価格」で買い取ってくれます。買取業者は空き家を再生するノウハウを豊富に持っており、どんなに古い空き家でも運用や再販によって収益化できるからです。
管理不全空き家のニュースが流れたことで、今後は空き家を売却する売主が増えてくるので、供給過多となって益々売れにくくなることが予想されます。
あなたの空き家が「老朽化が進んでいて固定資産税が6倍に上がる可能性が高い」のであれば、今のうちに買取業者に買い取ってもらうことを検討してみてください。
なお、弊社アルバリンクは空き家を専門に扱う買取業者です。
年間相談件数5000件、年間買取件数600件の買取実績（※）があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
「空き家をできる限り高く売却し、固定資産税増額リスクから一刻も早く解放されたい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。
相談・査定はこちら
