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相続登記義務化とは？【いつからが対象？】
相続登記とは不動産を相続した際に行う名義変更のことで、2024年4月1日より義務化されました。
以前は相続登記を行うかは任意だったため、相続した不動産を名義変更しないまま放置して所有者が不明になっているケースが散見されていました。
しかし、所有者不明の土地が増えることによって、さまざまな問題が発生する可能性があるため、相続登記を義務化することによって改善を図ることになったのです。
なお、空き家の名義変更の方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
相続登記が義務化された背景
相続登記が義務化されたのは、所有者不明土地の増加が主な要因です。
所有者不明土地とは相続登記がされないことなどによって、以下のような状態となっている土地のことです。
- 不動産登記簿などを見ても、所有者が直ちに判明しない土地
- 所有者が判明しても、所有者に連絡がつかない土地
国土交通省における2016年度の地籍調査では、不動産登記簿上で所有者の所在が確認できない土地は約20％となっています。
また、一般財団法人国土計画協会による所有者不明土地問題研究会の調査では、所有者不明の土地面積は九州全体の面積よりも広い約410万ヘクタールにも及んでいます。
参照元：国土交通省｜所有者不明土地を取り巻く状況と課題について
所有者不明土地の増加は公共事業や復旧・復興事業が円滑に進まない大きな支障となっており、民間取引や土地の利活用の阻害要因ともなっているのです。
所有者不明土地が増加した主な理由として、相続登記が任意であったことが挙げられます。
相続登記の手続きは複雑で放置する人が増えたため、問題を解消するために相続登記が義務化されたと考えられています。
期限内に相続登記しなかった場合の罰則
相続によって不動産を取得した相続人は3年以内に正当な理由なく相続登記しなかった場合、10万円以下の過料の適用対象となる可能性があります。
義務化される前の相続分も対象になる
相続登記義務化の施行日以前に相続した不動産においても、過去にさかのぼって適用となります。
たとえば、2010年に相続した不動産を相続登記せずに放置していた場合も対象となるのです。
2027年3月末までに相続登記を行えば問題ありませんが、正当な理由なく期限内に申請しない場合は、義務化される前に相続した不動産についても10万円以下の過料の適用対象となります。
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相続登記をしないとどうなる？【3つのリスク】
相続登記せずに放置すると、過料の適用対象となるほか、以下のような3つのリスクを招くことになります。
それぞれのリスクについて解説します。
なお、相続した家が未登記物件だった場合のリスクについては、以下の記事で詳しく解説しています。
相続問題が複雑化する
相続登記しないリスクとして、相続問題が複雑化することが挙げられます。
相続登記せずに放置したまま亡くなってしまうと、不明瞭なまま不動産を子や孫に引き継ぐことになります。
さらに数代にわたって繰り返されると、推定相続人の数がどんどん増えてしまいます。
持分に関しても不動産登記簿では確認できないため、どのくらいの持ち分を所有しているかもわからないでしょう。
実際に明治時代から相続登記をされないまま放置され、名義変更する際には法定相続人が100名以上になってしまっていた事例もあるといわれています。
相続登記を長期間放置すると、司法書士などの専門家でも対応が難しくなるケースもあるため、不動産を相続することがわかったら早めに対処することをおすすめします。
なお、先祖代々名義を変更していない土地の売却方法については、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
不動産の売却や活用が困難になる
相続登記せずに放置すると、不動産の売却や活用が困難になります。
不動産の名義が被相続人のままの場合では売却できないため、売ることを検討している場合は相続登記を行う必要があります。
また、1つの不動産を相続する人が複数いる場合は、遺産分割協議が成立しないと建物や土地の名義変更はできません。
遺産分割協議が成立して相続登記が完了するまでの期間は、相続した不動産は法定相続人全員で共有するものとなります。
抵当物件として受け入れてもらえない
不動産を抵当物件として受け入れてもらえないことも、相続登記しないリスクの1つです。
抵当とは、金融機関からお金を借りる際に設定される担保のことです。
住宅ローンを借りる場合は、金融機関が対象不動産に抵当権を設定することになりますが、名義が一致していることが前提です。
たとえば、相続した土地に建物を建てる際に住宅ローンを借りる場合、土地の名義が被相続人のままでは金融機関は抵当物件として受け入れない可能性があります。
相続した土地に建物を建てる場合は、早めに相続登記を行うことをおすすめします。
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相続登記における手続きの流れ
相続登記の手続きは、相続する不動産を管轄している法務局で以下の流れで行います。
- 相続する不動産を登記識別情報や登記簿謄本などで確認する
- 遺産分割協議で引き継ぐ人を決める
- 相続登記に必要な書類を取得、作成する
- 管轄の法務局へ申請する
登記の申請については、登記申請書に登録免許税分の収入印紙を貼付し、必要書類とともに法務局の窓口もしくは郵送で提出します。
登記が完了すれば、窓口受取、郵送どちらかの方法で完了書類を受け取り、登記事項証明書を取得して名義変更が正しくできているか確認します。
完了時に受け取る登記識別情報通知書は登録名義人となった人にのみに通知される重要な書類のため、大切に保管しましょう。
また、相続登記の手続きは自分で行うことも可能ですが、時間と手間がかかり、「登記漏れ」が起こるリスクもあります。
登記すべき物件を見逃してしまうこと
忙しくて時間がない人や費用がかかっても確実に手続きを完了させたい人は司法書士などの専門家に依頼することをおすすめします。
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相続登記の手続きで必要になる書類
相続登記を行うために必要な書類は、不動産の種類や相続の形態によって異なるため、事前に確認することが大切です。
| 書類 | 取得場所 |
|---|---|
| 被相続人の戸籍謄本(出生から死亡までの) | 市町村役場 |
| 被相続人の住民票の除票 | |
| 相続人全員の戸籍謄本 | |
| 不動産を相続する相続人全員の住民票 | |
| 登記事項証明書 | 不動産を管轄している法務局 |
| 固定資産評価証明書 | 不動産がある市町村役場 |
| 登記申請書 | 自分で作成する |
| 委任状（司法書士に依頼する場合） |
参照元：法務局｜相続による所有権の登記の申請に必要な書類とその入手先等
上記書類のほかに、登記申請書に貼付する収入印紙、返信用封筒、切手などが必要になります。
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相続登記をしないで放置する人が多い3つの原因
相続登記をしないで放置する原因は、以下の3つが考えられます。
それぞれの原因について、詳しく解説します。
手続きが面倒である
相続登記をしないで放置する人が多い原因として、手続きが複雑で面倒なことが挙げられます。
登記とは不動産の権利情報を記録して公に示す重要な制度なので、名義変更に関する手続きは簡単とはいえません。
必要書類の準備だけでも大変で、法務局にも足を運ぶ必要があるため、時間と手間がかかります。
遠方にある不動産を相続した場合は、さらに時間を要することになるため、相続登記をしないで放置してしまうのでしょう。
費用が発生する
相続登記をしないで放置する原因として、費用が発生することも考えられます。
相続登記の手続きには登録免許税や必要書類の取得費用がかかります。
登録免許税とは登記手続きの際に国に納める税金のことで、相続登記の場合は「固定資産税評価額×0.4%」で計算します。
参照元：法務局｜登録免許税
また、司法書士に依頼する場合は報酬を支払う必要があり、かかる費用は司法書士事務所によって異なりますが、5～10万円が相場です。
資産価値の高い不動産であれば、ある程度の費用でも支払う価値はありますが、売却が難しそうな田舎にある不動産の場合は費用を負担したくないために放置する人も多いでしょう。
相続人全員の合意が必要になる
相続人全員の合意を必要とするところも、相続登記をしないで放置する原因の1つです。
遺言がない場合は遺産分割協議によって誰が不動産を取得するかを決めますが、相続人全員の合意が必要となります。
相続人の数が少なく関係性も良ければ問題ありませんが、相続人の数が多い、関係性が悪い、面識のない人がいるなどの場合は話し合いが難航することも少なくありません。
相続人の間で意見の折り合いがつかない場合や手続きに協力的でない人がいる場合は、結果的に相続登記をしないで放置することになるでしょう。
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相続人申告登記とは速やかに相続登記ができないときの救済策
連絡がつかない相続人がいる場合や遺産分割協議がまとまらない場合などは、相続登記を行いたくてもできないケースがあります。
そこで、速やかに相続登記ができないときの救済策として、相続登記義務化にともない「相続人申告登記の申出」の制度が創設されました。
相続人申告登記とは、不動産の相続人である旨を相続人自らが法務局に申し出ることによって相続登記の義務を履行したものとみなす制度のことです。
参照元：法務省｜相続人申告登記について
提出する書類が相続登記に比べて少なくて済み、書面だけでなくオンラインでの申出も可能なため、遠方にある不動産の場合でも比較的簡単に申請できます。
ただし、相続人申告登記はあくまで相続登記義務を簡易的に履行するためのものなので、不動産を売却する場合は正式な相続登記が必要です。
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相続登記の手続きが面倒な場合はアルバリンクへ売却！
連絡がつかない相続人がいる場合や遺産分割協議がまとまらない場合などで、相続登記の手続きが面倒なときはアルバリンクへ売却しましょう。
弊社アルバリンクは相続登記をしていない不動産などの訳あり不動産専門の買取業者として、他社では断られるような物件なども多数買い取ってきました。
以下は、弊社が実際に「買取を行った空き家」の事例です。
【買取した空き家の概要】
| 物件の所在地 | 北海道小樽市 |
|---|---|
| 物件種別 | 戸建て |
| 築年数 | 57年 |
| 買取金額 | 30万円 |
築年数が57年と古く最寄り駅まで徒歩49分の空き家の売却依頼でした。
荷物が多く残ったままでしたが、家中にある家財道具はすべて弊社で引き取らせていただきました。
査定金額にも納得いただき、そのまま買取に至った次第です。
実際に空き家をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえた」「他社から断られたのに買い取ってもらえた」などの感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
弊社は2011年に創業以来、2020年から2023年までの間で500件以上の空き家を買い取っている業者で、2023年に上場して社会的信用も得ています。
査定依頼をいただいても、無理な営業は行いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
なお、アルバリンクの評判や口コミについては、以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
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まとめ
今回は、相続登記義務化について詳しく解説しました。
相続登記義務化がスタートしたことによって、不動産を相続した場合は期限内に相続登記しないと10万円以下の過料の適用対象となります。
相続登記義務化前の相続分も対象になるため、相続登記の手続きをしていない人は早めに対処しましょう。
また、相続登記せずに放置すると、相続問題が複雑化したり、不動産を売却できなかったりといったリスクがあるため、不動産を相続することがわかった場合は、できるだけ早く対応することをおすすめします。
連絡がつかない相続人がいる場合や遺産分割協議がまとまらない場合など相続登記に時間がかかって面倒なときは、売却することも選択肢の1つです。
ただし、相続した田舎の土地や空き家は不動産会社に依頼しても売却することは困難なケースが多いため、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。
専門の買取業者であれば、相続登記をしていない不動産でも短期間での現金化が可能です。
なお、弊社アルバリンクも相続登記をしていない不動産などの訳あり不動産を全国から積極的に買い取っている業者で、「フジテレビ」をはじめとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
相続登記をしていない不動産が売却できずにお困りの方は、査定のみ、相談のみのお問い合わせでも受け付けておりますので、お気軽にご相談ください。
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