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そもそも未登記建物とは？
登記とは、一定の事項を公的に証明するために登記簿に記載することです。
未登記には、表題未登記と、権利部の未登記の2種類があります。
表題登記とは、登記されていない不動産に対して、はじめて行う登記のことです。
所在や構造、床面積など、建物の物理的な情報が記載されており、新築や建て替えなどのタイミングで登記が必要になります。
一方で、権利部の登記とは、不動産に対して所有している権利を第三者へ証明するための登記のことです。
所有者・権利者の氏名や所在、登記の目的など権利関係においての情報が記載されており、不動産の売買や相続など、所有権を明示したいときに登記します。
一般的に、未登記建物というと表題部登記がされていない建物を指しますが、本記事では権利部の未登記も「未登記建物」として説明していきます。
未登記建物が生まれる原因
未登記建物が生まれる原因は、主に下記の3つが挙げられます。
- 築古で建築時に表題登記が見落とされてしまった
- 増改築時に表題部の変更登記をしなければいけなかったが、リフォーム業者などが把握していなかった
- 相続などの名義人が変わる際に、権利部の登記をしていなかった
登記をしていなくても、自治体による現地調査で所有者を割り出されるため、固定資産税は毎年課税されます。
課税上は問題がないため、未登記に気付かない・気付いてもそのまま放置する、といったケースが起こります。
建物が登記されているか確認する方法
建物が登記されているか否かを調べる方法は大きく分けて、2つあります。
1つ目は、役所から毎年4?6月頃に送付される「固定資産税納税通知書」を確認する方法です。
引用元：上画像のように、通知書の建物の欄に「未登記」と記載があったり「家屋番号」が空欄であったりすれば未登記である可能性が非常に高いです。
ただし、まれに役所のミスにより、家屋番号が記載されているのに未登記になっているなど情報が一致しないケースもあります。
その場合は、2つ目の確認方法である「全部事項証明書」をチェックしましょう。
全部事項証明書は、不動産登記簿に記載されたすべての内容を証明する書面です。表題登記がなされていない未登記建物の場合は登記簿自体がありませんので、取得できれば、登記済みの「既登記建物」取得できなければ「未登記建物」と判断できます。
法務局で、全部事項証明書の交付申請をして確認するのがもっとも確実な確認方法です。
相続が発生した建物を未登記のままにしてはいけない
未登記建物は、所有者が登記をしない限りずっと未登記のままとなります。
相続した建物を未登記で放置すると、どのようなリスクがあるのか見ていきましょう。
10万円以下の過料が課される
不動産登記法47条1項では、建物の新築から1か月以内に表題登記しなければならないと義務付けられています。
（建物の表題登記の申請）
第四十七条 新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から一月以内に、表題登記を申請しなければならない。
もしも、登記義務を怠ると10万円以下の過料に処されると、不動産登記法第164条に明記されています。
しかし、登記のなされていない未登記建物は多数存在しており、実際に過料が課されるケースはほとんどありません。
ただ、忘れてはならないのは、未登記はいつ罰則を課されてもおかしくない状態であるということです。
売却できない
表題部の登記がされていない状態では、不動産を売却できません。
不動産取引はにおいて「所有者が誰であるか」の証明は重要です。その所有権を証明する資料が、権利部の登記情報です。
権利部は、表題登記を済ませていなければ登記できないため、売主が自分の物件であることを主張できません。
表題部の変更がされていない場合は、売却対象の建物と、登記簿の情報を、売却時に合致させておく必要があります。
また、未登記の状態では住宅ローンも下りないため、買主の資金面でも売却が困難と言えます。
権利を主張できない
土地が他人地で建物が被相続人のものであった、借地権上の物件では権利を主張できません。
民法177条では、未登記建物は第三者へ対抗できないと明記されています。
（不動産に関する物権の変動の対抗要件）
第百七十七条 不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法（平成十六年法律第百二十三号）その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。引用元：e-Gov法令検索｜民法177条
ここでいう第三者とは、土地を貸し借りしている地主や借地権者以外の全ての人のことです。
借地権は債権であるため、登記ができません。相続するときは、借地権も登記もない状態で受け継ぐことになります。
いつか地主が第三者へ売却する日が来るかもしれません。
その際に、第三者が相続人に対して「借地権は存在しない」と主張されてしまうと、対抗できずに建物から出ていかなければならなくなるおそれがあります。
将来の相続人に不都合が生じる
登記しないまま放っておくと、将来子どもや孫などへの相続が発生した場合、莫大な量の過去の書類を遡らなければなりません。
世代を経るに連れて相続人の数は増えるため、相続の際に証明できる資料を提出することが難しくなり、相続人に不都合が生じてしまいます。
過去数年分の固定資産税が徴収されるおそれも
多くの自治体では、登記がなくても所有者と判断した人に固定資産税を徴収しています。
しかし、自治体によっては登記されていない建物の存在を知らず、固定資産税の徴収ができていない可能性があります。
その場合、自治体にもよりますが、発覚した時点で、過去数年間分の税金がまとめて徴収される可能性があるので注意が必要です。
1年間の固定資産税が平均的な10万円だと仮定すると、過去5年間分徴収されたら、50万円の支払いになります。
未登記建物の相続手続きの手順
相続手続きの大まかな流れとしては、まずは相続人全員で話し合って、誰が相続するのかを決めます。
まずは未登記建物の存在が発覚したら、土地家屋調査士や司法書士などの専門家に依頼しましょう。
未登記の解消から、相続登記による名義変更までの手続きを任せることができます。
それぞれ、詳しい流れを解説します。
遺産分割協議で誰が建物を相続するか決める
遺産分割協議とは、相続人の間で「誰が、どの財産を受け継ぐのか」を話し合うことです。
相続人全員が参加していないと、遺産分割協議は無効になります。連絡の取れない相続人がいる場合は、不在者財産管理人の選任をして遺産分割協議に参加してもらいましょう。
不在者財産管理人は、行方不明の相続人の代わりに財産を管理する人のことで、家庭裁判所で選任申立てを行えます。
遺産分割協議書を作成する
遺産分割協議での話し合いをまとめた書面を、遺産分割協議書と言います。
不動産の相続手続きには、遺産分割協議書が必要となるので作成しましょう。遺産分割協議書に不動産を記載する場合は、登記されているのであれば、登記簿の情報を元に記載します。
未登記物件の場合は、固定資産税評価証明書の内容を元に遺産分割協議書に記載します。
表題登記を法務局に申請する
表題登記を行えるのは土地家屋調査士です。
土地・家屋の現地調査をしてもらい、法務局へ代理申請してもらいましょう。
表題登記の必要書類
表題登記に必要な書類は、下記のとおりです。
- 検査済証と建築確認通知書
- 施工業者の工事完了引渡証明書（印鑑証明書、登記事項証明書付き）
- 住民票
- 登記申請書
- 建物図面・各階平面図
- 案内地図
- 委任状（代理人に申請してもらう場合）
上記は基本的なもので、追加書類が必要となる可能性がありますので、相談している土地家屋調査士に指示を仰ぎましょう。
相続登記を法務局に申請する
相続登記とは、相続を原因として登記簿の権利部に記載されている所有者の名義を変更する手続きのことです。
権利部登記を行えるのは司法書士です。
表題登記の申請が終えたら、司法書士へ相続登記の依頼をしましょう。
相続登記の必要書類
相続登記に必要な書類は、下記のとおりです。
- 登記事項証明書
- 被相続人の出生から死亡までの連続した戸籍謄本
- 被相続人の住民票の除票
- 相続人全員の戸籍謄本
- 遺産分割協議書および相続人全員の印鑑証明書
- 相続関係説明図
- 固定資産評価証明書
- 相続登記申請書
未登記建物を相続する際の注意点
ここまでは、未登記建物を相続する流れについて解説しました。
次に注意点について見ていきましょう。
未登記建物をすぐに取り壊す場合は登記が不要
未登記建物を取り壊す場合は登記する必要がありません。
家屋滅失届を提出することで、登記は不要となります。逆に家屋滅失届を提出しなければ、翌年以降も固定資産税を徴収され続けてしまいます。
解体後は、すみやかに法務局へ家屋滅失届を提出しましょう。
遺産分割協議を行わないで共有名義で相続するのは危険
共有名義で相続してしまうと、将来売却したりリフォームしたりする際に共有者の合意が必要となり、身動きが取れなくなってしまうおそれがあります。
上述したように、遺産分割協議で、誰が不動産を受け継ぐのか代表者を決める、もしくは不動産の売却金額を1円単位で公平に分配するなどの話し合いをしましょう。
未登記建物も相続税がかかる
未登記建物も、固定資産に変わりはないので、通常の物件と同様に相続したら相続税を支払う必要があります。
相続税は課税対象の遺産から基礎控除額を差し引いた額に課税されます。
基礎控除額の求め方は、下記のとおりです。
例として、配偶者と子ども2人であれば、
基礎控除額は、4,800万円となりました。ここに、基礎控除額を超えた財産に対して相続税が課税されます。
課税価格が8,000万円だったとすると、8,000万円 – 4,800万円 = 3,200万円に対して相続税率がかけられます。
活用予定のない未登記建物は専門の不動産買取業者に相談
もし、未登記建物を相続しても活用する予定がないのであれば、最初から専門の不動産買取業者に相談して売却してしまうのが賢明です。
不動産を売却する際は、不動産仲介業者に依頼して個人の買い手を探してもらうのが一般的な流れです。
しかし、仲介業者はあくまで買い手探しから契約までをサポートする仲介業務が生業であり、売却に必要な登記のサポートはしてくれません。
そのため、仲介業者に依頼するのであれば、売主が自ら専門家に連絡して、さまざまな手続きにかかる費用を自己負担する必要があります。
対して不動産買取業者は、物件を直接業者が買取り、収益化可能な状態にするまでが仕事なので、未登記建物に必要な手続きに詳しいです。つまり、買取業者への売却が決まれば、法的な手続きもなくすべて業者に丸投げできます。
その上、老朽化が進んでいたり、立地に問題のある物件は仲介では永遠に売れ残るリスクもありますが、買取であれば、そもそも業者が物件を再生させる前提であるため、問題なく買い取ってもらえます。
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まとめ
今回の記事では、未登記建物をそのまま放置するリスクや、相続する際の注意点を解説しました。
本文でもお伝えしたとおり、未登記建物の所有には、さまざまな法的な手続きが必要となります。相続した後に活用する予定がないのであれば、最初から買取業者に買い取った方が手間も費用もかけずに済みます。
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